- Dự báo về xu hướng thách thức và cơ hội, định hướng và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của
3.3.2.5Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
T HEO SỐ LIỆU KIỂM KÊ, ỔNG DIỆN ÍCH ĐẤ PHI NÔNG NGHIỆP CỦA HÀNH PHỐ VINH NĂM 2011 LÀ
3.3.2.5Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
3.3.2.4 Quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Hiện nay thành phố đã xây dựng quy hoạch sử dụng đất thành phố và các phường đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030, đang trình Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định để trình Chính phủ xét duyệt Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2020 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ đầu (2011-2015). Phòng Tài nguyên – Môi trường đã hướng dẫn các phường, xã lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm thông qua Hội đồng nhân dân Thành phố và trình UBND tỉnh phê duyệt làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất theo quy định. Tuy nhiên, kết quả lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất các kỳ (giai đoạn 2000-2010, 05 năm kỳ đầu 2000-2005, 05 năm kỳ cuối 2005-2010) đã thực hiện không đạt kết quả như mong muốn đã dẫn tới quy hoạch luôn phải điều chỉnh trong giai đoạn từ 2005-2010. Nhiều dự án và quy hoạch treo, khu vực sản xuất và kinh doanh xen lẫn khu dân cư, việc xử lý ô nhiễm môi trường không tốt, tình trạng khiếu kiện về đất đai còn phổ biến, hoặc xuất hiện quan điểm xin thừa hơn xin thiếu (khi phải xin bổ sung điều chỉnh thủ tục hành chính rất phức tạp). Vì thế, kế hoạch sử dụng đất của thành phố nhiều năm liên tục không hoàn thành. Đây có thể coi là bài học lớn cho công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch sử dụng đất.
3.3.2.5 Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.dụng đất.dụng đất. dụng đất.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thì thẩm quyền giao đất ở, cho thuê đất, thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thuộc thẩm quyền của UBND thành phố. Vì thế, đánh giá công tác quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất được hướng vào các nhóm đối tượng sau:
- Công tác giao đất theo hình thức định giá cho các đối tượng chính sách:
Thực hiện Quyết định số 39/2005/QĐ-UB ngày 21/3/2005, Quyết định số 156/2006/QĐ-UBND ngày 28/12/2006, Quyết định số 100/2009/QĐ-UBND, ngày 28/10/2009 và Quyết định số 113/2009/QĐ-UBND ngày 16/12/2009 của UBND tỉnh quy định về việc giao đất theo hình thức định giá trên địa bàn tỉnh Nghệ An, giai đoạn từ 2005 đến nay, UBND thành phố giải quyết giao đất theo hình thức định giá cho 64 hộ gia đình tại 12 khu quy hoạch với tổng diện tích là 9.645,2 m2 cụ thể các khu quy hoạch sau:
Bảng 3.3: Chi tiết các khu quy hoạch để giao đất định giá
T
T Khu Quy hoạch Địa điểm Số hộ
Diện tích (m2)
T/gian giao đất
1 Khu QH Công ty Muối Nghi Phú 2 310,6 2005
2 Khu QH Hội người mù Trường Thi 5 722,9 2006
3 Khu QH Sở Giao thông cũ Nghi Phú 1 160,0 2007
4 Khu QH khối Trung Nghĩa Đông Vĩnh 3 418,0 2008
5 Khu QH khối Yên Hòa Quán Bàu 6 888,1 2009
6 Khu QH khối 8 Trung Đô 5 882,0 2009
7 Khu QH xóm Phong Khánh Hưng Hòa 1 191,0 2009
8 Khu QH khối Xuân Đông Hưng Dũng 1 160,0 2010
9 Khu QH xóm Phong Hảo Hưng Hòa 1 134,1 2010
10 Khu QH khối Vinh Tiến Hưng Bình 2 260,1 2010
11 Khu QH khối 8 Bến Thuỷ 5 622,4 2011
12 Khu QH đường Hồ Học Lãm Hưng Đông 32 4.896 2012
Tổng 64 9.645,2
"Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh"
Việc giao đất cho các đối tượng chính sách được UBND Thành phố đặc biệt quan tâm nhưng tiến độ giải quyết còn chậm, trong đó:
+ Nguyên nhân khách quan là: thủ tục quy định quá nhiều, để làm xong một khu quy hoạch để giao đất cho các hộ thì thời gian phải mất gần 1 năm; Số lượng hồ sơ nộp xin giao đất quá lớn trong khi số lô đất có hạn; nhiều đối tượng chính sách của các huyện, tỉnh khác mới chuyển hộ khẩu
vào thành phố để xin cấp đất, nhiều đối tượng đã 80 – 90 tuổi cũng đề nghị được giao đất; một số đối tượng chính sách chưa được nhà nước giao đất ở nhưng đã có nhà và đất ở thành phố do nhận chuyển nhượng...nay làm thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho người khác (hầu hết là chuyển nhượng cho người thân như bố mẹ, con,...) để đủ điều kiện được xin giao đất theo quy định tại Quyết định số 100/2009/QĐ-UBND ngày 28/10/2009 và Quyết định số 113/2009/QĐ-UBND ngày 16/12/2009 của UBND tỉnh Nghệ An.
+ Việc kiểm tra, xác minh về tình trạng nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Vinh là rất khó khăn vì cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính của Thành phố, các phường, xã chưa đồng bộ, chưa cập nhật đầy đủ. Việc các hộ gia đình mua nhà chung cư của các Dự án chưa đăng ký, kê khai để quản lý.
+ Nguyên nhân chủ quan: Các chủ đầu tư (phường, xã) chưa quan tâm chủ động đề xuất quy hoạch chia lô để giao đất cho các hộ theo quy định tại Quyết định số 100/2009/QĐ-UBND ngày 28/10/2009 và Quyết định số 113/2009/QĐ-UBND ngày 16/12/2009 của UBND tỉnh Nghệ An vì việc xét đối tượng khó lựa chọn, dễ gây đơn thư khiếu nại, tiền sử dụng đất các hộ phải nộp được miễn, giảm nhiều nên tỷ lệ phần % về ngân sách phường ít. Khi các hộ làm đơn xin giao đất thì phường, xã chỉ xác nhận rồi đùn đẩy trách nhiệm cho Thành phố giải quyết, không chủ động thực hiện các công việc thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Các chủ đầu tư thực hiện chưa nghiêm túc trong việc tiếp nhận, công khai, xét duyệt hồ sơ...nên có nhiều đơn thư làm ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết.
- Kết quả giải quyết các khu tập thể: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Từ năm 2005 đến nay, UBND thành phố đã giải quyết giao đất, cấp giấy CNQSD đất cho 421 hộ gia đình cá nhân tại 19 Khu quy hoạch tập thể với tổng diện tích là 32.628,1 m2. Cụ thể các khu quy hoạch sau:
Bảng 3.4: Chi tiết các khu tập thể đã được giải quyết
TT Khu tập thể Địa điểm Số
hộ Diện tích (m2) T/gian giao đất Ghi chú
1 Ngân hàng Nhà nước NA Hà Huy Tập 22 1950,0 2006
2 Trung tâm Nội tiết Nghệ An Hưng Dũng 9 804,6 2006
3 Công ty Dược Nghệ An Hưng Phúc 5 395,8 2007
4 Cty Qlý đường sắt N.Tĩnh Quán Bàu 9 1254,0 2007
5 Cty CPXDDV và PTNT NA Quán Bàu 10 1384,6 2007
6 Cty Lthực Thanh N.Tĩnh Cửa Nam 42 3080,2 2007
2008
7 Công ty xây dựng số 3 cũ Hưng Phúc 21 965,4 2008
8 Công ty DP - DL Nghệ An Quán Bàu 6 593,7 2008
9 Cty Dệt khăn Nghệ An Quán Bàu 27 1541,1 2008
10 Nhà in báo Nghệ An Quang Trung 10 534,5 2008
11 Công ty Dược Nghệ An Hưng Bình 10 1037,2 2008
12 Xí nghiệp1- Cty Xây dựng 6 Bến Thuỷ 69 6190,2 2 008
13 Cty Xây lắp điện Nghệ An Quán Bàu 36 3221,8 2008 2009
14 Cty dệt Hoàng Thị Loan Bến Thủy 20 2009 (TDC)
15 Bệnh viện tâm thần NA Nghi Phú 19 2705,8 2009
16 Mặt trận tổ quốc Tỉnh Hà Huy Tập 6 752,8 2009 (TDC)
17 TT GDTX tỉnh Nghệ An Hưng Phúc 36 3194,8 2009
18 Khu tập thể may Việt Đức Lê Mao 40 2743,5 2010
19 Khu tập thể Cty CP ĐT và
PT Miền núi Quán Bàu 24 1.819,2 2011
Tổng 421 32.628,1
"Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh"
Trong việc giải quyết các khu tập thể, mặc dù UBND Thành phố đã tập trung cao trong việc chỉ đạo giải quyết các khu tập thể theo Đề án 109, tuy nhiên đến nay tiến độ vẫn còn chậm, số lượng khu tập thể chưa giải quyết còn nhiều.
Nguyên nhân chính là do thủ tục, giấy tờ chưa được cụ thể hóa, gây khó khăn trong quá trình thực hiện, cụ thể:
+ Một số hộ gia đình được hóa giá nhưng sau đó tự chuyển nhượng lại một nửa gian nhà, hộ từ khi được hóa giá đến nay không sử dụng bỏ trống … khó khăn trong quá trình xét duyệt phân lô. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Chưa quy định thời điểm xác định bắt đầu sử dụng nhà tập thể là từ khi có Quyết định hóa giá hay là từ khi nộp tiền hay thời điểm hộ gia đình bắt đầu sử dụng ?
+ Chưa quy định cụ thể về thời điểm xác định phần diện tích cơi nới nhà tập thể là theo thực tế sử dụng hay theo thời điểm hóa giá gây khó khăn cho việc xác định nghĩa vụ tài chính.
+ Hiện nay hồ sơ, chứng từ hoá giá nhà tập thể của một số hộ gia đình đã mất và hồ sơ lưu giữ tại cơ quan hoá giá hầu như không còn lưu, các cơ quan cho rằng việc hoá giá nhà tập thể đã lâu, công ty đã sáp nhập, chia tách nhiều lần và hiện nay đã cổ phần hoá… nên hồ sơ hoá giá bị thất lạc hoặc đã tiêu huỷ và không phối hợp với chủ đầu tư để thực hiện. Do vậy, việc kiểm tra, xác minh các đối tượng xin giao đất đúng theo quy định Quyết định số 100/2009/QĐ-UBND ngày 28/10/2009 của UBND tỉnh là rất khó khăn.
+ Một số khu tập thể có rất nhiều hộ sinh sống trên khu đất do đó khi quy hoạch chia lô không đủ để bố trí hết cho các hộ, phải tái định cư nơi khác nhưng chưa có quỹ đất tái định cư nên phải chờ khi nào có đất tái định cư thì mới giải quyết được. Do vậy, tiến độ giải quyết các KTT trên địa bàn nhìn chung còn chậm.
+ Các hộ sinh sống trong khu tập thể chủ yếu là các bộ công nhân đã về hưu, thu nhập thấp, dẫn đến khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, khi giải phóng phải đi thuê nhà để ở...
+ Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các hộ mua hoá giá nhà chưa quy định cụ thể nên khó giải thích cho dân (như xác định diện tích hoá giá...). Khó khăn trong việc xác định diện tích nhà hoá giá, diện tích cơi nới và thời điểm xác định diện tích cơi nới cho cho các hộ...
Ngoài ra còn một số nguyên nhân chủ quan như: Các ban ngành kiểm tra, phê duyệt quy hoạch còn chậm; Các chủ đầu tư chưa quan tâm, phối hợp để giải quyết giao đất cấp giấy cho các hộ gia đình mua hoá giá nhà tập thể; Các hộ gia đình đã được UBND thành phố phê duyệt đối tượng nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất; cho rằng việc đã mua hoá giá nên quy hoạch đất cho các hộ là do nhà nước, giá đất quá cao…không phối hợp để thực hiện.
- Công tác chuyển mục đích sử dụng đất:
Tốc độ đô thị hoá nhanh đã làm cho nhu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất của người dân tăng lên đáng kể, nhất là việc chuyển mục đích đất nông nghiệp sang làm đất ở. (cụ thể là xin chuyển mục đích từ đất vườn, ao liền kề đất ở sang mục đích đất ở). Do hiện tại chưa có Quy hoạch sử dụng đất chi tiết giai đoạn 2010-2020 nên UBND Thành phố đã căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng của các phường, xã để giải quyết các hồ sơ xin chuyển mục đích của công dân theo đúng quy định. Từ năm 2005 đến nay chưa phát hiện các trường hợp chuyển mục đích trái phép.
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng:
UBND thành phố đã chỉ đạo Hội đồng bồi thường GPMB thực hiện công tác bồi thường GPMB với khối lượng công việc lớn, tuy nhiên vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu đề ra, quá trình thực hiện còn kéo dài, một số công trình giải phóng mặt bằng dở dang, không dứt điểm, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư (như Công trình Đại lộ Vinh – Cửa Lò, đường 72m, dự án Quốc lộ 1A đoạn qua địa bàn thành phố Vinh, dự án mở
rộng cải tạo nâng cấp đường Lê Ninh…). Sau đây là một số nguyên nhân cơ bản và biện pháp xử lý của thành phố:
+ Chế độ chính sách về bồi thường còn mới mẻ, chưa ổn định; Một số quy định, hướng dẫn của UBND tỉnh còn có nhiều mâu thuẫn, khó áp dụng (đặc biệt là việc xác định loại đất được bồi thường giữa Hội đồng bồi thường thành phố và các Sở, ban ngành cấp tỉnh có khi chưa thống nhất) dẫn đến việc lập phương án bồi thường kéo dài; Nhiều phương án đã được phê duyệt nhưng không thể thực hiện được.
Để giải quyết vướng mắc này, UBND thành phố, Hội đồng bồi thường GPMB phải tổ chức làm việc trực tiếp với các ban ngành cấp tỉnh để giải quyết cụ thể từng trường hợp, đối thoại trực tiếp với các hộ bị thu hồi đất để giải thích, vận động các hộ chấp hành phương án đã được phê duyệt.
+ Theo nguyên tắc, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng phải được thực hiện đồng thời với việc lập dự án đầu tư, thế nhưng hầu hết các dự án tổ chức đấu thầu xong Chủ đầu tư mới triển khai công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, do đó vừa thi công vừa GPMB. Quá trình GPMB bị vướng mắc do chưa có đất để bố trí tái định cư cho những hộ phải di chuyển, dẫn đến phải ngừng thi công hoặc thi công không triệt để.
Để giải quyết tình trạng này, UBND thành phố đã đề nghị UBND tỉnh thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Vinh (đã được UBND tỉnh Quyết định thành lập ngày 05/9/2008) để thực hiện công tác bồi thường GPMB và xây dựng các khu quy hoạch tái định cư, đảm bảo công tác GPMB và bố trí tái định cư phải được đi trước một bước; Để có kinh phí hoạt động, hàng năm trong dự toán ngân sách thành phố đã bố trí nguồn kinh phí để thực hiện bồi thường GPMB (bố trí từ 35 tỷ đến 50 tỷ đồng/năm) để Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện nhiệm vụ được giao.
+ Việc xây dựng bảng giá đất đai, tài sản phục vụ công tác giải phóng mặt bằng hầu hết không phù hợp, không sát với giá thị trường (chỉ bằng 50% đến 70% giá trị trường) cho nên các hộ dân bị ảnh hưởng không chấp nhận, phát sinh nhiều kiến nghị, khiếu nại. Giá đất bồi thường thấp, chủ đầu tư tự thỏa thuận với dân và HTX theo mức giá cao hơn nhiều mức giá quy định dẫn đến các dự án thực hiện bằng vốn ngân sách Nhà nước rất khó thực hiện.
Để giải quyết vấn đề giá bồi thường, UBND thành phố đã chỉ đạo các phòng ban, UBND các phường xã và các cơ quan, đoàn thể tổ chức bình xét, công khai, minh bạch, phân tích cụ thể từng tuyến đường, từng ô thửa để đề xuất UBND tỉnh phê duyệt mức giá phù hợp, người dân chấp nhận được.
+ Một số phương án sử dụng vốn ngân sách nhà nước khi phương án được phê duyệt, Chủ đầu tư giải quyết kinh phí để chi trả còn chậm; Khi có kinh phí thì giá cả bồi thường đã thay đổi, dẫn đến phải lập lại phương án.
Để có tính khả thi khi phương án được duyệt, UBND thành phố đã chỉ đạo Chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ nguồn kinh phí để chi trả kịp thời; Những dự án chưa có đủ kinh phí thì chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ.
Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho người có đất bị thu hồi đã đáp ứng được nhu cầu đất ở, đầu tư xây dựng công trình nhưng còn bất cập như: quá trình tiến hành dài, không dứt điểm; giải quyết vấn đề giá trị bồi thường chưa hợp lý đã gây nên tình trạng khiếu kiện của người bị thu hồi đất.