Những nguyên nhân chủ quan
Quan điểm của các cấp lãnh đạo ngân hàng về việc định giá TSĐB
Với quan điểm cho rằng định giá TSĐB là phục vụ cho mục đích thế chấp tại ngân hàng nên yếu tố giảm thiểu rủi ro luôn đặt lên hàng đầu. Trong quá trình định giá ngân hàng luôn có tính đến sự giảm sút của giá trị BĐS thế chấp trong tương lai, tức là ngày cả trong trường hợp thị trường bất lợi, giá cả giảm sút nhất thì ngân hàng vẫn có cơ hội thu hồi vốn, do đó giá trị định giá TSĐB tại ngân hàng thường thấp hơn giá trị thị trường của tài sản.
Lựa chọn phương pháp định giá chưa phù hợp
Hiện nay để định giá TSĐB là nhà ở thì ngân hàng TMCP An Bình sử dụng phổ biến phương pháp so sánh trực tiếp, tuy nhiên trong một số trường hợp khó tìm được các TSSS trên thị trường, hoặc ít TSSS nên việc sử dụng phương pháp này để định giá thường thiếu chính xác. Bên cạnh đó có các sự điều chỉnh giữa TSSS và TSTĐ nhưng lại dựa trên đánh giá cảm tính và chủ quan của CVTĐ, nên phương pháp so sánh không thể sử dụng trong mọi trường hợp định giá TSĐB là nhà ở. Để áp dụng được phương pháp so sánh hiệu quả cần phải có nguồn thông tin đảmbảo, chất lượng thông tin tốt cùng
66
với các căn cứ điều chỉnh và mức độ điều chỉnh rõ ràng, nhưng với thị trường BĐS đang giảm mạnh về cả giá cả và tính thanh khoản như hiện nay thì thông tin về TSSS thiếu chính xác, giá rao bán và giá giao dịch thành công cách xa nhau, khó đem lại kết quả chính xác khi thực hiện phương pháp so sánh. Do đó điều này ảnh hưởng và hạn chế đến chất lượng định giá.
Cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin không đầy đủ là một trong những nguyên nhân khiến cho việc định giá TSĐB là nhà ở gặp nhiều khó khăn, tốn kém thời gian, công sức của cán bộ định giá
Cơ sở dữ liệu và thông tin so sánh là nhân tố hết sức quan trọng trong quá trình định giá nhà ở. Tuy nhiên thị trường BĐS lại là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, việc thu thập thông tin về BĐS và các thông tin giá cả BĐS trên thị trường là hết sức khó khăn. Thực tế cho thấy có nhiều TS chuyên viên định giá phải đi lại nhiều lần mới thu thập được dữ liệu thị trường, sau đó lựa chọn phương pháp để tiến hành định giá, do đó tốn khá nhiều thời gian để đưa ra được báo cáo thẩm định đối với tài sản.
Đội ngũ chuyên viên định giá còn thiếu và chưa đủ trình độ chuyên môn
Trung tâm định giá khu vực phía Bắc thực hiện định giá TS tọa lạc từ khu vực Nghệ An trở ra, mỗi địa bàn có chi nhánh của ngân hàng An Bình sẽ có 1 chuyên viên định giá của khu vực ngồi tại chi nhánh để hỗ trợ kịp thời cho hoạt động kinh doanh của chi nhánh.Tuy nhiên mỗi một địa bàn có chi nhánh của ngân hàng An Bình thì có thêm rất nhiều phòng giao dịch nhỏ, hoạt động kinh doanh ngày càng mở rộng thì số lượng hồ sơ ngày càng nhiều, do đó chỉ 1 chuyên viên ngồi tại chi nhánh thì không thể đáp ứng kịp thời cho hoạt động kinh doanh của các phòng tại địa bàn đó. Mặt khác ở khu vực Hà Nội cũng chỉ có 7 chuyên viên định giá, tuy nhiên không phải định giá cho mỗi khu vực Hà Nội mà còn phụ trách các khu vực không có chuyên viên thẩm định ngồi trực tiếp, vậy nên vấn đề thiếu thốn về nhân lực ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ hoàn thành báo cáo của chuyên viên. Ngoài ra không phải tất
67
cả các chuyên viên đều có nghiệp vụ và trình độ đều ngang nhau và đều đạt yêu cầu để định giá các hồ sơ lớn, các chuyên viên được đào tạo theo một thói quen chỉ sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, do đó với các tài sản cần sử dụng phương pháp khác thì chỉ có một số chuyên viên có thể phụ trách, trình độ của các chuyên viên đang cần cải thiện để nâng cao công tác thẩm định giá.
Mô hình tổ chức bộ phận định giá chưa hoàn thiện
Với sự phân công địa bàn phụ trách cố định như hiện tại, các chuyên viên được phân công theo khu vực phụ trách, vậy nên có rất nhiều chuyên viên chỉ am hiểu địa bàn tại khu vực của mình, việc đó sẽ khiến giá trị định giá được chính xác hơn vì các chuyên viên có thời gian tìm hiểu sâu về khu vực của mình. Tuy nhiên khi có vấn đề cần sang địa bàn khác để định giá thì sẽ khiến các chuyên viên bối rối, sẽ mất thời gian để tìm hiểu thị trường và đặc điểm của địa bàn mới, các chuyên viên không chủ động trong vấn đề định giá, ảnh hướng lớn đến giá trị TSTĐ cũng như thời gian hoàn thành báo cáo thẩm định để trả về cho đơn vị kinh doanh.
Địa bàn phụ trách thẩm định tài sản rộng lớn
Với các TSTĐ tọa lạc từ Nghệ An trở ra đều do phòng nghiệp vụ 1 phụ trách, do đó địa bàn khá rộng, các tài sản ở khu vực xa sẽ tốn kém thời gian đi lại, và cũng chỉ có điều kiện để đi thẩm định một lần cho 1 TS nên cần nhiều thời gian để khảo sát kỹ tài sản và khảo sát thị trường, có như thế mới đưa ra được kết quả chính xác cho giá trị của TSTĐ, chính việc đó ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành báo cáo thẩm định cho tài sản. Ngoài ra không phải tỉnh nào cũng có chi nhánh của ngân hàng An Bình, nhưng TS ở địa bàn nào nếu đủ điều kiện đều có thể thế chấp tại ABBank, do đó việc cử cán bộ định giá đến các địa bàn chưa có chi nhánh của ngân hàng An Bình định giá cũng phụ thuộc nhiều yếu tố. Chỉ tính riêng các tỉnh có chi nhánh của ngân hàng An Bình có các chuyên viên định giá ngồi trực tiếp tại chi nhánh cũng phải rất nỗ
68
lực mới có thể hoàn thành được hết TS, do địa bàn của các tỉnh quá rộng, 1 chuyên viên thì không thể đảm đương tất cả các địa bàn mà quy định về thời gian định giá thì ngắn. Do đó vấn đề về khu vực phụ trách của Trung tâm định giá khu vực phía Bắc là một nguyên nhân lớn.
Những nguyên nhân khách quan
Chưa hoàn thiện, thống nhất trong cơ chế chính sách của Nhà nước và pháp luật
Việc xây dựng khung giá đất của nhà nước và định mức xây dựng công trình chưa hợp lý, chưa sát với giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, tạo nên sự chênh lệch quá lớn giữa hai loại giá. Trong khi đó việc tìm kiếm TSSS trên thị trường gặp nhiều khó khăn, và với các tài sản không thể có dữ liệu thị trường để tiến hành định giá thì đơn giá do UBND ban hành là loại đơn giá được áp dụng trong điều kiện này, dẫn đến tình trạng giá trị định giá được xác định quá thấp, điều này ảnh hưởng đến giá trị khoản vay của khách hàng.
Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân ở một số địa phương còn diễn ra chậm chạp, làm ảnh hưởng đến quá trình nhận thế chấp và định giá của ngân hàng, bởi theo quy định tại điều 184, Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật đất đai, từ ngày 1/1/2007, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được mua bán, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất. Các giấy tờ về đất đai như giấy phép mua bán, quyết định giao đất của quận huyện trước khi có Luật đất đai hay các giấy khác, tạm gọi là giấy trắng không có giá trị trong giao dịch. Cơ quan công chứng cũng không chứng thực cho những giấy tờ như vậy.
Điều 320 Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc hình thành trong tương lai”. Quy định này có thể xem là khá rõ ràng theo cách hiểu của các ngân hàng, đã tạo điều kiện cho các ngân hàng tham gia tài trợ các dự án đầu tư xây dựng, mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất… dù người vay chưa phải
69
là chủ sở hữu/sử dụng của các tài sản này vào thời điểm vay vốn, chính xác là chưa có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng tài sản theo luật định. Tuy nhiên, khó khăn xuất phát từ chính những giao dịch này khi hầu hết các công chứng viên hiện nay không công chứng giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tương lai khi viện dẫn khoản 1, điều 41 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 về công chứng, chứng thực, theo đó: “Trong trường hợp hợp đồng liên quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, thì người yêu cầu công chứng, chứng thực phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đó,…”, các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cũng không thực hiện đăng ký.
Để giải quyết vấn đề công chứng và đăng ký thế chấp đối với các tài sản hình thành trong tương lai, ngày 09/5/2007 Bộ Tư pháp đã có công văn số 2057/BTP-HCTP ghi rõ: “Các phòng công chứng căn cứ từng trường hợp cụ thể để chứng nhận các hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân và doanh nghiệp” và công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 hướng dẫn các bên ký hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở và được đăng ký tại một trong các trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm. Từ đây làm phát sinh hai vấn đề:
Thứ nhất, “các phòng công chứng căn cứ từng trường hợp cụ thể” là rất không rõ ràng vì hầu hết các tài sản này đều có chung đặc điểm là tài sản đã được chuyển giao cho người mua, quyền sở hữu/sử dụng đã được xác lập nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản, các công chứng viên có quyền từ chối công chứng và thực tế hiện nay các ngân hàng vẫn không công chứng được hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
70
hàng quan tâm là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nơi nhà ở tọa lạc, các tài sản này phải được thế chấp cho ngân hàng. Tuy nhiên, các trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm không đăng ký vì cho rằng đó là trách nhiệm của các trung tâm, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu đưa các quyền này vào trong hợp đồng thế chấp.
Chính vì vậy, mà hầu hết, các ngân hàng hiện nay đều chọn giải pháp ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai không qua công chứng vào giao dịch bảo đảm, đợi đến khi tài sản hình thành và có đủ giấy tờ chứng minh thì sẽ công chứng hợp đồng thế chấp và giao dịch bảo đảm. Rất nhiều ngân hàng đã tốn nhiều thời gian, công sức và chi phí để hầu kiện vì khách hàng vay vốn đã bán tài sản khi nó chưa hình thành, vẫn còn là “tài sản hình thành trong tương lai” như đúng tên gọi của nó nhưng ngân hàng không có khả năng kiểm soát và ngăn chặn. Bên cạnh đó, bản thân việc ngân hàng nhận các tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ chung cư, khu nhà ở làm bảo đảm cũng rất rủi ro do hầu hết các chủ đầu tư đều thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chung cư, khu nhà ở hình thành sau này) cho ngân hàng ban đầu để xin tài trợ, đồng nghĩa với việc nhận thế chấp sau sẽ bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra.
Ngày 22 tháng 2 năm 2012, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 4 năm 2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 hướng dẫn thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về giao dịch bảo đảm (các điều từ 318 đến 373). Văn bản pháp luật mới này đã chỉ rõ một số khía cạnh mà trong thực tiễn áp dụng còn có nhiều cách hiểu khác nhau và có một số quy định mới so với Nghị định 163. Tuy nhiên, vẫn còn một số điểm Nghị định này chưa xử lý một cách thỏa đáng hay mâu thuẫn với quy định của Bộ luật dân sự.
71
Khoản 1 điều 3 của Nghị định mới liệt kê danh sách các đối tượng có thể là bên bảo đảm gồm bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm đảm. Danh sách này vô tình bỏ qua quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên là một loại quyền tài sản có thể dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được nêu tại khoản 3 điều 322 của Bộ luật dân sự. Tuy khoản này có liệt kê ngay sau đó rằng bên bảo đảm gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp, có nghĩa là bên thế chấp quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên cũng được coi là một bên bảo đảm, song việc không nhắc tới quyền tài sản này ít nhiều tác động tới tâm lý của bên nhận bảo đảm và rõ ràng mâu thuẫn với quy định của Bộ luật dân sự là văn bản luật mà Nghị định 163 hướng dẫn.
Theo quy định mới tại khoản 2 điều 4, tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất và bao gồm 3 loại sau đây :
- Tài sản được hình thành từ vốn vay (tài sản có được từ việc sử dụng vốn vay để đầu tư).
- Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm (gồm các tài sản mà việc hình thành hay tạo lập về mặt vật chất đang diễn ra tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, ví dụ các công trình xây dựng đang được thi công);
- Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Quy định cũ lấy tiêu chí thời điểm sở hữu tài sản bảo đảm để xác định tài sản hình thành trong tương lai, tức là tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Quy định mới có ưu điểm là liệt kê
72
một cách rõ ràng danh sách các tài sản hình thành trong tương lai. Song danh sách này có vẻ chỉ hướng đến các tài sản hữu hình chứ chưa bao quát hết các loại tài sản có thể coi là tài sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là các quyền tài sản vốn có xu hướng ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản của doanh nghiệp. Chẳng hạn nếu sử dụng danh sách này rất khó có thể xác định được loại quyền đòi nợ nào có thể được coi là tài sản hình thành trong tương lai để trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp. Thực ra quyền đòi nợ tương lai là quyền đòi nợ còn chưa phát sinh do giao dịch hay sự kiện pháp lý có thể làm phát sinh quyền đòi nợ này còn chưa diễn ra.