giai đoạn 2012 - 2013
Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự vềđể thừa kế.
Kết quả thừa kế QSDĐ của phường Nông Tiến được thể hiện tại bảng 4.6:
Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Nông Tiến giai đoạn 2012 - 2013 Năm Đối tượng Tổng số trường hợp Loại đất ( m2) Tổng số GCN đã cấp Thừa kế Nhận thừa kế Tổng diện tích Đất nông nghiệp Đất ở 2012 Cá nhân Cá nhân 13 5.910 2.210 3.700 13 2013 Cá nhân Cá nhân 15 6.800 1.950 4.850 15 Tổng 28 12.710 4.160 8.550 28
(Nguồn số liệu: UBND phường Nông Tiến)
Qua bảng 4.6 ta thấy từ năm 2012 - 2013 có rất ít các trường hợp đăng ký thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Nông Tiến. Chỉ có 28 trường hợp đăng ký trong giai đoạn 2012 - 2013 và tất cả các trường hợp này đều đã được giải quyết. Các trường hợp thừa kế trên chủ yếu diễn ra với hai loại đất là đất ở và
đất nông nghiệp. Có được kết quả trên là do:
Từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, quy định rõ hơn, cụ thể hơn về thừa kế
QSDĐ nên công tác chuyển QSDĐ dưới hình thức thừa kế QSDĐđược người dân quan tâm hơn, hơn nữa hoạt động thừa kế là một hoạt động diễn ra từ rất lâu đời và đó là nhu cầu tất yếu khi người ta muốn để lại tài sản của mình cho người thân khi mất đi. Luật pháp ban hành luật để bảo vệ quyền lợi và bảo vệ đúng di nguyện của người đã khuất.
4.2.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại phường Nông Tiến giai đoạn 2012 - 2013
Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ
của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong
một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phường Nông Tiến
được thể hiện qua bảng 4.7:
Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Nông Tiến Năm Đối tượng Tổng số trường hợp Loại đất ( m2) Tổng số GCN đã cấp Thế chấp Nhận thế chấp Tổng diện tích Đất nông nghiệp Đất ở 2012 Cá nhân Tổ chức 42 6.420 2.600 3.820 42 2013 Cá nhân Tổ chức 58 9.600 3.920 5.680 58 Tổng 100 16.020 6.520 9.500 100
(Nguồn số liệu:UBND phường Nông Tiến)
Qua bảng trên ta thấy trong giai đoạn từ 2012 -2013 trên địa bàn phường Nông Tiến hoạt động thế chấp bằng QSDĐ diễn ra rất sôi động, trong giai đoạn 2012 - 2013 có tất cả 100 trường hợp diễn ra với tổng diện tích là 16020 m2 , các trường hợp đăng ký đều đã hoàn thành thủ tục theo quy định của Luật Đất đai 2003.
Để đạt được kết quả trên là do:
-Nền kinh tế toàn phường đang trên đà phát triển, những hoạt động kinh doanh, buôn bán diễn ra ngày một sôi động chính vì vậy nhiều người có nhu cầu vay vốn để đầu tư phát triển. Đất đai là một tài sản đặc trưng nhất
được người dân mang đi thế chấp, chính vì vậy mà hoạt động thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phường là khá sôi động.
- Hơn nữa trong những năm qua tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế
giữa các ngành trên địa bàn phường đang chuyển dịch dần theo hướng tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ dẫn đến tăng nhu cầu thế chấp bằng giá trị QSDĐđể vay vốn đầu tư.
4.2.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại phường Nông Tiến giai đoạn 2012 – 2013
Trong giai đoạn từ năm 2012 - 2013 trên địa bàn phường Nông Tiến không có trường hợp nào đăng ký cho thuê, và cho thuê lại QSDĐ.
Nguyên nhân do ở phường Nông Tiến chủ yếu là các hộ sản xuất kinh doanh theo hộ gia đình và thường sử dụng quỹđất của mình để sản xuất.
4.2.7. Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị sử dụng đất tại phường Nông Tiến giai đoạn 2012 – 2013
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay.
Bảo lãnh là một trong những hình thức chuyển quyền mới của Luật đất
đai 2003 so với Luật Đất đai năm 1993.Trên địa bàn phường Nông Tiến trong giai đoạn 2012 - 2013 không có trường hợp nào đăng ký bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất nào. Nguyên nhân chính là do hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là một hình thức mới có nhiều người biết về hình thức này, hơn nữa
các quy định của hình thức bảo lãnh tương tự như hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thế chấp sang để thực hiện.
Trong thời gian tới các cấp chính quyền địa phương cần có những biện pháp tuyên truyền hướng dẫn cụ thể cho người dân về những quy định cũng như trình tự thủ tục hiện bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
4.2.8 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Nông Tiến
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sựđặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. Tuy nhiên trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất
đai năm 2003 ban hành và có hiệu lực thì hình thức chuyển quyền này vẫn chưa được phát triển.
Trên địa bàn phường Nông Tiến hiện tại vẫn chưa có trường hợp nào tham gia đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Nguyên nhân chính là do hầu hết các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện là do tư
nhân hoặc không thì là góp vốn bằng tiền mặt; ngoài ra hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ còn chưa được biết đến nhiều, sự hiểu biết về vấn đề
này còn rất hạn chế.
Trong thời gian tới các cấp chính quyền địa phương cần đưa ra những kế hoạch cụ thể nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động này tại địa
phương; cần tuyên truyền để mở rộng hiểu biết của người dân về các quy định cũng như trình tự thủ tục của hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ này.
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về chuyển quyền sử dụng đất
Sự hiểu biết cơ bản của người dân phường Nông Tiến về những quy định chung của chuyển QSDĐ thể hiện tại bảng 4.8
Bảng 4.8. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển quyền sử dụng
đất Nội dung câu hỏi Trả lời Tỷ lệ % ý kiến trả lời đúng CBQL ND SXPNN ND SXNN 1.Chuyển QSDĐ là quyền của người SDĐ? 100 100 100 100 2. Có 8 hình thức chuyển QSDĐ? 75 51 42 56 3. Đất muốn tham gia chuyển QSDĐ phải có đủ điều kiện do Nhà nước quy định? 97 85 80 87,33 4. Nhà nước quy định thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền? 100 85 80 88,33 5.Nhà nước quy định về các đối tượng nhận chuyển QSDĐ? 92 89 79 86,67 TB 92,8 82,00 76,2 83,66 (Nguồn số liệu điều tra)
Qua bảng 4.8 ta thấy tỉ lệ trả lời đúng về các vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ của cán bộ quản lý và người dân tại phường Nông Tiến là rất cao (83.66%). Trong đó, nhóm đối tượng CBQL là người có sự hiểu biết đúng cao nhất, nhóm đối tượng NDSXPNN có tỷ lệ hiểu biết đúng thấp hơn một chút và nhóm đối tượng NDSXNN có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất. Tuy nhiên sự chênh lệch về hiểu biết của các nhóm đối tượng là không quá cao từ 76.2% - 92.8%
Ta thấy rằng 100% người dân trong các nhóm đối tượng hiểu đúng chuyển QSDĐ là quyền của người sử dụng đất.
Có 75% người dân trong nhóm đối tượng CBQL hiểu đúng hiện nay theo Luật Đất đai 2003 có 8 hình thức chuyển QSDĐ. Tuy nhiên vẫn còn 25% chưa hiểu đúng vẫn có sự nhầm lẫn. 51% người dân trong nhóm đối tượng SXPNN nắm được 8 hình thức chuyển QSDĐ hiện nay có tới 49% chưa hiểu
đúng về vấn đề này. Còn trong nhóm SXNN chỉ có 42% người dân hiểu đúng về vấn đề này còn lại 58% người dân chưa hiểu đúng và không biết tới các hình thức đó.
Có 87.33% người dân nắm được đất muốn tham gia chuyển QSDĐ phải có đầy đủ các điều kiện được quy định trong Luật đất đai năm 2003. Trong đó có 95% người dân người dân trong nhóm CBQL, 85% người dân trong nhóm SXPNN và 80% người dân trong nhóm SXNN nắm được hết các điều kiện của
đất để tham gia chuyển QSDĐ.
Có 100% người dân trong nhóm đối tượng CBQL hiểu đúng về Nhà nước quy định thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ, tỷ lệ trả lời đúng về vấn đề này ở nhóm đối tượng SXPNN là 85% và nhóm SXNN là 80%.
Có 92% người dân trong nhóm đối tượng CBQL, 89% người dân trong nhóm SXPNN, 79% người dân trong nhóm SXNN hiểu đúng Nhà nước quy
Qua kết quả phỏng vấn trên ta thấy sự hiểu biết đúng của người dân về
những vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ là khá cao. Trong đó nhóm đối tượng CBQL là nhóm có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất một phần là do vai trò của nhóm
đối tượng này. Hai nhóm đối tượng còn lại cũng có sự hiểu biết cũng khá cao bởi trong những năm gần đây người dân phường Nông Tiến ngày càng được nâng cao trình độ hiểu biết nhất là kiến thức pháp luật.
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
4.3.1.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về chuyển
đổi quyền sử dụng đất
Sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về chuyển đổi QSDĐ
thể hiện tại bảng 4.9
Bảng 4.9. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi quyền sử
dụng đất Nội dung câu hỏi Trả lời Tỷ lệ % ý kiến trả lời đúng CBQL ND SXPNN ND SXNN 1. Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chỉ bao hàm việc " đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể SDĐ? 92 58,6 88,4 79,7 2. Việc chuyển đổi QSDĐ nhằm mục đích tổ chức lại sản xuất khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai? 99 82,5 90,7 90,7 3. " Dồn điền đổi thửa" là một hình thức chuyển đổi QSDĐ? 86,2 72 63,5 73,9 4. Luật Đất đai 2003 quy định việc chuyển đổi
với đất nông nghiệp từđơn vị hành chính cấp xã?
71,5 62,15 56,2 63,3
TB 87,17 68,81 74,7 76,89
Qua bảng 4.9 ta thấy:
Sự hiểu đúng của người dân về hình thức chuyển đổi QSDĐ này cũng tương đối cao (76,89%) tuy nhiên tỷ lệ trả lời đúng ở các nhóm đối tượng cũng có sự chênh lệch. Nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất (87,17%), nhóm đối tượng NDSXPNN có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất (68,81%) và nhóm đối tượng NDSXNN có tỷ lệ trả lời đúng là 74,7%.
Khái niệm về chuyển đổi QSDĐ thì tỷ lệ người dân hiểu đúng là 79,7%, trong đó nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng là 92%, nhóm NDSXPNN có tỷ lệ trả lời đúng là 58,6% và người dân ở nhóm NDSXNN có tỷ lệ hiểu đúng là 88,4%.
Có 99% người dân ở nhóm đối tượng CBQL, 82,5% người dân ở nhóm NDSXPNN và 90,7% người dân SXNN hiểu đúng được mục đích của việc chuyển đổi QSDĐ là tổ chức lại sản xuất khắc phục tình trạng manh mún đất
đai.
“Dồn điền đổi thửa” là một chủ trương lớn của Nhà nước, tuy nhiên tỷ
lệ hiểu đúng về vấn đề này là không cao (73,9%) trong đó tỷ lệ người dân trả
lời đúng trong nhóm đối tượng CBQL là 86,2%, nhóm SXPNN có tỷ lệ hiểu
đúng là 72%, và nhóm SXNN có tỷ lệ hiểu đúng là 63,5%.
Việc chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân giới hạn trong đơn vị hành chính cấp xã. Trong câu hỏi này thì tỷ lệ trả lời đúng trung bình của các nhóm đối tượng ở mức trung bình 63,3% trong đó nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng là 71,5 %, nhóm SXPNN có tỷ lệ trả lời
đúng là 62,15% và nhóm đối tượng SXNN là 56,2%.
Qua những số liệu phỏng vấn trên ta thấy rằng nhóm đối tượng CBQL là nhóm có tỷ lệ hiểu đúng các vấn đề về chuyển đổi QSDĐ cao nhất và nhóm có tỷ lệ hiểu đúng thấp nhất về vấn đề này là nhóm đối tượng SXPNN.
4.3.1.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về chuyển nhượng QSDĐ
thể hiện tại bảng 4.10
Bảng 4.10 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung câu hỏi Trả lời Tỷ lệ % ý kiến trả lời đúng CBQL ND SXPNN ND SXNN 1. Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị?
93 72,11 67,21 77,44
2. Người nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản chi phí có thể bằng tiền hoặc hiện vật?
80 64,3 58,63 67,64
3. Tổ chức kinh tế chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước của hộ gia đình, cá nhân theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã
được phê duyệt?
79,56 61 72,56 71,04
4. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho VP ĐKQSDĐ?
91,2 84,35 81,22 85,59
TB 85,94 70,44 69,90 75,42
Qua bảng số liệu ta thấy:
Sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường Nông Tiến về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ở mức độ khá (75,42%). Trong đó nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ hiểu biết ở mức cao nhất là 85,94%, nhóm đối tượng NDSXPNN có tỷ lệ hiểu biết là 70,44% và người dân nhóm SXNN chiếm tỷ
lệ hiểu biết thấp nhất là 69,90%.
Có 77,44% người dân hiểu đúng về khái niệm chuyển nhượng QSDĐ. Trong đó có 93% người dân trong nhóm đối tượng CBQL, 72,11% người dân SXPNN và 67,21% người dân SXNN trả lời đúng về khái niệm chuyển nhượng QSDĐ.
Người nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản chi phí có thể bằng tiền hoặc hiện vật. Ở câu hỏi này thì tỷ lệ trả lời đúng