3.4.3.1 Khung giá đất do UBND thành phố ban hành
Theo điều 4, NĐ 188/2004/NĐ-CP và điều 1, NĐ 123/2007/NĐ-CP có bốn phương pháp để xác định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Căn cứ tình hình cụ thể của thị trường và số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác định giá đất để định giá đất tại địa phương. Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để định mức giá đất cụ thể.
Như vậy về mặt lý thuyết, các phương pháp xác định giá đất rất khoa học và có thể cho ra mức giá sát với giá trị trường. Tuy nhiên khi vận dụng trên thực tế thì có sự chênh lệch giữa giá nhà nước bồi thường và giá thị trường. Kết quả khảo sát 376 hộ dân trên địa bàn đô thị, nông thôn và các dự án tái định cư sau khi bị thu hồi đất đối với dự án có nguồn vốn từ ngân sách hoặc vốn tư nhân nhưng nhà nước thu hồi trên địa bàn TPCT cho thấy có đến hơn 87% hộ dân cho rằng giá đất bồi thường thấp hơn so với giá thị trường (Phan Trung Hiền, 2013).
Trên lý thuyết, để đảm bảo công bằng thu – chi, nhà nước đã ban hành giá đất để thu thuế thì giá đất đó cũng sẽ áp dụng để được đền bù khi nhà nước thu hồi đất. Giá đất để tính bồi thường được quy định tại Điều 11 của NĐ 69/2009/NĐ-CP là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được UBNDTPCT quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Tuy nhiên trên thực tế sẽ có một số thửa đất khi nhà nước bồi thường thì người dân không thể mua được mảnh đất tương tự vì không ai đồng ý bán với
5 Phụ lục 9
giá đó, hay nói cách khác là bồi thường không sát với giá thị trường và người dân sẽ gặp thiệt thòi.
Trường hợp giá đất do UBND thành phố công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND thành phố giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất.
Vấn đề là cơ quan nào được UBND thành phố giao cho chức năng xác định lại giá đất cụ thể? Bởi vì bảng giá đất do UBND thành phố ban hành do chính Sở TNMT trình lên áp dụng các phương pháp tính theo Điều 4, NĐ 188/2004/NĐ-CP và điều 1, NĐ123/2007/NĐ-CP. Bây giờ cũng không ai khác là Sở TNMT điều chỉnh lại phần đề xuất và với cơ chế như thế thì khó có thể có kết quả là giá đất đúng nghĩa là sát với giá thị trường.
Hơn nữa để xác định được giá thị trường là điều không dễ dàng vì những yếu tố sau: (1) Khi nhà nước đã công bố quy hoạch thì thường không còn giao dịch về nhà đất, mà có mua bán thì cũng không phản ánh đúng giá trị thị trường vì thị trường lúc này đã bị biến dạng, bóp méo do quy hoạch mang lại. (2) Cơ sở để xác định là giá thị trường là dựa vào các hợp đồng mua bán thông qua công chứng và đóng thuế chuyển nhượng. Một căn cứ hoàn toàn không đáng tin cậy vì các hợp đồng mua bán hiện nay phổ biến được thoả thuận ngầm để tránh thuế. (3) Giá thị trường là giá cân bằng giữa những người sẵn sàng chấp thuận với mức giá và sản lượng bằng nhau của người bán và người mua. Điều đó không có nghĩa là tất cả lượng hàng hoá đều được người bán chấp nhận với giá thị trường đã cho. S D P Q O Q1 Q2 Q3 P1
Đường cung về đất đai đoạn đầu dốc lên nghĩa là lợi ích của từng mảnh đất mang lại cho từng hộ gia đình khác nhau nên họ sẵn lòng bán đi với các mức giá khác nhau. Tuy nhiên đất đai có giới hạn nên chỉ có thể cung ứng tối đa đến sản lượng Q2, khi đó dù có giá tăng đến mức độ nào đi nữa thì lượng cung ứng cũng chỉ là Q2.
Nếu ta dùng khái niệm giá thị trường, điều đó có nghĩa là mức giá P1 và lượng Q1 cân bằng giữa người bán và người mua. Còn lượng từ Q1 đến Q2 thì người bán không sẵn lòng bán với giá P1 mà họ chỉ bán với giá cao hơn. Nếu nhà nước dùng quyền lực cưỡng chế yêu cầu họ bán đất với mức giá P1 thì rõ ràng là họ bị thiệt thòi bởi vì họ hiện đã có cơ hội có thu nhập cao hơn.
Giá bán đất trên thị trường sẽ được xác định bởi khả năng sinh lợi của đất. Tuy nhiên, do thị trường bị biến dạng bởi thuế xuất khẩu đối với lúa gạo thì giá bán gạo trên thị trường không phản ánh đúng giá trị của nó. Mặt khác việc nhà nước quyết tâm giữ 3,8 triệu ha đất trồng lúa (Chính phủ, 2012) nghĩa là phải có lượng cung về lúc dồi dào nhưng giá trị thấp như hiện nay cũng đã góp phần làm biến dạng giá thị trường của đất trồng lúa. VD: Nhà nước qui định đất trồng lúa thì người dân phải trồng lúa, không được trồng cây khác, nếu giá gạo thế giới tăng cao thì chắc chắn nhà nước sẽ đánh thuế xuất khẩu gạo để bình ổn giá gạo trong nước, giả sử mức lợi nhuận bình quân 6 triệu đồng/năm/công ruộng và lãi suất ngân hàng là 10%/năm, theo phương pháp thu nhập thì mảnh đất đó sẽ có giá trị do nhà nước qui định là 60 triệu đồng. Nếu người dân không làm ruộng, cất nhà, để buôn bán có thể có thu nhập 3 triệu đồng/tháng hay 36 triệu đồng trên năm thì giá trị mảnh đất là 360 triệu. Nhưng vì nhà nước quy định đó là đất ruộng nên người dân không được sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, do đó, nếu đã tự cất nhà thì nhà nước cũng chỉ xem là đất ruộng và bồi thường với giá 60 triệu đồng/công. Như vậy người trồng lúa đã bị thiệt hại kép: vì lợi ích công cộng là ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát nên giá bán lúa đã bị khống chế với mức thấp; vì mức lợi nhuận trồng lúa thấp nên kéo theo giá đất trồng lúa thấp. Kết quả là giá đất trồng lúa thấp nên nhà nước cũng sẽ bồi thường thấp cho bà con nông dân. Nhưng sau đó muốn mua nền tái định cư thì nhà nước sẽ bán cho với giá đất thổ cư, thông thường là cao gấp 10 lần đất nông nghiệp.
3.4.3.2 Sự khác biệt khi áp dụng khung giá đất do UBND thành phố ban hành đối với các dự án
Tất cả các dự án triển khai không phân biệt loại hình và nguồn vốn đầu tư. UBND cấp huyện đều căn cứ vào khung giá của UBND cấp tỉnh ban hành để ra quyết định phê
duyệt kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư6. Trên cơ sở phê duyệt của UBND cấp huyện, các chủ dự án sẽ tiến hành bồi thường cho các hộ dân và có những điểm khác biệt như sau:
Đối với dự án do ngân sách nhà nước cấp và dự án của WB triển khai theo quyết định, hộ dân có quyền khiếu nại, khiếu kiện theo qui định nếu không đồng ý. Trong thời gian khiếu kiện vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất của UBND và nhà nước có quyền cưỡng chế. Tuy nhiên giá bồi thường chỉ là một phần trong tổng thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và nhiều yếu khác như tính pháp lý, điều kiện khu tái định cư, cơ chế tham vấn… nên chung qui lại các hộ dân dân bị ảnh hưởng bởi các dự án do WB tài trợ vẫn có lợi ích hợp lý nên ít hộ gia đình kiện về giá đất7 (MARKDC, 2013).
Ví dụ: Hộ Gia đình Ông Đoàn Văn Quá8, ngụ tại 20 đường Huỳnh Thúc Kháng, đang cất nhà trên phần đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 26,50 m2. Hiện giá đất nhà nước qui định trên tuyến đường này là 8,4 triệu đồng/m2 cho đất sản xuất kinh doanh và 12 triệu đồng/m2 cho đất thổ cư. Vì không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình không có giấy đăng ký kinh doanh nên được hiểu là đất thổ cư nên sẽ được bồi thường với giá thổ cư là 12 triệu đồng/m2. Mặc khác dự án chỉ thu hồi 26,5 m2 nhưng cấp nền tái định cư có diện tích 40 m2, giá bán 882.000đ/m2 trong khi giá thị trường của nền tái định cư là 3 triệu đồng/m2.
Không chỉ các dự án nhà nước thu hồi vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng mới áp giá của UBND ban hành, mà các dự án tư nhân bỏ vốn đầu tư cũng dựa vào mức giá do UBND thành phố ban hành để tính giá bồi thường cho dân vì những lí do sau: (1) Nhà nước có cơ sở pháp lý để tính chi phí đầu tư của doanh nghiệp. (2) Doanh nghiệp có cơ sở để thương lượng giá bồi thường với dân. Mức giá này sẽ khác nhau đối với từng hộ gia đình, tuỳ vào khả năng đàm phán và hiểu biết thông tin, pháp luật của từng hộ gia đình.
Ví dụ: Theo quyết định số 2900/QĐ-UBND ngày 29/6/2010 của UBND Quận Cái Răng, gia đình ông Huỳnh Công Khánh được bồi thường 1,2 tỉ đồng cho 4000m2 đất bị thu hồi. Cty địa ốc Hồng Loan đến thoả thuận với các phương như sau: (1) Nhận nền khu dân cư với diện tích 460m2, (2) Chuyển nhượng đất cho công ty với giá 1,9 tỉ đồng, (3) nếu không chấp thuận các phương án trên khi công ty đã thoả thuận được với các hộ khác
6 Phụ lục 11 7 Phụ lục 18 8 Phụ lục 10
chiếm 80% diện tích đất dự án thì nhờ nhà nước cưỡng chế thu hồi theo khung giá nhà nước là 1,2 tỉ đồng (UBND-QCR, 2010).
Một số đơn vị tư nhân khác còn có nhiều cách để triển khai giá bồi thường đến từng hộ gia đình như: (1) Doanh nghiệp và chính quyền địa phương truyên truyền vận động bà con bán đất lại cho doanh nghiệp vì khu đất đã được nhà nước quy hoạch và doanh nghiệp là đơn vị được nhà nước giao thẩm quyền thực hiện đúng quy hoạch được duyệt. Bà con chống đối cũng không được gì, vì từ khi nhà nước quy hoạch thì mọi thứ phải giữ nguyên hiện trạng, không được cất nhà, làm đường… có ở cũng không được cải tạo điều kiện điện, nước, thoát nước tốt. (2) Đối với các hộ có kiến thức, có quyền thế, hiểu biết luật pháp, doanh nghiệp sẽ chấp thuận thoả thuận mua giá cao hơn nhưng vẫn công bố với cộng đồng dân cư rằng họ mua bằng với giá nhà nước để ép giá các hộ khác. (3) Khi mua được một phần đất thì doanh nghiệp tiến hành san lấp mặt bằng để các hộ còn lại không thể canh tác, đi lại khó khăn. Qua vài mùa mưa, nước ngập vào nhà, cây trái chết, không thu hoạch được thì dần dần các hộ cũng sẽ bán hết cho đất doanh nghiệp theo quy hoạch được duyệt9.
Như vậy trên thực tế tại Cần Thơ chưa có sự khác biệt về giá đất bồi thường của WB và nhà nước, chỉ có sự khác biệt giá bồi thường giữa vốn tư nhân và vốn nhà nước. Tuy nhiên, phần bồi thường mà hộ gia nhận được là tổng của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định trên cơ sở pháp lý, tiến độ thực hiện, cơ chế thực thi nên tổng thể mới có sự khác nhau giữa ba loại dự án.