Giải quyết tranh chấp đất đai là vấn đề khú khăn, phức tạp và nhạy cảm. Thời gian gần đõy, tranh chấp đất đai cú chiều hướng gia tăng khụng chỉ về số lượng mà cũn gia tăng cả về tớnh chất phức tạp. Nguyờn nhõn của tỡnh trạng này khụng chỉ do hệ thống chớnh sỏch, phỏp luật về đất đai thường xuyờn cú sự sửa đổi, bổ sung; hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai cũn nhiều yếu kộm, ý thức phỏp luật của người dõn cũn thấp mà cũn do trỡnh độ chuyờn mụn, nghiệp vụ của đội ngũ cỏn bộ làm nhiệm vụ giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất núi chung và của cỏn bộ Thẩm phỏn núi riờng cũn nhiều hạn chế v.v... Điều này đó gúp phần làm giảm hiệu quả cụng tỏc xột xử, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Toà ỏn nhõn dõn. Để khắc phục hạn chế, khiếm khuyết này chỳng tụi xin đề xuất một số biện phỏp về tổ chức, thực hiện bồi dưỡng, tập huấn về nghiệp vụ cho đội ngũ cỏn bộ Toà ỏn nhõn dõn núi chung và đội ngũ Thẩm phỏn núi riờng, cụ thể:
3.2.1. Tổ chức bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ
Muốn bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ đạt kết quả tốt thỡ phải chỳ trọng đến cụng tỏc tổ chức. Bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải được tiến hành thường xuyờn. Chỳng tụi cho rằng lónh đạo Toà ỏn nhõn dõn Tối cao phải xõy dựng được kế hoạch bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ bao gồm: Kế hoạch ngắn hạn, kế hoạch dài hạn, thời gian biểu cụ thể, nội dung cần tập huấn, kinh phớ và cỏc điều kiện vật chất để thực hiện. Đồng thời, phải xỏc định rừ cỏc đơn vị nào của Toà ỏn nhõn dõn Tối cao cú nhiệm vụ thực hiện cỏc kế hoạch đú. Theo ý kiến của chỳng tụi thỡ lónh đạo Toà ỏn nhõn dõn Tối cao cần giao cho Trường Cỏn bộ Toà ỏn, Viện Khoa học xột xử, Toà Dõn sự và văn phũng Toà ỏn nhõn dõn Tối cao phối hợp thực hiện, nhưng cú sự phõn cụng nhiệm vụ rừ ràng như sau:
94
- Trường cỏn bộ Toà ỏn tổ chức cỏc lớp bồi dưỡng tập huấn, trong đú cú cỏc cụng việc cụ thể như: Xõy dựng kế hoạch chi tiết thực hiện kế hoạch chung đó được lónh đạo Toà ỏn nhõn dõn Tối cao phờ duyệt, mời cỏc giảng viờn để thống nhất nội dung và cỏc bài giảng cụ thể; chuẩn bị tài liệu, cỏc điều kiện vật chất khỏc cho bồi dưỡng, tập huấn; thụng bỏo cho cỏc toà ỏn nhõn dõn địa phương biết về thời gian, địa điểm, đối tượng, nội dung bồi dưỡng, tập huấn để cỏc toà ỏn nhõn dõn địa phương cử cỏn bộ tham gia lớp bồi dưỡng, tập huấn.
- Viện Khoa học xột xử tổ chức việc lấy ý kiến của cỏc toà ỏn nhõn dõn địa phương về những vấn đề vướng mắc trong cụng tỏc giải quyết cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất, tổng hợp và cú đề xuất bồi dưỡng, tập huấn; tổ chức việc nghiờn cứu trong phạm vi cơ quan Toà ỏn nhõn dõn Tối cao hoặc với cỏc cơ quan cú liờn quan cỏc quy định của phỏp luật để đề xuất những vấn đề cần tập huấn.
- Toà Dõn sự Toà ỏn nhõn dõn Tối cao tổng kết cụng tỏc thực tiễn xột xử cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất thụng qua cụng tỏc giỏm đốc thẩm loại việc này để rỳt ra những sai lầm mà cỏc toà ỏn nhõn dõn địa phương thường gặp trong cụng tỏc xột xử cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất; đồng thời, phõn tớch cỏc nguyờn nhõn của những sai lầm đú, đề ra được những biện phỏp khắc phục để xõy dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ; hướng dẫn ỏp dụng thống nhất phỏp luật để kịp thời thỏo gỡ cỏc vướng mắc trong cụng tỏc xột xử cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Văn phũng Toà ỏn nhõn dõn Tối cao chịu trỏch nhiệm lo kinh phớ và cỏc hỗ trợ khỏc bảo đảm cho việc bồi dưỡng tập huấn nghiệp vụ cú kết quả tốt, thiết thực.
- Hội đồng thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn tối cao đẩy nhanh việc ban hành cỏc văn bản hướng dẫn ỏp dụng thống nhất phỏp luật đối với cỏc vướng mắc
95
trong thực tiễn xột xử, kịp thời ban hành biểu mẫu cỏc loại văn bản tố tụng của Tũa ỏn cho phự hợp với quy định của BLTTDS năm 2004 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS năm 2004.
- Tăng cường việc đào tạo, đào tạo lại hoặc bồi dưỡng về chuyờn mụn, nghiệp vụ cho cỏn bộ, Thẩm phỏn và Hội thẩm nhõn dõn; tạo điều kiện thuận lợi và động viờn, khuyến khớch cỏn bộ, cụng chức tự học tập nõng cao trỡnh độ. Đặc biệt ngành Tũa ỏn cần chỳ trọng hơn nữa đến cụng tỏc đào tạo, bồi dưỡng chuyờn mụn nghiệp vụ và tập huấn cỏc văn bản phỏp luật mới cho đội ngũ Hội thẩm nhõn dõn.
- Hiện nay, với việc mở rộng thẩm quyền của Tũa ỏn nhõn dõn cấp huyện đối với cỏc loại vụ việc tranh chấp trong đú cú tranh chấp quyền sử dụng đất dẫn đến tỡnh trạng thiếu hụt một bộ phận lớn đội ngũ Thẩm phỏn, cỏn bộ, đồng thời cỏc tranh chấp đất đai cần giải quyết cũng tăng thờm và gia tăng tớnh chất phức tạp. Việc luõn chuyển, biệt phỏi cỏn bộ, Thẩm phỏn ở cỏc cấp Tũa ỏn và trong toàn ngành Tũa ỏn nhằm tăng cường cho Tũa ỏn cấp huyện là rất cần thiết. Vỡ vậy, ngành Tũa ỏn cần đẩy mạnh hơn nữa cụng tỏc luõn chuyển, biệt phỏi cỏn bộ, Thẩm phỏn để đỏp ứng yờu cầu thực hiện thẩm quyền xột xử mới.
Trong bỏo cỏo tổng kết hàng năm của Toà ỏn nhõn dõn Tối cao, lónh đạo Toà ỏn nhõn dõn Tối cao phải cú kiểm điểm, đỏnh giỏ về những mặt làm được, chưa làm được của cụng tỏc này. Phải đề ra kế hoạch, chương trỡnh cho năm tiếp theo; để trờn cơ sở đú, cỏc đơn vị cú liờn quan cụ thể hoỏ thành chương trỡnh làm việc của mỡnh.
3.2.2. Xõy dựng nội dung bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ
Xõy dựng được nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cú chất lượng, thiết thực đối với những người tham gia lớp tập huấn là khõu trọng tõm nhất cú ý nghĩa quyết định đến kết quả của cụng tỏc này. Việc bồi dưỡng, tập huấn
96
nghiệp vụ phải cú trọng tõm, trọng điểm, nội dung cụ thể và phải đỏp ứng được những yờu cầu sau đõy:
- Làm rừ tớnh chất đặc thự trong việc giải quyết cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Nội dung này rất cần thiết giỳp cho cỏc Thẩm phỏn và cỏc cỏn bộ Toà ỏn nhõn dõn qua cỏc đợt bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ nhận thức được tớnh chất đặc thự trong quỏ trỡnh giải quyết cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất để từ đú những người này nắm vững được cỏc nguyờn tắc chỉ đạo, ỏp dụng đỳng cỏc quy định của phỏp luật về đất đai, cũng như cỏc quy định của phỏp luật về tố tụng dõn sự nhằm giải quyết cỏc vụ việc cú hiệu quả và đạt chất lượng cao.
- Bồi dưỡng, tập huấn về kỹ năng nghề nghiệp trong việc giải quyết cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất, cụ thể như:
(i) Kỹ năng xõy dựng hồ sơ vụ ỏn.
(ii) Kỹ năng tiến hành điều tra, xỏc minh, thu thập chứng cứ, giỏm định, định giỏ quyền sử dụng đất, lấy ý kiến của chớnh quyền, cơ quan tài nguyờn và mụi trường … nơi xảy ra tranh chấp.
(iii) Kỹ năng tiến hành hoà giải. Đõy là cụng việc rất quan trọng và cũng rất phức tạp vỡ phần lớn cỏc vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất đều cú tớnh chất quyết liệt cao. Để hoà giải cú kết quả đũi hỏi cỏc Thẩm phỏn phải kiờn trỡ và cú “nghệ thuật” hoà giải, phải đầu tư nhiều thời gian, cụng sức,
trỏnh làm hỡnh thức, chiếu lệ.
(iv) Kỹ năng điều hành phiờn tũa, kỹ năng xột hỏi tại phiờn tũa để làm rừ tỡnh tiết khỏch quan của vụ ỏn tại phiờn tũa.
(v) Kỹ năng viết bản ỏn, quyết định của Tũa ỏn.
- Bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải đạt được mục tiờu từng bước tạo ra đội ngũ cỏn bộ toà ỏn chuyờn sõu về lĩnh vực đất đai (xu hướng chuyờn
97
mụn hoỏ), đú là đội ngũ chuyờn gia cú đầy đủ năng lực và phẩm chất để hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.
3.3. VỀ PHƢƠNG DIỆN HƢỚNG DẪN THI HÀNH PHÁP LUẬT (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3.3.1. Hƣớng dẫn việc giải quyết cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất thuờ của chế độ cũ để làm nhà ở mà ngƣời đú vẫn sử dụng liờn tục từ đú đến nay
Đối với loại tranh chấp này, theo chỳng tụi đường lối chung để giải quyết cần thống nhất như sau:
- Nếu cú tranh chấp về chia thừa kế di sản là nhà ở trờn đất đú thỡ Toà ỏn giải quyết luụn cả quyền sử dụng đất này. Toà ỏn xỏc định quyền sử dụng đất là di sản, xỏc định giỏ trị và chia cho cỏc thừa kế theo quy định của Bộ luật dõn sự về thừa kế.
- Nếu chủ sở hữu nhà ở cho người khỏc ở nhờ trờn đất đú nay họ đũi lại đất thỡ Toà ỏn buộc người ở nhờ phải trả lại quyền sử dụng đất cho chủ nhà. Trong trường hợp khụng thể trả được bằng hiện vật thỡ phải thanh toỏn giỏ trị quyền sử dụng đất cho chủ nhà.
3.3.2. Tranh chấp về khoản tiền đặt cọc
Khi chuẩn bị giao kết hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuờ… quyền sử dụng đất hoặc khi giao kết cỏc hợp đồng này, cỏc bờn thoả thuận với nhau về việc đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bờn chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuờ quyền sử dụng đất đó nhận của bờn kia một số tiền đặt cọc hoặc tài sản cú giỏ trị khỏc làm tài sản đặt cọc. Nếu cú tranh chấp về khoản tiền đặt cọc thỡ phải căn cứ Điều 363 Bộ luật dõn sự để xử lý; cụ thể là:
- Nếu bờn đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thỡ tài sản đặt cọc thuộc về bờn nhận đặt cọc.
98
- Nếu bờn nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thỡ phải trả cho bờn đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giỏ trị tài sản đặt cọc.
Tuy nhiờn, vấn đề cần chỳ ý là rất nhiều trường hợp cỏc bờn thoả thuận số tiền phải trả lại cho bờn đặt cọc gấp 2 hoặc 3 lần số tiền đặt cọc; trong trường hợp này, Toà ỏn cú chấp nhận thoả thuận này của họ hay khụng? Trước hết phải xỏc định thoả thuận đặt cọc và phạt cọc là một hợp đồng dõn sự được giao kết giữa cỏc bờn nờn nú cũng phải đỏp ứng cỏc điều kiện như đối với cỏc hợp đồng dõn sự khỏc quy định tại cỏc Điều 7, 9, 10, 395 Bộ luật dõn sự. Cỏc bờn tự do, tự nguyện, bỡnh đẳng giao kết hợp đồng, nhưng khụng được trỏi phỏp luật, đạo đức xó hội. Do đú, nếu cỏc bờn thoả thuận bờn nào vi phạm thỡ phải phạt gấp 2 hoặc 3 lần số tiền đặt cọc thỡ Toà ỏn cụng nhận thoả thuận của họ để buộc cỏc bờn thực hiện vỡ thoả thuận của họ khụng trỏi phỏp luật, đạo đức xó hội.
3.3.3. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vụ hiệu
Để bảo đảm tớnh thống nhất và tớnh hợp lý khi giải quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vụ hiệu, chỳng tụi thấy rằng cần thống nhất một số nhận thức sau đõy:
- Trong cỏc trường hợp đối tượng của hợp đồng dõn sự vụ hiệu là vật khụng phải là tiền, mặc dự một bờn phải hoàn lại cho bờn kia cỏc khoản tiền đó nhận thỡ đõy khụng phải là quan hệ của hợp đồng vay tài sản, nờn việc tớnh lói suất như là một biện phỏp (phương phỏp) xỏc định thiệt hại là khụng phự hợp, khụng đỳng với bản chất của giao dịch.
- Trong nền kinh tế thị trường thỡ quan hệ hàng hoỏ tiền tệ chi phối quan hệ dõn sự. Tài sản được cỏc bờn đem ra giao dịch là hàng hoỏ; giỏ trị của
99
chỳng thể hiện ở giỏ cả. Cỏc bờn trao đổi trờn cơ sở ngang giỏ. Quyền sử dụng đất cũng là tài sản, khi giao dịch cũng được trị giỏ thành tiền.
- Cần nhận thức rằng hợp đồng dõn sự là hành vi phỏp lý được giao kết bởi ý chớ của hai bờn cho nờn khi một hợp đồng vụ hiệu thỡ thụng thường ta coi cú hành vi trỏi phỏp luật của một hoặc cả hai bờn và hành vi đú là nguyờn nhõn chủ quan gõy nờn sự thiệt hại cho một bờn hoặc cả hai bờn đó tham gia giao kết hợp đồng. Vỡ vậy trong mọi trường hợp phải xem xột đến lỗi của cả hai bờn. Lỗi là yờu tố quyết định trỏch nhiệm dõn sự cụ thể của cỏc bờn tham gia giao kết hợp đồng.
Từ những nhận thức trờn, chỳng tụi kiến nghị cỏch giải quyết hậu quả của hợp đồng vụ hiệu như sau:
Nguyờn tắc phõn chia thiệt hại khi hợp đồng bị huỷ một phần hay toàn bộ.
Trong trường hợp cú thiệt hại mà cỏc bờn đều cú lỗi thỡ mỗi bờn tự chịu phần thiệt hại của mỡnh. Toà ỏn cần cõn nhắc để phõn biệt lỗi nặng, nhẹ của mỗi bờn và xỏc định trỏch nhiệm dõn sự theo tỷ lệ lỗi của mỗi bờn. Nờu lỗi hai bờn tương đương như nhau thỡ mỗi bờn chịu ẵ thiệt hại.
Nếu chỉ một bờn cú lỗi thỡ bờn đú phải bồi thường thiệt hại cho bờn kia.
3.3.4. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong cỏc vụ ỏn ly hụn trong cỏc vụ ỏn ly hụn
Để thống nhất giải quyết tranh chấp loại này, chỳng tụi xin đề xuất những giải phỏp sau:
- Đối với trường hợp sau khi kết hụn về sống chung với gia đỡnh nhà chồng hoặc nhà vợ, cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ đồng ý để con trai, con dõu hoặc con gỏi, con rể sử dụng đất (làm nhà ở, canh tỏc …). Họ sử dụng đó lõu, đó đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỡ Toà ỏn cụng
100
nhận việc tặng cho đó hoàn thành, xỏc định đất là tài sản chung của vợ chồng để chia khi họ ly hụn.
- Nếu cha mẹ chồng đồng ý cho con trai, con dõu hoặc cha mẹ vợ đồng ý cho con gỏi, con rể làm nhà ở trờn đất. Trong quỏ trỡnh sử dụng, họ chưa đăng ký, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất … Khi ly hụn cha, mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ đũi lại đất thỡ Toà ỏn căn cứ vào quy định tại Điều 436 Bộ luật dõn sự (tặng cho bất động sản) xỏc định việc tặng cho chưa cú hiệu lực phỏp luật. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất khụng phải là tài sản chung của vợ chồng mà vẫn thuộc quyền sử dụng của cha mẹ. Nếu người con dõu hoặc con rể cú nhu cầu về chỗ ở thỡ Toà ỏn chia nhà đất cho họ và buộc họ phải thanh toỏn lại giỏ trị quyền sử dụng đất tương ứng cho cha mẹ chồng hay cha mẹ vợ.
Trong trường hợp tặng cho cú điều kiện thỡ khi giải quyết tranh chấp Tũa ỏn cần xỏc định rừ cú hay khụng cú điều kiện mà cỏc đương sự đó nờu và điều kiện đú đó được thực hiện hay chưa để giải quyết cho đỳng (vớ dụ: cha mẹ vợ cho con gỏi, con rể đất để làm nhà ở với điều kiện khi già yếu, con gỏi và con rể phải chăm súc, nuụi nấng họ, nay vợ chồng người con gỏi, con rể ly hụn; cha mẹ vợ đũi lại đất, thỡ Toà ỏn căn cứ vào quy định tại Điều 466 Bộ luật dõn sự (tặng cho tài sản cú điều kiện) để xem xột) …
101
KẾT LUẬN (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1. Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xó hội tồn tại mang tớnh khỏch quan. Trong điều kiện kinh tế thị trường khi đất đai ngày càng trở nờn cú giỏ thỡ tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng cũng như tớnh chất gay gắt, phức tạp về nội dung. Việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất