a. Mục đích của việc định giá BĐS đảm bảo.
2.3.3.Nguyên nhân:
Cùng với sự thuận lợi và những thành công đạt được thì công tác định giá tại ngân hàng MB cũng vẫn còn gặp nhiều khó khăn, sau đây là một số nguyên nhân chủ yếu:
Thứ nhất: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về công tác định giá còn
chưa rõ ràng.
Tuy Bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới luật đã ra những tiêu chuẩn nhất định về công tác định giá nhưng giữa các văn bản vẫn có sự chưa thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với thực tế. Các mức giá theo quy định sẽ thấp hơn so với giá thực tế rất nhiều và như thế sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá theo quy định vào định giá bất động sản thế chấp thì giá trị của bất động sản sẽ rất thấp, dẫn tới việc mức vốn vay không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Còn nếu ngân hàng không áp dụng thì trong trường hợp khoản vay gặp rủi ro, khả năng ngân hàng không thu đủ nợ gốc là không tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của bất động sản thế chấp cơ quan này lại áp dụng khung giá của Nhà nước, do đó giá trị của bất động sản sẽ thấp hơn giá được xác định ban đầu (đối với trường hợp phải nhờ toà án can thiệp).
Phương pháp định giá bất động sản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho phía ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp. Các cách mà ngân hàng sử dụng hiện nay để định giá bất động sản thế chấp mang tính kinh nghiệm là chủ yếu, mỗi ngân hàng có một cách định giá riêng của mình và do vậy giá trị của bất động sản thế chấp được xác định còn mang tính tương đối.
Thứ hai: Theo quy định của các văn bản hiện hành thì các khách hàng
khi thế chấp BĐS phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn nhiều bất cập và tồn tại. Sau Luật Đất đai 1993, toàn quốc chỉ có 2 loại giấy chứng nhận (GCN), một là GCN quyền sử dụng nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị. Loại thứ hai là GCN quyền sử dụng đất nói chung cho các cơ quan, tổ chức cũng như cho các khu vực nông thôn, đến nay đã có 5 loại giấy chứng nhận khác: 2 loại GCN về quyền sở hữu (QSH) nhà ở và QSD đất ở loại cũ và loại mới; 2 loại GCN QSĐ đất ở loại cũ và loại mới và 1 loại GCN QSH nhà và công trình. Với 5 loại giấy này khiến công tác nhận thế chấp BĐS của ngân hàng trở nên rất phức tạp và khó khăn. Vì vậy nên sớm thống nhất một loại giấy chứng nhận để tạo thuận lợi hơn cho đăng ký giao dịch đảm bảo. Nếu tình hình này còn tiếp tục sẽ gây khó khăn cho các khách hàng nếu muốn thế chấp BĐS của mình cũng như làm cản trở những giao dịch trên thị trường BĐS, các hoạt động giao dịch diễn ra ít khiến cho việc thu thập thông tin BĐS của nhân viên thẩm định sẽ rất khó khăn.
Thứ ba: Do sự biến động không ổn định của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS của nước ta mới hình thành, còn non trẻ, chưa phát triển ổn định. Mặc dù các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã rất cố gắng đưa ra nhiều công cụ quản lý vĩ mô để điều tiết hoạt động của thị trường BĐS nhưng còn rất nhiều bất cập. Thị trường BĐS vẫn diễn ra hết sức phức tạp, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với những cán bộ tín dụng làm công tác định giá tại MB, bởi vì việc định giá một bất động sản thế chấp khác so với việc định giá bất động sản với mục đích mua bán cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ, nó phải được duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trường bất động sản ổn định, nhưng thực tế
không phải như vậy, thị trường luôn biến động, điều này sẽ gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về bất động sản trong tương lai, của cán bộ tín dụng. Không những thế, việc thu thập và phân tích thông tin từ thị trường cũng gặp khó khăn bởi vì với thị trường biến động thì thông tin dễ trở nên lạc hậu và tính chính xác kém.
Thứ tư: Bản thân khách hàng của MB chưa am hiểu về thị trường BĐS,
chưa nắm rõ những đặc điểm cũng như giá trị của BĐS của mình thế chấp nên có thể cung cấp những thông tin sai lệch khiến công tác định giá của cán bộ thẩm định tại MB không chính xác, không phản ánh được giá trị thị trường.
CHƯƠNG III