CHINH

PHẦN MỘT MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG A MỞ ĐẦU Vai trò lập dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê Trong đà tăng trưởng đất nước, mặt đô thị lớn dần thay đổi theo hướng tích cực, từ khơng gian quy hoạch chung quy hoạch khu vực, cảnh quan mỹ thuật mỹ quan kiến trúc Các doanh nghiệp ngày cần nơi chốn ổn định đàng hoàng để tạo dựng môi trường làm việc, giao tiếp kinh doanh điều hành cơng việc Sự đời cao ốc văn phòng, trụ sở làm việc để đáp ứng u cầu mơi trường thu hút đầu tư mong muốn Doanh nghiệp, đồng thời yếu tố đánh dấu thay đổi lên mặt đô thị mặt quy hoạch mỹ quan kiến trúc Trong dự án tập trung vào thị trường văn phòng cho thuê cao cấp (văn phòng hạng C) khu vực TPHCM nhằm nghiên cứu khả chiếm lĩnh thị trường dự án đầu tư văn phòng Á ĐƠNG Tình hình văn phịng cho th Tác động tích cực việc dư cung thị trường TP.HCM có lợi đối tượng khách thuê có hội tiếp cận với dự án cao ốc văn phịng có chất lượng xây dựng dịch vụ tốt với mức giá thuê tương đối giảm so với năm trước Do đó, thị trường văn phòng cho thuê nổ cạnh tranh gay gắt giá, chất lượng dịch vụ, đơn vị quản lý đội ngũ kinh doanh tòa nhà năm tới Mà đặc biệt cao ốc vào hoạt động vào hoạt động cần nâng cao lực cạnh tranh thị trường Nguồn cung văn phịng TP.HCM tăng mạnh giai đoạn từ 20112013, vịng khoảng năm ước có khoảng 2.7 triệu m sàn, có khoảng 720,000 m2 sàn văn phịng hạng A Năm 2013 năm có nguồn cung cao triệu m2 sàn có nhiều dự án lớn đồng loạt vào hoạt động M& C Tower, Vietcombank, Times Square, SJC Tower,… Theo Cafeland nhận định, cơng ty ngước ngồi doanh nghiệp thành lập yếu tố làm tăng nhu cầu th văn phịng TP.HCM Trước tình hình vốn đầu tư nước ngày tăng hai tháng đầu năm 2011 TP.HCM thu hút 36 dự án tổng số 93 dự án nước với số vốn 1092.84 triệu USD, số lượng văn phịng đại diện cơng ty nước ngồi ngày tăng làm cho nhu cầu thuê văn phòng tăng lên Thêm vào đó, doanh nghiệp nước thành lập muốn tạo dựng hình ảnh tốt giao dịch khách hàng tận dụng uy tín tịa nhà làm gia tăng tin tưởng đối tác với doanh nghiệp, thể tính chun nghiệp trước đối thủ cạnh tranh đặc biệt cơng ty nước ngồi Việt Nam gia nhập WTO Nguồn: Tư vấn Nghiên Cứu Savills, tổng cục thống kê tpHCM B MỘT SỐ LÍ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Phân tích hiệu tài Phân tích hiệu tài dự án đầu tư tiến trình chọn lọc, tìm hiểu tương quan tiêu tài đánh giá tình hình tài dự án đầu tư nhằm giúp nhà đầu tư đưa định đầu tư cách có hiệu Mục đích việc phân tích tài − Phân tích tài giúp nhà đầu tư thấy bước tiến triển dự án để học đưa biện pháp thích hợp cách dự tính trước phương án khác lựa chọn phương án cụ thể cho dự án − Phân tích tài giúp nhà đầu tư thấy hiệu dự án thông qua việc so sánh nguồn thu dự án với tổng chi phí hợp lý dự án (cả chi phí đột xuất) − Phân tích tài ln diễn từ bước lập báo cáo đầu tư xây dựng cơng trình đưa cơng trình vào vận hành, nên phân tích tài giúp nhà đầu tư dự tính tương lai có thay đổi thu nhập chi phí để kịp thời điều chỉnh rút kinh nghiệm − Phân tích tài giúp lập kế hoạch để trả nợ, đưa tiêu chuẩn hoạt động cam kết hoạt động Người tài trợ vào kết phân tích tài để đưa định tài trợ tiền ( đầu tư vốn) tiếp hay không Những nội dung phân tích tài a Chỉ tiêu giá thu nhập NPV: Giá trị ròng tiêu lợi ích rịng dự án Giá trị ròng hiệu số giá thực thu tiền giá thực chi tiền suốt thời gian thực dự án • Cơng thức tính : Trong : Bt: Thu nhập năm thứ t Ct: Chi phí năm thứ t r: Lãi suất chiết khấu n: Số năm thực quy đổi (nguồn: GSTs NG Văn Chọn, Lập dự án đầu tư, Nhà XBXD: Hà Nội 2003) b Chỉ tiêu suất thu lợi nội IRR: Suất thu lợi nội mức thu lợi trung bình đồng vốn đầu tư tính theo kết số cịn lại vốn đầu tư đầu thời đoạn (năm) dòng tiền tệ • Cơng thức : IRR = r1 + Trong : NPV1 > gần NPV2 < (nguồn: GSTs NG Văn Chọn,Lập dự án đầu tư,Nhà XBXD: Hà Nội 2003) c Chỉ tiêu tỷ số thu chi B/C: Tỷ số thu chi tính cách đem chia giá lợi ích cho giá chi phí suốt thời gian thực dự án, với suất chiết khấu chi phí hội vốn • Cơng thức : = (nguồn: GSTs NG Văn Chọn, Lập dự án đầu tư, Nhà XBXD: Hà Nội 2003) d Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn Thời gian hoàn vốn dự án hiểu thời gian cần thiết để hồn trả số vốn đầu tư từ lợi ích rịng thu dự án Cơng thức tính: THV CFt = + Thời gian hồn vốn khơng có chiết khấu: − I + ∑ t =1 + Thời gian hồn vốn có chiết khấu: t −∑ t =0 THV It CFt + =0 ∑ t t (1 + r ) t =1 (1 + r ) Quy tắc đánh giá dự án tiêu chí thời gian hoàn vốn + Dự án đánh giá dự án có THV ≤ E (THV) E(THV): thời gian hồn vốn kỳ vọng Nó xác định tuỳ thuộc quốc gia, ngành, địa phương tuỳ thuộc vào kỳ vọng chủ đầu tư + Đối với dự án loại trừ lẫn nhau: dự án có thời gian hồn vốn ngắn lựa chọn (nguồn: GSTs NG Văn Chọn, Lập dự án đầu tư, Nhà XBXD: Hà Nội 2003) e Công thức tính dự báo Phương pháp dự báo theo theo khuynh hướng đường thẳng: YC Với: = AX + B + Quy ước số dân là: Y + Quy ước năm X =1,2,…n + n: số năm thống kê khứ + YC : dân số Đà Nẵng năm tới Nội dung phân tích độ an tồn dự án − Phân tích độ an tồn nguồn vốn gồm: phân tích kỹ thời gian huy động vốn, tính pháp lý nguồn vốn, tỷ lệ vốn tự có so với tổng số vốn − Phân tích điểm hịa vốn dự án thơng qua tiêu: sản lượng hòa vốn, doanh thu hịa vốn − Phân tích khả trả nợ dự án dựa vào nguồn vốn chủ dự án, trước hết lấy từ quỹ khấu hao hàng năm, trích phần từ lợi nhuận, khơng đủ phải vay nguồn khác Phân tích độ nhạy dự án bao gồm − Khi lập dự án tiêu tính tốn theo dự kiến thực dự án có thay đổi như: vốn đầu tư, thời gian xây dựng, doanh thu, lợi nhuận Do muốn dự án khả thi phải tính tốn lại tiêu có biến động xấu xảy Nếu tiêu chấp nhận dự án đảm bảo tính hiệu an toàn − Trong điều kiện giá khơng ổn định, có trượt giá cần phải kể thêm yếu tố trượt giá Vì thơng tin khơng đầy đủ nên dự án gặp rủi ro, lập dự án cần phải phân tích thêm điều kiện rủi ro tiêu xác suất kỳ vọng toán học tiêu hiệu dự án chọn để phân tích Phân tích hiệu kinh tế xã hội Cơ sở đưa định đầu tư phân tích kinh tế xã hội đánh giá tác động dự án kinh tế quốc dân, cân nhắc đầy đủ chi phí lợi ích dự án xét quan điểm toàn kinh tế, dự án đánh giá tùy theo đóng góp cho mục tiêu phát triển khác đất nước Dự án đầu tư xét có sản phẩm ngành dịch vụ cơng trình xây dựng thuộc nhóm C Nghị Định 12/2009-NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính Phủ phải lập dự án đầu tư xây dựng để xem xét, đánh giá hiệu kinh tế - xã hội dự án báo cáo kinh tế kỹ thuật Việc lập dự án đầu tư xây dựng quan trọng, phân tích kỹ yếu tố có liên quan đến dự án, bao gồm phần thuyết minh phần thiết kế sở dự án Phần thuyết minh dự án nêu rõ cần thiết phải đầu tư, phương án giải tỏa mặt bằng, bố trí tái định cư Phân tích rõ nhu cầu thị trường, dự báo nhu cầu năm trước mắt từ đưa quy mơ, cơng suất, phương án sơ đồ dây chuyền cơng cơng trình Xác định nguồn vốn quy mô vốn cho dự án, lập kế hoạch huy động nguồn vốn phương án hồn trả vốn Phân tích hiệu kinh tế xã hội dự án mang lại Phần thiết kế sở bao gồm bảng vẽ thiết kế mặt tổng thể, mặt tầng, mặt đứng số mặt cắt Thuyết minh giải pháp kiến trúc, kết cấu chủ yếu cơng trình, thống kê thiết bị sử dụng cho cơng trình… PHẦN THỨ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH “VĂN PHỊNG CHO TH Á ĐÔNG” CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ 1.1 Giới thiệu tổng quan dự án 1.1.1 Tên dự án: • • • • Tên dự án Chủ đầu tư Hình thức đầu tư Cơ quan lập dự án : Văn phịng cho th Á ĐƠNG : Cơng ty TNHH Đầu tư tài & BĐS Bắc Nam Trung : Đầu tư xây dựng : Công ty TNHH Tư vấn đầu tư thiết kế dịch vụ dự án Thục Trang Anh (TTAD) • Cơ quan thiết kế : Công ty TNHH Tư vấn đầu tư thiết kế dịch vụ dự án Thục Trang Anh (TTAD) 1.1.2 Địa điểm đầu tư: Khu đất dự án xây văn phịng Á ĐƠNG có diện tích 273.2 m2 số 195-197 Minh Phụng, Q.6, Tp Hồ Chí Minh Chủ đầu tư Công ty TNHH Bắc Nam Trung Mục tiêu dự án xây dựng hoàn chỉnh văn phịng cho th Ngồi việc đảm bảo điều kiện tiêu thiết kế, quy hoạch, diện tích xây dựng, hạ tầng kỹ thuật…, dự án xây dựng tiện nghi, thẩm mỹ, đại giúp nâng cao uy tín vị cho chủ đầu tư 1.1.3 Vị trí: Địa điểm dự án nằm số 195-197 Minh Phụng, Q.6, Tp Hồ Chí Minh Tổng diện tích khu đất xây dựng dự án 237.2 m² Ranh giới khu đất Dự án xác định sau: - Phía Bắc giáp : nhà dân Phía Tây giáp : nhà dân Phía Đơng giáp: đường Minh Phụng Phía Nam giáp: nhà dân 1.1.4 Thế mạnh dự án: − Hồ sơ pháp lý đầy đủ, rõ ràng Chủ đầu tư có quyền sử dụng đất lâu dài − Dự án tọa lạc khu vực trung tâm quận gần quận quan trọng khác Quận 5, Q Bình Tân, Q11 hay Bình Chánh với sở hạ tầng đầy đủ, tận dụng dịch vụ tài chính, giáo dục, hành chính, nguồn nhân lực, khách sạn sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp công nghiệp … 1.1.5 Qui mô đầu tư: Hình 1.1: Quy mơ khu đất (nguồn: quy hoạch khu đất TPHCM) • - Diện tích đất, tiêu xây dựng Quy mơ tổng diện tích: 237.2 m² Diện tích đất sau trừ lộ giới quy hoạch: 219.8 m2 Diện tích xây dựng : 167.55m² chiếm tỉ lệ 76.22% Diện tích đất giao thơng: 52.25m² chiếm 23.78% Diện tích tầng 1: 142.17 m² Diện tích tầng 2- 7: 976.44m² Diện tích sân thượng : 82.97 m² Diện tích tầng hầm : 193.93m² Diện tích tầng hầm : 193.93m² Tầng cao: hầm + tầng + tầng sân thượng Hệ số sử dụng đất: 5.09 Chiều cao cơng trình: 28.4m Bảng 1.1: Quy mơ xây dựng T T Hạng mục Diện tích sàn xây dựng (m2) Diện tích thương phẩm (cho thuê ngày sử dụng thức) (m2) Hầm Hầm Tầng Tầng Tầng - tầng Tầng Sân thượng Tổng 193.93 193.93 142.17 162.74 5x162.74 82.97 1589.44 X X 103.6 105.9 5x111.5 60.72 827.72 Tỷ lệ TP (%) X X 72.87% 65.07% 68.51% 73.18% 1.2 Những pháp lý 1.2.1 Các văn pháp quy quản lý đầu tư Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; 10 Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; 11 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình 12 Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; 13 Nghị định 85/2009/NĐ-CP ngày 05/05/2009 hướng dẫn luật đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng; 14 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Thi hành luật đất đai; 15 Văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 Công bố suất đầu tư xây dựng cơng trình (năm 2007) Bộ xây dựng; 16 Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 Chính Phủ quy hoạch xây dựng; 17 Nghị định số 15/2013/NĐ-CP việc Quản lý chất lượng xây dựng cơng trình; Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ Quản lý chất lượng xây dựng cơng trình; 18 Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp; 19 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng; 20 Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển; 21 Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ việc qui định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật bảo vệ môi trường; 22 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; 23 Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26 tháng 03 năm 2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn số nội dung Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; 24 Thơng tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình; 25 Thơng tư số 06/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 Bộ Xây dựng hướng dẫn Hợp đồng hoạt động xây dựng; 26 Thông tư số 07/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định giá máy thiết bị thi cơng xây dựng cơng trình; 27 Thơng tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng; 28 Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng cơng trình; 10