(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân

(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân(Luận văn thạc sĩ) Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân

LỜI CẢM ƠN Trước tiên xin chân thành cảm ơn PGS TS Nguyễn Quang Tuyến tận tình hướng dẫn, góp ý động viên tơi q trình thực luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, bạn lớp Cao học Luật Kinh tế 12A nhiệt tình giúp đỡ tơi suốt thời gian khóa học Tơi xin gửi lời cám ơn lãnh đạo cán Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, Tòa án nhân dân quận Đống Đa tạo điều kiện hỗ trợ tài liệu vụ việc thực tế số liệu thống kê có giá trị q trình nghiên cứu Những lời cảm ơn sau xin dành cho người thân gia đình hết lịng quan tâm tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Dương Thị Sen i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng tơi có hỗ trợ hướng dẫn từ Thầy hướng dẫn, người tơi cảm ơn trích dẫn luận văn Các kết nêu Luận văn nghiên cứu chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tác giả: Dương Thị Sen ii MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÕ CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 KHÁI NIỆM VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1.1 Định nghĩa tranh chấp đất đai 1.1.2 Đặc điểm tranh chấp đất đai 1.1.3 Hậu tranh chấp đất đai 11 1.1.4 Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến 12 1.1.5 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai 15 1.2 KHÁI NIỆM VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 19 1.2.1 Khái niệm giải tranh chấp 19 1.2.2 Khái niệm giải tranh chấp đất đai 23 1.3 VAI TRÕ CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 31 1.3.1 Khái quát vị trí, vai trị Tịa án hệ thống trị 31 1.3.2 Hệ thống, cấu tổ chức chức năng, nhiệm vụ Tòa án nhân dân giải tranh chấp đất đai 32 1.3.3 Cơ sở việc xác lập thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân 35 iii 1.3.4 Đặc điểm việc giải tranh chấp đất đai thông qua Toà án nhân dân 36 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THƠNG QUA TỒ ÁN 38 2.1 NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THƠNG QUA TỒ ÁN 38 2.1.1 Quy định nguyên tắc giải tranh chấp đất đai thơng qua Tồ án 38 2.1.2 Quy định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai 43 2.2 THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TOÀ ÁN 57 2.2.1 Khái quát tình hình giải vụ tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án nhân dân thời gian qua 57 2.2.2 Những kết đạt thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp quyền sử dụng đất thơng qua Tồ án nhân dân 60 2.2.3 Những tồn tại, vướng mắc thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án nhân dân 64 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN 83 3.1 VỀ PHƢƠNG DIỆN LẬP PHÁP 83 3.1.1 Sửa đổi quy định pháp luật đất đai 83 3.1.2 Sửa đổi quy định pháp luật tố tụng dân việc giải tranh chấp đất đai 88 iv 3.2 VỀ PHƢƠNG DIỆN BỒI DƢỠNG NGHIỆP VỤ 92 3.2.1 Tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ 93 3.2.2 Xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ 95 3.3 VỀ PHƢƠNG DIỆN HƢỚNG DẪN THI HÀNH PHÁP LUẬT 97 3.3.1 Hướng dẫn việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất thuê chế độ cũ để làm nhà mà người sử dụng liên tục từ đến 97 3.3.2 Tranh chấp khoản tiền đặt cọc 97 3.3.3 Về giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 98 3.3.4 Giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vụ án ly hôn 99 KẾT LUẬN 101 v DANH MỤC KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Quyền sử dụng đất QSDĐ Tòa án nhân dân TAND Ủy ban nhân dân UBND LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tranh chấp đất đai loại tranh chấp phổ biến Việt Nam Sự thay đổi chế quản lý đất đai trả lại cho đất đai giá trị vốn có Trong điều kiện kinh tế thị trường, người dân ngày nhận thức sâu sắc giá trị vị trí quan trọng đất đai Mặt khác nhiều nguyên nhân mang tính lịch sử nên sách, pháp luật đất đai khơng giống qua thời kỳ; kinh tế chuyển đổi sang chế thị trường việc xử lý quan hệ đất đai nói chung tranh chấp đất đai nói riêng gặp nhiều khó khăn, phức tạp Luật Đất đai năm 2003 đời có quy định mở rộng thẩm quyền giải tranh chấp đất đai cho Tòa án nhân dân (TAND), bước thực lộ trình chuyển giao việc giải tranh chấp, mâu thuẫn đất đai cho quan tài phán độc lập giải Theo đó, TAND khơng có thẩm quyền giải tranh chấp tài sản gắn liền với đất tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà người sử dụng đất (người SDĐ) có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, mà cịn giải tranh chấp QSDĐ người SDĐ chưa Nhà nước cấp GCNQSDĐ, có loại giấy tờ QSDĐ quy định khoản 1, Điều 50 Luật đất đai năm 2003 Tuy nhiên, tính chất phức tạp nhạy cảm tranh chấp đất đai với chưa đồng bộ, phù hợp nội dung quy định vấn đề lực nội đội ngũ Thẩm phán, điều kiện, sở vật chất hạn chế ngành Tòa án v.v tác động không nhỏ đến hiệu công tác giải tranh chấp đất đai Việc giải tranh chấp đất đai TAND dường chưa đáp ứng đòi hỏi nghiệp phát triển đất nước thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa hội nhập kinh tế quốc tế Đây lý để tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu vấn đề giải tranh chấp đất đai thơng qua Tịa án nước ta nhằm tìm giải pháp khắc phục tồn nêu Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu a Đối tượng nghiên cứu Đề tài “Pháp luật giải tranh chấp đất đai thơng qua Tịa án nhân dân” có đối tượng nghiên cứu cụ thể sau: - Nghiên cứu vấn đề lý luận chung khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai chế giải tranh chấp đất đai; - Nghiên cứu vấn đề lý luận sở xác lập thẩm quyền giải tranh chấp đất đai TAND; đặc điểm việc giải tranh chấp đất đai thơng qua tịa án so với phương thức giải tranh chấp đất đai khác; - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thực thi Pháp luật giải tranh chấp đất đai thơng qua Tịa án nhân dân để nhận diện mâu thuẫn, bất cập, khiếm khuyết, tồn nguyên nhân hạn chế để tìm kiếm giải pháp khắc phục; - Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chủ trương, sách Đảng Nhà nước giải tranh chấp đất đai vai trò TAND giải tranh chấp nói chung tranh chấp đất đai nói riêng; b Phạm vi nghiên cứu Do tính chất phức tạp nội hàm rộng lớn đề tài, Luận văn tập trung sâu, tìm hiểu giới hạn phạm vi nghiên cứu; cụ thể: - Hệ thống quan điểm, sách, đường lối Đảng Nhà nước giải tranh chấp đất đai từ thực công đổi năm 1986 đến nay; - Hệ thống quy phạm pháp luật thực định giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp đất đai thơng qua Tịa án nói riêng từ năm 1986 đến nay; - Các báo cáo tổng kết tình hình giải tranh chấp đất đai ngành tòa án, tài liệu, cơng trình nghiên cứu có liên quan đến vấn đề từ năm 1986 đến nay; Nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn thực nhằm đạt nhiệm vụ nghiên cứu sau đây: - Nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước nhằm nhận diện đậm nét vai trị vị trí TAND giải tranh chấp nói chung giải tranh chấp đất đai nói riêng đặt bối cảnh thực Nghị 49 Bộ Chính trị cải cách tư pháp; - Trên sở kế thừa thành tựu nghiên cứu khoa học pháp lý, Luận văn tiếp tục sâu tìm hiểu nhằm hệ thống sở lý luận thực tiễn việc xác lập thẩm quyền TAND giải tranh chấp đất đai; - Tìm hiểu, phân tích pháp luật thẩm quyền giải tranh chấp đất đai TAND đặt mối quan hệ với thực tiễn áp dụng để nhận diện, lý giải hạn chế, bất cập tạo tiền đề cho việc đề giải pháp khắc phục; - Xác lập định hướng cho q trình hồn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai thông qua TAND đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện mảng pháp luật lĩnh vực này; Tình hình nghiên cứu Giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp đất đai thơng qua TAND nói riêng vấn đề mẻ nước ta Thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học đề cập đến vấn đề này; kể đến số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu như: Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ Viện Khoa học xét xử - TAND tối cáo Nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp đất đai TAND (năm 2001); Bình luận số vụ án tranh chấp đất đai tác giả Tưởng Duy Lượng - Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2001; Hội thảo Việt - Nhật giải tranh chấp đất đai nhìn góc độ cải cách tư pháp Viện Nhà nước Pháp luật - Viện Khoa học xã hội Việt Nam tổ chức Hà Nội năm 2002; Hội tháo giải tranh chấp đất đai kéo dài ngun nhân có tính chất lịch sử Trung tâm Nghiên cứu Khoa học - Thông tin -Thư viện - Văn phịng Quốc hội phối hợp với Đồn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đắc Lắc tổ chức Buôn Mê Thuột tháng 10 năm 2008 v.v Tuy nhiên, việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật giải tranh chấp đất đai thông qua TAND đặt bối cảnh xác định TAND đóng vai trị trung tâm cải cách tư pháp theo Nghị 49 Bộ Chính trị dường có cơng trình nghiên cứu khoa học công bố đề cập tới Luận văn thực nhằm bổ khuyết khiếm khuyết Phƣơng pháp nghiên cứu Để giải nhiệm vụ nghiên cứu mà đề tài đặt ra, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lich sử Chủ nghĩa Mác - Lê nin; tư duy, quan điểm, đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền chế thị trường Đảng Nhà nước ta; Bên cạnh đó, Luận văn cịn sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ sau: - Phương pháp bình luận, phương pháp lịch sử v.v sử dụng Chương nghiên cứu tổng quan vấn đề lý luận giải tranh thủ tục, trách nhiệm quan việc nhận ủy thác tư pháp để việc ủy thác tư pháp đạt hiệu cao 3.2 VỀ PHƢƠNG DIỆN BỒI DƢỠNG NGHIỆP VỤ Giải tranh chấp đất đai vấn đề khó khăn, phức tạp nhạy cảm Thời gian gần đây, tranh chấp đất đai có chiều hướng gia tăng khơng số lượng mà cịn gia tăng tính chất phức tạp Ngun nhân tình trạng khơng hệ thống sách, pháp luật đất đai thường xuyên có sửa đổi, bổ sung; hiệu quản lý nhà nước đất đai nhiều yếu kém, ý thức pháp luật người dân thấp mà cịn trình độ chun mơn, nghiệp vụ đội ngũ cán làm nhiệm vụ giải tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung cán Thẩm phán nói riêng cịn nhiều hạn chế v.v Điều góp phần làm giảm hiệu công tác xét xử, giải tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án nhân dân Để khắc phục hạn chế, khiếm khuyết xin đề xuất số biện pháp tổ chức, thực bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ cán Tồ án nhân dân nói chung đội ngũ Thẩm phán nói riêng, cụ thể: 3.2.1 Tổ chức bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ Muốn bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ đạt kết tốt phải trọng đến công tác tổ chức Bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải tiến hành thường xuyên Chúng tơi cho lãnh đạo Tồ án nhân dân Tối cao phải xây dựng kế hoạch bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ bao gồm: Kế hoạch ngắn hạn, kế hoạch dài hạn, thời gian biểu cụ thể, nội dung cần tập huấn, kinh phí điều kiện vật chất để thực Đồng thời, phải xác định rõ đơn vị Toà án nhân dân Tối cao có nhiệm vụ thực kế hoạch Theo ý kiến chúng tơi lãnh đạo Toà án nhân dân Tối cao cần giao cho Trường Cán Toà án, Viện Khoa học xét xử, Toà Dân văn phịng Tồ án nhân dân Tối cao phối hợp thực hiện, có phân cơng nhiệm vụ rõ ràng sau: 93 - Trường cán Toà án tổ chức lớp bồi dưỡng tập huấn, có cơng việc cụ thể như: Xây dựng kế hoạch chi tiết thực kế hoạch chung lãnh đạo Toà án nhân dân Tối cao phê duyệt, mời giảng viên để thống nội dung giảng cụ thể; chuẩn bị tài liệu, điều kiện vật chất khác cho bồi dưỡng, tập huấn; thơng báo cho tồ án nhân dân địa phương biết thời gian, địa điểm, đối tượng, nội dung bồi dưỡng, tập huấn để án nhân dân địa phương cử cán tham gia lớp bồi dưỡng, tập huấn - Viện Khoa học xét xử tổ chức việc lấy ý kiến án nhân dân địa phương vấn đề vướng mắc công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất, tổng hợp có đề xuất bồi dưỡng, tập huấn; tổ chức việc nghiên cứu phạm vi quan Toà án nhân dân Tối cao với quan có liên quan quy định pháp luật để đề xuất vấn đề cần tập huấn - Toà Dân Toà án nhân dân Tối cao tổng kết công tác thực tiễn xét xử tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua công tác giám đốc thẩm loại việc để rút sai lầm mà án nhân dân địa phương thường gặp công tác xét xử tranh chấp quyền sử dụng đất; đồng thời, phân tích ngun nhân sai lầm đó, đề biện pháp khắc phục để xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ; hướng dẫn áp dụng thống pháp luật để kịp thời tháo gỡ vướng mắc công tác xét xử tranh chấp quyền sử dụng đất - Văn phịng Tồ án nhân dân Tối cao chịu trách nhiệm lo kinh phí hỗ trợ khác bảo đảm cho việc bồi dưỡng tập huấn nghiệp vụ có kết tốt, thiết thực - Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đẩy nhanh việc ban hành văn hướng dẫn áp dụng thống pháp luật vướng mắc 94 thực tiễn xét xử, kịp thời ban hành biểu mẫu loại văn tố tụng Tòa án cho phù hợp với quy định BLTTDS năm 2004 Luật sửa đổi, bổ sung số điều BLTTDS năm 2004 - Tăng cường việc đào tạo, đào tạo lại bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ, Thẩm phán Hội thẩm nhân dân; tạo điều kiện thuận lợi động viên, khuyến khích cán bộ, cơng chức tự học tập nâng cao trình độ Đặc biệt ngành Tịa án cần trọng đến cơng tác đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ tập huấn văn pháp luật cho đội ngũ Hội thẩm nhân dân - Hiện nay, với việc mở rộng thẩm quyền Tòa án nhân dân cấp huyện loại vụ việc tranh chấp có tranh chấp quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng thiếu hụt phận lớn đội ngũ Thẩm phán, cán bộ, đồng thời tranh chấp đất đai cần giải tăng thêm gia tăng tính chất phức tạp Việc luân chuyển, biệt phái cán bộ, Thẩm phán cấp Tòa án tồn ngành Tịa án nhằm tăng cường cho Tịa án cấp huyện cần thiết Vì vậy, ngành Tịa án cần đẩy mạnh công tác luân chuyển, biệt phái cán bộ, Thẩm phán để đáp ứng yêu cầu thực thẩm quyền xét xử Trong báo cáo tổng kết hàng năm Toà án nhân dân Tối cao, lãnh đạo Toà án nhân dân Tối cao phải có kiểm điểm, đánh giá mặt làm được, chưa làm công tác Phải đề kế hoạch, chương trình cho năm tiếp theo; để sở đó, đơn vị có liên quan cụ thể hố thành chương trình làm việc 3.2.2 Xây dựng nội dung bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ Xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ có chất lượng, thiết thực người tham gia lớp tập huấn khâu trọng tâm có ý nghĩa định đến kết công tác Việc bồi dưỡng, tập huấn 95 nghiệp vụ phải có trọng tâm, trọng điểm, nội dung cụ thể phải đáp ứng yêu cầu sau đây: - Làm rõ tính chất đặc thù việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất Nội dung cần thiết giúp cho Thẩm phán cán Toà án nhân dân qua đợt bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ nhận thức tính chất đặc thù q trình giải tranh chấp quyền sử dụng đất để từ người nắm vững nguyên tắc đạo, áp dụng quy định pháp luật đất đai, quy định pháp luật tố tụng dân nhằm giải vụ việc có hiệu đạt chất lượng cao - Bồi dưỡng, tập huấn kỹ nghề nghiệp việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như: (i) Kỹ xây dựng hồ sơ vụ án (ii) Kỹ tiến hành điều tra, xác minh, thu thập chứng cứ, giám định, định giá quyền sử dụng đất, lấy ý kiến quyền, quan tài ngun mơi trường … nơi xảy tranh chấp (iii) Kỹ tiến hành hồ giải Đây cơng việc quan trọng phức tạp phần lớn vụ tranh chấp quyền sử dụng đất có tính chất liệt cao Để hồ giải có kết địi hỏi Thẩm phán phải kiên trì có “nghệ thuật” hồ giải, phải đầu tư nhiều thời gian, cơng sức, tránh làm hình thức, chiếu lệ (iv) Kỹ điều hành phiên tòa, kỹ xét hỏi phiên tịa để làm rõ tình tiết khách quan vụ án phiên tòa (v) Kỹ viết án, định Tòa án - Bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải đạt mục tiêu bước tạo đội ngũ cán án chuyên sâu lĩnh vực đất đai (xu hướng chun 96 mơn hố), đội ngũ chuyên gia có đầy đủ lực phẩm chất để hoàn thành tốt nhiệm vụ giao 3.3 VỀ PHƢƠNG DIỆN HƢỚNG DẪN THI HÀNH PHÁP LUẬT 3.3.1 Hƣớng dẫn việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất thuê chế độ cũ để làm nhà mà ngƣời sử dụng liên tục từ đến Đối với loại tranh chấp này, theo đường lối chung để giải cần thống sau: - Nếu có tranh chấp chia thừa kế di sản nhà đất Tồ án giải ln quyền sử dụng đất Toà án xác định quyền sử dụng đất di sản, xác định giá trị chia cho thừa kế theo quy định Bộ luật dân thừa kế - Nếu chủ sở hữu nhà cho người khác nhờ đất họ địi lại đất Tồ án buộc người nhờ phải trả lại quyền sử dụng đất cho chủ nhà Trong trường hợp trả vật phải tốn giá trị quyền sử dụng đất cho chủ nhà 3.3.2 Tranh chấp khoản tiền đặt cọc Khi chuẩn bị giao kết hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê… quyền sử dụng đất giao kết hợp đồng này, bên thoả thuận với việc đặt cọc để bảo đảm giao kết thực hợp đồng Bên chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê quyền sử dụng đất nhận bên số tiền đặt cọc tài sản có giá trị khác làm tài sản đặt cọc Nếu có tranh chấp khoản tiền đặt cọc phải Điều 363 Bộ luật dân để xử lý; cụ thể là: - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc 97 - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc Tuy nhiên, vấn đề cần ý nhiều trường hợp bên thoả thuận số tiền phải trả lại cho bên đặt cọc gấp lần số tiền đặt cọc; trường hợp này, Tồ án có chấp nhận thoả thuận họ hay không? Trước hết phải xác định thoả thuận đặt cọc phạt cọc hợp đồng dân giao kết bên nên phải đáp ứng điều kiện hợp đồng dân khác quy định Điều 7, 9, 10, 395 Bộ luật dân Các bên tự do, tự nguyện, bình đẳng giao kết hợp đồng, không trái pháp luật, đạo đức xã hội Do đó, bên thoả thuận bên vi phạm phải phạt gấp lần số tiền đặt cọc Tồ án cơng nhận thoả thuận họ để buộc bên thực thoả thuận họ không trái pháp luật, đạo đức xã hội 3.3.3 Về giải hậu hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu Để bảo đảm tính thống tính hợp lý giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thấy cần thống số nhận thức sau đây: - Trong trường hợp đối tượng hợp đồng dân vô hiệu vật tiền, bên phải hoàn lại cho bên khoản tiền nhận khơng phải quan hệ hợp đồng vay tài sản, nên việc tính lãi suất biện pháp (phương pháp) xác định thiệt hại không phù hợp, không với chất giao dịch - Trong kinh tế thị trường quan hệ hàng hoá tiền tệ chi phối quan hệ dân Tài sản bên đem giao dịch hàng hoá; giá trị 98 chúng thể giá Các bên trao đổi sở ngang giá Quyền sử dụng đất tài sản, giao dịch trị giá thành tiền - Cần nhận thức hợp đồng dân hành vi pháp lý giao kết ý chí hai bên hợp đồng vô hiệu thơng thường ta coi có hành vi trái pháp luật hai bên hành vi nguyên nhân chủ quan gây nên thiệt hại cho bên hai bên tham gia giao kết hợp đồng Vì trường hợp phải xem xét đến lỗi hai bên Lỗi yêu tố định trách nhiệm dân cụ thể bên tham gia giao kết hợp đồng Từ nhận thức trên, kiến nghị cách giải hậu hợp đồng vô hiệu sau: Nguyên tắc phân chia thiệt hại hợp đồng bị huỷ phần hay toàn Trong trường hợp có thiệt hại mà bên có lỗi bên tự chịu phần thiệt hại Tồ án cần cân nhắc để phân biệt lỗi nặng, nhẹ bên xác định trách nhiệm dân theo tỷ lệ lỗi bên Nêu lỗi hai bên tương đương bên chịu ½ thiệt hại Nếu bên có lỗi bên phải bồi thường thiệt hại cho bên 3.3.4 Giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vụ án ly hôn Để thống giải tranh chấp loại này, xin đề xuất giải pháp sau: - Đối với trường hợp sau kết hôn sống chung với gia đình nhà chồng nhà vợ, cha mẹ chồng cha mẹ vợ đồng ý để trai, dâu gái, rể sử dụng đất (làm nhà ở, canh tác …) Họ sử dụng lâu, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tồ án cơng 99 nhận việc tặng cho hoàn thành, xác định đất tài sản chung vợ chồng để chia họ ly hôn - Nếu cha mẹ chồng đồng ý cho trai, dâu cha mẹ vợ đồng ý cho gái, rể làm nhà đất Trong trình sử dụng, họ chưa đăng ký, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất … Khi ly hôn cha, mẹ chồng cha mẹ vợ địi lại đất Tồ án vào quy định Điều 436 Bộ luật dân (tặng cho bất động sản) xác định việc tặng cho chưa có hiệu lực pháp luật Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng mà thuộc quyền sử dụng cha mẹ Nếu người dâu rể có nhu cầu chỗ Tồ án chia nhà đất cho họ buộc họ phải toán lại giá trị quyền sử dụng đất tương ứng cho cha mẹ chồng hay cha mẹ vợ Trong trường hợp tặng cho có điều kiện giải tranh chấp Tịa án cần xác định rõ có hay khơng có điều kiện mà đương nêu điều kiện thực hay chưa để giải cho (ví dụ: cha mẹ vợ cho gái, rể đất để làm nhà với điều kiện già yếu, gái rể phải chăm sóc, ni nấng họ, vợ chồng người gái, rể ly hơn; cha mẹ vợ địi lại đất, Tồ án vào quy định Điều 466 Bộ luật dân (tặng cho tài sản có điều kiện) để xem xét) … 100 KẾT LUẬN Tranh chấp đất đai tượng xã hội tồn mang tính khách quan Trong điều kiện kinh tế thị trường đất đai ngày trở nên có giá tranh chấp đất đai ngày gia tăng số lượng tính chất gay gắt, phức tạp nội dung Việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất thiếu hiệu quả, không dứt điểm kịp thời dễ trở thành “điểm nóng” tiềm ẩn nguy gây ổn định trị, trật tự an toàn xã hội địa phương tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư - kinh doanh Nhận thức ý nghĩa, vai trị tầm quan trọng cơng tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất, Nhà nước ta xây dựng ban hành hệ thống quy định giải loại tranh chấp Các quy định giải tranh chấp quyền sử dụng đất ghi nhận Luật Đất đai năm 2003, đạo luật khác có liên quan Bộ luật dân năm 2005, Bộ luật tố tụng dân năm 2004 v.v văn hướng dẫn thi hành; đó, quy định rõ thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án nhân dân Thời gian qua, năm Toà án nhân dân cấp thực việc giải hàng vạn vụ tranh chấp quyền sử dụng đất góp phần vào việc tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, giáo dục ý thức tuân thủ pháp luật cho người dân bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất v.v Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án nhân dân cấp bộc lộ số hạn chế, khiếm khuyết Những hạn chế, khiếm khuyết không bắt nguồn từ nguyên nhận chủ quan ngành Tồ án nhân dân lực, trình độ chuyên môn nghiệp vụ phận không nhỏ đội ngũ cán tồ án nói chung thẩm phán nói riêng cịn hạn chế, chưa cập nhật, nắm bắt kịp thời, đầy đủ quy định hệ thống pháp luật đất đai; chưa 101 trang bị đầy đủ kỹ bản, cần thiết giải tranh chấp nói chung tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng v.v mà cịn có ngun nhân khách quan hệ thống sách, pháp luật đất đai Nhà nước ta có khác thời kỳ, giai đoạn phát triển đất nước; quy định đất đai thường xuyên có sửa đổi, bổ sung gây khó khăn cho đội ngũ cán thực thi pháp luật việc năm bắt, tìm hiểu; ý thức chấp hành pháp luật người dân hạn chế; cơng tác quản lý nhà nước đất đai cịn nhiều yếu v.v Điều làm ảnh hưởng đến hiệu công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án nhân dân cấp Để nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án nhân dân cấp, thời gian tới Nhà nước cần áp dụng đồng bộ, tổng thể giải pháp; cụ thể: - Tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung hồn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai theo hướng: (i) Khẩn trương sửa đổi, bổ sung quy định Luật Đất đai năm 2003 (ii) Sửa đổi, bổ sung quy định khiếu nại, tố cáo đất đai, giải tranh chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 cho tương thích, phù hợp với nội dung Bộ luật tố tụng dân năm 2004, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Bộ luật tố tụng dân năm 2004, Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Tố cáo năm 2011 v.v - Thường xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nâng cao trình độ, kiến thức kỹ giải tranh chấp đất đai cho đội ngũ cán Toà án nhân dân nói chung Thẩm phán nói riêng v.v - Hồn thành dứt điểm cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất - Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai cho người dân v.v 102 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Giao dịch bảo đảm Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ (2009), Tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai, Đặc san tuyên truyền pháp luật số 09 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2005), Nghị số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31 tháng năm 2005 hướng dẫn thi hành số quy định phần thứ “những quy định chung” Bộ luật tố tụng dân năm 2004 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2005), Nghị số 04/2005/NQ_HĐTP ngày 17 tháng năm 2005 hướng dẫn thi hành số quy định Bộ luật tố tụng dân năm 2004 “chứng minh chứng cứ” TS Nguyễn Thúy Hiền (2006), Pháp luật bất động sản giải pháp hồn thiện, Tạp chí Dân chủ Pháp luật - số chuyên đề bất động sản, Hà Nội 2006 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Quyết định giám đốc thẩm năm 2003-2004, I, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Quyết định giám đốc thẩm Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao năm 2003-2004, II 103 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2008), Quyết định giám đốc thẩm Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao năm 2005 10 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2008), Quyết định giám đốc thẩm Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao năm 2006 11 Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Giáo trình Lý luận chung Nhà nước Pháp luật 12 Nguyễn Duy Lãm, Sổ tay Thuật ngữ pháp lý thông dụng, tr.383, Nxb Giáo dục, Hà Nội – 1996, 13 Tưởng Duy Lượng (2001), Bình luận số vụ án tranh chấp đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Tưởng Duy Lượng (2009), Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Tưởng Duy Lượng (2009), Pháp luật Tố tụng dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Trần Hoài Nam, Nguyễn Xuân Trọng: Vướng mắc pháp luật liên quan đến giải tranh chấp, khiếu nại đất đai, internet link http://isponre.gov.vn/home/dien-dan/562-vuong-mac-ve-phapluat-lien-quan-den-giai-quyet-tranh-chap-khieu-nai-ve-dat-dai 17 Phạm Thái Quý, Nguyên nhân ách tắc giải tranh chấp đất đai, internet link http://thongtinphapluat.vn/vi/news/Phap-luatdan-su/Nguyen-nhan-ach-tac-trong-giai-quyet-tranh-chap-datdai-1451/ 104 18 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (khóa 9), Bộ luật dân số 44/1995/QH9, thơng qua ngày 09 tháng 11 năm 1995 19 Quốc Hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (khóa 11), Bộ luật dân số 33/2005/QH11, thông qua ngày 14 tháng năm 2005 20 Quốc Hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (khóa 11), Bộ luật tố tụng dân số 24/2004/QH11, thông qua ngày 15 tháng năm 2004 21 Quốc Hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (khóa 11), Luật đất đai số 13/2003/QH11, thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003; 22 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (khóa 10), Luật Hơn nhân gia đình số 22/2000/QH10, thơng qua ngày 28 tháng năm 2000 23 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (khóa 11), Luật nhà số 56/2005/QH11, thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 24 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (khóa 12), Luật sửa đổi bổ sung số điều Bộ luật tố tụng dân năm 2004 số 65/2011/QH12 ngày 29 tháng năm 2011 25 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (khóa 10), Luật tổ chức Tịa án nhân dân số 33/2002/QH10, thông qua ngày 02 tháng năm 2002 26 Tịa án nhân dân tối cao (2002), Báo cáo Cơng tác ngành Toà án năm 2001 Phương hướng nhiệm vụ cơng tác ngành Tồ án năm 2002, tr 15 27 Tòa án nhân dân tối cao (2007), Báo cáo công tác tổng kết năm 2006 phương hướng nhiệm vụ cơng tác năm 2007 ngành Tịa án nhân dân 105 28 Tòa án nhân dân tối cao (2008), Báo cáo công tác tổng kết năm 2007 phương hướng nhiệm vụ cơng tác năm 2008 ngành Tịa án nhân dân 29 Tòa án nhân dân tối cao (2009), Báo cáo công tác tổng kết năm 2008 phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2009 ngành Tòa án nhân dân 30 Tòa án nhân dân tối cao (2010), Báo cáo công tác tổng kết năm 2009 phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2010 ngành Tòa án nhân dân 31 Tòa án nhân dân tối cao (2011), Báo cáo công tác tổng kết năm 2010 phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2011 ngành Tịa án nhân dân 32 Tồ án nhân dân Tối cao (2002), Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án nhân dân, tr 25-26-27 - Cơng trình Nghiên cứu khoa học cấp Bộ 33 ThS Lưu Quốc Thái (2006), Bàn khái niệm “tranh chấp đất đai” Luật đất đai 2003, Tạp chí Khoa học Pháp lý số (33)/2006 34 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, tr 455, Nxb.Tư pháp, Hà Nội 35 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật tố tụng dân sự, Nxb Tư pháp, Hà Nội 36 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích Thuật ngữ luật học (Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế), tr.35, tr.74, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 106 37 ThS Trần Anh Tuấn (4/2009), Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 7(144) 38 Nguyễn Quang Tuyến (2004), Về thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Tòa án, internet link http://vietnamese-lawconsultancy.com/vietnamese/content/browse.php?action=shownes &category=&id=37&topicid=128 39 Nguyễn Quang Tuyến (2006), Phát triển quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Dân chủ Pháp luật - số chuyên đề bất động sản 40 Số liệu thống kê công tác xét xử án dân Tòa án nhân dân tối cao năm 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 41 Hồ sơ số vụ án tranh chấp đất đai thu thập tòa án 42 Nguyễn Như Ý (2001), “Từ điển tiếng Việt thông dụng”, tr.808, Nxb Giáo dục, Hà Nội 107 ... chấp đất đai thông qua TAND; CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÕ CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 KHÁI NIỆM VỀ TRANH CHẤP ĐẤT... nhân dân 35 iii 1.3.4 Đặc điểm việc giải tranh chấp đất đai thông qua Toà án nhân dân 36 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THƠNG QUA TỒ ÁN ... việc tranh chấp đất đai Toà án nhân dân cấp tỉnh xét xử sơ thẩm việc giải Thẩm phán Toà dân thực Các vụ việc tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân cấp huyện giải bị kháng cáo thẩm phán Toà dân Toà