Tiểu Luận - Nguyên Lý Thẩm Định Giá - Đề Tài - Tiêu Chuẩn 5 -6 Thẩm Định Giá Việt Nam- Những Nguyên Tắc Kinh Tế Chi Phối Hoạt Động Thẩm Định Giá Tài Sản -Quy Trình Thẩm Định Giá Tài Sản

Trang 1

Đại Học Tôn Đức Thắng

NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

Trang 2

Đề tài: TIÊU CHUẨN 5 -6

THẨM ĐỊNH GIÁ ViỆT NAM2

Tiêu chuẩn 5: Quy trình Thẩm Định

Giá Tài Sản

Tiêu chuẩn 6: Những nguyên tắc

kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản.

Your text here

Trang 4

1- Mục đích

 Quy định và hướng dẫn thực hiện quy trình trong quá trình thẩm định giá tài sản.

Trang 5

2- Phạm vi áp dụng

Doanh nghiệp

Tổ chức thẩm định

Nhân viên thẩm định

giá

Trang 6

Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá

 Xác định giá thị trưởng hoặc giá phi thị trường làm cơ sở

Lập báo cáo, chứng thư kết quả thẩm định giá

3- Nội dung tiêu chuẩn: Các bước phải

thực hiện trong quá trình thẩm định giá.

234561

Trang 7

1) Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá

2) Mục đích: Thẩm định viên nhận định được mục đích thẩm định giá của khách hàng và phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá

BƯỚC 1

Trang 8

3) Xác định:

Khách hàngYêu cầu của

khách hàng

Người sử dụng kết quả thẩm định giá

Trang 9

5) Đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc phải dựa trên cơ sở:

 Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và nhận thức về sự tác động của các điều kiện đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định.

 Phù hợp với quy định luật pháp

quy định hiện hành liên quan

 Nếu những điều kiện hạn chế, ràng buộc không chặt chẽ, thiếu cơ sở

xem xét lại giám đốc doanh nghiệp

thông báo ngay cho tổ chức thẩm định giá

khách hàng

Trang 10

6) Xác định thời điểm thẩm định giá

 Xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định phải được thực hiện

ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá.

 Ý kiến đánh giá giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.

Trang 11

7) Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá

Trang 12

8) Xác định cơ sở giá trị của tài sản

• Tuân theo những quy

định tại tiêu chuẩn số

1 thẩm định giá Việt Nam

Giá trị

Thị trường

• Tuân theo những quy

định tại tiêu chuẩn số

2 thẩm định giá Việt Nam

Giá trị Phi thị trường

Trang 13

BƯỚC 2

LẬP KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ

Trang 14

Bước 2

Mục đích

Xác định từng bước

công việc phải làm

Thời gian thực hiện

từng bước dụng toàn Việc sử bộ thời gian cho cuộc thẩm

định

Trang 15

BƯỚC 2

Trang 16

BƯỚC 3

KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNGTHU THẬP THÔNG TIN

Trang 17

1) Khảo sát thị trường

a) Với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ:

Khảo sát + thu thập số liệu về tài sản thẩm định và so sánh

_ Tính năng kỹ thuật

(công suất, năng suất, công dụng) _ Vị trí, quy mô

_ Đặc điểm_ Độ mới, cũ

Trang 18

b) Với bất động sản

Khảo sát + thu thập số liệu vềVị trí thực tế >< vị trí bản đồ

Mô tả pháp lý liên quan

Với công trình xây dựng dở dang:

khảo sát thực địa

kết hợp

báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu

Trang 19

c) Trong quá trình khảo sát, nên chụp ảnh tài sản theo các dạng ( tan cảnh, chi tiết), hướng khác nhau để có đầy đủ bằng chứng cho việc thẩm định

Trang 20

2) Thu thập thông tin

Thẩm định viên cần phải thu thập thêm các thông tin:

 Chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.

 Yếu tố cung- cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – bán tiềm năng.

 Tính pháp lý của tài sản

Trang 21

2) Thu thập thông tin

** Với bất động sản:

+ Số liệu kinh tế xã hội, môi trường, yếu tố tác động đến giá trị và những đặc trưng của thị trường tài sản khu vực tài sản thẩm định

Sự khác biệt giữa:

khu vực lân cận

+ Những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng mục đích sử dụng ( địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính…)

Trang 22

NGUỒN THÔNG TIN

Trang 23

Khảo sát thực địa

(nguồn:vea.gov.vn)(nguồn:laocai.gov.vn)

Trang 24

Giao dịch mua bán tài sản

 Giá chào Giá trả

 Giá thực mua bán Điều kiện mua bán Khối lượng giao dịch

Trang 25

Báo chí

Trang 26

Văn bản thể hiện tính pháp lý

 Quyền của chủ tài sản

 Đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản

 Quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan

Trang 27

BƯỚC 4

PHÂN TÍCH THÔNG TIN

Trang 28

1 Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản2 Phân tích đặc trưng của thị trường

tài sản thẩm định giá

3 Phân tích về khách hàng

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản

Trang 29

Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

2 Phân tích đặc trưng của thị trường

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản1 Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

Trang 30

1 Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản2 Phân tích đặc trưng của thị trường

Trang 31

a) Bản chất, hành vi ứng xử của người tham gia thị trường

Tài sản thương mại, công nghiệp:+ Đặc điểm mỗi lĩnh vực

nhóm cung cầu về tài sản,hình thức sở hữu pháp nhân tham gia thị trường

+ Mức độ mở rộng thị trường

Trang 32

 Tài sản nhà cửa dân cư+ Tuổi tác, cơ cấu gia đình

+ Mức độ thu nhập của nhóm cung – cầu+ Mức độ mở rộng thị trường

Trang 33

1 Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản2 Phân tích đặc trưng của thị trường

Trang 34

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản3 Phân tích về khách hàng

Trang 35

Đặc điểm khách hàng tiềm năngSở thích về vị trí, quy mô, môi trường xung quanh

Nhu cầu, sức mua

Trang 36

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản3 Phân tích về khách hàng

Trang 37

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu

tài sản

Trang 38

Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản:

o Sự hợp lý, tính khả thi trong việc dùng tài sản, mối tương quan giữa việc dùng trong : hiện tại tương lai.

o Sự thích hợp về vật chất, kỹ thuật với việc sử dụng tài sản: xác định, mô tả tính hữu dụng

tài sản

Trang 39

o Sự thích hợp về vật chất, kỹ thuật với việc sử dụng tài sản: xác định, mô tả đặc điểm kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản

o Sự hợp pháp và những hạn chế trong việc sử dụng tài sản

o Khả thi về mặt tài chính

oHiệu quả tối đa trong việc sử dụng tài sản

tài sản

Trang 40

BƯỚC 5

XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN CẨN THẨM ĐỊNH GIÁ

Trang 41

Thẩm định viên cần nêu rõ

Phương pháp áp dụng xác định mức giá ( tiêu chuẩn số 7 TĐGVN )

Phân tích rõ mức độ phù hợp của các phương pháp

+ Thẩm định giá nào là căn cứ chủ yếu+ Thẩm định giá nào để kiểm tra chéo

Trang 42

BƯỚC 6

LẬP BÁO CÁO

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Trang 43

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về

“Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá".

Trang 44

TIÊU CHUẨN 6

NHỮNG NGUYÊN TẮC KINH TẾCHI PHỐI HOẠT ĐỘNG

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

Trang 45

1••Mục đíchMục đích

2••Phạm vi áp dụngPhạm vi áp dụng

3••Nội dung tiêu chuẩnNội dung tiêu chuẩn

Trang 46

1/ Mục đích

 Quy định

Hướng dẫn nguyên tắc thẩm định giá tài sản

Trang 47

2- Phạm vi áp dụng

Doanh nghiệp

Tổ chức thẩm định

Nhân viên thẩm định

giá

Trang 48

3/ Nội dung tiêu chuẩn

Trang 49

a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, có hiệu quả nhất

 Đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế tạo giá trị lớn nhất cho tài sản ( kỹ thuật, pháp lý, tài chính)

Trang 50

b) Nguyên tắc cung – cầu

 Giá trị  cầu 

 Giá trị  cung

Giá trị cung – cầu

 Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối cung- cầu trên thị trường và ngược lại:

Trang 51

Một số ví dụ

Dân số  nhu cầu nhà ở  Giá cả nhà đất 

Trang 52

Giá trị của Iphone caoNgười dùng

thể hiện đẳng cấp nhu cầu mua 

Trang 53

c) Nguyên tắc thay đổi

Các yếu tố hình thành thay đổi giá trị thay đổi

phải nắm bắt được quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phân tích quá trình thay đổi xác định mức sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.

Trang 54

 Năm 2009, giá gạo tăng từ 13.500đ/kg lên thành14.000 do khí hậu, thiên tai dẫn đến số lượng sản xuất ra ít hơn so với dự

Một số ví dụ

Trang 55

Mỹ đánh Syria

Giá dầu tăngChi phí tăng

Lợi nhuận 

Giá cổ phiếu 

Trang 56

d) Nguyên tắc thay thế

 Đối với các tài sản có tác dụng thay thế

nhau  giá trị được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này lên tài sản khác

Trang 57

chậm trễ quá mức).

Trang 58

 Ví dụ: Khi Samsung Galaxy S4 ra đời sẽ thay thế Samsung Galaxy S3 vì thế giá của Galaxy S3 sẽ giảm.

Trang 59

phải có cùng mức giá.

Trang 60

e) Nguyên tắc cân bằng

nhất thì kiến trúc ngôi nhà, hướng nhà, vị trí của ngôi nhà phải phù hợp, cân bằng nhau.

Trang 61

f) Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

• ∑thu nhập/khoản đầu tư  sẽ tăng liên tục tới 1 thời điểm nhất định

đầu tư  nhưng thu nhập 

Trang 62

**Ví dụ: đầu tư một khu chung cư, lúc đầu chỉ

có 6 thành viên góp vốn khoảng 20 tỷ/người, lợi nhuận cho mỗi thành viên khoảng 5 tỷ/người/năm Nhưng vì càng phát triển , yêu cầu của khách hàng càng cao, lúc này cần thêm vốn đầu tư, có 2 thành viên nữa góp vốn đúng bằng số vốn

ban đầu mỗi thành viên bỏ ra , và lợi nhuận lúc này sẽ giảm

xuống khoảng 4tỷ/người/năm.

Trang 63

THU NHẬP

Đất đai

g) Nguyên tắc phân phối thu nhập

Thu nhập

(vốn + lao động) Gía trị đất đai

Trang 64

h) Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một tác nhân sản xuất (bộ phận cấu thành) tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản.

Trang 65

h) Nguyên tắc đóng góp

 Ví dụ: 1 chiếc máy latop giá mới mua là 12 triệu,

nhưng sau khi bị hư màn hình thì bán ra ( không kể khấu hao hữu hình) thì giá trị sẽ giảm từ 2 -> 3 triệu

Trang 66

i) Nguyên tắc tuân thủ

 Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất

Trang 67

j) Nguyên tắc cạnh tranh

 Lợi nhuận cao vượt trội  cạnh tranh 

 Ngược lại, cạnh tranh quá mức  lợi nhuận  và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận

Giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

Trang 69

k) Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

 Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người thamgia thị trường

Trang 71

CÁM ƠN CÁC BẠN ĐÃ LẮNG NGHE!!