4. Cấu trúc luận văn
3.3. Quy trình chuẩn hóa dữ liệu thuộc tính địa chính
Các bƣớc của quy trình này sẽ áp dụng cho tất cả các xã thuộc huyện Định Hóa, trong đó bao gồm cả xã Trung Lƣơng.
Đối với dữ liệu thuộc tính địa chính thì bƣớc thu nhận thông tin để phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu là vô cùng quan trọng. Do dữ liệu này bao gồm rất nhiều thông tin, tồn tại trên các nguồn dữ liệu khác nhau nhƣ trong bộ Hồ sơ địa chính, hồ sơ gốc cấp giấy chứng nhận… Chúng lại có mối quan hệ liên kết với nhau và cũng do lịch sử để lại nên nhiều khi dữ liệu có thể mâu thuẫn nhau hoặc không đầy đủ. Nội dung phân tích đánh giá phải xác định đƣợc thời gian xây dựng và mức độ đầy đủ thông tin của từng tài liệu để lựa chọn tài liệu sử dụng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; ƣu tiên lựa chọn loại tài liệu có thời gian lập gần nhất, có đầy đủ thông tin nhất, có giá trị pháp lý cao nhất [8].
Để chuẩn hóa dữ liệu thuộc tính địa chính, cần sử dụng các phƣơng pháp xử lý thông tin đối với từng nhóm dữ liệu nhƣ sau:
- Phương pháp rà soát, lựa chọn dữ liệu tin cậy.
- Phương pháp quy đổi, đồng nhất để đưa ra dữ liệu chuẩn.
56
Bước 1: Phân tích, lựa chọn các nguồn dữ liệu tin cậy để thu nhận thông tin.
- Ƣu tiên các loại tài liệu pháp lý đƣợc lập mới nhất.
- Các hồ sơ kê khai đăng ký cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận và đăng ký biến động.
- Bản lƣu Giấy chứng nhận, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và tài liệu phát sinh trong quá tr.nh quản lý đất đai.
- Các tài liệu hồ sơ địa chính đƣợc lập trƣớc khi đo vẽ bản đồ địa chính (nếu có)
Bước 2: Lập bảng tham chiếu tờ cũ, thửa cũ – tờ mới, thửa mới; loại đất cũ – loại đất mới; nguồn gốc sử dụng đất cũ – nguồn gốc sử dụng đất mới theo thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009.
Mục đích của việc lập bảng tham chiếu là để tra cứu, đối chiếu thông tin giữa các tài liệu lƣu trữ với các thông tin đƣợc thực hiện theo quy định mới.
Bước 3: Tiến hành thu nhận thông tin đối với từng nhóm dữ liệu địa chính.
Trong quá trình tiến hành thu nhận thông tin dữ liệu thuộc tính địa chính, ta tiến hành sử dụng ba phƣơng pháp đã nêu ở trên. Việc chuẩn hóa dữ liệu thuộc tính địa chính đƣợc tiến hành theo các nhóm dữ liệu sau:
* Nhóm dữ liệu thuộc tính thửa đất
Diện tích của thửa đất
Đƣợc thể hiện theo đơn vị mét vuông (m2). Trƣờng hợp xác định đƣợc đối tƣợng thửa đất hình học hoặc thửa đất tô-pô thì giá trị diện tích phải bằng giá trị diện tích tính toán từ phần diện tích đƣợc giới hạn từ đƣờng bao là các đối tƣợng ranh giới thửa đất.
Trƣờng hợp không xây dựng đƣợc thửa đất hình học hoặc tô-pô thì xác định theo diện tích thửa đất ghi trong hồ sơ kỹ thuật thửa đất, trƣờng hợp không có hồ sơ kỹ thuật thửa đất thì xác định theo kết quả đo đạc diện tích tại thực địa.
57
Mã thửa đất
Mã thửa đất phải đảm bảo xác định duy nhất trong cơ sở dữ liệu địa chính (đƣợc thành lập theo đơn vị hành chính cấp xã). Các thông tin cụ thể cấu thành lên mã thửa đất nhƣ sau:
Mã số đơn vị hành chính cấp xã theo quy định của Thủ tƣớng chính phủ về việc ban hành bản danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam;
Số hiệu và số thứ tự tờ bản đồ địa chính (có thửa đất) của đơn vị hành chính cấp xã (số thứ tự tờ bản đồ địa chính đƣợc đánh số liên tiếp từ số 01 trở đi theo nguyên tắc từ tỷ lệ nhỏ đến tỷ lệ lớn và từ trái sang phải, từ trên xuống dƣới và không đƣợc trùng nhau trong một đơn vị hành chính; trƣờng hợp trong một đơn vị hành chính việc đo vẽ, thành lập bản đồ địa chính đƣợc thực hiện trong các thời gian đo vẽ khác nhau thì số thứ tự tờ bản đồ địa chính của lần đo vẽ tiếp theo là số thứ tự tiếp theo của số thứ tự tờ bản đồ địa chính cuối cùng của lần đo vẽ trƣớc đó);
Số thứ tự thửa đất trên tờ bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phƣờng, thị trấn đƣợc đánh số liên tiếp từ số 0001 trở đi theo nguyên tắc từ trái sang phải, từ trên xuống dƣới và không đƣợc trùng nhau trong một tờ bản đồ địa chính.
Địa chỉ thửa đất
Phải thu nhận thông tin về địa chỉ thửa đất cho tất cả các thửa đất, Cụ thể:
Trƣờng hợp thửa đất tại các khu vực đô thị thì phải xác định đƣợc đầy đủ các thông tin nhƣ sau:
+ Số nhà (nếu có), trƣờng hợp địa chỉ là căn hộ chng cƣ hoặc tập thể xác định số nhà là số hiệu căn hộ /số hiệu tòa nhà (ví dụ, 806/B11D, 806 là số hiệu căn hộ, B11D là số hiệu tòa nhà chung cƣ);
+ Tên ngõ (nếu có), trƣờng hợp có nghách phân cách nhau bằng ký tự “/” (ví dụ 61/71);
58
+ Tên đƣờng hoặc tên phố (nếu có); + Tên tổ dân phố;
Trƣờng hợp thửa đất tại các khu vực nông thôn thì xác định theo tên ấp, bản, buôn, làng, phum, sóc, xóm;
Trƣờng hợp thửa đất là thửa đất nông nghiệp thì xác đinh theo tên xứ đồng.
Giá đất
Thu nhận thông tin về giá đất cho tất cả các thửa đất thuộc khu vực có quy định về giá đất của UBND cấp tỉnh. Trƣờng hợp thửa đất không thuộc khu vực có quy định về giá đất của UBND cấp tỉnh thì xác định theo giá đất trúng thầu (nếu có):
Giá đất đƣợc tính theo đơn vị đồng/m2 .
Giá đất đƣợc xác định qua những thông tin sau:
+ Giá đất (đồng/m2) xác định theo giá do Ủy ban nhan dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định và công bố hàng năm hoặc theo giá đất do các tổ chức tƣ vấn giá đất xác định; trƣờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thể hiện giá đất theo giá trúng thầu hoặc theo giá do một tổ chức tƣ vấn về giá đất xác định;
+ Loại cơ sở định giá đất
Tài liệu đo đạc đã được sử dụng
Thu nhận thông tin đối với các thửa đất đã sử dụng các tài liệu gồm: sơ đồ, bản đồ giải thửa, bình đồ ảnh chƣa nắn và bản trích đo địa chính phục vụ cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông tin này là cơ sở để xác định mức độ chính xác về không gian của thửa đất và là căn cứ để thực hiện đổi giấy chứng nhận khi đo vẽ lại bản đồ địa chính. Tài liệu đo đạc đƣợc xác định qua những thông tin sau:
Loại tài liệu đo đạc, thời điểm hoàn thành việc xây dựng tài liệu đo đạc, tên đơn vị xây dựng tài liệu đo đạc.
59
Thông tin về quan hệ giữa các thửa đất trước và sau biến động
Trƣờng hợp thửa đất là kết quả của việc thực hiện chỉnh lý biến động từ các thửa đất khác thì phải xác định đƣợc các thửa đất đó (thông qua mã thửa);
Trƣờng hợp thửa đất đƣợc chỉnh lý biến động thì phải xác định đƣợc các thửa đất kết quả (thông qua mã thửa).
Loại đất
Thu nhận thông tin loại đất theo mục đích sử dụng của thửa đất cho tất cả các thửa đất, các đối tƣợng chiếm đất những không tạo thành thửa đất bao gồm:
Mục đích sử dụng đất theo Giấy chứng nhận đã cấp (trong trƣờng hợp thửa đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận);
Mục đích sử dụng đất theo chỉ tiêu kiểm kê đất đai;
Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt;
Trƣờng hợp địa phƣơng có quy định thêm về mục đích sử dụng đất chi tiết thì thu nhận thêm mục đích sử dụng đất chi tiết đó.
* Nhóm dữ liệu thuộc tính Nhà
Các thông tin cần thu nhận gồm:
Mã nhà
Mã duy nhất để xác định đối tƣợng nhà trong đơn vị hành chính cấp xã. Mã nhà gồm các thông tin sau:
- Mã số đơn vị hành chính cấp xã: Đƣợc xác định theo bảng danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam do thủ tƣớng chính phủ ban hành;
- Mã đối tƣợng: Đƣợc xác định theo mã phân loại đối tƣợng mà nhà quy định trong danh mục đối tƣợng địa lý cơ sở quốc gia:
60
- Số thứ tự đối tƣợng nhà: Xác định duy nhất trong cơ sở dữ liệu địa chính đƣợc lập theo đơn vị hành chính cấp xã đƣợc gắn liên tiếp từ 0001 theo nguyên tác từ trái sang phải, từ trên xuống dƣới, thứ tự ƣu tiên theo thửa đất trƣớc, tiếp đến là nhà nằm trong thửa đất.
Loại công năng sử dụng: Thu nhận theo công năng sử dụng thực tế của nhà.
Loại kết cấu nhà, thu nhận theo kết cấu hiện có của nhà: Là loại vật liệu xây dựng các kết cấu chủ yếu của nhà nhƣ tƣờng, khung, sàn, mái.
Mô tả kết cấu nhà: Trƣờng hợp thông tin phân loại kết cấu nhà chƣa đủ để mô tả kết cấu thực sự của nhà thì thu nhận thêm thông tin mô tả chi tiết về kết cấu nhà.
Cấp nhà: Thu nhận dựa trên tiêu chí phân cấp nhà theo nghị định số 209/2004/NĐ–CP của Bộ Xây Dựng. Cụ thể nhƣ sau:
Bảng 3.2. Bảng phân cấp hạng nhà [9] Cấp đặc biệt Cấp I Cấp II Cấp III Cấp IV Chiều cao ≥30 tầng hoặc tổng diện tích sàn (TDTS) ≥15.000 m2 Chiều cao 20- 29 tầng hoặc TDTS 10.000 - <15.000 m2 Chiều cao 9-19 tầng hoặc TDTS 5.000 - <10.000 m2 Chiều cao 4 – 8 tầng hoặc TDTS 1.000 - <5.000 m2 Chiều cao ≤ 3 tầng hoặc TDTS <1.000 m2
Diện tích xây dựng: Thu nhận theo diện tích chiếm đất của nhà, đƣợc thể hiện theo đơn vị mét vuông (m2) và đƣợc làm tròn số đến một (01) chữ số thập phân.
Diện tích sàn: Thu nhận theo tổng diện tích sàn của nhà, đƣợc thể hiện qua đơn vị mét vuông (m2) và đƣợc làm tròn số đến một (01)chữ số thập phân.
61
Địa chỉ nhà: Chỉ thu nhận trong trƣờng hợp địa chỉ nhà khác địa chỉ thửa đất. Cách thức thu nhận thông tin về địa chỉ nhà tƣơng tự nhƣ cách thức thu nhận thông tin về địa chỉ thửa đất.
* Nhóm dữ liệu về căn hộ
Thông tin về căn hộ cần thu nhận không bao gồm những thông tin về không gian mà chỉ bao gồm những thông tin thuộc tính sau:
Mã căn hộ
Mã duy nhất để xác định đối tƣợng căn hộ trong đơn vị hành chính cấp xã. Mã căn hộ gồm những thông tin sau:
+ Mã số đơn vị hành chính cấp xã: Theo bảng danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam do thủ tƣớng Chính phủ ban hành;
+ Mã đối tƣợng: mã phân loại đối tƣợng căn hộ chung cƣ hoặc căn hộ tập thể, nhận giá trị là “CH”:
Số thứ tự căn hộ trong đơn vị hành chính cấp xã đƣợc gắn liên tiếp từ 0001 theo nguyên tắc từ trái sang phải, từ trên xuông dƣới, thứ tự ƣu tiên theo thửa đất trƣớc, tiếp theo là theo nhà trên thửa đất và cuối cùng là theo căn hộ.
Số hiệu căn hộ chung cư hoặc căn hộ tập thể và số hiệu tầng có căn hộ.
* Nhóm dữ liệu về công trình xây dựng
Các thông tin thuộc tính cần thu nhận gồm:
Mã công trình xây dựng.
Mã duy nhất để xác định đối tƣợng công trình xây dựng trong đơn vị hành chính cấp xã . Mã công trình xây dựng gồm các thông tin sau:
62
Mã số đơn vị hành chính cấp xã: theo bảng danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam do thủ tƣởng chính phủ ban hành.
Mã đối tƣợng: mã phận loại đối tƣợng công trình xây dựng theo danh mục đối tƣợng địa lý cơ sở;
Số thứ tự đối tƣợng công trình xây dựng trong đơn vị hành chính cấp xã đƣợc gắn liên tiếp từ 0001 theo nguyên tác từ trái sang phải, từ trên xuống dƣới, thứ tự ƣu tiên theo thửa đất trƣớc, công trình xây dựng sau.
Tên công trình xây dựng
* Nhóm dữ liệu về hạng mục thuộc công trình xây dựng
Tên hạng mục công trình xây dựng
Diện tích xây dựng: Thu nhận theo diện tích chiếm đất của hạng mục công trình xây dựng, đƣợc thể hiện qua đợn vị mét vuông (m2) và đƣợc làm tròn đến một (01) chữ số thập phân.
Diện tích sàn: Thu nhận theo tổng diện tích sàn của hạng mục công trình xây dựng, đƣợc thể hiện theo đơn vị mét vuông (m2), đƣợc làm tròn đến một (01) chữ số thập phân.
Kết cấu hạng mục công trình: Thu nhận thông tin kết cấu của hạng mục công trình xây dựng theo thực tế.
Tổng số tầng của hạng mục công trình,
Phân cấp hạng mục công trình: Thu nhận thông tin phân cấp hạng mục công trình xây dựng theo nghị định số 209/2004/NĐ-CP của Bộ xây dựng.
* Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất là rừng
63
Mã rừng: Mã duy nhất để xác định đối tƣợng rừng trong đơn vị hành chính cấp xã. Mã rừng gồm những thông tin sau:
+ Mã số đơn vị hành chính cấp xã: theo bảng danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam do Thủ Tƣớng chính phủ ban hành;
+ Mã đối tƣợng: Mã phân loại đối tƣợng rừng theo danh mục đối tƣợng địa lý cơ sở;
+ Số thứ tự đối tƣợng rừng trong đơn vị hành chính cấp xã đƣợc gắn liên tiếp 0001 theo nguyên tắc từ trái qua phải, từ trên xuống dƣới, thứ tự ƣu tiên theo thửa đất trƣớc rừng sau.
Loại rừng: Thu nhận thông tin phân loại rừng theo loại cây quy định trong thông tƣ 34/2009/TT-BNNPTNT của Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn.
Diện tích chiếm đất của rừng cây.
Mục đích sử dụng rừng: Thu nhận thông tin phân loại rừng theo nguồn gốc hình thành rừng, quy định trong thông tƣ 34/2009/TT-BNNPTNT của Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn.
Nguồn gốc hình thành rừng: Thu nhận thông tin phân loại rừng theo nguồn gốc hình thành rừng, quy định trong thông tƣ 34/2009/TT-BNNPTNT của Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn.
* Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất là vƣờn cây lâu năm
Mã vườn cây: Là mã duy nhất để xác định đối tƣợng vƣờn cây trong đơn vị hành chính cấp xã. Mã vƣờn cây gồm những thông tin sau:
+ Mã số đơn vị hành chính cấp xã: theo bảng danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam do thủ tƣớng chính phủ ban hành;
64
+ Mã đối tƣợng: mã phân loại đối tƣợng vƣờn cây theo danh mục đối tƣợng địa lý cơ sở;
+ Số thứ tự đối tƣợng vƣờn cây trong đơn vị hành chính cấp xã đƣợc gán liên tiếp 0001 theo nguyên tắc từ trái sang phải, từ trên xuống dƣới, thứ tự ƣu tiên theo thửa đất trƣớc, vƣờn cây sau.
Loại cây trồng: Thu nhận theo tên loại cây trồng chiếm ƣu thế trong vƣờn cây lâu năm.
Diện tích chiếm đất của vườn cây lâu năm.
* Nhóm dữ liệu về ngƣời sử dụng, quản lý đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất và ngƣời có liên quan đến các giao dịch đăng ký đất đai
Dữ liệu ngƣời sử dụng đất đƣợc thu nhận đối với tất cả các thửa đất đang có ngƣời sử dụng để thể hiện các thông tin về mã loại đối tƣợng sử dụng đất, tên, địa chỉ và các thông tin khác của ngƣời sử dụng đất;
Dữ liệu về ngƣời quản lý đất đƣợc thu nhận đối với các thửa đất đƣợc nhà nƣớc giao cho các tổ chức, cộng đồng dân cƣ để quản lý theo quy định tại Điều 3 của nghị định số 181/2004/ NĐ-CP ngày 29 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ về thi hành Luật đất đai
Dữ liệu về ngƣời sử dụng tài sản gắn liền với đất đƣợc thu nhận đối với tất cả