Kinh tế thị trường bất động sản đầu tư

lời nói đầu Để tồn tại và phát triển thích ứng với một nền kinh tế thị trường các doanh nghiệp luôn phải tỡm cỏch đối phó với những cạnh tranh khốc liệt từ phía các doanh nghiệp khác, nhấ

lời nói đầu

Để tồn tại và phỏt triển thớch ứng với một nền kinh tế thị trường cỏc doanhnghiệp luụn phải tỡm cỏch đối phú với những cạnh tranh khốc liệt từ phớa cỏcdoanh nghiệp khỏc, nhất là khi nền kinh tế thị trường Việt Nam đang trong tiếntrỡnh hội nhập với nền kinh tế thế giới, do vậy nhu cầu thụng tin cho quản lý quỏtrỡnh kinh doanh hiện nay là điều khụng thể thiếu Kế toỏn - một bộ phận cấu thànhquan trọng của hệ thống cụng cụ quản lý kinh tế - tài chớnh cú vai trũ đặc biệt quantrọng khụng chỉ đối với tài chớnh Nhà nước mà cũn vụ cựng cần thiết đối với hoạtđộng tài chớnh doanh nghiệp.

Gần đõy nhằm hoàn thiện khuụn khổ phỏp lý về kế toỏn đỏp ứng yờu cầu phỏttriển kinh tế trong tiến trỡnh đổi mới, mở cửa và hội nhập, Bộ trưởng Bộ Tài chớnhđó ban hành và cụng bố nhiều chuẩn mực kế toỏn của Việt Nam cựng với cỏcthụng tư hướng dẫn kế toỏn thực hiện cỏc chuẩn mực được ỏp dụng cho tất cả cỏcdoanh nghiệp thuộc cỏc ngành, cỏc thành phần kinh tế trong cả nước

Kế toỏn bất động sản đầu tư là một phần hành kế toỏn tương đối mới, vừa đượchướng dẫn thực hiện theo thụng tư số 23/2005/TT-BTC ra ngày 30 thỏng 3 của Bộtrưởng Bộ tài chớnh Đú cũng chớnh là đề tài mà tụi đó lựa chọn khi viết đề ỏn mụnhọc chuyờn ngành kế toỏn tổng hợp của mỡnh bởi lẽ nú sẽ giỳp tụi cú cơ hội tỡmhiểu về những thay đổi của hệ thống kế toỏn Việt Nam.

Sau một thời gian nghiờn cứu bằng vốn kiến thức đó tớch lũy được qua 3 nămtheo học tại Khoa Kế toỏn Trường Đại học Kinh tế Quốc dõn, tới nay đề tài của tụiđó hoàn tất với hy vọng được đúng gúp một phần nhỏ bộ vào việc hoàn thiện cụngtỏc hạch toỏn kế toỏn núi chung và kế toỏn bất động sản đầu tư núi riờng Mongmuốn thỡ nhiều, song với tầm hiểu biết cũn hạn hẹp bài viết sẽ khụng trỏnh khỏinhững sai sút, vỡ vậy tụi rất mong nhận được sự giỳp đỡ cựng những ý kiến quýbỏu từ phớa thầy cụ và cỏc bạn sinh viờn trong và ngoài khoa Kế toỏn - Trường Đạihọc Kinh tế Quốc dõn và tất cả những người quan tõm tới đề tài này để bài viết cú

thể trở thành một tài liệu tham khảo thực sự có ích cho các bạn sinh viên trong quátrình học tập nghiên cứu.

Qua đề tài này tôi cũng xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới thầy Ngô Trí Tuệ người đã hướng dẫn tôi hoàn thành bài viết này Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chânthành tới các thầy cô trong khoa Kế toán và các bạn sinh viên đã tạo điều kiện giúpđỡ tôi trong quá trình tìm tài liệu nghiên cứu

-Hà nội, ngày 12 tháng 10 năm 2005Người viết

Trịnh Thị Hải Yến

PHẦN NỘI DUNGI.Cơ sở lý luận chung về bất động sản đầu tư 1 Khái niệm bất động sản đầu tư

Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, hoặcmột phần của nhà, hoặc cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặcngười đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính, nắm giữ nhằm mục đích thu lợitừ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:

- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mụcđích quản lý; hoặc:

- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

2 Các trường hợp được ghi nhận là bất động sản đầu tư

- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thờigian dài để chờ tăng giá;

- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xácđịnh rõ mục đích sử dụng trong tương lai;

- Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và chothuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;

- Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;- Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuêhoạt động

Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là bất động sản đầu tư

- Đối với những bất động sản mà một phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mụcđích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng chosản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sảnnày được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuêhoạt động), doanh nghiệp sẽ hạch toán phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tănggiá là bất động sản đầu tư còn phần tài sản dùng cho sản xuất và quản lý được hạchtoán là TSCĐ hữu hình hoặc TSCĐ vô hình.

Trường hợp bất động sản không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinhdoanh hoặc cho quản lý là không đáng kể thì hạch toán là bất động sản đầu tư Vídụ: Doanh nghiệp có một toà nhà có 80% diện tích chuyên cho thuê hoạt động và20% diện tích sử dụng làm văn phòng công ty thì toà nhà đó được hạch toán là bấtđộng sản đầu tư.

- Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sửdụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong toànbộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản đầu tư Vídụ: Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho các đơn vị khác thuê làm văn phòng (chothuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh đối với toà nhàcho thuê này.

- Trường hợp, một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trong cùngmột công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản thì bất động sảnđó được hạch toán là bất động sản đầu tư trên báo cáo tài chính riêng của công tycon có bất động sản đó hoặc báo cáo tài chính riêng của công ty mẹ nếu công tymẹ cho các công ty con thuê (nếu nó thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tư),nhưng không được phản ánh là bất động sản đầu tư trong báo cáo tài chính hợpnhất

3 Tính giá bất động sản đầu tư

3.1.Nguyên giá của bất động sản đầu tư: Là toàn bộ các chi phí (tiền mặt hoặctương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khácđưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xâydựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.

Tuỳ thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xácđịnh như sau:

- Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phíliên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan,thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác

- Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm,nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tạithời điểm mua Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngayđược hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệchđó được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kếtoán số 16- "Chi phí đi vay";

- Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chiphí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việcxây dựng;

- Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoảmãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyên giá của bất động sản

đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mựckế toán số 06 - “Thuê tài sản”.

Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:

- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bấtđộng sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);

- Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bấtđộng sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;

- Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lựckhác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư

3.2 Hao mòn bất động sản đầu tư: Trong quá trình nắm giữ để chờ tăng giá, hoÆccho thuê hoạt động bất động sản đầu tư bị giảm giá trị vì thế phải trích khấu hao.Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ

3.3 Giá trị còn lại: Là nguyên giá của bất động sản đầu tư sau khi trừ (-) số khấuhao lũy kế của bất động sản đầu tư đó.

II.Kế toán bất động sản đầu tư

1 Một số quy định khi hạch toán bất động sản đầu tư

1- Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời haiđiều kiện sau:

- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;

- Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.2- Bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyêngiá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếpban đầu.

3- Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầuphải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này cókhả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tươnglai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giábất động sản đầu tư

4- Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sảnđầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.

5- Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hayhàng tồn kho và ngược lại chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi về mục đích sửdụng như các trường hợp sau:

- Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữubắt đầu sử dụng tài sản này;

- Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khaicác công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán;

- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữukết thúc sử dụng tài sản đó;

- Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bênkhác thuê hoạt động;

- Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạnxây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩnmực kế toán số 03 - "Tài sản cố định hữu hình")

6- Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giaiđoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất độngsản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán mà không chuyển thànhhàng tồn kho.

7- Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giábán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháptính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).

Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm thì doanh thu đượcxác định theo giá bán trả ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợpdoanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừthuế) Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả ngay và thuế GTGTđược ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của Chuẩn mựckế toán số 14 - "Doanh thu và thu nhập khác".

8- Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản thì được kế toán theo cáctrường hợp sau:

- Đối với các bất động sản khi mua về đã xác định rõ mục đích để bán trong kỳđược kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”;

- Đối với bất động sản khi mua về chưa xác định rõ được mục đích sử dụng trongtương lai hoặc mua về để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhậnBĐS đầu tư) thì được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sảnđầu tư”.

9- Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ chức tàichính khác, việc kế toán BĐS đầu tư được hướng dẫn trong một văn bản riêng

2.1 Tài khoản kế toán sử dụng – TK 217 - Bất động sản đầu tư

Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bấtđộng sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá

2.1.1.Một số quy định khi hạch toán TK 217 - Bất động sản đầu tư

- Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị bất động sản đủ tiêu chuẩn ghi nhận là bấtđộng sản đầu tư Không phản ánh vào tài khoản này giá trị bất động sản mua về đểbán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tươnglai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trong quá trình xây dựngchưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sảnđầu tư.

- Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này theo nguyên giá Nguyêngiá của bất động sản đầu tư: Là toàn bộ các chi phí (tiền mặt hoặc tương đươngtiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổiđể có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thànhbất động sản đầu tư đó.

- Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hànhtrích khấu hao bất động sản đầu tư Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận làchi phí kinh doanh trong kỳ Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sởhữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích và xác định phươngpháp khấu hao của bất động sản đầu tư

- Đối với những bất động sản đầu tư được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng,cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị BĐS, chi phímua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tưđược phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản dở dang” Khi quá trình xây dựng,cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoànthành để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư”.

- Ghi giảm bất động sản đầu tư trong các trường hợp:

+ Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho hoặc bấtđộng sản chủ sở hữu sử dụng;

+ Bán bất động sản đầu tư ;+ Thanh lý bất động sản đầu tư ;

+ Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐS đầu tư cho người cho thuê.

- Bất động sản đầu tư được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng ghi bất động sảnđầu tư trong “Sổ theo dõi bất động sản đầu tư” tương tự như TSCĐ.

2.1.2.Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 217 - Bất động sản đầu tư

Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng trong kỳ Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm trong kỳ

Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư của doanh nghiệp cuối kỳ 2.2 Hạch toán biến động bất động sản đầu tư

2.2.1.Kế toán các trường hợp tăng bất động sản đầu tư

2.2.1.1.Hạch toán các nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thứctrả tiền ngay

- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phươngpháp khấu trừ thuế, ghi:

2.2.1.2 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm

 Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay chưa

có thuế GTGT)

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệchgiữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay và thuếGTGT đầu vào).

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)Có TK 331 - Phải trả cho người bán.

 Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay đã có

thuế GTGT)

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênhlệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay đãcó thuế GTGT)

Có TK 331 - Phải trả cho người bán.

- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo

phương thức trả chậm, ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.

- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:

Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán

Có TK 515 - Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh toán đượchưởng do thanh toán trước thời hạn - nếu có)

(Nếu không đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư)Có TK 241 - XDCB dở dang.

- Kế toán các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu:+ Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu xétthấy chi phí đó không chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tếtrong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc không baogồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinhđể đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi nhận vào chi phíkinh doanh BĐS đầu tư trong kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi:

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), hoÆc Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn)

Có các TK 111, 112, 152, 153, 334,…

+ Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khả năng chắcchắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơnmức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh

nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tớitrạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư:  Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi:

2.2.1.4 Bất động sản đầu tư tăng do chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụngthành bất động sản đầu tư

- Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, căn cứvào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc Có TK 213 - TSCĐ vô hình.

- Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với những bất động sản chủ sở hữusử dụng đã trích khấu hao), ghi:

Nợ TK 2141, hoặc 2143

Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư.

2.2.1.5 Bất động sản đầu tư tăng do chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư:

Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyểnđổi mục đích sử dụng, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản).

2.2.1.6 Bất động sản đầu tư tăng do thuê tài chính

- Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồngthuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là bất động sản đầu tư, căncứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tưCó các TK 111, 112, 315, 342.

- Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận hóa đơn thuê tài chính

 Trường hợp nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác định theo giá mua chưa có thuếGTGT mà bên cho thuê đã trả khi mua Bất động sản đầu tư để cho thuê.

- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế + Nếu trả tiền ngay:

Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)

Có TK 111, 112 + Nếu chưa trả tiền ngay:

Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) - Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp

+ Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê và thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính

Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả

Có TK 111, 112- Nếu chưa trả tiền ngay:

Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này)

Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính

Có TK 315: Tiền lãi thuê phải trả kỳ này

+ Căn cứ vào hóa đơn thanh toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT phải thanh toáncho bên thuê trong kỳ, ghi:

Nợ TK 133, hoặc

Nợ TK 632: Thuế GTGT theo phương phỏp trực tiếpCú TK 138: Phải thu khỏc

+ Định kỳ trớch khấu hao bất động sản đầu tư:Nợ TK 632

Cú TK 2147

Sơ đồ kế toán các trờng hợp tăng bất động sản đầu t

ơng thức trả tiền ngay

Nguyên giá BĐS đầu t

Thuế GTGT đ ợc khấu trừ (nếu có)BĐS đầu t mua theo ph

ơng thức trả chậm

Nguyên giá BĐS đầu t

Phần lãi trả chậm

Chi phí đầu t xây dựng BĐSBĐS đầu t hình thành qua XDCB

Chuyển BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu t

Chuyển hàng tồn kho thành BĐS đầu t

BĐS đầu t tăng do thuê tài chính

Khấu hao bất động sản đầu tư trớch trong kỳ

2.2.2 Kế toỏn cỏc trường hợp giảm bất động sản đầu tư2.2.2.1 Bất động sản đầu tư giảm khi hết hạn thuờ tài chớnh

- Nếu trả lại BĐS thuờ tài chớnh đang phõn loại là bất động sản đầu tư, ghi:Nợ TK 2147 - Hao mũn bất động sản đầu tư

- Nếu mua lại bất động sản thuờ tài chớnh đang phõn loại là bất động sản đầu tưchuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hỡnh, hoặc Nợ TK 213 - TSCĐ vụ hỡnh

Cú TK 217 - Bất động sản đầu tư

Cú cỏc TK 111, 112 (Số tiền phải trả thờm).Đồng thời kết chuyển số hao mũn luỹ kế, ghi:Nợ TK 2147 - Hao mũn bất động sản đầu tư

Cú TK 2141 hoặc 2143.

2.2.2.2 Bất động sản đầu tư giảm do thanh lý, nhượng bỏn

 Phản ánh doanh thu từ hoạt động thanh lý nhợng bán nếu thu tiền ngay.

- Đối với doanh nghiệp tớnh thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp khấu trừ, ghiNợ TK 111, 112, 131 (Tổng giỏ thanh toỏn)

Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư (Giỏ bỏnchưa cú thuế GTGT)

Cú TK 3331 - Thuế GTGT (33311- Thuế GTGT đầu ra).

- Đối với doanh nghiệp tớnh thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp trực tiếp, ghi:Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giỏ thanh toỏn)

Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư  Trường hợp bỏn bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, trả gúp:* Đối với doanh nghiệp tớnh thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp khấu trừ:- Khi bỏn BĐS đầu tư trả chậm, trả gúp thỡ ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐSđầu tư của kỳ kế toỏn theo giỏ bỏn trả ngay, phần chờnh lệch giữa giỏ bỏn trả chậm,

trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT ghi vào tài khoản “Doanh thu chưa thựchiện”, ghi:

Nợ các TK 111, 112, 131: Tæng gi¸ thanh to¸n

Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Giá bán trả ngay chưa có thuế GTGT)

Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện

(Số chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT)

Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331 – thuế GTGT)- Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán BĐS đầu tư trảchậm, trả góp trong kỳ, ghi:

Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện

Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính.

- Khi thực thu tiền bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần chênhlệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay, ghi:

Nợ các TK 111, 112.

Có TK 131 - Phải thu của khách hàng.

* Đối với BĐS đầu tư bán trả chậm, trả góp không thuộc diện chịu thuế GTGThoặc chịu thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp:

- Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐSđầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm,trả góp và giá bán trả ngay (có cả thuế GTGT) ghi nhận là doanh thu chưa thựchiện, ghi:

Nợ các TK 111, 112, 131

Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Giá bán trả ngay có cả thuế GTGT)

Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện

- Cuối kỳ, xác định số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư

Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (TK 3331-Thuế GTGT phải nộp)

- Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán hàng trả chậm, trảgóp, ghi:

Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện

Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính.

- Khi thực thu tiền bán hàng trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần lãi bán hàngtrả chậm, trả góp, ghi:

Nợ các TK 111, 112

Có TK 131- Phải thu của khách hàng.

 Kế toán giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý, ghi:Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư)

Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư) Các chi phí bán (thanh lý) BĐS đầu tư phát sinh, ghi:

Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)

Có các TK 111, 112, 331.

2.2.2.3 Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủsở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sảnđược chuyển và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS đầu tư trong việc xác

định giá trị ghi sổ hay lập báo cáo tài chính.

Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu cóquyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:

- Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán kế toán tiến hànhkết chuyển giá trị còn lại của bất động sản đầu tư vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:

Nợ TK 156 (TK 1567- Hàng hoá BĐS): Giá trị còn lại của BĐS đầu tư Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147): Số khấu hao luỹ kế

Có TK 217 - Bất động sản đầu tư: Nguyên giá

- Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán:Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…

- Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán,kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi:

Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567 )

Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang