a. Mục đích của việc định giá BĐS đảm bảo.
3.3.1.Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền.
3.3.1.1. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lõi trong nghiệp vụ của Ngân hàng thương mại, để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có tài sản đảm bảo hoặc là đảm bảo bằng thế chấp hoặc là bằng cầm cố tài sản. Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp bất động sản và yêu cầu đối với bất động sản thế chấp là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà đất chưa có giấy tờ trên nên không thế chấp để vay vốn được, đành để cơ hội kinh doanh qua đi. Tình hình này cũng góp phần làm hạn chế chủ trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng.
Phần lớn nhà, đất ở Hà Nội (cũng như trên cả nước) chưa được cấp quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà, tình hình này do nhiều nguyên nhân. Hiện nay sở địa chính nhà đất Thành Phố Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn như sở đã uỷ quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận; hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng là tín hiệu đáng mừng đối với ngành ngân hàng, vì khi tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp vay vốn
tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh.
3.3.1.2. Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản
Như đã biết, định giá bất động sản ở nước ta còn rất mới mẻ, cả lý luận và thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá, điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến những vấn đề này. Trong định giá bất động sản thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thoả thuận giá trị tài sản thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, sở địa chính nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên được quy định bằng văn bản nhà nước. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong hoạt động của thị trường bất động sản, khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển nên có một phương pháp định giá chung, cũng như một phương pháp định giá bất động sản nói riêng. Đề nghị chính phủ cùng các bộ liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên.
3.3.1.3. Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy chuyển dịch của hàng hoá của thị trường bất động sản chỉ là nửa hợp pháp nhưng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kể hở. Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường bất động sản. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản.Thậm chí thị trường này còn
tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và bất động sản trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới tập trung ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý bất động sản đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường bất động sản. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đẩy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay bất động sản, xoá thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước... và giải pháp có tính chất lâu dài và toàn cục là:
- Sửa đổi luật hiện hành về việc mua bán nhà đất của các tổ chức cá nhân, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất. Thực tế hiện nay nói là có quyền nhưng nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường bất động sản, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp. Luật đất đai đã sữa đổi nhưng chưa thể hiện ý chí của nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch nhà đất. Nhà nước có quyền ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở hữu và có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng bất động sản.Tuy nhiên cần phân biệt giữa quyền điều hành của nhà nước với kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nước
- Tạo lập hành lang cho thị trường bất động sản, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản.
- Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Người bán người mua thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán.
Do vậy cần đa dạng hoá các hình thức tham gia vào thị trường bất động sản và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư và doanh nghiệp vào kinh doanh bất động sản. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi trả và lấy đất.
- Giá cả là một yếu tố rất được quan tâm trong thị trường bất động sản. Đồng thời nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo cơ chế một giá cũng là điều đáng quan tâm, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và các loại bất động sản khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí và lệ phí... như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhà nước đã tạo ra môi trường bất động sản thế chấp. Tức là các bất động sản thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn.
3.3.1.4. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới Có một điều nghịch lý là khi nhận thế chấp tài sản quyền sở hữu đất và quyền sỡ hữu nhà ở, các tổ chức tín dụng thường áp dụng tính theo khung giá quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố để xác định mức cho vay. Chính vì vậy, giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở. Bởi vì giá trị quyền sử dụng đất ở mà UBND các tỉnh thành phố đưa ra chỉ để áp dụng tính thu thuế, chứ không phải để bán và trao đổi trên thị trường.
Mặc dù các Ngân hàng thương mại đã có những quy định về phương pháp xác định giá trị tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất ở để giúp người dân có cơ hội vay được nhiều vốn hơn: Như việc xác định theo thỏa thuận giữa Ngân hàng cho vay và bên bảo đảm nhưng phải thấp hơn giá trị đất
thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương tại thời điểm định giá, không vượt quá khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định hoặc mức tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất. Thế nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho khách hàng vì giá trị tài sản được quy định thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của nó hiện nay. Điều này cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn. Do vậy, UBND các tỉnh, thành phố cần tính toán lại cho phù hợp để đưa ra mức quy định về giá trị đất, nhà ở cho sát với giá thị trường. Điều này không những giúp các Ngân hàng thương mại có cơ sở đầu tư mà người dân cũng có cơ hội vay được nhiều vốn hơn, không phải đi vay bên ngoài. Đặc biệt khi giá trị tài sản tính đúng, tính đủ sẽ giúp tăng thêm nguồn thu đáng kể hàng năm cho nhà nước.
Để cải thiện tình hình trên các ngân hàng thường xác định giá bất động sản thế chấp theo nhận định của mình, nhưng việc tồn tại một khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của ngân hàng. Và khi đã có khung giá mới của chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa ra một biên độ giá giao động thích hợp đối với mỗi mức giá để áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp. Hiện này với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản tại thời điểm định giá thế chấp khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát mãi, đặc biệt đối với các tài sản có sự biến động lên xuống của thị trường. Biên độ giao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trường và sẽ nhỏ hoặc không có biên độ giao động nếu tài sản đó ít biến động, để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn. Một khung giá có biên độ giao động sẽ giúp cho giá trị của bất động sản thế chấp không quá chênh lệch so với giá thị trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mãi để thu nợ.
Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá quy định rất thấp so với tình hình thị trường. Để xoá bỏ điều này, chính phủ các bộ cần phối hợp ban hành một khung giá khác phù hợp hơn.
3.3.1.5. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản
Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức quản lý phải được xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ. Trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải được thực hiện trên mọi mặt, mọi ngành. Những bộ phận cơ quan nào có thể sáp nhập thì sáp nhập, thiếu thì phải bổ sung... như vậy mới đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn. Hiện nay chính phủ và các cơ quan chức năng đang nỗ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản. Trên thị trường bất động sản thì giá cả bất động sản là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với các mục đích khác nhau trong thị trường.
3.3.1.6. Hoàn thiện thủ tục thế chấp bất động sản
Theo quy định của Ngân hàng, khách hàng vay vốn ngoài điều kiện có dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, còn phải có tài sản đảm bảo cho chính khoản vay của mình.Tuy nhiên, hiện khách hàng là tư nhân và hộ gia đình, khi vay vốn chủ yếu dùng giấy tờ nhà hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ) để thế chấp Ngân hàng. Khi đã thế chấp, khách hàng là người trực tiếp giữ và bảo quản tài sản, còn Ngân hàng chỉ giữ bản chính giấy tờ về tài sản thế chấp.
Hầu hết người dân đều cho rằng: Ngân hàng đã nắm đằng chuôi khi giữ bản gốc giấy tờ về tài sản. Khách hàng không thể nào chuyển nhượng hoặc tặng, cho… dưới bất kì hình thức nào. Mặt khác, khách hàng còn bị ràng buộc bởi hợp đồng vay vốn và hợp đồng bảo đảm (hợp đồng thế chấp với Ngân hàng) vì hợp đồng thế chấp đều phải xác nhận công chứng hoặc chứng thực của các cấp theo luật định. Phía cuối một số giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại phần ghi chú chỉ ghi: “Người được cấp giấy không được tự ý sửa chữa, tẩy xóa, viết thêm bất kì nội dung nào trong giấy chứng nhận và sơ đồ. Khi mất giấy chứng nhận, phải báo ngay với cơ quan có thẩm quyền”. Như vậy, trong giấy không quy định khi thế chấp phải mang đến cơ quan có thẩm quyền để ghi thông tin đã thế chấp vào giấy này. Vậy sao lại ghi vào sổ đỏ như vậy. Một khi khách hàng đã thanh toán hết nợ cho Ngân hàng và muốn bán tài sản với lí do chính đáng sẽ rất khó thực hiện vì bị ép giá, người mua rất ngại mua những nhà đã thế chấp.
Từ thực tế trên, thiết nghĩ không chỉ Bộ tài nguyên và môi trường mà các cơ quan chức năng cũng cần xem lại việc quy định ghi các thông tin ghi vào sổ đỏ của người dân, nhất là thông tin về thế chấp để vay vốn của Ngân hàng. Quy định trên không đảm bảo tính thẩm mỹ cho loại giấy tờ này, mà thậm chí nó còn chồng chéo trong cách quản lí hồ sơ. Các cơ quan thuộc Bộ tài nguyên và môi trường chỉ cần vào sổ theo dõi, khi khách hàng trả hết nợ được Ngân hàng giải chấp thì mang giấy tờ gốc đến để cơ quan này thực hiện xóa thể chấp là được.