Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGHĨA VỤ CUNG CẤP THƠNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Dân Giáo viên hướng dẫn: Th.s Lê Thị Diễm Phương Tác giả: Trương Hồng Anh MSSV: 1055020010 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu thân Các thơng tin tài liệu khóa luận trích dẫn nguồn cụ thể, đảm bảo tính xác hồn tồn trung thực TP Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 07 năm 2014 Tác giả luận văn Trương Hoàng Anh LỜI CẢM ƠN Trước tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Thầy Cô khoa Luật Dân sự, tất Thầy Cô giảng dạy công tác Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, đặc biệt cô giáo hướng dẫn em – Th.s Lê Thị Diễm Phương tận tình dạy, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi để em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Mặc dù em cố gắng để thực đề tài cách hồn chỉnh trình độ lý luận kinh nghiệm thực tiễn hạn chế nên khó tránh khỏi số sai sót định Em mong nhận góp ý nhận xét Thầy Cô để bổ sung kiến thức tích lũy thêm kinh nghiệm cho thân Cuối cùng, em xin kính chúc Thầy Cơ ln dồi sức khỏe thành công sống Em xin chân thành cảm ơn! TP Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 07 năm 2014 Tác giả luận văn Trương Hoàng Anh MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CUNG CẤP THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 1.1 Tổng quan nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản 1.1.1 Khái quát chung hợp đồng mua bán tài sản .5 1.1.2 Nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản 1.2 Các quy định pháp luật liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản 16 1.2.1 Chủ thể 16 1.2.2 Đối tượng nghĩa vụ 24 1.2.3 Hình thức cung cấp thông tin 29 1.2.4 Thời điểm thực nghĩa vụ cung cấp thông tin 31 1.2.5 Hậu pháp lý vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin 33 1.2.6 Ý nghĩa quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin 38 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CUNG CẤP THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 40 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật Việt Nam nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản 40 2.1.1 Bất cập quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin theo Điều 442 Bộ luật dân năm 2005 40 2.1.2 Bất cập quy định chủ thể có nghĩa vụ cung cấp thơng tin 44 2.1.3 Bất cập quy định hình thức cung cấp thông tin 46 2.1.4 Bất cập quy định thời điểm thực nghĩa vụ cung cấp thông tin 48 2.1.5 Bất cập quy định hậu pháp lý vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin 49 2.2 Kiến nghị phƣơng hƣớng hoàn thiện 56 2.2.1 Kiến nghị chủ thể có nghĩa vụ cung cấp thông tin 56 2.2.2 Bổ sung quy định hình thức thời điểm thực nghĩa vụ cung cấp thông tin 60 2.2.3 Kiến nghị hậu pháp lý vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin 62 2.2.4 Kiến nghị sửa đổi quy định Điều 442 Bộ luật dân năm 2005 64 KẾT LUẬN 66 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong lịch sử phát triển sản xuất xã hội, hoạt động mua bán hoạt động bản, tồn phát triển từ lâu đời Và hợp đồng mua bán tài sản giao dịch dân phổ biến, điều kiện tiền đề hình thành nên giao dịch khác Để việc giao kết thực hợp đồng mua bán tài sản diễn cách thuận tiện có hiệu quả, bên tham gia hợp đồng phải giúp đỡ, hỗ trợ lẫn tinh thần hợp tác, thiện chí, trung thực thẳng Bên cạnh đó, khơng phải lúc bên trạng trái cân thông tin Bên bán thường chủ thể có ưu nắm bắt nhiều thơng tin liên quan đến tài sản hợp đồng Xuất phát từ sở đó, pháp luật quy định bên bán phải có nghĩa vụ cung cấp thơng tin cần thiết hướng dẫn cho bên mua cách sử dụng tài sản Quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản giúp cho bên mua có nhận thức rõ ràng toàn diện tài sản mua bán, từ đưa định giao kết hay khơng giao kết hợp đồng cách xác, khai thác tối đa lợi ích tài sản, đồng thời phịng tránh rủi ro xảy q trình sử dụng Ngồi ra, quy định nghĩa vụ cung cấp thơng tin cịn sở pháp lý quan trọng tạo điều kiện cho công tác thực thi pháp luật diễn cách nghiêm minh, xác hiệu quả; nâng cao ý thức người dân tham gia quan hệ hợp đồng Ở Việt Nam, quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản ghi nhận Điều 435 Bộ luật dân năm 1995 Sau đó, Bộ luật dân năm 2005, cụ thể Điều 442, lại tiếp tục kế thừa quy định nghĩa vụ Ngồi ra, có số quy định khác nằm rải rác văn pháp luật chuyên ngành Tuy nhiên, nhìn chung hệ thống pháp luật nước ta đề cập đến nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản Đây điểm thiếu sót nhà làm luật, nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản nghĩa vụ quan trọng, nhằm hạn chế rủi ro xảy hợp đồng Trên thực tế khơng phải có khả nắm bắt tất thông tin cần thiết liên quan đến tài sản Bên bán với tư cách chủ thể nắm giữ tài sản, thường có nhiều thơng tin liên quan đến tài sản bên mua Sự bất cân đối thơng tin tường ngăn cản bên thiết lập mối quan hệ thân thiện bền vững trình giao kết hợp đồng Chính vậy, cần phải có quy định cụ thể rõ ràng nghĩa vụ cung cấp thông tin nhằm bảo vệ công đảm bảo lợi ích hợp pháp bên hợp đồng mua bán tài sản Đó lý do, tác giả chọn đề tài “Nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản theo quy định Bộ luật dân năm 2005” để làm đề tài khóa luận Tình hình nghiên cứu Quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán số tác giả nghiên cứu sách chun khảo, luận văn, luận án,… Ngồi có số cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài, cụ thể như: - Đinh Thị Ngọc Mến (2009), Quy định pháp luật nghĩa vụ cung cấp thông tin quan hệ bảo hiểm thương mại, Khóa luận cử nhân - Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận nội dung Bộ luật dân năm 2005, NXB Tư pháp - Đỗ Nguyễn Ngọc Bích (2011), Pháp luật công bố thông tin công ty đại chúng thị trường chứng khoán Việt Nam, Luận văn thạc sỹ - Đỗ Văn Đại (2013), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án bình luận án, tập 1, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội - Đỗ Văn Đại (2007), Nghĩa vụ thông tin pháp luật hợp đồng Việt Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 11 - Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2013), Bình luận khoa học số vấn đề Bộ luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia - Nguyễn Hoài Nam Phương (2008), Nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán tài sản, Khóa luận cử nhân - Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thơng dụng Luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, TP Hồ Chí Minh - Nguyễn Thị Mỹ Ân (2007), Nghĩa vụ công bố thông tin công ty đại chúng theo pháp luật chứng khốn Việt Nam, Khóa luận cử nhân - Nguyễn Thị Thúy Kiều (2011), Nghĩa vụ cung cấp thông tin bên vay quan hệ hợp đồng tín dụng, Khóa luận cử nhân - Trương Anh Tuấn (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân - Phần nghĩa vụ hợp đồng dân sự, NXB Lao Động - Viện Khoa học pháp lý (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005, tập II, NXB Chính trị - Vương Hoàng Sơn (2007), Chế độ pháp lý hoạt động cơng bố thơng tin thị trường chứng khốn hướng hồn thiện, Khóa luận cử nhân Các cơng trình khoa học đề cập đến nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản phần nội dung nghiên cứu, chưa sâu vào nghiên cứu cách có hệ thống, cụ thể rõ ràng vấn đề Vì vậy, cần thiết phải có đề tài nghiên cứu lý luận, thực tiễn việc quy định áp dụng quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản, từ đưa giải pháp nhằm hồn thiện quy định pháp luật chế định này, tạo điều kiện thuận lợi cho bên giao lưu dân sự, thương mại phát triển kinh tế Xuất phát từ mong muốn này, bước đầu sở nghiên cứu tác giả chế định, tơi tiếp tục tìm hiểu phát triển tồn diện để góp phần hồn thiện quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản nói riêng pháp luật hợp đồng nói chung nước ta Mục đích nghiên cứu Đề tài “Nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản theo quy định Bộ luật dân năm 2005” đặt mục đích sau đây: Thứ nhất, tìm hiểu cách khái quát toàn diện sở lý luận quy định pháp luật Việt Nam có liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản, sở có liên hệ, so sánh đối chiếu với quy định pháp luật nước ngồi Thứ hai, tìm điểm thiếu sót bất cập việc vận dụng quy định vào thực tiễn, để từ đề xuất số kiến nghị góp phần sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quan hệ pháp luật hợp đồng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu khóa luận quy định có liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin bên bán bên mua hợp đồng mua bán tài sản, quy định Bộ luật dân năm 2005 Phạm vi nghiên cứu khóa luận giới hạn quy định Bộ luật dân hành, bên cạnh đó, liên hệ với quy định có liên quan pháp luật nước giới Đồng thời, khảo sát thực trạng áp dụng thông qua án cụ thể Phƣơng pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, tác giả dựa sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác – Lênin, kết hợp phép vật biện chứng vật lịch sử để nghiên cứu vấn đề cách toàn diện, không xem xét dựa sở lý luận mà khảo sát thực tiễn tham khảo kinh nghiệm số nước giới Trong Chương 1, cụ thể mục 1.1 (Tổng quan nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản), tác giả sử dụng phương pháp hệ thống, tổng hợp kiến thức cách khái quát đầy đủ dựa nguồn tài liệu khác để trình bày sở lý luận nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản Sau đó, mục 1.2 (Các quy định pháp luật liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản), tác giả phân tích quy định pháp luật Việt Nam có liên quan đến nghĩa vụ này, sở so sánh liên hệ với pháp luật nước Trong Chương 2, tác giả tiếp tục sử dụng phương pháp phân tích mục 2.1 (Thực trạng áp dụng pháp luật Việt Nam nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản) để tìm số điểm thiếu sót bất cập cịn tồn trình vận dụng quy định vào thực tiễn, đồng thời so sánh với thực tiễn xét xử nước ngồi Từ đó, tiến hành tổng hợp mục 2.2 (Kiến nghị phương hướng hoàn thiện) để đưa biện pháp khắc phục kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản Ngoài ra, tác giả sử dụng phương pháp chứng minh, giải thích kết hợp với dẫn chứng cụ thể để nâng cao tính thuyết phục, rõ ràng cụ thể Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng Thông qua việc nghiên cứu sở lý luận, thực tiễn pháp lý quy định có liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thơng tin hợp đồng mua bán tài sản, khóa luận có đóng góp khoa học giá trị ứng dụng cụ thể sau: Thứ nhất, nguồn tài liệu tham khảo phục vụ cho cơng tác tìm hiểu, học tập, nghiên cứu liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản Thứ hai, giúp cho chủ thể tham gia quan hệ mua bán tài sản người quan tâm lĩnh vực có nhận thức rõ ràng tồn diện quy định có liên quan, từ điều chỉnh hành vi cách đắn phù hợp để gánh chịu hậu pháp lý bất lợi mà luật quy định Thứ ba, ý kiến quan điểm cá nhân mà tác giả đưa có tính chất tham vấn gợi mở góp phần xây dựng quan hệ pháp luật hợp đồng nói chung nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản nói riêng ngày hồn thiện Trên sở đó, người nghiên cứu sau tham khảo, phát triển đưa quan điểm khác hợp lý thuyết phục Kết cấu khóa luận Ngồi phần mở đầu, kết luận, phụ lục danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận gồm hai chương: Chương 1: Cơ sở lý luận quy định pháp luật nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản Chương 2: Thực trạng pháp luật nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản kiến nghị hoàn thiện CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CUNG CẤP THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 1.1 Tổng quan nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản 1.1.1 Khái quát chung hợp đồng mua bán tài sản 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm Nền kinh tế ngày phát triển, theo nhu cầu mua bán người dân ngày tăng cao Hợp đồng mua bán tài sản giao dịch dân tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức mua bán tài sản nhằm thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất kinh doanh Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản sở để hình thành mối quan hệ pháp lý mua bán bên Cũng hầu hết hợp đồng dân khác, hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên việc xác lập quyền nghĩa vụ bên dựa nguyên tắc chung việc giao kết hợp đồng dân sự, cụ thể tự giao kết hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực thẳng.1 Điều 428 Bộ luật dân năm 2005 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua nhận tiền, cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản trả tiền cho bên bán” Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên mua bên bán nhằm làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ bên trình mua bán tài sản Cụ thể thông qua hợp đồng làm phát sinh, chấm dứt quyền tài sản người mua người bán “Việc mua bán làm chấm dứt quyền sở hữu người bán vật đem bán, đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu người mua tài sản đó”.2 Trong hợp đồng mua bán có bên bán bên mua Bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản, chuyển quyền sở hữu cho bên mua có quyền nhận tiền bán tài sản; cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản mua trả tiền cho bên bán theo thời hạn, số lượng phương thức mà bên thỏa thuận Viện Khoa học pháp lý (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005, tập II, NXB Chính trị, tr 278 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật dân Việt Nam, tập 2, NXB Công an nhân dân, tr 120 Hợp đồng mua bán tài sản vừa mang đặc điểm chung hợp đồng dân thông thường, vừa mang đặc điểm riêng biệt đặc thù loại hợp đồng mua bán Hợp đồng có đặc điểm sau: Thứ nhất, “hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng ưng thuận Sự ưng thuận hiểu hợp đồng có giá trị từ bên thỏa thuận xong nội dung chủ yếu hợp đồng hình thức tương ứng”.3 Hợp đồng mua bán hàng hóa phải có biểu lộ thống ý chí bên mua bên bán Nếu có bên thể ý chí bên khơng chấp nhận khơng thể hình thành nên quan hệ hợp đồng Do đó, hợp đồng mua bán tài sản hình thành dựa thống ý chí bên nội dung hợp đồng Các bên có quyền tự thể ý chí phải thỏa thuận để đạt thống chung Tuy nhiên, hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực pháp luật ý chí thống bên phù hợp với ý chí nhà nước khn khổ pháp luật Thứ hai, hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng song vụ Tính song vụ thể việc bên hợp đồng có quyền nghĩa vụ đối lập cách tương xứng Quyền bên bán tương ứng với nghĩa vụ bên mua ngược lại Cụ thể, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận vật trả tiền mua vật; cịn bên mua có quyền u cầu bên bán chuyển giao vật nhận tiền bán vật Thứ ba, hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng có đền bù Khoản tiền mà bên mua tài sản phải trả cho bên bán tài sản khoản đền bù việc mua bán tài sản Ngược lại, để nhận khoản tiền bên bán phải giao tài sản chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua Đây đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán với hợp đồng trao đổi hợp đồng tặng cho tài sản Theo khoản Điều 463 Bộ luật dân năm 2005, “hợp đồng trao đổi tài sản thỏa thuận bên, theo bên giao tài sản chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhau” Như vậy, “hợp đồng mua bán hợp đồng trao đổi tài sản thuộc nhóm hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu tài sản mang tính song vụ, đền bù hợp đồng trao đổi tài sản lại tài sản khác có giá trị tương ứng”.4 Còn hợp đồng tặng cho tài sản, bên tặng cho khơng phải tốn khoản tiền đền bù cho bên tặng cho Cụ thể, Điều 465 Bộ luật dân năm 2005 quy định: “Bên tặng cho giao tài sản chuyển quyền sở hữu cho bên tặng cho mà không yêu cầu đền bù” Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật Dân Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia, tr 437 Bộ Tư pháp (1997), Bình luận khoa học số vấn đề Bộ luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, tr.186 80 Cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 110 lập ngày 03/06/2005 bà Liễu ông Nhường Không chấp nhận yêu cầu bà Cúc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 110 lập ngày 03/06/2005 bà Liễu ông Nhường Buộc ơng Nhường phải có trách nhiệm tiến hành thủ tục để bà Liễu đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần diện tích 1.426m2 (đo đạc thực tế có diện tích 1.546m2) Ghi nhận tự nguyện bà Liễu đồng ý giao tiếp cho ơng Nhường 95.000.000 đồng giá trị cịn lại hợp đồng Ghi nhận tự nguyện bà Liễu đồng ý bồi hoàn giá trị nhà cơng trình phụ đất với số tiền 102.890.000 đồng cho ơng Nhường Ngồi án cịn tuyên phần án phí quyền kháng cáo đương theo luật định Ngày 09/10/2009, bà Cúc có đơn kháng cáo Tại phiên Tịa phúc thẩm Ngun đơn bà Liễu có ơng Trung đại diện theo ủy quyền giữ nguyên yêu cầu khởi kiện đề nghị giữ nguyên án sơ thẩm Bị đơn ông Nhường Tòa án niêm yết tống đạt hợp lệ vắng mặt phiên Tòa Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Xuân Cúc đồng thời người kháng cáo toàn nội dung án sơ thẩm, bà Cúc yêu cầu Tòa phúc thẩm tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất số 110 lập ngày 03/06/2005 bà Liễu ông Nhường Sau xem xét tồn chứng từ có hồ sơ thẩm tra phiên tòa; kết tranh luận đương sự; luật sư phiên tịa, Hội đồng xét xử XÉT THẤY Về hình thức: Đơn kháng cáo bà Cúc gửi đến Tòa thời hạn luật định hợp lệ, nghĩ nên chấp nhận Về nội dung: Xét kháng cáo bà Cúc cho mảnh đất 1426m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 9023/QSDĐ/CQ ngày 31/12/2001 Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi cấp cho ông Nhường đứng tên tài sản chung vợ chồng ông Nhường – bà Cúc ông Nhường tự ý chuyển nhượng cho bà Liễu mà không thống bà Cúc; bà Cúc không hay biết tham gia ký kết giao dịch, không nhận tiền bà Liễu; mặt khác tài sản Tòa án nhân dân quận giải vụ án ly hôn ông Nhường bà Cúc Từ bà Cúc u cầu Tịa sửa 81 lại án sơ thẩm theo hướng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất ông Nhường bà Liễu ký kết ngày 15/06/2005 Hội đồng xét xử thấy rằng: Căn vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 9023/QSDĐ/CQ ngày 31/12/2001 Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi cấp cho ông Nhường 1426m2, tài sản ơng Nhường đứng tên quyền dụng mặt khách quan có chứng cho thấy tài sản thời kỳ hôn nhân ông Nhường bà Cúc Mặc dù giấy chứng nhận kết hôn ông Nhường bà Cúc có quan hệ vợ chồng từ năm 1976 sau làm hôn thú, tài liệu thể mối quan hệ vợ chồng Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà số 12499/MBN ngày 08/10/2001 công chứng nhà nước (từ bút lục số 115 đến 119 có hồ sơ), ghi rõ bên bán nhà vợ chồng ông Nhường bà Cúc Bản hợp đồng cịn thể vợ chồng ơng Nhường bà Cúc lúc đồng sở hữu tài sản chung nhà 125 Điện Biên Phủ Do vậy, việc bà Cúc khai năm 2001 cung chồng bán nhà 125 Điện Biên Phủ để mua mảnh đất 1426m2 xã Phạm Văn Cội để ông Nhường đứng tên có sở Mặt khác ông Nhường xác định mảnh đất 1426m2 Củ Chi tài sản chung vợ chồng ông, thể qua đơn khởi kiện bổ sung gửi Tòa án nhân dân quận ngày 08/12/2005 ông Nhường xin ly hôn với bà Cúc, ông yêu cầu chia số tài sản chung vợ chồng, có mảnh đất 1426m2 Củ Chi Điều Tòa án nhân dân quận xác định Thông báo việc thụ lý vụ án ngày 26/12/2005 gửi bà Cúc (bút lục 141) Công văn số 49/CV-TA ngày 03/04/2006 gửi Ủy ban nhân dân xã Phạm Văn Cội (bút lục 55) Một chứng khác thể ý chí ơng Nhường tài sản chung vợ chồng tờ cam kết gửi Ủy ban nhân dân xã Phạm Văn Cội ngày 15/06/2005 (bút lục số 36, 37) ơng Nhường xin ký giấy chuyển nhượng đất, bà Cúc có tranh chấp ơng giao tồn tiền bán đất cho bà Cúc Như vậy, với phân tích Hội đồng xét xử thấy việc chuyển nhượng toàn quyền sử dụng 1426m2 đất ông Nhường bà Liễu theo Hợp đồng số 110/CN ngày 15/06/2005 mà khơng có ý kiến người đồng sở hữu bà Cúc sai pháp luật Hành vi đơn phương giao dịch, định đoạt tài sản chung vợ chồng ông Nhường ảnh hưởng đến quyền lợi đáng hợp pháp bà Cúc Tịa án cấp sơ thẩm vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ơng Nhường để công nhận hợp đồng chuyển nhượng ông Nhường bà Liễu theo yêu cầu nguyên đơn chưa xem xét đánh giá hết toàn yếu tố khách quan vụ án mà Hội đồng xét xử phúc thẩm phân tích trên, cần phải sửa lại án sơ thẩm theo yêu cầu bà Cúc có sở, pháp luật Theo đó, hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng ông Nhường bà Liễu Do ông Nhường có lỗi giao dịch tự ý định đoạt sang nhượng tài sản chung, cố tình che đậy 82 thật quyền sở hữu chung ông bà Cúc tài sản chuyển nhượng, mà điều bà Liễu biết được, làm cho hợp đồng bị vô hiệu bị lừa dối theo Điều 132 Bộ luật dân nên cần phải buộc ông Nhường bồi thường gấp 03 lần số tiền cọc nhận bà Liễu 90.000.000 đồng (chin mươi triệu đồng) theo cam kết ông Nhường nhận cọc, đồng thời trả lại số tiền chuyển nhượng nhận 270.000.000 đồng (hai trăm bảy mươi triệu đồng), tổng cộng 360.000.000 đồng (ba trăm sáu mươi triệu đồng) theo khoản Điều 137 Bộ luật dân Án phí dân sơ thẩm ơng Nhường phải chịu theo quy định pháp luật Án phí dân phúc thẩm bà Cúc khơng phải chịu, bà Cúc hồn lại số tiền tạm nộp theo biên lai thu Từ nhận định nêu trên; Căn cứ: - Khoản Điều 132, Điều 276 Bộ luật tố tụng dân - Căn Nghị định 70/CP Chính phủ ngày 12/06/1997 quy định lệ phí, án phí Tịa án - Pháp lệnh án phí, lệ phí Tịa án có hiệu lực pháp luật ngày 01/07/2009 QUYẾT ĐỊNH Chấp nhận yêu cầu kháng cáo bà Cúc Sửa án dân sơ thẩm số 429/2009/DS-ST ngày 29/09/2009 Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, xử: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 110/CN ngày 15/06/2005 ông Nhường bà Liễu Buộc ông Nhường phải trả lại bồi thường cho bà Liễu số tiền tổng cộng 360.000.000 đồng (ba trăm sáu mươi triệu đồng) làm lần sau án có hiệu lực pháp luật 83 Quyết định số 112/2009/DS-GĐT ngày 24/03/2009 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao NHẬN THẤY Tại đơn khởi kiện ngày 10/05/2005 trình tố tụng nguyên đơn ơng Thới bà Loan trình bày: Cuối năm 2004, vợ chồng ơng Thới bà Loan có ý định mua cừu giống nuôi, qua giới thiệu ông bà biết ông Bảy người chuyên mua bán cừu nên ông bà đến gặp ông Bảy để trao đổi việc mua bán cừu Giữa tháng 12/2004, ông bà đến gặp ông Bảy hỏi mua 10 cừu giống loại tốt, ơng Bảy nói giá 5.200.000 đồng/con, ơng bà xin bớt ơng Bảy nói xem lại Sau ơng Bảy gọi điện cho ơng bà nói khơng có người chăn nên muốn bán đàn cừu giống 44 với giá 200.000.000 đồng, ông Bảy cho thêm cừu con, tổng cộng 52 Sau đó, ông bà gặp ông Bảy thỏa thuận giá đàn 185.000.000 đồng Hai bên thỏa thuận xong lập giấy tờ mua bán Ông Bảy cam đoan đàn cừu có 44 cừu giống ngắn, loại tốt, sinh sản năm hai lần Vợ chồng ông bà trả đủ tiền cho ông Bảy làm lần, cụ thể: ngày 06/01/2005 trả 50.000.000 đồng; ngày 24/01/2005 trả 35.000.000 đồng; ngày 02/02/2005 trả 100.000.000 đồng Sau nhận cừu ni ơng bà phát số 44 cừu giống có giống cụt loại tốt, 38 cịn lại cừu giống cừu Thái Lan loại cừu dài đuôi bị ông Bả chặt cụt đuôi loại giống xấu giá thấp để bán cho ông bà theo giống cừu loại tốt cụt đuôi; theo ông bà biết giá hai loại cừu thời điểm ông bà mua sau: - Cừu cụt đuôi giống tốt chủng Việt Nam giá 4.500.000 đồng/con - Cừu Thái Lan (dài đuôi không chủng) giá 2.500.000 đồng/con Như vậy, giá cừu thời điểm ông bà mua ơng Bảy có giá chênh lệch 1.700.000 đồng/con Nay vợ chồng ơng bà u cầu ơng Bảy phải hồn trả cho vợ 84 chồng ông bà số tiền chênh lệch 38 cừu Thái Lan mà ông bà mua 1.700.000 đồng/con x 38 = 64.600.000 đồng Bị đợn ơng Bảy trình bày: cuối năm 2004 vợ chồng ông Thới, bà Loan gặp ông hỏi mua 10 cừu giống, ơng nói giá 5.500.000 đồng/con tổng cộng 55.000.000 đồng; vợ chồng ông Thới, bà Loan trả giá 10 giá 50.000.000 đồng ông không bán Sau khơng có người chăn cừu nên ơng định bán đàn 52 con, có 44 cừu giống Ơng vợ chồng ơng Thới, bà Loan thỏa thuận giá đàn 185.000.000 đồng Vợ chồng ông Thới, bà Loan trả đủ tiền cho ông lần cụ thể là: ngày 06/01/2005 trả 50.000.000 đồng; ngày 24/01.2005 trả 35.000.000 đồng; ngày 02/02/2005 trả 100.000.000 đồng Vợ chồng ông Thới, bà Loan bắt đủ cừu nhà, việc mua bán vợ chồng ơng Thới, bà Loan xem cừu mua, ngồi khơng có thỏa thuận khác Nay vợ chồng ông Thới, bà Loan yêu cầu ông bồi thường tiền chênh lệch 38 cừu giá 1.700.000 đồng/con tổng cộng 64.600.000 đồng khơng có sở, ơng khơng đồng ý Tại án dân sơ thẩm số 55/DSST ngày 26/09/2005, Tòa án nhân dân thị xã Cam Ranh, định: - Chấp nhận phần yêu cầu ông Thới bà Loan Buộc ông Bảy phải bồi thường tiền chênh lệch tài sản cho ông Thới, bà Loan 40.166.000 đồng Ngồi ra, Tịa án cấp sơ thẩm cịn định án phí quyền kháng cáo đương Ngày 02/09/2005, ơng Bảy có đơn kháng cáo khơng đồng ý với định án sơ thẩm đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa xét xử phúc thẩm lại Tại án dân phúc thẩm số 03/2006/DSPT ngày 05/01/2006 Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, định: sửa án sơ thẩm số 55/2005/DSST ngày 26/09/2005 Tòa án nhân dân thị xã Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa - Bác yêu cầu ông Thới bà Loan việc yêu cầu ông Bảy bồi thường thiệt hại hợp đồng mua bán cừu Ngồi ra, Tịa án cấp phúc thẩm cịn định án phí trách nhiệm thi hành án đương Sau xét xử phúc thẩm, ơng Thới, bà Loan có nhiều đơn khiếu nại cho rằng: Tòa án cấp phúc thẩm bác u cầu ơng, bà địi ơng Bảy phải bồi thường chênh lệch giá trị cừu Việt Nam giống tốt chủng với cừu Thái Lan giống xấu không đúng, gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp ông bà Tại định số 03/2009/KN-DS ngày 02/01/2009 Chánh án Tòa ánh nhân dân tối cao kháng nghị án dân phúc thẩm số 03/2006/DS-PT ngày 05/01/2006 Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, với nhận định: - Giấy bán cừu ngày 06/01/2005 tài liệu thể số lượng cừu giá mua bán mà ông Bảy thỏa thuận, hợp đồng mua bán cừu - Có sở xác định hai bên thỏa thuận mua bán cừu giống tốt, ngắn đuôi, chủng Ông Bảy không giao cho ông Thới, bà Loan loại cừu hai 85 bên thỏa thuận nên ơng Bảy người có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho ơng Thới, bà Loan Tịa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu ông Thới, bà Loan có cứ, pháp luật Tịa phúc thẩm “Giấy bán cừu” hai bên không thỏa thuận chủng loại cừu mà không xem xét đánh giá chứng khác, từ bác u cầu ơng Thới, bà Loan khơng Ngồi ra, Tịa án cấp phúc thẩm vào Điều 433 Bộ luật dân năm 1995 “Thời điểm chịu rủi ro” áp dụng quy định Bộ luật dân năm 2005 để giải vụ án sai lầm việc áp dụng pháp luật Tại phiên Tòa giám đốc thẩm đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao trí với nội dung kháng nghị Chánh án Tịa án nhân dân tối cao XÉT THẤY Tại “Giấy bán cừu” ngày 06/01/2005 (do ơng Bảy viết có ông Bảy ký tên) ông Bảy không ghi chủng loại cừu bán cho ông Thới, bà Loan mà ghi số lượng cừu tổng cộng 52 con, có 44 tơ mẹ, đực lớn, choai, đực nhỏ với giá 185 triệu đồng Tuy nhiên trình giải vụ án ông Bảy thừa nhận “Hợp đồng mua bán miệng, không hợp đồng giấy Trên giấy giao nhận tiền cừu” Lời khai ông Bảy phù hợp với lời khai ông Thới, bà Loan hai bên thỏa thuận miệng việc mua bán cừu Như vậy, “Giấy bán cừu” ngày 06/01/2005 tài liệu thể số lượng cừu giá mua bán mà ông Bảy thỏa thuận, hợp đồng mua bán cừu Tại phiên Tịa sơ thẩm phiên Tịa phúc thẩm, ơng Bảy khẳng định đàn cừu ông bán cho ông Thới “chỉ có thuộc giống dài, cịn lại giống Việt Nam ngắn đuôi bẩm sinh, chủng, thuộc loại giống tốt, khơng có bị cắt đuôi”, “loại cừu bán cho ông Thới, bà Loan loại giống cừu tốt” Lời thừa nhận nêu ông Bảy phù hợp với lời khai vợ chồng ơng Thới, bà Loan q trình tham gia tố tụng Như vậy, có đủ sở xác định hai bên thỏa thuận mua bán cừu giống tốt, ngắn đuôi, chủng Nhưng thực tế, số cừu mà ông Bảy giao cho ông Thới, bà Loan có 37 cừu giống dài bẩm sinh, bị chặt bớt để bề ngồi trơng giống cừu ngắn, chủng Ơng Bảy không giao cho ông Thới, bà Loan loại cừu hai bên thỏa thuận Theo nhân chứng (là người có ni cừu địa phương, nơi đương cư trú) anh Trần Đức Hòa, anh Lê Tấn Hữu, ơng Nguyễn Văn Thọ “cừu ngắn chủng có giá khoảng triệu đồng/con, cịn cừu dài khoảng triệu đồng/con Việc người bán chặt nhằm mục đích bán cừu với giá cao Lời khai nhân chứng chênh lệch giá cừu dài đuôi cừu ngắn đuôi, chủng nêu phù hợp với kết khảo sát, xác minh định giá Tòa án cấp sơ thẩm 86 Trong trường hợp ơng Bảy có hành vi gian dối, người có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho ông Thới, bà Loan, ông Thới bà Loan đồng ý nhận cừu yêu cầu ông Bảy phải bồi thường chênh lệch giá trị, nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu ông Thới, bà Loan có cứ, pháp luật Tòa án cấp phúc thẩm “Giấy bán cừu” hai bên không thỏa thuận chủng loại cừu mà không xem xét đánh giá chứng khác, từ bác u cầu ơng Thới, bà Loan khơng Ngồi Tịa án cấp phúc thẩm vào Điều 433 Bộ luật dân năm 1995 “Thời điểm chịu rủi ro” áp dụng quy định Bộ luật dân năm 2005 để giải vụ án sai lầm việc áp dụng pháp luật Vì lẽ trên; vào khoản Điều 291, khoản Điều 297 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự; QUYẾT ĐỊNH Hủy án dân phúc thẩm số 03/2005/DSPT ngày 05/01/2006 Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản” nguyên đơn ông Thới vợ bà Loan với bị đơn ông Bảy Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa xét xử phúc thẩm lại theo quy định pháp luật Quyết định số 470/2010/DS-GĐT ngày 16/08/2010 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao NHẬN THẤY Theo đơn khởi kiện đề ngày 16/10/2006 q trình tố tụng, ngun đơn ơng Tun trình bày: Ngày 19/11/2004, ông trai anh Tâm đứng tên (bên A) ký hợp đồng chuyển nhượng lô đất 1533a tờ đồ số 04 thuộc khu phố Nhị Đồng cho ông Hải anh Bằng (bên B) Đất chuyển nhượng ông Tuyên đứng tên quyền sử dụng Giá chuyển nhượng 252.000.000 đồng, ông Hải giao cho ông tiền đặt cọc 60.000.000 đồng, sau anh Bằng ơng Hải giao tiếp cho ông số tiền 90.000.000 đồng Số tiền lại 102.000.000 đồng tốn hồn thành thủ tục sang tên quyền sử dụng Sau đó, hai bên ký hợp đồng thức Ủy ban nhân dân thị trấn Dĩ An Tháng 02/2005, anh Bằng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phía anh Bằng ơng Hải khơng tiếp tục tốn nốt số tiền cịn lại cho ơng Tại phiên tịa sơ thẩm ông Tuyên yêu cầu ông Hải anh Bằng phải giao nốt số tiền lại 102.000.000 đồng trả lãi chậm tốn cho ơng với số tiền 35.508.000 đồng Bị đơn ông Hải anh Bằng trình bày: ơng Tun có hành vi lừa dối mốc giới việc chuyển nhượng Ông Tuyên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1533a cho ơng anh có mặt tiền (một mặt giáp đường nội dài 5m, mặt giáp đường hẻm cụt dài 30m) Tuy nhiên, sau anh Bằng sang tên 87 đất ơng anh ông Tuyên đến cắm mốc giao mặt bằng, phát đất có mặt tiền giáp đường nội bộ, mặt tiền theo thỏa thuận giáp đường hẻm cụt thực tế đất bà Thanh Do đó, ơng anh khơng chấp nhận u cầu ơng Tun Ơng anh u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu ông Tuyên chịu phạt cọc 150.000.000 x = 30.000.000 đồng Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn yêu cầu tiếp tục thực hợp đồng phải giảm giá bán 50.000.000 đồng Tại án dân sơ thẩm số 14/2007/DSST ngày 24/01/2007, Tòa án nhân dân huyện Dĩ An định: - Bác yêu cầu ông Tuyên yêu cầu ông Hải phải trả tiền thiếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Tuyên anh Hằng - Bác yêu cầu ông Hải yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Tuyên anh Bằng, đồng thời yêu cầu ông Tuyên nhận lại đất chịu phạt cọc - Buộc anh Bằng phải tốn số tiền cịn lại với tiền lãi q hạn 102.000.000 đồng + 35.508.000 đồng = 137.508.000 đồng Ngồi Tịa án cấp sơ thẩm cịn định trách nhiệm chậm thi hành án, án phí quyền kháng cáo Ngày 24/01/2007, ơng Hải anh Bằng có đơn kháng cáo Tại án dân phúc thẩm số 99/2007/DS-PT ngày 18/05/2007, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương định sửa án sơ thẩm sau: Chấp nhận đơn khởi kiện ông Tuyên yêu cầu ông Hải phải trả tiền chậm trả hợp đồng chuyển nhượng đất ông Tuyên anh Bằng Buộc anh Bằng phải trả cho ông Tuyên số tiền chuyển nhượng đất anh trả thiếu 102.000.000 đồng số tiền lãi hạn 23 tháng ngày 24.571.800 đồng Tổng cộng anh Bằng phải trả cho ơng Tun số tiền 126.571.800 đồng Ngồi ra, án cịn định án phí nghĩa vụ chậm thi hành án Sau xét xử phúc thẩm, ông Kiểm (người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bị đơn) có khiếu nại án phúc thẩm nêu Tại Kháng nghị số 310/2010/KN-DS ngày 17/05/2010 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao án dân phúc thẩm số 99/2007/DSPT ngày 18/05/2007 Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương, nhận xét sau: Khoảng cuối năm 2004, ông Tuyên bà Thơm (vợ ông Tuyên) ký hợp đồng số 994 (không ghi ngày) chuyển nhượng đất 1533a ông Tuyên đứng tên quyền sử dụng đất cho anh Bằng với giá chuyển nhượng 252.000.000 đồng Hợp đồng chuyển nhượng Ủy ban nhân dân thị trấn Dĩ An chứng thực ngày 31/12/2004 Ủy ban nhân dân huyện Dĩ An xác nhận cho phép chuyển nhượng ngày 26/01/2005 Trên sở hợp đồng số 944, ngày 15/02/2005, Ủy ban nhân dân huyện Dĩ An sang tên quyền sử dụng đất 88 cho anh Bằng Tuy nhiên, anh Bằng tốn cho ơng Tun 150.000.000 đồng Sau ký kết hợp đồng ngày 25/02/2005, ơng Tun anh Tâm (con ông Tuyên) tiếp tục thỏa thuận với anh Bằng, ông Hải ký phụ số có nội dung, ơng Tun anh Tâm đề nghị địa huyện đo vẽ lại thực địa cắm mốc đất 1533a, đồng thời có giấy xác nhận có đường hẻm cụt đồ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có biên ký ranh xác nhận không tranh chấp hộ liền kề với 1533a; thời hạn hoàn tất nghĩa vụ bàn giao mặt ngày 20/04/2005 Tuy nhiên, thực tế đất bên thỏa thuận chuyển nhượng có ranh giới, tứ cận khơng giống đồ kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà ông Tuyên cấp Tại biên hịa giải ngày 17/11/2005, ơng Tun thừa nhận ơng nhận chuyển nhượng đất chị Thanh, ông nghĩ đất có hai mặt giáp đường nên ơng chuyển nhượng cho anh Bằng, ông ghi hợp đồng có hai mặt giáp đường Tại giấy cam kết ngày 25/08/2006, ông Tuyên anh Tâm thừa nhận trạng đất chuyển nhượng khơng có hai đường hẻm thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng nên ơng khơng thể giao đất có hai mặt tiền cam kết Do đó, có xác định tứ cận đất mà hai bên thỏa thuận chuyển nhượng không phù hợp với tứ cận đất có thực tế Trong trường hợp này, lẽ phải xem xét việc thực nghĩa vụ ông Tuyên, xác minh làm rõ thủ tục sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân thủ quy định pháp luật hay chưa đủ giải vụ án Đồng thời làm rõ ý chí bên Nếu thời điểm chuyển nhượng, thực tế đất chuyển nhượng có tứ cận không với tứ cận đất theo thỏa thuận hợp đồng bên không đồng ý tiếp tục thực hợp đồng phải xác định hợp đồng vô hiệu, đồng thời xác định lỗi bên, thiệt hại thực tế để giải hậu hợp đồng vô hiệu Trường hợp bên không đồng ý thực hợp đồng cơng nhận hợp đồng để buộc bên mua toán cho bên bán giá trị phần đất chưa tốn theo giá thị trường đảm bảo quyền lợi đương Tòa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ vấn đề mà vào việc anh Bằng đứng tên sử đụng đất để buộc anh Bằng tốn nốt số tiền cịn lại với tiền lãi theo mức lãi hạn số tiền chậm trả khơng Ngồi ra, thực tế trình thỏa thuận chuyển nhượng đất anh Tâm (con ông Tuyên) bà Thơm trực tiếp ký hợp đồng, không đưa anh Tâm, Thơm tham gia tố tụng thiếu người tham gia tố tụng Đề nghị Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy án dân phúc thẩm nêu hủy án dân sơ thẩm số 14/2007/DSST ngày 89 24/01/2007 Tòa án nhân dân huyện Dĩ An xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật Tại phiên Tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị chấp nhận kháng nghị Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Sau nghiên cứu hồ sơ vụ án, kháng nghi Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, ý kiến Kiểm sát viên sau thảo luận, XÉT THẤY Tuy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1533a, diện tích 150m (có 142,5m2 đất ở, 7,5m2 đất lúa) vợ chồng ông Tuyên, bà Thơm (hợp đồng số 944, không ghi ngày) với anh Bằng, giá chuyển nhượng 252.200.000 đồng Ngày 15/02/2005, Ủy ban nhân dân huyện Dĩ An sang tên quyền sử dụng đất cho anh Bằng Nhưng bên chưa giao nhận đất thực tế, anh Bằng tốn cho ơng Tun 150.000.000 đồng, cịn thiếu 102.000.000 đồng, nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu chưa thực xong Theo thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ranh giới (tứ cận) đất số 1533a sơ đồ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ơng Tun ngày 11/10/2001, cạnh phía tây đất giáp đường nội bộ, cạnh phía nam đất giáp đường cụt Sau ký kết hợp đồng, ngày 25/02/2005, ông Tuyên anh Nguyễn Duy Tâm (con ông Tuyên) tiếp tục thỏa thuận với anh Bằng, ơng Hải ký phụ số có nội dung: ơng Tun anh Tâm đề nghị huyện đo vẽ lại thực địa cắm mốc đất 1533a, đồng thời có giấy xác nhận có đường hẻm cụt đồ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có biên ký ranh xác nhận không tranh chấp hộ liền kề với 1533a; thời hạn hoàn tất nghĩa vụ bàn giao mặt ngày 20/04/2005 Theo “Biên bản” xác minh thực địa Phòng Tài nguyên môi trường huyện Dĩ An lập ngày 25/08/2006 sơ đồ kèm theo biên bản, cạnh phía nam đất 1533a giáp đường cụt, mà giáp đất ông Rê Như vậy, ranh giới (tứ cận) đất số 1533a mà bên thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm phụ lục hợp đồng) thực địa khơng phù hợp với Do đó, bên nhận chuyển nhượng yêu cầu bên chuyển nhượng phải giao đất chuyển nhượng thỏa thuận hợp đồng theo trích lục đồ đất ghi giấy chứng nhận; bên không thỏa thuận việc giao nhận đất trạng thực địa có tranh chấp phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu có đối tượng khơng thể thực theo quy định Điều 411 Bộ luật dân Đồng thời xác định lỗi theo ý chí chủ quan bên giao kết hợp đồng, khách quan làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu để giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Trường hợp bên 90 thỏa thuận với việc giao nhận đất theo thực địa cơng nhận hợp đồng để buộc bên mua toán cho bên bán giá trị phần đất chưa toán theo giá trị trường đảm bảo quyền lợi đương Tòa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ vấn đề mà vào việc anh Bằng đứng tên sử dụng đất để buộc anh Bằng tốn nốt số tiền cịn lại với tiền lãi theo mức lãi hạn số tiền chậm trả khơng Về tố tụng: Trong q trình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng gồm có ơng Tun, anh Tâm (con ơng Tuyên) bà Thơm trực tiếp ký hợp đồng phụ lục hợp đồng, Tòa án cấp sơ thẩm Tịa án cấp phúc thẩm khơng đưa anh Tâm, bà Thơm tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thiếu người tham gia tố tụng Do đó, cần phải hủy án dân phúc thẩm nêu hủy án dân sơ thẩm số 14/2007/DSST ngày 24/01/2007 Tịa án nhân dân huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Dĩ An xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật Vì lẽ vào khoản Điều 291, khoản Điều 296, khoản Điều 297 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự, QUYẾT ĐỊNH Chấp nhận kháng nghị số 310/2010/KN-DS ngày 17/05/2010 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao án dân phúc thẩm số 99/2007/DSPT ngày 18/05/2007 Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương Hủy án dân phúc thẩm số 99/2007/DSPT ngày 18/05/2007 Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương án dân sơ thẩm số 14/2007/DSST ngày 24/01/2007 Tòa án nhân dân huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nguyên đơn ông Tuyên với bị đơn ông Hải, anh Bằng Giao hồ sơ vụ án cho Tịa án nhân dân huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm lại vụ án theo quy định pháp luật 91 Quyết định số 64/2011/DS-GĐT ngày 21/01/2011 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao XÉT THẤY Căn tài liệu, chứng có hồ sơ vụ án, có sở để xác định thỏa thuận mua bán nhà, ông Gin khơng thơng báo cho phía bên mua biết diện tích nhà, khơng cho bên mua biết phần nhà, đất nằm quy hoạch lộ giới Theo quy định khoản Điều 451 Bộ luật dân sự, ông Gin vi phạm nghĩa vụ bên bán nhà không thông báo cho bên mua biết hạn chế sở hữu nhà mua bán Do đó, bên mua (ơng Tùng, bà Điệp) có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch mua bán nhà ông Gin vợ chồng ông Tùng, bà Điệp vô hiệu Lỗi làm cho giao dịch mua bán nhà bị vô hiệu chủ yếu bên bán Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu nguyên đơn, tuyên hủy thỏa thuận mua bán hai bên buộc bị đơn phải trả cọc (28 lượng vàng) cho ngun đơn có Tịa án cấp phúc thẩm cho thỏa thuận mua bán nhà, ngun đơn hồn tồn biết tình trạng nhà có phần bị quy hoạch lộ giới, nguyên đơn không tiếp tục 92 thực việc mua bán nhà có lỗi nên bị cọc, từ bác yêu cầu nguyên đơn xác định bị đơn sở hữu số vàng đặt cọc không khơng phù hợp với tình tiết khách quan vụ án Đối với khoản tiền từ phía ngân hàng hưởng từ dịch vụ trung giao cho bên giao dịch mua bán nhà, giao dịch không thành bị Tịa án tun bố vơ hiệu, nên ngân hàng khơng hưởng khoản phí dịch vụ Tịa án cấp phúc thẩm cơng nhận ngân hàng sở hữu 4.082.500 đồng mà ông Gin chi trả khơng có Vì lẽ vào khoản Điều 291, khoản Điều 296, khoản Điều 297 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự, QUYẾT ĐỊNH Chấp nhận Kháng nghị số 719/2010/KN-DS ngày 07/09/2010 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Bản án dân phúc thẩm số 1046/2007/DS-PT ngày 13/09/2007 Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Hủy án dân phúc thẩm (…) Giao hồ sơ vụ án cho Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm lại vụ án theo quy định pháp luật Quyết định số 82/GĐT-DS ngày 30/06/2004 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao XÉT THẤY Nguồn gốc nhà 150A Lạc Long Quân bà Hương mua năm 1989 xây dựng lại năm 1990 Ngày 20/03/2002, ông Thạnh đến nhà bà Hương xem giấy tờ nhà phôtô đồng ý mua với giá 380 lượng vàng SJC, đặt cọc 20.000 USD Hai bên ký “giấy thỏa thuận mua bán nhà” viết tay với nhau, có nội dung: “Nếu nhà bị giải tỏa quy hoạch” bên bán trả lại tiền cọc cho bên mua Nếu lý bên bán khơng bán trả lại 40.000 USD, bên mua không mua cọc Đến ngày 21/03/2002, ông Thạnh đến xem giấy tờ gốc nhà 150A Lạc Long Quân hai bên ký lại vào “giấy thỏa thuận mua bán nhà” đánh vi tính, bà Hương thảo lại sở nội dung “Giấy thỏa thuận mua bán nhà” viết tay ký ngày 20/03/2002 Sau ơng Thạnh hỏi quan có thẩm quyền biết nhà bà Hương bị giải tỏa 1/3 nhà, ông Thạnh xin không mua để lấy lại tiền cọc Bà 93 Hương cho “Giấy thỏa thuận mua bán nhà” đánh vi tính có nội dung: nhà nằm diện “quy hoạch giải tỏa trắng” bên bán trả lại cọc 20.000 USD cho bên mua Nếu lý đó, bên bán khơng bán phải trả lại cho bên mua 40.000 USD, cịn bên mua khơng mua bị cọc Nay ông Thạnh ký giấy mua bán đánh vi tính, xem giấy tờ nhà đặt cọc, nhà bà giải tỏa phần nên ơng Thạnh khơng mua cọc Xét thấy, trao đổi miệng, bà Hương nói nhà khơng bị giải tỏa, ơng Thạnh thừa nhận có xem xét giấy tờ nhà phơtơ xong đặt cọc, mà giấy tờ nhà có tài liệu “họa đồ đính kèm ngày 13/10/1989” “giấy phép mua bán nhà ngày 01/11/1989” ghi: phần diện tích 31,98m2 chiếm lộ giới không cho mua bán, chủ nhà tự tháo dỡ có quy hoạch chung Nhà nước Như vậy, giấy tờ nhà thể có phần diện tích nằm lộ giới bị giải tỏa, ông Thạnh không xem kỹ giấy tờ đặt cọc mua bán tồn nhà có lỗi việc ơng xin hủy hợp đồng Về phía bà Hương, bà đưa giấy tờ nhà cho ông Thạnh xem mà khơng nói rõ nhà bị giải tỏa phần chưa thiện chí, chưa thực quy định khoản Điều 447 Bộ luật dân sự, bên bán có nghĩa vụ: “Thơng báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà mua bán, có” Vì vậy, bà Hương có lỗi phần việc ông Thạnh xin hủy hợp đồng” Bà Hương cho rằng, giấy thỏa thuận mua bán nhà đánh vi tính ghi: nhà bị “quy hoạch giải tỏa trắng” bà trả tiền cọc Xét thấy thỏa ngày 20/03/2002 giấy viết tay ghi: nhà bị “giải tỏa quy hoạch” bên bán trả lại tiền cọc Điều chứng tỏ ý thức người mua nhà bị giải tỏa không mua Nhưng giấy thỏa thuận đánh vi tính bà Hương thảo lại ghi: nhà bị “quy hoạch giải tỏa trắng” bên bán trả lại tiền cọc cho bên mua, nghĩa giải tỏa tồn người mua trả lại tiền cọc Đây nội dung thay đổi bản, bất lợi cho bên mua, lại không đưa thỏa thuận lại cách nghiêm túc trước ký mà ý thức bà Hương viết vào văn bản, ông Thạnh phát khơng ký, ơng Thạnh khơng phát ký bà Hương có lợi Điều chứng tỏ ý thức bà Hương thiết lập lại hợp đồng khơng trung thực, nên có lỗi phần việc ông Thạnh không tiếp tục thực hợp đồng Mặt khác, giấy thỏa thuận mua bán nhà ghi, ông Thạnh đặt cọc 20.000 USD, có quy đổi tiền Việt Nam thực tế bà hương nhận tiền đôla Mỹ hai bên cịn thỏa thuận bên bán khơng bán lý phải trả lại bên mua 40.000 USD, chứng tỏ ý thức lúc giao dịch đặt cọc hai bên tiền đôla Mỹ Do giao dịch tiền ngoại tệ cá nhân với cá nhân bị pháp luật cấm, nên giao dịch đặt cọc đôi bên bị vô hiệu 94 Án phúc thẩm không xem xét đến lỗi đôi bên việc giao dịch đặt cọc ngoại tệ, buộc ông Thạnh cọc không Tuy nhiên trình giải vụ án, bà Hương đồng ý trả ông Thạnh 10.000 USD, ông Thạnh đồng ý ½ cọc, đơn xin giám đốc thẩm ông Thạnh đồng ý ½ tiền cọc đồng ý án sơ thẩm Xét thấy việc tự nguyện bên trình giải hợp lý, phù hợp với lỗi đôi bên, án sơ thẩm buộc bà Hương trả ơng Thạnh 151.750.000 đồng có cứ, cần giữ nguyên hiệu lực pháp luật án sơ thẩm Căn vào khoản Điều 74, khoản Điều 77 Pháp lệnh thủ tục giải vụ án dân sự, QUYẾT ĐỊNH Hủy án phúc thẩm Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Giữ nguyên hiệu lực pháp luật Bản án sơ thẩm số 39/DSST ngày 12/06/2002 Tòa án nhân dân quận 11 ... quan nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản 1.1.1 Khái quát chung hợp đồng mua bán tài sản .5 1.1.2 Nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản 1.2 Các quy định. .. ? ?Nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản theo quy định Bộ luật dân năm 2005? ?? để làm đề tài khóa luận Tình hình nghiên cứu Quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán số... vụ cung cấp thơng tin Tóm lại, quy định Điều 422 Bộ luật dân năm 2005 nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản nêu hướng xử lý bên bán bên mua yêu cầu cung cấp thông tin tài sản mua