hàng thương mại
1.3.1. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại các ngân hàng thương mại đảm bảo nhà ở tại các ngân hàng thương mại
Chất lượng là một khái niệm quá quen thuộc với loài người ngay từ thời cổ đại, tuy nhiên chất lượng cũng là một khái niệm gây nhiều tranh cãi. Tổ chức Quốc tế về Tiêu chuẩn hóa ISO, trong dự thảo DIS 9000:2000, đã đưa ra định nghĩa sau: “chất lượng là khả năng của tập hợp các đặc tính của một sản phẩm, hệ thống hay quá trình để đáp ứng các yêu cầu của khách hàng và các bên liên quan”. Từ định nghĩa trên ta có thể thấy chất lượng trong việc định giá tài sản đảm bảo của ngân hàng thương mại là khả năng tập hợp các yếu tố cần thiết để đáp ứng yêu cầu của khách hàng và các bên liên quan, gồm các yếu tố như: giá trị định giá có phù hợp thị trường và thỏa mãn khách hàng cũng như đảm bảo rủi ro cho ngân hàng, thời gian và chi phí định giá có tốt và đáp ứng được khả năng cũng như sự mong đợi của khách hàng, chất lượng
29
còn được so sánh giữa các ngân hàng với nhau để khách hàng chấp nhận sản phẩm mà ngân hàng đưa ra, do đó vấn đề chất lượng được các ngân hàng đặc biệt quan tâm và chú trọng nâng cao.
Chất lượng định giá tài sản đảm bảo là nhà ở tại các ngân hàng thương mại được đánh giá qua nhiều tiêu chí, tuy nhiên mục đích chính của việc định giá nhà ở tại các ngân hàng thương mại là để cấp tín dụng cho khách hàng, do đó thời gian và giá trị định giá là các chỉ tiêu được chú ý và quan tâm nhiều nhất của các bên liên quan. Việc đánh giá chất lượng định giá nhà ở tại các ngân hàng thương mại có thể được dựa trên một số chỉ tiêu sau:
Thời gian và chi phí định giá
Đây là một tiêu chí đánh giá chất lượng định giá dựa trên cơ sở hiệu quả của công việc định giá. Việc định giá được coi là hiệu quả khi thời gian và chi phí dành cho công việc định giá là thấp nhất. Thời gian định giá liên quan đến cách thức tổ chức và tiến hành định giá. Chi phí định giá bao gồm tất cả các khoản chi như tiền trả cho nhân viên định giá, các khoản chi phí phát sinh trong quá trình định giá. Điều này lại liên quan đến quy trình và phương pháp định giá sao cho chặt chẽ, rõ ràng và hợp lý để quá trình áp dụng nhanh chóng, giảm thiểu thời gian và các chi phí trung gian phát sinh. Bởi vậy việc đánh giá chỉ tiêu này chủ yếu dựa trên cơ sở áp dụng quy trình, phương pháp dễ dàng, thuận lợi hay không, thời gian tiến hành công việc là bao nhiêu lâu? có phù hợp với điều kiện của từng ngân hàng hay không? Một quy trình định giá được coi là đầy đủ, rõ ràng khi nó thể hiện được hết các nội dung của quá trình định giá, từ khâu bắt đầu cho đến khi kết thúc. Trong mỗi nội dung cần nêu rõ trình tự hay các bước thực hiện và đội ngũ nhân sự chịu trách nhiệm chính trong từng bước. Mỗi nội dung phải được trình bày một cách rõ ràng, logic để quá trình triển khai công việc không bị khó khăn và vướng mắc. Đồng thời một qui trình định giá đầy đủ và rõ ràng có thể được coi đó là một quy trình định giá chuẩn áp dụng trong mọi trường hợp định giá
30
và theo từng loại hình ngân hàng thương mại đặc thù.
Nhà ở thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM có tính đa dạng và phức tạp. Có những TS có thể dễ dàng tìm kiếm được thông tin trên thị trường để so sánh, nhưng cũng có những TS chưa có giao dịch trên thị trường, hoặc giao dịch rất ít, không đủ cơ sở để so sánh. Có những TS đã tồn tại trên thực tế, nhưng cũng có TS còn đang hình thành trong tương lai. Mỗi một loại hình nhà ở này đều có những đặc thù và cơ sở hình thành giá trị khác nhau.
Bởi vậy để định giá được chính xác cần phải sử dụng các phương pháp định giá phù hợp. Tính hợp lý trong phương pháp định giá được đánh giá đó là việc lựa chọn và kết hợp các phương pháp định giá phù hợp với từng loại hình nhà ở, từng khu vực vị trí mà TS đó tọa lạc, căn cứ vào nguồn thông tin thu thập được và phải có cơ sở khoa học và thực tiễn trong việc phân tích các yếu tố cấu thành giá trị TSTĐ. Chính điều này sẽ giúp cho ngân hàng tiết kiệm được thời gian và chi phí trong định giá.
Giá trị định giá TSTĐ/ giá trị thị trường của TS
Chỉ tiêu này thể hiện mức độ sát giá thị trường trong định giá BĐS thế chấp. Giá trị định giá thế chấp = giá trị thị trường của TS * tỷ lệ thu hồi TS.
giá trị định giá thế chấp/giá trị thị trường của TS = tỷ lệ thu hồi TS. Như vậy chỉ tiêu này phản ánh mức độ thu hồi hay mức độ rủi ro của TSTĐ. Cán bộ định giá cần căn cứ vào mức độ rủi ro của TS để xác định mức giá trị TS thế chấp hợp lý. Thông thường tỷ lệ thu hồi này phụ thuộc vào các yếu tố như mức độ giảm giá của TS, trong đó bao gồm cả giảm giá theo thời gian và giảm giá theo thị trường; và các chi phí phát mại. Để giá trị thế chấp sát với giá thị trường cần xác định tỷ lệ rủi ro hợp lý. Bởi vậy trong qui định về giao dịch tài sản đảm bảo có thể bổ sung phần tỷ lệ này phụ thuộc vào tính thanh khoản của từng thị trường, và từng khu vực. Đối với những khu vực thị trường hoạt động tốt, nhà ở có khả năng giao dịch dễ dàng cần giảm bớt tỷ lệ thu hồi để nâng cao giá trị nhà ở thế chấp. Đồng thời quá trình định giá cần
31
phải áp dụng phương pháp hợp lý; quy trình rõ ràng và xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ để đánh giá đúng giá trị thị trường của TS, từ đó có căn cứ để xác định giá trị TSTĐ hợp lý.
Giá trị TSTĐ/giá trị TS thanh lý
Giá trị nhà ở thế chấp là giá trị được xác định bởi bộ phận thẩm định giá khi có yêu cầu định giá và kèm theo vào hồ sơ cho vay. Còn giá trị nhà ở thanh lý là giá trị ngân hàng nhận được khi phát mại TS của khách hàng để thu nợ trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng tài chính để trả nợ. Như vây đây là chỉ tiêu có ý nghĩa quan trọng thể hiện giá trị thu hồi nợ từ hoạt động cho vay của NHTM khi khách hàng không trả được nợ. Tuy nhiên khi xem xét chỉ tiêu này cần xét trên phương diện các món vay khách hàng không trả được nợ phải thanh lý tài sản để khấu trừ. Do đó chỉ tính đến các khoản vay phải phát mại chứ không tính trên toàn bộ các khoản vay có thế chấp.
Giá trị TSTĐ/giá trị đánh giá lại TS
Đối với tài sản đảm bảo là nhà ở, căn cứ vào sự biến động trên thị trường BĐS, giá trị của nhà ở được đánh giá lại theo định kỳ (có thể là 3- 6 tháng một lần). Việc đánh giá này nhằm xác định giá trị tài sản được vay và giá trị thế chấp của TS. Chỉ tiêu này sẽ phản ánh sự biến động giá cả của thị trường từ đó xác định lại mức cho vay hợp lý. Đây cũng là chỉ số đo lường khả năng phán đoán của cán bộ định giá về những thay đổi giá cả thị trường BĐS trong tương lai, để từ đó hạn chế những rủi ro trong tương lai do sự biến động của các loại BĐS trên thị trường. Khi định giá giá trị TSTĐ cần phải xem xét đến những biến động trên thị trường BĐS, và trong quy định của các NHTM cần có qui định về việc định giá lại tài sản đảm bảo là BĐS nhà ở, và xem xét thời gian giữa các lần định giá lại theo chu kỳ hoạt động của thị trường BĐS để tránh rủi ro trong hoạt động cho vay của các NHTM.
32
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại các ngân hàng thương mại