Chuyen de ve Dich vu moi BDS.ppt

Chuyen de ve Dich vu moi BDS.ppt

TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TPHCM

I VAI TRÒ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS

TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS

• Mua và bán nhà là sự kiện quan trọng

nhất trong đời người Làm sao để:

– Chọn nhà phù hợp yêu cầu?

– Mua nhà với giá thấp nhất và phù hợp ngân

sách gia đình?

– Bán nhà với giá cao nhất?

– Thực hiện thủ tục nhanh nhất và phù hợp với

luật pháp?

=> DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

I TỔ CHỨC MÔI GiỚI BĐS TRÊN TRỊ

có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản)

- Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm

cho thuê hoặc bán các loại bất động sản cho

khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu

tư

I TỔ CHỨC MÔI GiỚI BĐS TRÊN TRỊ

TRƯỜNG BĐS

• Các nhà môi giới bất động sản đóng

vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các

chức năng và lợi nhuận, thương

thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các

nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án.

I VAI TRÒ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS

TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS

Đặc điểm của nhà môi giới bất động sản: Nhằm mục đích lấy tiền thuê; Thúc đẩy hai bên giao dịch, chứ bản thân không trực tiếp giao dịch; Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà đất; Phải phân biệt rõ

giới hạn hoạt động của môi giới BĐS và

tư vấn thuần tuý cung cấp thông tin về nhà đất.

I VAI TRÒ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS

TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS

Vai trò của dịch môi giới BĐS:

Sự cần thiết của tổ chức này đã được chứng minh trên thực tiễn là các giao dịch được tiến hành một

cách nhanh chóng, tránh được nhiều phức tạp

không cần thiết (vì người trung gian đã trực tiếp dàn xếp các xung đột…) Nhiều khi, bên mua và bên bán, bên thuê và cho thuê… không nắm được rõ ràng, chi tiết về các thông tin có liên quan về BĐS bằng trung gian môi giới, họ thực sự cần đến nhà môi giới như một trung gian tin cậy và chuyên nghiệp để thực

hiện các dịch vụ đáp ứng yêu cầu của cả 2 bên

I VAI TRÒ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS

TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS

2/ Mô hình hoạt động:

Người mua và người bán tìm đến nhà môi

giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) bất động sản một cách

có hiệu quả và nhanh chóng nhất, nhà môi

giới sau khi tìm hiểu kỹ các nguyện vọng,

yêu cầu của các bên sẽ tiến hành làm các thủ tục cần thiết để thực hiện một giao dịch,

I VAI TRÒ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS

TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS

2/ Bên có nhu cầu mua (bán, cho thuê ) sẽ

phải trả một khoản chi phí nhất định gọi là lệ phí hợp đồng môi giới, sau khi nhà môi giới đạt đến kết quả cuối cùng và giao dịch thành công thì nhà môi giới sẽ được hưởng tiền

hoa hồng tính trên % giá trị bất động sản đã được thoả thuận kỹ lưỡng trong hợp đồng của 2 bên.

II NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS

1 1 Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy

định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của

Luật này được kinh doanh dịch vụ môi

giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức,

cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng

kinh doanh bất động sản và được hưởng

thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.

II NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS

• 2 Hoạt động môi giới bất động sản phải

công khai, trung thực và tuân thủ pháp

luật.

• 3 Tổ chức, cá nhân môi giới bất động

sản không được đồng thời vừa là nhà

môi giới vừa là một bên thực hiện hợp

đồng trong một giao dịch kinh doanh bất

động sản

II NỘI DUNG MÔI GIỚI BĐS

• 1 Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện

của khách hàng để tham gia đàm phán,

ký hợp đồng.

• 2 Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện

các công việc liên quan đến hoạt động

kinh doanh bất động sản.

• 3 Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên

trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

II NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS

1 Để thành công trong môi giới

BĐS, người môi giới phải:

• Có cơ sở dữ liệu về những căn

nhà cần bán trong khu vực

• Những quy định của luật pháp

về mua và bán nhà

II NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS

1 Tư vấn cho người mua thủ

tục vay tiền mua nhà

• Tạo sự an tâm cho người

mua khi đặt cọc cho người

bán

II NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS

II NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS

2 Người mua nhà sẽ gặp

người môi giới để nêu yêu

cầu về căn nhà như:

–Diện tích –Công năng –Giá cả

–Địa điểm

II NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS

2 Những nguyên tắc hoạt

động tư vấn cho người mua

nhà:

• Nhà môi giới BĐS sẽ giới

thiệu và hướng dẫn người

mua đi xem nhiều căn nhà để

lựa chọn.

II NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS

2 Tư vấn cho người mua thực

II NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS

3 Những nguyên tắc hoạt động tư

vấn cho người bán nhà:

• Tư vấn cho người bán nhà đặt

ra giá bán phù hợp thị trường

Để thực hiện việc này thành

công, nhà môi giới phải:

II NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS

- Hiện trạng căn nhà

–Đối tượng thích hợp nhất

để mua căn nhà này

–Chọn lựa phương tiện

quảng cáo thích hợp

III THÙ LAO MÔI GiỚI BĐS

• 1 Tổ chức, cá nhân môi giới bất động

sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

giữa khách hàng và người thứ ba

• 2 Mức thù lao môi giới bất động sản do

các bên thỏa thuận trong hợp đồng

không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới

III THÙ LAO MÔI GiỚI BĐS

• Hoa hồng môi giới bất động sản

• 1 Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được

môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển

nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

• 2 Mức hoa hồng môi giới bất động sản do

các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa

thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản

IV QUYỀN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN

MÔI GiỚI BĐS

1 Thực hiện dịch vụ môi giới bất

động sản theo quy định của Luật này.

• 2 Yêu cầu khách hàng cung cấp

hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản.

• 3 Hưởng hoa hồng, thù lao môi

giới theo thỏa thuận trong hợp

đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng.

IV QUYỀN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN

MÔI GiỚI BĐS

• 4 Thuê tổ chức, cá nhân môi giới

khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp

đồng môi giới bất động sản với

khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết

quả môi giới

• 5 Thu thập thông tin về chính

sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

IV QUYỀN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN

MÔI GiỚI BĐS

• 6 Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ

hợp đồng môi giới bất động sản khi

khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp

đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp

luật.

• 7 Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất

động sản.

• 8 Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm

pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản.

IV NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN MÔI GiỚI BĐS

• 1 Thực hiện đúng hợp đồng môi

giới bất động sản đã ký.

• 2 Cung cấp thông tin về bất động

sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp

• 3 Hỗ trợ các bên trong việc đàm

phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

IV NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN MÔI GiỚI BĐS

• 4 Thực hiện chế độ báo cáo theo

quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• 5 Bồi thường thiệt hại do lỗi của

mình gây ra

• 6 Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các

nghĩa vụ tài chính khác theo quy

định của pháp luật

• 7 Các nghĩa vụ khác theo quy định

của pháp luật

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

1 Ở các nước:

Ở Hoa Kỳ, để hành nghề môi giới BĐS cần

phải có chứng chỉ hành nghề Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề tùy thuộc mỗi bang Thông thường, để được cấp chứng chỉ

hành nghề, nhà môi giới cần phải đáp ứng:

• Tốt nghiệp PTTH

• Tối thiểu 18 tuổi

• Trải qua một kỳ thi về hành nghề môi giới

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

1 Ở các nước:

Ở Hoa Kỳ có hơn 1000 trường ĐH, Cao

đẳng đào tạo nghề kinh doanh BĐS Các chuyên đề trong khóa học bao gồm:

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

1 Ở các nước: Điều kiện tham gia

hoạt động môi giới của cá nhân

Mỹ ( New-york )

Cá nhân phải có giấy phép hành nghề

do cấp QLNN ở Trung ương cấp (cấp Bộ), để được cấp phải thi lấy chứng chỉ hành nghề (thi viết) về các nội dung kỹ năng nghiệp vụ về

tư vấn môi giới BĐS

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

1 Ở các nước:

Trung Quốc ( Thượng Hải )

Có giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS

do cơ quan quản lý hành chính công thương

địa phương cấp

2 Có vốn trên 20.000 NDT hoặc có người đảm

bảo có tài sản đảm bảo trị giá trên 20.000

NDT

3 Có nơi hoạt động môi giới cố định

4 Trong vòng 3 năm trước khi làm đơn đề nghị

không có tiền sự phạm tội.

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

2 Ở Việt Nam: Theo Luật Kinh doanh

BĐS và các văn bản hướng dẫn thực hiện

a Điều kiện cấp chứng chỉ môi giới

BĐS:

Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Không phải là cán bộ, công chức nhà

nước;

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

2 Có năng lực hành vi dân sự đầy

đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình

trạng bị truy cứu trách nhiệm

hình sự, chấp hành án phạt tù;

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi

dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản;

• Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ

môi giới bất động sản theo

quy định.

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

2 Ở Việt Nam: Theo Luật Kinh doanh

có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã,

phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) nơi cư trú của người xin

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

2 02 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ;

• Bản sao chứng minh nhân dân

hoặc hộ chiếu của người xin cấp

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

2 Ở Việt Nam: Theo Luật Kinh doanh BĐS

và các văn bản hướng dẫn thực hiện

c Trình tự, thủ tục và tổ chức cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất

động sản

• Người xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS

nộp hồ sơ xin cấp chứng chỉ tại cơ

quan có thẩm quyền do UBND cấp tỉnh quy định.

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

2 Cơ quan có thẩm quyền cấp chứng

chỉ có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra

hồ sơ và cấp chứng chỉ trong thời

hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ Trường hợp hồ sơ

thiếu hoặc không hợp lệ thì phải trả

lời bằng văn bản cho người xin cấp

chứng chỉ biết rõ lý do trong thời hạn

05 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ.

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

• Người xin cấp chứng chỉ phải nộp

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

2 Chứng chỉ môi giới BĐS được cấp

có giá trị sử dụng trong phạm vi cả nước.

• Bộ Xây dựng ban hành mẫu chứng

chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản để áp

dụng thống nhất trong phạm vi cả nước

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

2 Ở Việt Nam: Theo Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thực hiện

d Quyền và nghĩa vụ của người xin cấp chứng chỉ, trách nhiệm của cơ quan cấp chứng chỉ

môi giới, định giá bất động sản

d.1 Người xin cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản có các quyền sau đây:

• Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền

cung cấp thông tin liên quan đến việc đào tạo, cấp chứng chỉ và quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản;

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

khi có đủ điều kiện;

• Được hành nghề môi giới bất động sản, định

giá bất động sản theo đúng nội dung chứng chỉ được cấp;

• Khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm trong

việc đào tạo, cấp chứng chỉ và quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản theo

quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo;

• Các quyền khác theo quy định của pháp luật

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

2 Ở Việt Nam: Theo Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn

thực hiện

d Quyền và nghĩa vụ của người xin cấp chứng chỉ, trách nhiệm của cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

2 d.2 Người xin cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:

• Nộp hồ sơ xin cấp chứng chỉ theo quy định và

chịu trách nhiệm trước pháp luật về hồ sơ xin cấp chứng chỉ của mình;

• Nộp lệ phí theo quy định;

• Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp

luật.

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

III ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI

chỉ để hành nghề; vi phạm các

nguyên tắc hành nghề theo quy

định;

• chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa

Người bị thu hồi chứng chỉ không

được cấp lại chứng chỉ trong thời

hạn 5 năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi

IV ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG

MÔI GIỚI BĐS

• Đạo đức nghề nghiệp >< Mục tiêu

công việc

• Thuyết minh sản phẩm >< Thuyết

phục người mua (người bán)

• Trung thực >< Tin cậy

• Giao tiếp, truyền thông hiệu quả?