3.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tại tuyến đường Bắc Kạn - TP Thái Nguyên
3.3.2.1. Ảnh hưởng của biến động dân số và GDP 3.3.2.2. Ảnh hưởng của loại đường phốđến giá đất 3.3.2.2. Ảnh hưởng của loại đường phốđến giá đất 3.3.2.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất
3.3.2.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 3.3.2.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất 3.3.2.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất
3.3.3. Đề xuất các giải pháp nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên tuyến đường Bắc Kạn TP Thái Nguyên giá đất trên tuyến đường Bắc Kạn TP Thái Nguyên
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu số liệu thứ cấp
Thu thập số liệu tại Trung tâm phát triển quỹ đất Tỉnh Thái Nguyên, qua mạng Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên
quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu.
3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Tiến hành điều tra thu thập thông tin, phỏng vấn ngoài thực địa theo phiếu điều tra tự lập về thông tin giá của từng thửa đất ở từng khu vực khác nhau để có những số liệu và thông tin cụ thể phục vụ cho quá trình nghiên cứu tại trung tâm phát triển quỹ đất Tỉnh Thái Nguyên.
3.4.3. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu
Địa điểm được chọn để nghiên cứu cần có những đặc điểm điểm hình nêu rõ được những yếu tố tác động điển hình nhất của giá đất, đại diện được cho nhiều khu vực để có thể đánh giá hiệu quả nhất nhằm đề xuất các phương án định giá đất hiệu quả.
- Căn cứ vào giá quy định của UBND Tỉnh Thái Nguyên năm 2011, 2012, 2013 và điều kiện thực tế của Thành phố Thái Nguyên. Tôi chọn tuyến đường Bắc Kạn để nghiên cứu do nó có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội và có nhiều biến động và được chia làm 2 nhóm:
+ Nhóm I (Từ 10 đến 20 triệu đồng/m2): tuyến đường trục chính từ đường tròn trung tâm đến ngã ba Mỏ Bạch.
+ Nhóm II ( Dưới 10 triệu đồng/m2): gồm các tuyến đường trục phụ của đường Bắc Kạn.
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu
- Phương pháp xử lý số liệu: từ những số liệu thu thập được tổng hợp và xử lý trên phần mềm Microsoft Excel.
3.4.5. Phương pháp tổng hợp số liệu
- Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước
và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị.
Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở.
3.4.6. Phương pháp chuyên gia chuyên khảo
Để thục hiện phương pháp cần xây dựng đội ngũ chuyên gia. Sau khi thu thập được các thông tin cần thiết ta tiến hành đưa ra các thắc mắc, cùng với thông tin và nguồn gốc của nó để nhận được sự đánh giá khách quan. Thông tin đưa ra yêu cầu cô đọng, đủ, rõ không làm rối và gây ra lạc đề. Thông tin phải chọn lọc và là chất xúc tác tạo ra các phản ứng trả lời có cảm hứng từ các phía chuyên gia.
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Giới thiệu và khái quát chung về tuyến đường Bắc Kạn thuộc Thành phố Thái Nguyên Thành phố Thái Nguyên
4.1.1. Giới thiệu về tuyến đường Bắc Kạn
Tuyến đường Bắc Kạn là một trong những tuyến đường chính của thành phố Thái Nguyên. Nó bắt đầu từ đường tròn trung tâm Thành phố đến ngã ba Mỏ Bạch, với chiều dài là 1258m, chiều rộng mặt đường là 8m, với nhiều ngõ nhỏ.
Tuyến đường Bắc Kạn gồm có các phường Hoàng Văn Thụ, Quang Vinh, Trưng Vương thuộc Thành phố Thái Nguyên.
Hình 4.1: Đường Bắc Kạn điểm đầu từđường tròn Trung tâm đến Bảo Tàng dân tộc học Việt Nam
Hình 4.2: Đường Bắc Kạn điểm cuối Ngã ba Mỏ Bạch
4.1.2. Dân số và cơ cấu lao động của 3 phường Hoàng Văn Thụ, Quang Vinh, Trưng Vương trên tuyến đường Bắc Kạn. Vinh, Trưng Vương trên tuyến đường Bắc Kạn.
Bảng 4.1: Tình hình dân số 3 phường trong giai đoạn 2011-2013
Năm 2011 2012 2013
Dân số (người) 3.108 3.305 3.469
Mật độ dân số (người/km2
) 8.706 9.106 9.854
Nhìn chung địa bàn có một lực lượng lao động tương đối dồi dào, đại bộ phận lao động trong địa bàn là phi nông nghiệp song số lao động được đào tạo qua trường lớp còn chưa đáp ứng được nhu cầu xã hội. Vấn đề giải quyết việc làm ổn định và thường xuyên cho một bộ phận lớn lao động vẫn còn khá bức xúc.
Sự phát triển nhanh của nền kinh tế nên đời sống vật chất, tinh thần của người dân được cải thiện đáng kể. Cơ sở hạ tầng được đầu tư nâng cấp, đời sống vật chất và tinh thần của người dân được nâng cao. Các lĩnh vực giao thông vận tải, văn hóa, thông tin, y tế, giáo dục… đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhân dân.
Dân cư của 3 phường chủ yếu là các ngành phi nông nghiệp, số dân hoạt động về nông nghiệp không nhiều tập trung đa phần tại phường Quang Vinh.
Ngành nghề phi nông nghiệp chủ yếu là buôn bán và công nhân viên chức do đường Bắc Kạn là tuyến đường chính nên thuận tiện cho việc buôn bán. Nhận thức được điều đó nên người dân tận dụng nguồn lợi thế để phát triển kinh doanh.
4.2. Khái quát chung về giá đất tại tuyến đường Bắc Kạn.
4.2.1 Giá đất do Nhà nước quy định tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011 – 2013
- Căn cứ vào quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011; Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012; Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của UBND Tỉnh Thái Nguyên ban hành về giá đất cho Tỉnh Thái Nguyên nói chung và tuyến đường Bắc Kạn nói riêng, ta có:
Bảng 4.2: Giá đất do Nhà nước quy định tại Tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 Đơn vị: 1000đ/m2 Đoạn đường Vị trí Năm 2011 2012 2013 Đoạn 1 1 13.000 15.000 16.000 2 6.500 7.500 8.000 3 3.300 3.800 4.000 4 1.700 1.900 2.000 Đoạn 2 1 12.000 12.000 14.000 2 6.000 6.000 7.000 3 3.000 3.000 3.500 4 1.500 1.500 1.800 Đoạn 3 1 10.000 11.000 13.000 2 5.000 5.500 6.500 3 2.500 2.800 3.300 4 1.300 1.300 1.700 Ngõ 678 2.000 3.000 5.000 Ngõ 612 2.500 4.000 5.000 Ngõ 568 2.000 3.500 4.500 Ngõ 432 1.500 2.500 4.000 Ngõ rẽ vào Đền Mẫu Thoải 2.500 3.500 4.000 Ngõ 366 2.500 3.500 4.500 Ngõ 332 3.000 4.000 5.000 Ngõ 330 3.500 4.000 5.000 Ngõ 290 1.500 2.500 4.000 Ngõ 238 2.500 4.000 5.000 Ngõ 236 3.500 4.500 5.500 Ngõ 1 2.000 2.500 4.000 Ngõ 997 2.000 3.500 4.500
(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹđất Tỉnh Thái Nguyên)
*Ghi chú:
Đoạn 1: Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy
Đoạn 2: Qua đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty cổ
phần tư vấn và đầu tư xây dựng Thái Nguyên
Đoạn 3: Từ đất Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng Thái Nguyên đến ngã 3 Mỏ Bạch.
Qua bảng 4.1 ta có thể thấy giá đất quy định các năm sau được điều chỉnh cao hơn hoặc bằng các năm trước.
Năm 2011, giá đất do Nhà nước quy định tại đoạn 1 là 13 triệu/m2 , nhưng đoạn 3 của đườn giá là 10 triệu/m2 chênh 3 triệu/m2
Năm 2012, giá đất do Nhà nước quy định tại đoạn 1 là 15 triệu/m2 , nhưng đoạn 3 của đườn giá là 11 triệu/m2 chênh 4 triệu/m2
Năm 2013, giá đất do Nhà nước quy định tại đoạn 1 là 16 triệu/m2 , nhưng đoạn 3 của đườn giá là 13 triệu/m2 chênh 3 triệu/m2
Mức chênh lệch giữa các đoạn đường trong cùng tuyến đường Bắc Kạn là không lớn chỉ từ 3 – 4 triệu/m2 do điều kiện kinh tế của tuyến không có nhiều thay đổi mức độ sinh lời chỉ phụ thuộc vào ít yếu tố như độ gần hoặc xa trung tâm.
Do vị trí gần và xa trung tâm nên giá đất trên trục chính đường Bắc Kạn có sự chênh lệch về giá đất từ 1-4 triệu/m2. Năm 2011 đoạn 1 chênh so với đoạn 2 là 1 triệu nhưng đến năm 2013 giá chênh lệch là 2 triệu/m2
4.2.2. Giá đất thực tế trên thị trường tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011 – 2013 2011 – 2013
Qua quá trình điểu tra thu thập từ 30 mẫu phiếu tự xây dựng giá đất thực tế qua các năm được thể hiện qua bảng 4.3.
Bảng 4.3: Giá đất thực tế tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 Đơn vị: 1000đ/m2 Đoạn đường Vị trí Năm 2011 2012 2013 Đoạn 1 1 45.000 50.000 50.000 2 30.000 35.000 38.000 3 20.000 25.000 30.000 4 15.000 20.000 25.000 Đoạn 2 1 35.000 40.000 45.000 2 25.000 28.000 30.000 3 18.000 20.000 25.000 4 8.000 10.000 12.000 Đoạn 3 1 35.000 40.000 45.000 2 25.000 25.000 30.000 3 20.000 22.000 25.000 4 12.000 15.000 15.000 Ngõ 678 8.000 10.000 12.000 Ngõ 612 10.000 12.000 15.000 Ngõ 568 9.000 12.000 15.000 Ngõ 432 7.000 8.000 12.000 Ngõ rẽ vào cổng Đền Thoải 5.000 8.000 10.000 Ngõ 366 6.000 9.000 12.000 Ngõ 332 7.000 12.000 15.000 Ngõ 330 9.000 12.000 15.000 Ngõ 290 6.000 10.000 12.000 Ngõ 238 8.000 12.000 15.000 Ngõ 236 9.000 12.000 18.000 Ngõ 1 6.000 9.000 13.000 Ngõ 997 8.000 12.000 15.000
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra và phỏng vấn)
*Ghi chú:
Đoạn 1: Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy
Đoạn 2: Qua đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty cổ
phần tư vấn và đầu tư xây dựng Thái Nguyên
Đoạn 3: Từ đất Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng Thái Nguyên đến ngã 3 Mỏ Bạch.
Nhìn chung, giá đất thực tế cũng tăng lên theo từng năm nhưng mức tăng chậm.
Giá đất tại vị trí 1 đoạn 1,năm 2013 giá đất là 50triệu/m2 giữ nguyên so với năm 2012 và tăng 5triệu/m2, gấp 1,1 lần so với năm 2011.
Nhưng ở vị trí 2 đoạn 1, năm 2013 giá đất là 38triệu/m2 tăng 3 triệu/m2 gấp 1,08 lần so với năm 2012 và tăng 8 triệu/m2, gấp 1,27 lần so với năm 2011.
Trong giai đoạn 2011 – 2013 giá đất có sự chững lại, mức tăng có nhưng nhỏ chỉ từ 3 – 5 triệu/m2 trong 1 năm do nhiều ảnh hưởng của kinh tế giai đoạn này cũng như chính sách và chủ trương của Nhà nước nhằm ổn định giá.
4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn Thành phố Thái Nguyên.
4.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người.
Dân số trong khu vực nghiên cứu tăng lên theo từng năm đa phần là do sự gia tăng dân số do sự di cư và số ít do sự gia tăng dân số tự nhiên. Một khu vực mà mật độ dân sốđột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số
cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ, nhu cầu mua bán đất ở, bất động sản những địa điểm thuận lợi cho việc sinh sống và sản xuất kinh doanh sẽ tăng cao trong khi đó lại hạn chế về số lượng. Dân số lại phân bố k đồng đều trên địa bàn nghiên cứu. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự chênh lệch giá đất giữa các khu vực.
Do những khả năng sinh lời cao của những vị trí tốt cho kinh doanh, buôn bán nên thường được sử dụng để xây dựng nhiều cơ sở sản xuất kinh doanh, công ty đem lại các chỉ số GDP/đầu người cao càng thu hút sự quan tâm của nhiều người trong giới kinh doanh. Do đó. Kéo theo sự tăng trưởng GDP/đầu người theo các năm nghiên cứu.
Bảng 4.4: Tình hình dân số và GDP/đầu người trong giai đoạn nghiên cứu
STT Chỉ tiêu Đơn vị Năm
2011 2012 2013
1 Dân số Người 1.035 1.075 1.115
2 GDP/đầu người Triệu VNĐ 3,5 4,1 4,8
(Nguồn: Phòng thống kê – UBND phường Hoàng Văn Thụ, Quang Vinh)
Qua bảng 4.4 cho thấy dân số phân bố trong tuyến đường Bắc Kạn của 2 phường Hoàng Văn Thụ, Quang Vinh trừ phường Trưng Vương do đoạn đường nghiên cứu có Bảo tàng dân tộc học Việt Nam nên không có hộ gia đình nào thuộc phường Trưng Vương của Thành phố Thái Nguyên tăng nhanh, việc này ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân.
Tính từ năm 2011-2013,dân số hai phường phân bố trên tuyến đường Bắc Kạn đã tăng lên 98 người, hệ số tăng dân số lớn năm 2013 gấp 1,1 lần so với năm 2011. đây là sự tăng dân số nhanh đối với tuyến đường Bắc Kạn.
Năm 2012 dân số tăng 40 người gấp 1,4 lần so với năm 2011. Năm 2013 dân số tăng 58 người gấp 1,03 lần so với năm 2012.
Kết quả gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn về đất ở, sự gia tăng nhanh của dân số cũng tác động đến GDP/đầu người của khu vực nghiên cứu cũng tăng đáng kể.
Năm 2012 GDP/đầu người là 4,1triệuVNĐ tăng 0,6 triệu, gấp 1,17 lần so với GDP năm 2011.
Năm 2013 GDP/đầu người là 4,8 triệuVNĐ tăng 0,7 triệu, gấp 1,18 lần so với GDP năm 2012.
Qua điều tra thấy thu nhập bình quân của người dân trong khu vực này khá cao phản ánh sự phát triển kinh tế-xã hội của khu vực lớn.Việc này cũng có sự ảnh hưởng đến sự mua bán diễn ra trên thị trường bất động sản. Thu nhập của người dân cũng phần nào ảnh hưởng đến giá đất. Khi thu
nhập lớn thì nhu cầu mua bán đất tăng lên làm cho giá đất thực tế được đẩy lên cao và khi giá đất tăng đến một mức độ nào đó vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân thì nhu cầu mua đất giảm xuống kéo theo đó là sự chững lại chững lại của giá đất làm cho thị trường đất đai bị đóng băng. Thu nhập người dân tăng lên làm tăng nhu cầu của người dân vè mua bán đất ở, điều đó tác động phần nào đến giá đất thúc đẩy giá đất tăng lên.
4.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất
Để nghiên cứu sự ảnh hưởng của loại đường phố đến tuyến đường nghiên cứu nên tôi chia tuyến đường thành 2 nhóm như sau:
- Đoạn đường nhóm I: Từ 10-20 triệu đồng/m2. Gồm các đoạn đường thuộc trục chính đương Bắc Kạn là:
+Đoạn 1: Từ đảo tròn trung tâm đến hết đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy +Đoạn 2: Qua đất Ki ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng Thái Nguyên
+ Đoạn 3: Từ đất Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng Thái Nguyên đến ngã 3 Mỏ Bạch.
- Đoạn đường nhóm II: Dưới 10 triệu đồng/m2 .
Gồm các ngõ của tuyến đường Bắc Kạn như: Ngõ số 678, Ngõ số 612, Ngõ số 568, Ngõ số 432, Ngõ rẽ vào cổng Đền Mẫu Thoải, Ngõ số 366, Ngõ số 332, Ngõ số 330, Ngõ số 290, Ngõ số 238, Ngõ số 236, Ngõ số 1, Ngõ số 997.
4.3.2.1. Ảnh hưởng của đường phố nhóm I đến giá đất
Các đoạn đường thuộc địa bàn nghiên cứu thuộc nhóm I bao gồm các đoạn: đoạn 1, đoạn 2, đoạn 3. Đây là các đoạn đường thuộc trục chính Bắc Kạn. Đoạn 1 là khu vực gần ngay sát đường tròn trung tâm Thành phố Thái Nguyên lại có khu bảo tàng dân tộc học Việt Nam nên có vị trí thuận tiện cho việc kinh hoanh buôn bán của những hộ gia đình, có hệ thống cơ sở hạ