Trong phần này có sự khác nhau ỉớn giữa VAS 05 và ỈAS 40.
8.5.1. T heo VAS 05
Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
8.5.2. T h eo IA S 40
Một doanh nghiệp có thể chọn mô hình giá trị hợp lý (Fair value model) hoặc theo mô hình giá vốn (Cost model) như trong chính sách kế toán và nó cần được áp dụng chính sách đó
cho tất cả các tài sản đầu tư của nó.
8.5.2.1. Mô hình giá trị hợp lỷ ịFair value Model)
a) Sau khi ghi nhận ban đầu, doanh nghiệp đã chọn mô hình giá trị hợp lý phải đo lường tất cả các bất động sản đầu tư theo giá trị hợp lý của nó, trừ trường hợp đặc biệt khi không thể đo lường một cách đáng tin cậy. Trong trường hợp đó cần áp dụng theo IAS 16 theo mô hình giá phí.
b) Khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc thay đổi giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư cần
được ghi nhận trong lãi lỗ cho kỳ mà chúng phát sinh.
c) Giá trị họp lý của bất động sản đầu tư cần phản ánh tình hình thị trường tạỉ ngày của bảng cân đối kế toán chứ không phải của quá khứ hay tương lai.
Đây là lần đầu tiên IASB cho phép sử dụng mô hình giá trị hợp lý cho các tài sản không phải tài chính. Nó không giống với việc đánh giá lại tài sản đối với tài sản cổ định, khi giá trị đánh giá lại lớn hom giá trị sổ sách sẽ được ghi vào “thặng dư do đánh giá lại tài sản” thuộc vốn chủ sở hữu trên bảng cân đối kế toán. Theo mô hình giá trị hợp lý của IAS 40, tất cả các thay đổi trong giá trị hợp lý được ghi nhận lãi lỗ trong báo cáo kết quả kinh doanh.
IAS 40 thảo luận kỹ các vấn đề liên quan đến giá trị họp lý.
(a) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư thường là giá thị trường của nó vào ngày của bảng cân đối kế toán (chưa trừ các chi phí của giao dịch mà doanh nghiệp có thể phải gánh chịu từ việc bán tài sản hoặc thanh lý khác).
(b) Giá trị hợp lý giả định rằng giao dịch được thực hiện giữa các bên “có hiểu biết, sẵn sàng và không có liên quan” của cả người mua và người bán đều được thông tin một cách hợp lý về bản chất và đặc tính của bất động sản đầu tư đó.
(c) Người mua sẵn sàng ỉà có động cơ rõ ràng để mua, tích cực để mua nhưng không bát buộc phải mua (motivated but not compelled). Người bán sẵn sàng không phải là người quá cần phải bán hay buộc phải bán, hay người chuẩn bị bán với bất cứ giá nào hoặc người đưa ra giá
mầ nó được coi ià không hợp lý trong thị trường hiện tại.
(d) Giá trị hợp ỉý không giống như giá trị trong sử đụng (value ìn use) như trong định nghĩa của ĨAS 36 “Sự giảm giá trị tài sản”. Giá trị trong việc sử dụng phản ánh các yếu tố và các hiểu biết cụ ĩhể đối với thực thể, trong khi giá trị hợp lý phản ảnh các yếu tố và hiểu biết liên quan đến thị trường.
(é) Trong việc xác định giá trị hợp lý thực thể không thể tính trùng các tài sản. Ví dụ cầu thang máy, máy điều hòa không khí thường được nằm trong một phần của tòa nhà và nó cần nằm trong bất động sản đầu tư, hơn là ghi nhận riêng biệt.
(f) Trong trường hợp hiếm khi xẩy ra khi thực thể không thể xác định được giá trị hợp lý của bất động sảĩi đầu tư một cách đáng tin cậy, mô hình giá vốn trong IAS 16 phải được áp dụng cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán hay thanh lý. Giá trị thanh lý phải được giả định ỉà bằng không.
8.5.2.2, Mô hình giá trị sô sách (Cost model)
Mô hình giá sổ sách được trình bày trong !AS 16. Bất động sản đầu tư phải được đo lường theo giá sổ sách, tức giá trị đã trừ khấu hao và trừ tất cả các khoản giảm giá trị tài sản iũy kế (accumulated imparement losses). Một thực thể mà nó đã chọn mô hình giá trị sổ sách phải trình bày giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư.
8.5.23. Thay đôi mô hình (Changing models)
Một khi thực thể đã chọn mô hình giá trị họp lý hay giá trị sổ sách, nó phải được áp dụng cho tất cả các bất động sản đầu tư. Nó không được đổi từ mô hình này qua mô hình khác trừ khi
việc thay đổi sẽ dẫn đến kết quả là vỉệc trình bày hợp iý hơn. IAS 40 công bố là không chắc rằng sự thay đổi từ mô hình giá trị hợp lý sang mô hình giá tri sổ sách sẽ dẫn đến kết quả trình bày hợp lý hơn.
8.6. Chuyển đổl mục đích sử dụng (Transfer)
Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư hoặc từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
a. Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
b. Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán;
