4.2.1 Giá đất do Nhà nước quy định tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011 – 2013
- Căn cứ vào quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011; Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012; Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của UBND Tỉnh Thái Nguyên ban hành về giá đất cho Tỉnh Thái Nguyên nói chung và tuyến đường Bắc Kạn nói riêng, ta có:
Bảng 4.2: Giá đất do Nhà nước quy định tại Tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 Đơn vị: 1000đ/m2 Đoạn đường Vị trí Năm 2011 2012 2013 Đoạn 1 1 13.000 15.000 16.000 2 6.500 7.500 8.000 3 3.300 3.800 4.000 4 1.700 1.900 2.000 Đoạn 2 1 12.000 12.000 14.000 2 6.000 6.000 7.000 3 3.000 3.000 3.500 4 1.500 1.500 1.800 Đoạn 3 1 10.000 11.000 13.000 2 5.000 5.500 6.500 3 2.500 2.800 3.300 4 1.300 1.300 1.700 Ngõ 678 2.000 3.000 5.000 Ngõ 612 2.500 4.000 5.000 Ngõ 568 2.000 3.500 4.500 Ngõ 432 1.500 2.500 4.000 Ngõ rẽ vào Đền Mẫu Thoải 2.500 3.500 4.000 Ngõ 366 2.500 3.500 4.500 Ngõ 332 3.000 4.000 5.000 Ngõ 330 3.500 4.000 5.000 Ngõ 290 1.500 2.500 4.000 Ngõ 238 2.500 4.000 5.000 Ngõ 236 3.500 4.500 5.500 Ngõ 1 2.000 2.500 4.000 Ngõ 997 2.000 3.500 4.500
(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹđất Tỉnh Thái Nguyên)
*Ghi chú:
Đoạn 1: Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy
Đoạn 2: Qua đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty cổ
phần tư vấn và đầu tư xây dựng Thái Nguyên
Đoạn 3: Từ đất Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng Thái Nguyên đến ngã 3 Mỏ Bạch.
Qua bảng 4.1 ta có thể thấy giá đất quy định các năm sau được điều chỉnh cao hơn hoặc bằng các năm trước.
Năm 2011, giá đất do Nhà nước quy định tại đoạn 1 là 13 triệu/m2 , nhưng đoạn 3 của đườn giá là 10 triệu/m2 chênh 3 triệu/m2
Năm 2012, giá đất do Nhà nước quy định tại đoạn 1 là 15 triệu/m2 , nhưng đoạn 3 của đườn giá là 11 triệu/m2 chênh 4 triệu/m2
Năm 2013, giá đất do Nhà nước quy định tại đoạn 1 là 16 triệu/m2 , nhưng đoạn 3 của đườn giá là 13 triệu/m2 chênh 3 triệu/m2
Mức chênh lệch giữa các đoạn đường trong cùng tuyến đường Bắc Kạn là không lớn chỉ từ 3 – 4 triệu/m2 do điều kiện kinh tế của tuyến không có nhiều thay đổi mức độ sinh lời chỉ phụ thuộc vào ít yếu tố như độ gần hoặc xa trung tâm.
Do vị trí gần và xa trung tâm nên giá đất trên trục chính đường Bắc Kạn có sự chênh lệch về giá đất từ 1-4 triệu/m2. Năm 2011 đoạn 1 chênh so với đoạn 2 là 1 triệu nhưng đến năm 2013 giá chênh lệch là 2 triệu/m2
4.2.2. Giá đất thực tế trên thị trường tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011 – 2013 2011 – 2013
Qua quá trình điểu tra thu thập từ 30 mẫu phiếu tự xây dựng giá đất thực tế qua các năm được thể hiện qua bảng 4.3.
Bảng 4.3: Giá đất thực tế tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 Đơn vị: 1000đ/m2 Đoạn đường Vị trí Năm 2011 2012 2013 Đoạn 1 1 45.000 50.000 50.000 2 30.000 35.000 38.000 3 20.000 25.000 30.000 4 15.000 20.000 25.000 Đoạn 2 1 35.000 40.000 45.000 2 25.000 28.000 30.000 3 18.000 20.000 25.000 4 8.000 10.000 12.000 Đoạn 3 1 35.000 40.000 45.000 2 25.000 25.000 30.000 3 20.000 22.000 25.000 4 12.000 15.000 15.000 Ngõ 678 8.000 10.000 12.000 Ngõ 612 10.000 12.000 15.000 Ngõ 568 9.000 12.000 15.000 Ngõ 432 7.000 8.000 12.000 Ngõ rẽ vào cổng Đền Thoải 5.000 8.000 10.000 Ngõ 366 6.000 9.000 12.000 Ngõ 332 7.000 12.000 15.000 Ngõ 330 9.000 12.000 15.000 Ngõ 290 6.000 10.000 12.000 Ngõ 238 8.000 12.000 15.000 Ngõ 236 9.000 12.000 18.000 Ngõ 1 6.000 9.000 13.000 Ngõ 997 8.000 12.000 15.000
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra và phỏng vấn)
*Ghi chú:
Đoạn 1: Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy
Đoạn 2: Qua đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty cổ
phần tư vấn và đầu tư xây dựng Thái Nguyên
Đoạn 3: Từ đất Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng Thái Nguyên đến ngã 3 Mỏ Bạch.
Nhìn chung, giá đất thực tế cũng tăng lên theo từng năm nhưng mức tăng chậm.
Giá đất tại vị trí 1 đoạn 1,năm 2013 giá đất là 50triệu/m2 giữ nguyên so với năm 2012 và tăng 5triệu/m2, gấp 1,1 lần so với năm 2011.
Nhưng ở vị trí 2 đoạn 1, năm 2013 giá đất là 38triệu/m2 tăng 3 triệu/m2 gấp 1,08 lần so với năm 2012 và tăng 8 triệu/m2, gấp 1,27 lần so với năm 2011.
Trong giai đoạn 2011 – 2013 giá đất có sự chững lại, mức tăng có nhưng nhỏ chỉ từ 3 – 5 triệu/m2 trong 1 năm do nhiều ảnh hưởng của kinh tế giai đoạn này cũng như chính sách và chủ trương của Nhà nước nhằm ổn định giá.
4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn Thành phố Thái Nguyên.
4.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người.
Dân số trong khu vực nghiên cứu tăng lên theo từng năm đa phần là
do sự gia tăng dân số do sự di cư và số ít do sự gia tăng dân số tự nhiên.
Một khu vực mà mật độ dân sốđột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số
cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ, nhu cầu mua bán đất ở, bất động sản những địa điểm thuận lợi cho việc sinh sống và sản xuất kinh doanh sẽ tăng cao trong khi đó lại hạn chế về số lượng. Dân số lại phân bố k đồng đều trên địa bàn nghiên cứu. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự chênh lệch giá đất giữa các khu vực.
Do những khả năng sinh lời cao của những vị trí tốt cho kinh doanh, buôn bán nên thường được sử dụng để xây dựng nhiều cơ sở sản xuất kinh doanh, công ty đem lại các chỉ số GDP/đầu người cao càng thu hút sự quan tâm của nhiều người trong giới kinh doanh. Do đó. Kéo theo sự tăng trưởng GDP/đầu người theo các năm nghiên cứu.
Bảng 4.4: Tình hình dân số và GDP/đầu người trong giai đoạn nghiên cứu
STT Chỉ tiêu Đơn vị Năm
2011 2012 2013
1 Dân số Người 1.035 1.075 1.115
2 GDP/đầu người Triệu VNĐ 3,5 4,1 4,8
(Nguồn: Phòng thống kê – UBND phường Hoàng Văn Thụ, Quang Vinh)
Qua bảng 4.4 cho thấy dân số phân bố trong tuyến đường Bắc Kạn của 2 phường Hoàng Văn Thụ, Quang Vinh trừ phường Trưng Vương do đoạn đường nghiên cứu có Bảo tàng dân tộc học Việt Nam nên không có hộ gia đình nào thuộc phường Trưng Vương của Thành phố Thái Nguyên tăng nhanh, việc này ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân.
Tính từ năm 2011-2013,dân số hai phường phân bố trên tuyến đường Bắc Kạn đã tăng lên 98 người, hệ số tăng dân số lớn năm 2013 gấp 1,1 lần so với năm 2011. đây là sự tăng dân số nhanh đối với tuyến đường Bắc Kạn.
Năm 2012 dân số tăng 40 người gấp 1,4 lần so với năm 2011. Năm 2013 dân số tăng 58 người gấp 1,03 lần so với năm 2012.
Kết quả gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn về đất ở, sự gia tăng nhanh của dân số cũng tác động đến GDP/đầu người của khu vực nghiên cứu cũng tăng đáng kể.
Năm 2012 GDP/đầu người là 4,1triệuVNĐ tăng 0,6 triệu, gấp 1,17 lần so với GDP năm 2011.
Năm 2013 GDP/đầu người là 4,8 triệuVNĐ tăng 0,7 triệu, gấp 1,18 lần so với GDP năm 2012.
Qua điều tra thấy thu nhập bình quân của người dân trong khu vực này khá cao phản ánh sự phát triển kinh tế-xã hội của khu vực lớn.Việc này cũng có sự ảnh hưởng đến sự mua bán diễn ra trên thị trường bất động sản. Thu nhập của người dân cũng phần nào ảnh hưởng đến giá đất. Khi thu
nhập lớn thì nhu cầu mua bán đất tăng lên làm cho giá đất thực tế được đẩy lên cao và khi giá đất tăng đến một mức độ nào đó vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân thì nhu cầu mua đất giảm xuống kéo theo đó là sự chững lại chững lại của giá đất làm cho thị trường đất đai bị đóng băng. Thu nhập người dân tăng lên làm tăng nhu cầu của người dân vè mua bán đất ở, điều đó tác động phần nào đến giá đất thúc đẩy giá đất tăng lên.
4.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất
Để nghiên cứu sự ảnh hưởng của loại đường phố đến tuyến đường nghiên cứu nên tôi chia tuyến đường thành 2 nhóm như sau:
- Đoạn đường nhóm I: Từ 10-20 triệu đồng/m2. Gồm các đoạn đường thuộc trục chính đương Bắc Kạn là:
+Đoạn 1: Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy +Đoạn 2: Qua đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng Thái Nguyên
+ Đoạn 3: Từ đất Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng Thái Nguyên đến ngã 3 Mỏ Bạch.
- Đoạn đường nhóm II: Dưới 10 triệu đồng/m2 .
Gồm các ngõ của tuyến đường Bắc Kạn như: Ngõ số 678, Ngõ số 612, Ngõ số 568, Ngõ số 432, Ngõ rẽ vào cổng Đền Mẫu Thoải, Ngõ số 366, Ngõ số 332, Ngõ số 330, Ngõ số 290, Ngõ số 238, Ngõ số 236, Ngõ số 1, Ngõ số 997.
4.3.2.1. Ảnh hưởng của đường phố nhóm I đến giá đất
Các đoạn đường thuộc địa bàn nghiên cứu thuộc nhóm I bao gồm các đoạn: đoạn 1, đoạn 2, đoạn 3. Đây là các đoạn đường thuộc trục chính Bắc Kạn. Đoạn 1 là khu vực gần ngay sát đường tròn trung tâm Thành phố Thái Nguyên lại có khu bảo tàng dân tộc học Việt Nam nên có vị trí thuận tiện cho việc kinh hoanh buôn bán của những hộ gia đình, có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt phục vụ cho công viêc cũng như sinh hoạt hàng ngày của người
dâm…..Mật độ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá cao.Việc giá đất ở tại các khu vực này cao là do việc kết hợp mục đích giữa đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng cao khả năng sinh lời của các thửa đất.
Trên thực tế qua điều tra cho thấy, số vụ chuyển nhượng BĐS tại đường phố nhóm I diễn ra chủ yếu tại các vị trí 2 và 3 còn lại vị trí 1 rất ít. Tại các vị trí 1, BĐS được sử dụng để đầu tư kinh doanh mang lại lợi nhuận cao. Ta thấy giá đất chuyển nhượng tại khu vực diễn ra không đều, giá đất tại vị trí 1 cao hơn các vị trí tiếp sau, do vị trí này mang lại khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên, cố vụ chuyển nhượng ở vị trí 1 này rất ít do giá đất cao không phù hợp với điều kiện kinh tế của phần lớn người dân, cũng như tâm lý của chủ sử dụng đất không có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở.
Giá thị trường tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng tuyến đường do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây là tại các thửa đất gần trung tâm thành phố hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp,… thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể thấy là những yếu tố như: yếu tố về con người, quá trình sử dụng, yếu tố về tín ngưỡng… Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đối với từng thửa đất.
Qua bảng 4.5 thể hiện giá đất của đường phố nhóm I ta thấy: Giá đất do nhà nước quy định trong từng năm từng năm từ 2011-2013 cũng có thay đổi nhưng không đáng kể do sự đóng băng thị trường đất đai những năm gần đây.
Bảng 4.5: Giá đất ở của các đoạn đường nhóm I
Đơn vị: 1000/m2
Đoạn
đường
Vị
trí
Năm2011 Năm 2012 Năm 2013
Giá NN Giá TT Chênh lệch
Giá NN Giá TT Chênh lệch
Giá NN Giá TT Chênh lệch Đoạn 1 1 13.000 40.000 3,07 15.000 50.000 3,3 16.000 50.000 3,13 2 6.500 30.000 4,6 7.500 35.000 4,7 8.000 38.000 4,75 3 3.300 20.000 6,06 3.800 25.000 6,57 4.000 30.000 7,5 4 1.700 15.000 8,8 1.900 20.000 10,5 2.000 25.000 12,5 Đoạn 2 1 12.000 22.000 2,9 12.000 30.000 3,3 14.000 45.000. 3,2 2 6.000 15.000 4,1 6.000 18.000 4,7 7.000 30.000 4,3 3 3.000 8.000 6,0 3.000 10.000 6,7 3.500 15.000 7,1 4 1.500 8.000 5,3 1.500 10.000 6,7 1.800 12.000 6,7 Đoạn 3 1 10.000 20.000 3,5 11.000 25.000 3,6 13.000 40.000 3,5 2 5.000 12.000 5,0 5.500 15.000 4,5 6.500 25.000 4,6 3 2.500 5.000 8,0 2.800 8.000 7,8 3.300 18.000 7,5 4 1.300 12.000 9,2 1.400 15.000. 10,7 1.700 15.000 8,8
Các đoạn đường nghiên cứu giá đất thực tế cao nhất là đoạn 1 đường nhóm 1 là 50 triệu/m2 và thấp nhất là đoạn 3 đường nhóm 1 là 40 triệu/m2 mức chênh lệnh không nhiều chỉ chênh 10triệu/m2 và đoạn 1 gấp 1,25 lần.
Giá đất do nhà nước quy định cũng không chênh lệch lắm khi xét cùng vị trí 1 của các đoạn đường. Như vị trí 1 đoạn 1 thì giá Nhà nước quy định năm 2013 là 16 triệu/m2 chênh 3triệu/m2 và gấp 1,23 lần so với vị trí 1 đoạn 3.
Tuy nhiên sự chênh lệch giữa giá Nhà nước quy định với giá thực tế lại khác khi xét các vị trí 1, 2, 3 của các đoạn đường ta lại thấy sự chênh lệch về giá đất giữa các vị trí là khá lớn với sự chênh lệch hệ số từ 2,9 – 12,5 lần.
Khi xét bảng 4.4 ta thấy mức chênh lệch thấp nhất tại vị trí 1 đoạn 2 đường Bắc Kạn năm 2011 là 1,83.
Mức chênh lệch cao nhất tại vị trí 4 đoạn 1 đường Bắc Kạn với sự chênh lệch là 12,5 lần tại năm 2013. Mức chênh lệch càng lớn giữa các vị trí 2 và 3. Do ảnh hưởng của việc sinh lời từ đất.
Qua bảng 4.5 ta có thế thấy mặc dù nhà nước có quy định điều chỉnh mức chênh lệch về giá đất, tuy nhiên sự điều chình đó lại không đồng đều tại các vị trí. Ở vị trí 3 mức chênh lệch cao hơn so với vị trí 1, điều này thể hiện trong các năm chứ không đơn thuần xuất hiện tại một số địa điểm hay một năm. Vì vậy việc đưa hệ số để tính giá chuyển nhượng đối với từng địa điểm, từng vị trí là vô cũng cấp thiết và đảm bảo sự công bằng cho người sử dụng đất khi thực hiện các quyền về BĐS
4.3.2.2. Ảnh hưởng của đường phố nhóm II đến giá đất
Các tuyến đường phố nhóm II là các tuyến đường thuộc trục phụ đường Bắc Kạn bao gồm: Ngõ số 678, ngõ số 612, Ngõ số 568, Ngõ số 432, Ngõ rẽ vào cổng Đền Mẫu Thoải, Ngõ số 366, Ngõ số 332, Ngõ số 330, Ngõ số
290, Ngõ số 238, Ngõ số 236, Ngõ số 1, Ngõ số 997..Là đường phố thuộc nhóm II nên không có điều kiện thuận lợi so với nhóm I nhưng vẫn có những đặc điểm thuận lợi những tuyến phố này có hệ thống cơ sở tốt, gần nơi tập trung nhiều công ty, nhà hàng, của hàng kinh doanh… mang lại sự thuận tiện cho người sử dụng đất trong đời sống sinh hoạt và phát triển.
Qua nghiên cứu giá thị trường của đường phố nhóm II cho thấy: giá thị trường qua các năm đều tăng ở các vị trí, các tuyến đường, Các nhà đầu tư chứng khoán có lợi nhuận chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS khiến cho giá nhà đất tăng. Các tuyến đường này nằm trong khu vực gần với trung tâm thành phố, có điều kiện thuận lời đáp ứng nhu cầu cuộc sống với cơ sở hạ tầng tốt thuận lơih cho cuộc sống của những gia đình không sản xuất kinh doanh, không muốn ầm ĩ, các vị trí bên trong của tuyến đường có điều kiện đi lại thuận lợi.
Do những đường phố nhóm II là ngõ nên không thuận tiện cho việc
