tiểu luận thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí

lOMoARcPSD|11346942 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH œ& BÀI TIỂU LUẬN MƠN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Thời gian thi: ngày Mã đề thi: 45 Tên Tiểu luận: “Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí” Họ tên: Phùng Thị Thu Mã sinh viên: 2073402011067 Khóa/ Lớp: (tín chỉ) CQ58/15.02_LT1 (niên chế) CQ58/15.03 STT: 27 ID phòng thi: 5810581505 Ngày thi: 14/3/2022 Ca thi: 9h15 lOMoARcPSD|11346942 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu lOMoARcPSD|11346942 MỤC LỤC MỞ ĐẦU PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.1 Khái niệm .1 1.2 Đặc điểm bất động sản 1.3 Giá trị thẩm định giá 1.3.1 Giá trị 1.3.2 Thẩm định giá bất động sản .2 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị 1.5 Các cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.5.1 Các cách tiếp cận 1.5.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.6 Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 1.6.1 Khái niệm .4 1.6.2 Cơ sở lý luận 1.6.3 Điều kiện áp dụng .4 1.6.4 Các bước tiến hành .4 1.6.5 Các loại chi phí 1.6.6 Các phương pháp xác định chi phí 1.6.7 Ưu điểm phương pháp chi phí 1.6.8 Hạn chế phương pháp chi phí .6 PHẦN 2: MỘT SỐ VÍ DỤ THỰC TẾ VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 2.1 Ví dụ 2.2 Ví dụ PHẦN 3: PHÂN TÍCH VÀ NHẬN XÉT 3.1 Phân tích điều kiện áp dụng phương pháp chi phí gắn với tình đặt 3.2 Nhận xét việc áp dụng phương pháp chi phí gắn với tình đặt KẾT LUẬN 10 lOMoARcPSD|11346942 MỞ ĐẦU Trong trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng công cụ hỗ trợ đắc lực cho quan ban ngành, đơn vị kinh tế thuộc thành phần xác định giá trị vấn đề quản lý giá.Thẩm định giá đưa thước đo biểu giá trị tài sản thị trường Trong thực tế nay, có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau, nhiên, mặt nguyên tắc theo quy định hành Bộ Tài lĩnh vực thẩm định giá, mà trực tiếp cục quản lý giá quan soạn thảo văn quản lý chuyên ngành lĩnh vực thẩm định giá Bất động sản có phương pháp thẩm định giá – theo tiêu chuản thẩm định giá Việt Nam Mỗi phương pháp có ưu, nhược điểm riêng phù hợp điều kiện định Bài tiểu luận em xin viết đề tài: “Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí” PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.1 Khái niệm Theo Điều 174 Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/6/2005 quy định bất động sản tài sản không di dời bao gồm: Đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liện với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định 1.2 Đặc điểm bất động sản Bất động sản gồm có đặc điểm chủ yếu sau: Thứ nhất, tính cố định vị trí: Giá trị khả sinh lời bất động sản chịu ảnh hưởng khoảng cách từ vị trí bất động sản đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa – xã hội ảnh hưởng yếu tố mơi trường Thứ hai, tính khác biệt: Giữa bất động sản ln có khác biệt với Trong thẩm định giá thiết không so sánh rập khuôn bất động sản với để ước tính giá trị tài sản Thứ ba, tính bền vững: thể hai yếu tố tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế Trong đầu tư, tuổi thọ ngắn định tới tồn bất động sản giá trị đầu tư tính tốn dựa giá trị lợi ích mà bất động sản mang lại lOMoARcPSD|11346942 Thứ tư, tính khan hiếm: diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn, bất động sản lại có tính khác biệt, cố định vị trí vài yếu tố khác nên bất động sản ngày khan hiếm, đồng thời quan hệ cung cầu bất động sản thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu Thứ năm, có giá trị lớn: điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình đất lớn Thứ sáu, tính ảnh hưởng lẫn nhau: bất động sản thường có tác động qua lại với ảnh hưởng tới hoạt động kinh tế - xã hội Ảnh hưởng tích cực tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản 1.3 Giá trị thẩm định giá 1.3.1 Giá trị Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Hay theo IVSC, giá trị tài sản số tiền ước tính hàng hóa dịch vụ thời điểm định, số tiền mang tính chất giả thiết, khơng có thực tế mà mức giá dự tính người mua người bán hàng hóa dịch vụ thời điểm định 1.3.2 Thẩm định giá bất động sản Đã có nhiều quan điểm khác thẩm định giá, theo gió sư W.Seabroke, Viện ĐH Portsmouth, Vương quốc Anh cho rằng: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ” Tại Việt Nam, theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 : “Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế.” 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị Để nhận định xác “giá trị bất động sản” cần xem xét đánh giá nhiều yếu tố khác Tuy nhiên, chia yếu tố tác động thành nhóm sau: Các yếu tố mang tính kinh tế: cung cầu Hai yếu tố tạo đặc tính khách quan giá trị, hay cịn gọi tính kinh tế giá trị tài sản Khi đó, giá trị tài sản tùy thuộc quan hệ cung cầu Các yếu tố mang tính vật chất: yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có tài sản Thơng thường thuộc tính hữu dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn Tuy nhiên, giá trị tài sản phụ thuộc vào khả chủ thể việc khai thác công dụng lOMoARcPSD|11346942 Các yếu tố tình trạng pháp lý: tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền chủ thể việc khai thác thuộc tính tài sản Thơng thường quyền khai thác cá thuộc tính tài sản rộng gí trị tài sản cao Các yếu tố khác: Những yếu tố khác tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng ảnh hưởng tới giá trị bất động sản 1.5 Các cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.5.1 Các cách tiếp cận Thẩm định giá tài sản nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng phải lựa chọn cách tiếp cận khác cách tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập Thứ nhất, cách tiếp cận từ thị trường cách thức xác định giá trị bất động sản qua việc so sánh bất động sản với bất động sản tương tự có thơng tin giá thị trường Các bước thực thẩm định giá bất động sản theo cách tiếp cận thị trường thực theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Thứ hai, cách tiếp cận từ chi phí cách thức xác định giá trị bất động sản dựa vào chi phí tạo bất động sản có chức công dụng giống hệt tương tự Thứ ba, cách tiếp cận từ thu nhập cách xác định giá trị bất động sản qua việc quy đổi dòng tiền tương lai bất động sản tạo thời điểm định giá 1.5.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Thực tế thị trường, có nhiều phương pháp thẩm định giá khác Tuy nhiên, vào thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 Thẩm định giá bất động sản có phương pháp thẩm định giá bất động sản Mỗi phương pháp có ưu hạn chế định, việc lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào: thuộc tính bất động sản; độ tin cậy khả sử dụng tài liệu thị trường; mục tiêu nguyên tắc việc định giá Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường Phương pháp thu nhập việc ước tính giá trị bất động sản dựa khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư Phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản lOMoARcPSD|11346942 Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường bất động sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn có 1.6 Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 1.6.1 Khái niệm Phương pháp chi phí phương pháp định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự, tài sản cần thẩm định để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định 1.6.2 Cơ sở lý luận  Dựa chủ yếu nguyên tắc thay thế, ngồi cịn ngun tắc đóng góp, nguyên tắc sử dụng tốt hiệu  Dựa giá trị bất động sản cần định giá đo chi phí làm bất động sản tương tự 1.6.3 Điều kiện áp dụng  Mặc dù có nhiều hạn chế, phương pháp lại phương pháp thích hợp định giá nhiều loại bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy hóa chất, …  Phương pháp định giá vận dụng trường hợp mà người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị bất động sản  Phương pháp sử dụng hoạt động xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác, đấu giá, đấu thầu tài sản,…  Trong thực tế áp dụng định giá cho bất động sản, phương pháp chi phí ví phương pháp cứu cánh cuối khơng tìm kiếm tương đồng bất động sản tương đương thay hay kiện thị trường liên quan đế tài sản cần thay Phương pháp chi phí thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác 1.6.4 Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính giá trị miếng đất mục tiêu cần định giá, coi miếng đất trống giả sử sử dụng sử dụng cao hiệu Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng cơng trình có đất Chi phí xây dựng = Đơn giá xây dựng x Diện tích xây dựng Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm góa tích lũy cơng trình có miếng đất, xét tất nguyên nhân lOMoARcPSD|11346942 Mức độ giảm giá cơng trình = tỷ lệ giảm giá cơng trình x chi phí xây dựng hành + Căn tuổi đời hiệu hiệu chi phí để tính hao mịn từ tính khấu hao % Khấu hao = x 100% Tuổi đời hiệu quả: thời gian sử dụng thực tế có hiệu (Tuổi đời hiệu = tuổi thọ kinh tế - tuổi thọ kinh tế lại) Tuổi thọ kinh tế: thời gian sử dụng tối đa xét hiệu kinh tế Tuổi thọ kinh tế lại: thời gian sử dụng lại phát huy hiệu kinh tế + Căn vào hư hỏng hao mòn kết cấu chủ yếu để tính hao mịn cơng trình: H= Trong đó: H: hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỷ lệ % : hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ % tỷ trọng kết cấu i tổng giá trị cơng trình Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình: bước – bước Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu: bước + bước 1.6.5 Các loại chi phí Chi phí tái tạo chi phí hành để xây dựng cơng trình thay giống hệt cơng trình mục tiêu, bao gồm điểm lỗi thời Cơng trình tái tạo xác cơng trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu kể sai lầm mặt thiết kế, tính khơng hiệu lỗi thời Chi phí thay chi phí hành để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương, vật liệu, phương pháp kỹ thuật đại sử dụng để xây dựng loại bỏ tất phận bị lỗi thời Thơng thường “chi phí thay thế” cho giá trị thấp “chi phí tái tạo”, khơng tính đến chi phí tạo phận lỗi thời tính tốn dựa việc sử dụng vật liệu kỹ thuật đại 1.6.6 Các phương pháp xác định chi phí Một số phương pháp xác định chi phí phải kể đến như: phương pháp khảo sát số lượng, phương pháp thống kê chi tiết người xây dựng phương pháp so lOMoARcPSD|11346942 sánh thị trường Nhưng phương pháp phổ biến phương pháp so sánh theo giá thị trường:  Cộng tồn chi phí trực tiếp, gián tiếp cơng trình tương tự khu vực nhằm tìm đơn giá chi phí tính cho sàn xây dựng thể tích Nhân đơn giá tìm với diện tích thể tích cơng trình mục tiêu  Ước tính chi phí xây dựng đơn vị kết cấu xây dựng cơng trình bất động sản hoàn thành x số đơn vị kết cấu xây dựng cơng trình mục tiêu  Tính thêm tỷ lệ phần trăm chi phí kiến trúc, chi phí quản lý, lãi hợp lý ngành xây dựng 1.6.7 Ưu điểm phương pháp chi phí  Ưu điểm phương pháp chi phí sử dụng khơng có chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánhh giá bất động sản thay đổi chủ sở hữu thiết sở dự báo lợi ích tương lai  Trong số tình huống, phương pháp cứu cánh cuối phương pháp khác sử dụng  Thích hợp đánh giá bất động sản dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp phụ thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nghiệm thẩm định viên Do đó, nhà thẩm định có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm làm việc cách khách quan làm hạn chế sai sót cung cầu có biểu thái 1.6.8 Hạn chế phương pháp chi phí  Phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường nên hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp chi phí  Chi phí nói chung khơng với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới tổng nhiều phận chưa với giá trị tồn  Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực hiện, thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi  Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng PHẦN 2: MỘT SỐ VÍ DỤ THỰC TẾ VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 2.1 Ví dụ 1 Thơng tin tài sản: Phịng khám đa khoa Quảng Tây có địa 16 đường Trần Hưng Đạo, thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội lOMoARcPSD|11346942 - Diện tích đất 550 , có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 380 / tầng - Tuổi thọ kinh tế nhà 50 năm, tuổi kinh tế cịn lại 20 năm 2.Các thơng tin có liên quan: - Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 700 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 15400 triệu đồng - Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất UBND thành phố Hà Nội quy định với diện tích hạn mức 100% với diện tích đất vượt hạn mức theo định số 20/2017/QĐ-UBND thành phố Hà Nội - Giá đất quy định Nhà nước vị trí 13,5 triệu đồng / - Hạn mức đất theo quy định 150 - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự triệu đồng / - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu vật tư y tế 65 triệu đồng Giải tình huống: Giá trị chưa hoàn thành thủ tục pháp lý: 15400 : 700 = 22 (triệu đồng) Số tiền hợp thức hóa pháp lý lơ đất: 13,5 x 150 x 50% + (550 – 150) x 13.5 x 100% = 6412,5 (triệu đồng) Giá trị mảnh đất mục tiêu hoàn thành xong thủ tục pháp lý: 22 x 550 + 6412,5 = 18512.5 (triệu đồng) Ước tính chi phí xây dựng cơng trình: x 380 x = 13680 (triệu đồng) Xác định mức độ giảm giá tích lũy: Tỷ lệ giảm giá: x 100% = 60 % Giảm giá cơng trình: 13680 x 60% = 8208 (triệu đồng) Tổng mức giảm giá cơng trình: 8208 + 65 = 8273 (triệu đồng) Ước tính giá trị cơng trình xây dựng: 13680 – 8273 = 5407 (triệu đồng) Giá trị ước tính bất động sản mục tiêu: 5407 + 18512,5 = 23919,5 (triệu đồng) Kết luận: Vậy giá trị tòa nhà phòng khám đa khoa Quảng Tây ước tính 23919,5 triệu đồng với mức bình quân 23919,5 : 550 = 43,49 triệu đồng/ 2.2 Ví dụ Thơng tin tài sản : Trụ sở ủy ban nhân dân xã Vật Lại có địa xóm Thiện, thơn Vật Lại 2, xã Vật Lại, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội - Diện tích đất 750 , có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất lOMoARcPSD|11346942 - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 500 / tầng - Hao mịn kết cấu chính: mái 60%, tường 50%, sàn 20%, móng 35%, cầu thang 55% 2.Các thơng tin có liên quan: - Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 800 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 16000 triệu đồng - Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất UBND thành phố Hà Nội quy định với diện tích hạn mức 100% với diện tích đất vượt hạn mức theo định số 20/2017/QĐ-UBND thành phố Hà Nội - Giá đất quy định Nhà nước vị trí 12 triệu đồng / - Hạn mức đất theo quy định 150 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 5%, tường 20%, sàn 18%, móng 14%, cầu thang 9% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự triệu đồng / - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu máy in 23 triệu đồng Giải tình huống: Giá trị chưa hoàn thành thủ tục pháp lý: 16000 : 800 = 20 (triệu đồng) Số tiền hợp thức hóa pháp lý lô đất: 12 x 150 x 50% + (750 – 150) x 12 x 100% = 8100 (triệu đồng) Giá trị mảnh đất mục tiêu hoàn thành xong thủ tục pháp lý: 20 x 750 + 8100 = 23100 (triệu đồng) Ước tính chi phí xây dựng cơng trình: x 500 x = 12500 (triệu đồng) Xác định mức độ giảm giá tích lũy: Tỷ lệ giảm giá: = 40.8 % Giảm giá cơng trình: 12500 x 40.8% = 5100 (triệu đồng) Tổng mức giảm giá cơng trình: 5100 + 23 = 5123 (triệu đồng) Ước tính giá trị cơng trình xây dựng: 12500 – 5123 = 7377 (triệu đồng) Giá trị ước tính bất động sản mục tiêu: 7377 + 23100 = 30477 (triệu đồng) Kết luận: Vậy giá trị trụ sở ủy ban nhân dân xã Vật Lại ước tính 30477 triệu đồng với mức bình quân 30477: 750 = 40,63 triệu đồng/ PHẦN 3: PHÂN TÍCH VÀ NHẬN XÉT 3.1 Phân tích điều kiện áp dụng phương pháp chi phí gắn với tình đặt lOMoARcPSD|11346942 Hai loại bất động sản sử dụng cho mục đích riêng biệt, cụ thể ví dụ bệnh viện, phịng khám; ví dụ trụ sở UBND Đây cơng trình xây dựng có bất động sản tương đồng để so sánh bất động sản tương đồng lại có giao dịch thị trường nên khó để sử dụng phương pháp khác phương pháp so sánh,… Vì việc sử dụng phương pháp chi phí hợp lý Trụ sở UBND xã Vật Lại sử dụng với mục đích kinh doanh kinh doanh, phịng khám tư nhân Quảng Tây sử dụng để kinh doanh khơng có đủ liệu để dự báo dòng thu nhập tương lai mà đem lại nên phương pháp thu nhập áp dụng Vậy tình phương pháp chi phí phương pháp cứu cánh cuối giúp thẩm định giá bất loại động sản đặc biệt Trong việc thẩm định giá phần đất, thu thập thông tin mảnh đất trống tương tự để thẩm định với ví dụ mảnh đất liền kề có diện tích 700 800 , tiến hành so sánh với với mảnh đất mục tiêu để điều chỉnh tìm giá trị mảnh đất cần thẩm định Xem xét cơng trình tương tự, thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác từ thực tế cơng trình xây dựng vận dụng văn Xây dựng đơn giá xây dựng, để tìm đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự Nguyên nhân gây giảm giá tích lũy trụ sở UBND xã Vật Lại phòng khám đa khoa Quảng Tây bao gồm giảm giá tự nhiên, cụ thể với ví dụ vào tuổi đời hiệu quả; ví dụ vào hư hịng hao mịn kết cấu Ngồi ra, bất động sản mục điêu nêu đề bị giảm giá lỗi thời chức Sự giảm giá khắc phục sửa chữa ước tính chi phí cụ thể để khắc phục 3.2 Nhận xét việc áp dụng phương pháp chi phí gắn với tình đặt Trong hai ví dụ nêu, bất động sản mục tiêu có bất động sản đem so sánh dẫn đến độ xác khơng cao Khi đó, việc định giá theo phương pháp chi phí cần có liệu thị trường mà địa điểm bất động sản cần thẩm định lại vùng trung du, sở liệu thơng tin cịn hạn chế, chưa đầy đủ thực xác Điều đòi hỏi thẩm định viên phải khảo sát thực tế, tìm hiểu nhiều nguồn thơng tin cập nhật kịp thời thơng tin ngày hơm có chênh lệch với thơng tin ngày hơm qua Chi phí nói chung coi yếu tố chính, gồm giá hạng mục tiến trình xây dựng, mức phí thiết kế Chi phí bị tác động cung cầu thị trường sách Nhà nước Vì vậy, tổng tồn phận chưa giá trị toàn Theo tạp chí Tổng cục Hải quan, thời gian gần đây, giá nguyên vật liệu sản xuất thép tăng cao đột biến thị trường toàn cầu, với dịch bệnh, thời gian giao hàng kéo dài khiến giá thép tăng mạnh Với thị trường sắt thép tăng phi mã nay, Chính phủ khơng có biện pháp liệt, hiệu quả, khiến cho doanh nghiệp xây dựng lao đao, ảnh hưởng lớn đến tiến Downloaded by Quang Tr?n (tranquang141994@gmail.com) lOMoARcPSD|11346942 10 độ BĐS thi công, kết thẩm định giá thời điểm khơng xác Đặc biệt, ngày gần đây, tác động đại dịch Covid – 19, phải kể đến tác động vấn đề trị giới làm cho giá nguyên vật liệu tăng lên nhanh chóng Tất điều làm cho cho việc thẩm định khó xác Việc xác định giảm giá tích lũy vào hư hỏng hao mòn kết cấu tòa nhà nên đòi hỏi nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng để thẩm định đưa số liệu hao mịn kết cấu chính: mái 60%, tường 50%, sàn 20%, móng 35%, cầu thang 55% cách xác Từ sai lệch nêu trên, Giá trị cơng trình xây dựng Giá trị thị trường ước tính BĐS có hạn chế định KẾT LUẬN Như vậy, thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị hàng hóa dịch vụ, cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực nâng cao khả cạnh tranh Phương pháp chi phí phương pháp dùng chủ yếu thẩm định giá bất động sản Bài tiểu luận trình bày tổng quann thẩm định giá theo phương pháp chi phí kết hợp số ví dụ thực tiễn, từ phân tích nhận xét điều kiện áp dụng phương pháp chi phí gắn với tình đưa Downloaded by Quang Tr?n (tranquang141994@gmail.com) lOMoARcPSD|11346942 TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Nguyễn Minh Hồng, TS Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình định giá tài sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội TS Phạm Văn Bình chủ biên (2012), Hệ thống câu hỏi tập định giá tài sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội hạn mức quyền sử dụng đất https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Quyet-dinh-20-2017-QD-UBNDhan-muc-giao-dat-han-muc-cong-nhan-quyen-su-dung-dat-Ha-Noi-351531.aspx Tiêu chuẩn thầm định giá Việt Nam số 09 Downloaded by Quang Tr?n (tranquang141994@gmail.com) ... định giá bất động sản theo phương pháp chi phí” PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.1 Khái niệm Theo Điều 174 Bộ luật... .4 1.6.5 Các loại chi phí 1.6.6 Các phương pháp xác định chi phí 1.6.7 Ưu điểm phương pháp chi phí 1.6.8 Hạn chế phương pháp chi phí .6 PHẦN 2:... giá bất động sản theo cách tiếp cận thị trường thực theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Thứ hai, cách tiếp cận từ chi phí cách thức xác định giá trị bất động sản dựa vào chi phí tạo bất