N mă2011ălƠăm tăn măđ yăkhóăkh năv i th tr ngăB S.ăHƠngălo t d ánăđangă đ uăt ăd dang ph i d ng ti năđ , nh ng d án có k ho ch tri n khai ph i gác l i do lãi su tăvayăquáăcao,ătrongăkhiăđ u ra c a th tr ng b ng ngătr . Có nhi u nguyên nhân khi n th tr ng g păkhó,ănh ngăcáiăg c là do chính sách tín d ng b si t ch t, lãi su t quá cao.ăN mă2012,ăth tr ng ti p t căđóngăb ngăhayăkh i s c s do tín d ng quy tăđ nh. N u tín d ng ti p t c b si t ch t, lãi su t v n cao thì kh n ngăhƠngălo t d ánăđangăxơyăd ng d dang ph i ti p t că“trùmăm n”,ăcònăk ho ch phát tri n các d án m i ch c ch n ph i d ng l i,ăvìăkhôngăaiădámăđ uăt .ăM tăkhiăđi u này x y ra, th tr ng s r iăvƠoăbiăk ch,ăkhôngăítăDNăB Săb phá s n.
Lơuănay,ăB SălƠătƠiăs n thông d ng,ăđ c s d ng khá nhi u trong ho tăđ ng c m c , th ch p, m tăkhiăB Săb ng ngătr s nh h ng l năđ n tính thanh kho n c a ngân hàng và các ngành ngh liênăquanăkhácănh ăs t thép, xây d ngầă
Ng c l i, n uăn mă2012ăm c tiêu ki m ch l măphátăđ c th c hi n thành công, lãi su t cho vay gi m xu ng thì th tr ng s sôiăđ ng tr l i, có th giá khôngăt ngă
lên do áp l c bán còn nhi u,ănh ngăch c ch n giao d ch s sôiăđ ngăh n.ăHi n t i, giá
B Să TP.ăHCMăđƣăgi m khá nhi u. 2.1. D báo nhu c u nhà
Theo s li u t T ng C c th ng kê thì Vi tăNamălƠăn căđangăphátătri n có m c thu nh p trung bình v i thu nh păbìnhăquơnăđ uăng i kho ngă1.168ăUSD/n m.ăDoăđóă
tiêu dùng. Tuy nhiên, ngu năcungătrongă3ăn mătr căđơyăch t p trung ch y u vào
phơnăkhúcăc năh cao c p,ăv t qua kh n ngăh p th c aăng iămuaăđƣăd năđ n tình tr ngăcungă v t c u. Vì th , s có s thayăđ iăkhuynhăh ngăđ uăt ă gi a các phân
khúcăc năh đ phù h p v i nhu c u c a th tr ng trong nh ngăn măt i. V i di n tích nhà đôăth n mă2008ălƠă309ătri u m2 v i bình quân 12,8 m2/ng i. D báoăđ năn mă
2015, di n tích nhà đôăth s t ngălêă525ătri u m2 v i bình quân 15 m2/ng i.ăN mă
2020 và 2025 di nă tíchă bìnhă quơnă đ uă ng i l nă l tă t ngă lƠă 20ă m2/ng i và 25 m2/ng i.
Nhìn vào con s trên, có th th y bình quân m i n măc n 37,5 tri u m2 nhà đôă
th . N u tính bình quân 15 tri u m2 nhà thìăl ng v năđ uăt ăchoăriêngănhƠă đôăth
là 562 nghìn t đ ng m iăn m,ăch aăk đ uăt ăh t ng k thu t và h t ng xã h i. M c dù v n còn nhi u thách th căđ i v i th tr ngăB Săhi n nay do y u t kinh t v ămôăch aăthu n l i. Tuy nhiên, Vi t Nam v i l i th là dân s tr , t căđ đôăth
hóa cao trên kh p c n c, m c s ngăngƠyăcƠngăt ng,ăt l tiêuădùngăvƠăđ c l p v nhà c aăt ngăđ i v iănhómăđaăs dân có m c s ng trung bình và khá, nh ng y u t này s h tr r t t t cho th tr ngăB Să t m trung và dài h n.
2.2. D báo nhu c uăthuêăv năphòngă
V nă phòngă choă thuêă ch u nhi uă khóă kh n,ă xuă h ng doanh nghi p t xơyă v nă
phòng ti p t căt ng.ăKháchăhƠngăchínhăc a phân khúc này v n là các ngân hàng. Khu v c phía Tây ti p t căđ c l păđ y, giá thuê s gi m ch y u do c nh tranh m nh, khu v cătrungătơm,ăcácătòaănhƠăv năphòngăcaoăc p không tích c c c nh tranh b ng giá.
Nh ngăv ngu n c u,ăchuyênăgiaăchoăr ngăb t ch p kh ng ho ng toàn c u, s năđnh c a các ngu n v n FDI và ODA s là nhân t tích c c có th đ y m nh nhu c u di n
tíchăv năphòng,ăs phát tri n kinh t vƠăthuăhútăđ uăt ăt n c ngoài trong nh ngăn mă
t iăt ngănhanh,ăkéoătheoănhi u doanh nghi păraăđ iăđ ng th i nhu c uăthuêăv năphòngă
s phát tri n m nh trong dài h n.
Tình hình ho tăđ ng c a th tr ngăv năphòngăchoăthuêăHƠăN iăn mă2011ăt ngă đ i năđ nh v i t l tr ngăd i 10% các d ánăđƣăđiăvƠoăho tăđ ng. Giá chào thuê
trungăbìnhăcóăxuăh ng gi măđ i v i các d án m i hoàn thành. Hi n t i, th tr ng còn ph thu c nhi u vào khách thuê vì n n kinh t còn nhi uăkhóăkh n.ăTrongă2ăn mă
t i có kho ng 60 d án gia nh p th tr ngănh :ăV.KăTower,ăCornerstoneăBuilding,ă
Vimeco ậ HanelăTower,ăApexăTowerầcungăc păh nă780.000m2ădi nătíchăv năphòng cho thuê.
chính sách khuy n mãi, gi m giá thuê, nâng cao ch tăl ng d ch v ,ầnh m tìm ki m khách thuê. Vì th , th tr ngăv năphòngăcóăth s có s d ch chuy n gi a các h ng trong th i gian t iăđ có v trí t t, giá thuê h p lý và ch tăl ng d ch v t tăh n.ăD
ki n m t b ngăgiáăchoăthuêăv năphòngăh ngăAătrongăn mă2012ădaoăđ ng bình quân m c 30 ậ 35 USD/m2, gi m t 15 ậ 20% so v i m t b ng giá hi n nay.
2.3. D báo nhu c u m t b ng bán l
V m t b ng bán l , v năđ căđánhăgiáălƠăm t th tr ng có nhi u ti măn ngăb i doanh thu bán l đ t t 85 ậ 86 t USDătrongăn mă2011.ăTrongăđó,ădoanhăthuăt trung
tơmăth ngăm i, kh iăđ th ngăm i chi m kho ng 20% th ph n. Bên c nhăđó,ăB Côngăth ngăđ aăraăm c tiêu kênh bán l hi năđ i chi m kho ng 40% th ph n trên c
n căđ năn mă2020.ăNgoƠiăra,ătheoăbáoăcáoăc a Research and Markets, Vi t Nam là m tătrongăn măth tr ng bán l sinh nhi u l i nh t trên th gi i.ăH năn a,ălƠăđíchă
nh m t i c a h th ng phân ph i bán l n c ngoài khi các rào c n v l nhăv c bán l t i Vi tăNamăđ c d b v i doanh s bán l Vi t Nam có th t ngăkho ngă23%/n mă trongăgiaiăđo n 2011 ậ 2012ă.ăDoăđó,ăm t b ng bán l v n là m tăđi m sáng c a th
tr ng b tăđ ng s n trong trung và dài h n.
n h tăn mă2011,ăt ng di n tích bán l trên th tr ng Hà N iăđ t 636.349m2,
t ngă47,9%ăsoăv i cùng k n mătr c. Giá thuê và công su tăthuêăcóăxuăh ng gi m
vƠă đ c bi t là khu v c ngoài trung tâm v i m c gi mă h nă 25%ă soă v iă n mă 2010.ă
Trong nh ngăn măt i,ăkhiăt ngătr ng kinh t d n năđ nhăvƠăn ngăl c tài chínhcác doanh nghi pă đ c c i thi n thì ngu n cung m t b ng bán l s t ngă r t m nh v i kho ngă h nă 940.000m2.ă D ki n, ngu n cung m i t p trung ch y u t i qu n C u Gi y,ăHaiăBƠăTr ng, T Liêm,ăHƠă ôngăvƠăThanhăXuơn.
Theo s li u th ngăkêăs ăb , TPHCM hi n có kho ng 679.000 m2 m t b ng bán l , bao g mă96ătrungătơmăth ngăm i, kh i bán l t p trung ch y u t i các qu n trung
tơm.ăTrongăđó,ătrungătơmăth ngăm i chi m 44%, siêu th chi m 31% t ng s ngu n cung. T ng doanh thu bán l hàng hóa d ch v c tính c n mă2011ăt ngă23,5%ăvƠă l ng khách qu c t đ năTp.HCMăt ngăh nă12,9%ăsoăv iăn mă2010.ă i u này cho th y tri n v ng c aăl nhăv c bán l vƠăxuăh ng m r ng m t b ng kinh doanh khi n n kinh t năđ nh.ă c bi t khu v c trung tâm thành ph .
2.4. D báo nhu c u v khách s n
căđánhăgiáăt ngăm nh trong nh ngăn măt i. Theo th ng kê, 23 d án khách s n 3-5 sao có th cung c p cho th tr ngăh nă6.600ăphòng,ăh u h t t p trung phía
phòng khách s n 4 sao, còn l i là khách s n 3 sao. Nhu c u c a th tr ng ti p t c
đ c d báoăt ngăkhiănhi uăhƣngăhƠngăkhôngătrongăn c và qu c t đangăxúcăti n m
đ ng bay m i gi a Vi t Nam và Anh tuy n Hà N i - London ( Vi t Nam Airline), và các tuy n b sung gi a Hà N i ậ Singapore ( Jetstar Pacific). Và s m r ng quan h gi a Vi tăNamăvƠăcácăn c trên th gi i làm cho nhu c u v th tr ng khách s n
cƠngăt ng,ăđ c bi t là Hà Nôi, Tp.ăHCMăvƠă ƠăN ng. 3. Xây d ng chi năl c
3.1. Chi năl c thông qua phân tích ma tr n SWOT 3.2. B ng 11: Ma tr n SWOT 3.2. B ng 11: Ma tr n SWOT
(O)ăC ăh i
O1.Th tr ngă B Să đangă
d n khôi ph c l i.
O2.T că đ t ngă tr ng l i nhu n ngành cao.
O3. Nhu c uă muaă c nă h , nhà c p th p đangă giaă t ng.
O4. Các phân khúc m i:
v năphòngăkháchăs n có xu
h ngăgiaăt ng.
O5. Nhu c u cho các phân khúc ki u h iăgiaăt ng.
O6. T căđ đôăth hóa, công nghi p hóa và các ch s v kinh t , dân s t ng.
O7.ă uă t ă tr c ti pă n c
ngoƠiă t ngă nhanhă trongă cácă n măg năđơy.
O8. Ho tăđ ng tích c c h i nh p c a Vi t Nam khi gia nh p WTO.
O9. Pháp lu t ngày càng hoàn thi nă vƠă môiă tr ng pháp lý thu n l i.
(T)ăNguyăc
T1.ă Cácă th ngă hi u l n
đangă tíchă c că đ nh v
th ngă hi u và s n ph m c a h chuyên nghi păh n.
T2. Thu hút khách hàng gi a các công ty cao. T3. S l ngă cácă đ i th trongăngƠnhăđangăgiaăt ng. T4. Phân khúc m i khó có th ti p c n và s d ng s n ph m nhà ,ă chungă c ă caoă
c p..
T5.ă Kháchă hƠngă đangă cóă
tâm lý e ng i b i cá chính sách c a chính ph .
T6. Kh n ngăx y ra kh ng ho ng th a v nhà .
T7.ăNhƠăđ uăt ăn c ngoài
đangăchi mă uăth h n.
T8. V th c nh tranh c a
cácăđ i th đangăđ c nâng cao.
T9. Chính ph ban hành
c ăt ngăgiáănhƠăđ t. (S)ă i m m nh S1. Có v th t t trên th tr ngăB S. S2.ă C ă c u t ch c và kh n ngăqu n lý t t.
S3.ă iăng ănhơnăviênăgiƠuă
kinh nghi m, nhi t tình và có tinh th n làm vi c cao. S4. T că đ cung c p s n ph m và d ch v nhanh chóng.
S5. Ho tăđ ng R & D theo k p nhu c u khách hàng và th tr ng. S6. M c l i nhu n hàng n măcao. Chi năl c SO S1, S2, S3, S5, S6 + O1, O2, O3, O4, O5, O6, O7, O8, O9.
Khai thác tri tă đ th
tr ng hi n có b ng các chi nă l că t ngă th ph n b ng các bi n pháp lôi kéo khách hàng c aă đ i th ,
t ngă s c mua c a khách hàng.
Liên k t liên doanh v i các
nhƠă đ uă t ă trongă n c và
n căngoƠiăđ đaăd ng hóa s n ph m, có nhi u s n ph m giá t t. M r ng ph m vi kinh doanh c a DN sang các qu n, huy n lân c n. Chi năl c ST S1, S2, S3, S4, S5, S6 + T1,T2,T3,T5,T7, T8, T9 Chi nă l c s n ph m: s n ph mă đaă d ng v i giá t t nh t cho khách hàng. Chi nă l c chiêu th : các hình th c qu ng cáo phong
phúă h nă trênă cácă đƠi,ă
báoầhình th c giá t t nh t. Chi năl c phân ph i: Hình th c phân ph i r ng kh p, mang thông tin t i khách hàng nhanh chóng và d
dƠngăh n.
T p trung cho s phát tri n
Ră&ăD,ăt ngăc ng các ho t đ ng tích c c v vi c nghiên c u v nhu c u hi n t i c a khách hàng và th hi u c a th tr ng. (W)ă i m y u
W1.ăN ngăl c tài chính còn th p.
W2. Lòng trung thành c a nhân viênă đ i v i công ty còn th p.
W3. Ngành ngh ch aă đaă
d ng.
W4. Ngu n nhân l că ch aă năđ nh.
W5.ă Ch aă cóă s ph i h p
Chi năl c WO W1, W2, W3, W4, W5, W6, W7 + O1, O2, O3, O4, O5, O6, O7, O8, O9.
Phát tri n thêm ngành ngh h tr cho ngành
chínhăđangăho tăđ ng. Hoàn thi n h th ng thông tin và ho tăđ ng marketing. C i ti n các chính sách h tr nhân viên, t o lòng Chi năl c WT W1, W2, W3, W4, W5, W6, W7 + T1,T2,T3,T5,T6, T8.
ă T ngă cácă dch v ch mă
sóc khách hàng, các d ch v h u mãi.
Chúă Ủă h nă t i các kênh phân ph i trong vi că đ aă
thông tin v công ty và s n ph m t i khách hàng. T o
W6. Ho tă đ ng marketing còn h n ch . W7. H th ng thông tin còn ch m. đ i v i công ty. Ph i h p ch t ch gi a các phòng ban t o chu i ho t đ ng hi u qu , h tr l n nhau. khách hàng hi u rõ v công ty, h s cóăcáiănhìnă uătiênă h nă v i các s n ph m c a công ty.
H ng các d ch v t ă v n
vƠoă sơuă h nă cácă s n ph m, d ch v c a công ty.
( ngu n:ăV năTh Trang) 3.3. Chi năl c c th
3.3.1. Chi năl c phát tri n th tr ng
Th tr ngăB SălƠăm t hi năt ng kinh t quan tr ng trong n n kinh t hàng hóa, nó ch u nhăh ng c a t căđ t ngătr ng kinh t nh ngăm tăkhácăc ngătr c ti p nh
h ngăđ n n n kinh t .
Trong nh ng n măg năđơy,ăth tr ngăB SăVi tăNamăđƣăcóănh ngăb c phát tri n
đángăk , góp ph n quan tr ng vào vi căthayăđ i b m t kinh t - xã h i c aăđ tăn c. Tuy nhiên, th tr ngăB Săv n còn nhi u h n ch và mang tính t phát, thi u lành m nhănh ăthôngătinăv B Săkhôngăđ yăđ , thi u tính pháp lý và minh b ch; các th t c trong giao dchăB Săcònăph c t p, ph i qua nhi u khâu trung gian, t n nhi u th i gain, chi phí giao d ch cao; quy n l i c a các bên tham gia giao d chăkhôngăđ căđ m b o.
Trên th c t đóăcôngătyăc ph n phát tri năđa c Vi tă ôăraăđ i, nh măđápă ng nhu c u c a th tr ng, góp ph n làm công khai và minh b ch các giao dchăB S,ă đemăl i cho khách hàng nh ng giá tr đíchăth c và cái nhìn m i v l nhăv căt ăv n
B S.ăV iăn ngăl c tài chính, v th t t trên th tr ngăvƠăh năth n aălƠăcóăđ iăng ă
nhân viên giàu kinh nghi m, nhi t tình và có tinh th n làm vi c cao. Công ty m r ng th tr ng sang các qu n huy n trong trung tâm và ven TP. HCM v i t căđ cung c p s n ph m nhanh chóng và giá s n ph m t t nh tăđ ph c v khách hàng.
3.3.2. Chi năl cănơngăcaoăn ngăl c c nh tranh
Nơngăcaoăn ngăl c c nh tranh c a doanh nghi păB SălƠăđi u t t y u khách quan trong quá trình h i nh păđ c bi t là tình tr ngăkhóăkh năc a th tr ngăB Săhi n t i và tình hình suy gi m kinh t hi n nay. Hi n nay, nên có chi năl c phát tri n rõ ràng,
đúngăđ nănh ănh măđúngăkháchăhƠngăm cătiêu,ăđ y m nh các công tác truy n thông ti p th m t cách bài b n, chuyên nghi p, thi t l p m t cách chu n m c v th ngă
hi u c năđ c thi t l p nh tăquán,ăđ m b o s th ng nh t trong các y u t c aăth ngă
hi u có th đ m b o s t n t i c a mình quan nh ng bi năđ ng ngày càng nhi u trên th tr ng. Xây d ngăth ngăhi u là chi năl c mang tính lâu dài và r t c n thi t ph i
đ uăt ăđúngăm c.
Trongăđóăkhôngăth thi u công tác nghiên c u th tr ngăvƠăxácăđnh nhóm khách hàng m c tiêu. Vi căxácăđ nh th tr ng m c tiêu và rõ ràng t ng phân khúc khách hàng cùng v i nh ng hi u bi t sâu s c v t ng phân khúc khách hàng là nh ng viên
đáăđ uătiênăđ t n n t ng cho m t k ho ch ti p th B SăthƠnhăcông.ă
i u c n thi tătrongăB SălƠăn ngăl c t ng h p c a m t doanh nghi păđóălƠăt ch t c a ch doanh nghi păvƠăn ngăl c qu nălỦ.ă phát tri năcácăn ngăl c nói trên, s ch
đ ng, tích c c ph năđ u c a b n than m i doanh nhân là nhân t quy tăđ nh.ăTr c h t
đ iăng ăqu n lý doanh nghi p c năđ c chú tr ng nâng cao nh ng k n ngăc n thi t và c p nh t nh ng ki n th c hi năđ i. M t s ki n th c và k n ngăcóăth đƣăcóănh ngă
c năđ c h th ng hóa và c p nh p m i. N u k t h p nh ng k n ngăc ăb n v i các ki n th c qu n tr có hi u qu s cóătácăđ ng quy tăđ nhăđ i v i các nà qu n lý doanh nghi păB S,ăquaăđóăgópăph nălƠmăt ngăkh n ngăc nh tranh c a doanh nghi păB S.
Khi ngu n các s n ph măB SăcƠngănhi u, thì ch tăl ng s n ph n d ch v càng
đ căkháchăhƠngăquanătơm.ăNênăđ nâng cao s c nh tranh thì doanh nghi p luôn luôn