VNĐ Trong đó:

3 Tỷ suất sinh lờ

28.786.085.000 VNĐ Trong đó:

+ Vốn tự có : 8.786.085.000 VNĐ, chiếm 30,52% tổng vốn đầu tư + Vốn vay : 20.000.000.000 VNĐ, chiếm 69,48% tổng vốn đầu tư CBTĐ cũng xem xét tính toán lại kết quả sản xuất kinh doanh trong giai đoạn vận hành dự án (dự tính là 10 năm), phương án vay và trả nợ vay ngân hàng. Cụ thể như sau:

KẾT QUẢ SẢN XUẤT KINH DOANH

(Đơn vị: nghìn đồng)

TT CHỈ TIÊU Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10

1 Doanh thu 63.719.164 71.684.060 79.648.955 79.648.955 79.648.955 79.648.955 79.648.955 79.648.955 79.648.955 79.648.9552 Chi phí 55.443.926 61.929.353 77.714.780 68.414.780 74.594.080 70.874.080 70.874.080 69.819.809 67.761.881 66.831.881 2 Chi phí 55.443.926 61.929.353 77.714.780 68.414.780 74.594.080 70.874.080 70.874.080 69.819.809 67.761.881 66.831.881 3 LN trước thuế 8.275.238 9.754.707 1.934.175 11.234.175 5.054.875 8.774.875 8.774.875 9.829.146 11.887.074 12.817.074 4 Thuế TNDN 2.068.810 2.438.677 483.544 2.808.544 1.263.719 2.193.719 2.193.719 2.457.287 2.971.769 3.204.269 5 LN sau thuế 6.206.429 7.316.030 1.450.631 8.425.631 3.791.156 6.581.156 6.581.156 7.371.860 8.915.306 9.612.806 6 Tỷ suất LN 9,74% 10,21% 1,82% 10,58% 4,76% 8,26% 8,26% 9,26% 11,19% 12,07%

− Cơ sở tính toán doanh thu: Doanh thu từ dự án từ bán các loại đá thiên nhiên, các mặt hàng đá cao cấp được nhập khẩu từ Na Uy, Ấn Độ và Brazil, xuất bán cho các công trình xây dựng các trung tâm thương mại, các khối cao ốc, văn phòng, chung cư, trong đó chủ yếu là thị trường nội địa. Từng loại đá đều có sản lượng sản xuất và đơn giá cụ thể đi kèm trong hồ sơ dự án.

− Chi phí hoạt động: Được tính toán dựa trên chi phí cố định bao gồm khấu hao, bảo dưỡng máy móc thiết bị, bảo hiểm TSCĐ, quản lý chung, bán hàng, lãi vay cố định hàng năm và chi phí biến đổi gồm các nguyên liệu, vật tư, chênh lệch tỷ giá, phát triển thương hiệu.

Trên cơ sở các giả định trên, kết quả tính toán các chỉ tiêu hiệu quả dự án theo phương án cơ sở thu được như sau:

NPV: 10.045.239.000 VNĐ

IRR: 24,91% > tỷ suất chiết khấu 10,00%/năm Thời gian hoàn vốn: 7 năm 8 tháng

* Khảo sát độ nhạy:

Việc phân tích độ nhạy được thực hiện với 3 thông số trọng yếu, gồm: Chi phí xây dựng, thiết bị và giá thành sản phẩm.

Những tính toán cho thấy dự án không chịu sự ảnh hưởng quá lớn khi chi phí xây dựng tăng thêm, khi chi phí xây dựng tăng thêm 10% dự án sẽ không hiệu quả, nhưng trên thực tế khi chi phí tăng đến 10% thì dự án phải điều chỉnh lại theo mức tăng của thị trường. Chi phí mua sắm thiết bị và giá thành sản phẩm cũng không làm sai lệch nhiều đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án. Mặt khác, trên thực tế công ty cũng đã dự kiến chi phí dự phòng trong tổng mức đầu tư cho các chi phí tăng thêm do trượt giá, chênh lệch tỷ giá cũng như khối lượng các công việc khác phát sinh thêm.

Nhận xét của CBT Đ: Phương án nguồn vốn của dự án có tính khả thi cao, dự án đạt hiệu quả về mặt tài chính.

Nhận xét của sinh viên: CBTĐ đã kết hợp vận dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định theo trình tự; phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu; phương pháp phân tích độ nhạy và phương pháp dự báo trong phần thẩm định khía cạnh tài chính của dự án, từ đó đưa ra nhận định, đánh giá tính hiệu quả về

mặt tài chính của dự án này. Nội dung này cũng được thẩm định kỹ càng, chi tiết nhất trong toàn bộ dự án, làm nền tảng cho việc cấp tín dụng của Chi nhánh. CBTĐ đã tính chi tiết các chỉ tiêu cơ bản NPV, IRR, T và thời gian hoàn vốn gốc ngân hàng. Tuy nhiên đối với các dự án lớn thì nên thẩm định thêm một số chỉ tiêu khác nữa để đảm bảo tính khách quan. Thực tế, giá cả các mặt hàng đá thiên nhiên cũng nên được CBTĐ tìm hiểu thay vì chỉ sử dụng các thông tin trên các hợp đồng khách hàng đã cung cấp.

1.2.5.4. Thẩm định điều kiện bảo đảm tiền vay

Hình thức bảo đảm: Tài sản hình thành từ vốn vay và bất động sản của Giám đốc công ty.

Tài sản bảo đảm:

 Giá trị quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền trên đất của dự án xây dựng nhà máy sản xuất đá hoa cương An Hưng.

- Tổng diện tích đất: 5.000 m2.

- Công ty đã được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với khu đất tại ấp Tân Bình, xã Tân Hiệp, huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương số 89.QSDĐ/2003 do UBND tỉnh Bình Dương cấp ngày 26/03/2003.

- Giá trị định giá: 15.000.000.000 VNĐ - Đảm bảo tối đa: 10.500.000.000 VNĐ

 Bất động sản tại thửa đất số 135, số 119, phố Yên Lạc, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội do Giám đốc công ty cổ phần đá An Hưng Lê Lâm Dũng đứng tên sở hữu.

- Giá trị định giá: 7.313.000.000 VNĐ - Đảm bảo tối đa: 5.119.100.000 VNĐ

 Bất động sản tại thửa đất số 91, tờ bản đồ số 05 cấp ngày 15/09/2006, xã Tây Mỗ, huyện Từ Liêm, Hà Nội do Giám đốc công ty cổ phần đá An Hưng Lê Lâm Dũng đứng tên sở hữu.

- Giá trị định giá: 7.028.000.000 VNĐ - Đảm bảo tối đa: 4.919.600.000 VNĐ

Tổng giá trị đảm bảo khoản vay: 20.538.700.000 VNĐ

Nhận xét của CBTĐ: Giá trị tài sản thế chấp đủ điều kiện để bảo đảm cho khoản vay của dự án.

phương pháp đối chiếu, so sánh để thẩm định khía cạnh pháp lý của tài sản đảm bảo và giá trị của tài sản đảm bảo trên thị trường.

1.2.5.5. Kết luận và ý kiến

1.2.5.5.1. Kết luận của CBTĐ

CBTĐ đồng ý cấp tín dụng trị giá 20.000.000.000 VNĐ đối với dự án “Xây dựng nhà máy sản xuất đá hoa cương An Hưng” do Công ty cổ phần đá An Hưng làm chủ đầu tư.

Tên dự án: Xây dựng nhà máy sản xuất đá hoa cương An Hưng Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đá An Hưng

Loại hình dự án: Xây dựng

Địa điểm đầu tư: Ấp Tân Bình, xã Tân Hiệp, huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương

Tổng mức đầu tư: 28.786.085.000 VNĐ

Số tiền vay: 20.000.000.000 đ (Hai mươi tỷ đồng chẵn ./.) Thời gian vay: 10 năm

Thời gian ân hạn: 03 năm Lãi suất vay: 15,5%/năm

Phương thức cho vay: Cho vay theo dự án đầu tư Bảo đảm tiền vay: Cho vay có bảo đảm bằng tài sản Các điều kiện:

- Điều kiện trước khi giải ngân

+ Công ty bổ sung cam kết chuyển 70% doanh thu qua tài khoản tại Techcombank.

+ Công ty bổ sung biên bản họp cam kết dùng mọi nguồn thu và tài sản của công ty, cá nhân các cổ đông để đảm bảo trả nợ vay cho Techcombank. - Điều kiện duy trì hạn mức tín dụng: Đối với trả trước: Coogn ty bổ sung Hợp

đồng / đơn đặt hàng, chứng từ chứng minh vốn tự có.

- Điều kiện khác: Hàng tháng Công ty bổ sung báo cáo xuất nhập tồn, tờ khai thuế, chi tiết phải thu – phải trả để theo dõi dòng tiền về trả nợ ngân hàng.

Bước 3: CBTĐ trình trưởng phòng Thẩm định ký thông qua và chuyển lại

cho trưởng phòng Tín dụng ghi nhận xét và trình lên Giám đốc Chi nhánh thông qua.

1.2.5.5.2. Ý kiến của sinh viên

Qua nghiên cứu công tác thẩm định dự án Xây dựng nhà máy sản xuất đá hoa cương An Hưng, em nhận thấy về cơ bản công tác thẩm định dự án xin vay vốn tại Chi nhánh Techcombank Chợ Mơ đã tuân thủ chính xác quy trình cũng như nội dung thẩm định theo đúng quy định của Ngân hàng TMCP Techcombank ban hành, sau mỗi phần đều có nhận xét và kết luận rất chặt chẽ, sau đây em xin nhận xét một số điểm nổi bật về công tác thẩm định dự án này tại Chi nhánh như sau:

Về quy trình thẩm định:

Dự án Xây dựng nhà máy sản xuất đá hoa cương An Hưng đã được tiếp nhận và thẩm định theo đúng quy trình, quy định của Ngân hàng Techcombank. Các bước trong quy trình tuân thủ theo đúng trình tự, sau khi tiếp nhận, CBTĐ tiến hành kiểm tra, đánh giá tính hợp lệ của hồ sơ dự án, thẩm định các phương diện của dự án và lập báo cáo thẩm định trình Trưởng phòng Tín dụng xem xét, cho ý kiến.

Về nội dung thẩm định:

- Về Thẩm định khách hàng vay vốn: BCTĐ đã phân tích được triển vọng của lĩnh vực bán buôn, bán lẻ đá thiên nhiên trên thị trường hiện nay cũng như tiềm năng phát triển của Công ty cổ phần đá An Hưng. Đánh giá cũng cho thấy cái nhìn tổng quan về khách hàng xin vay vốn, về tình hình sản xuất kinh doanh cũng như quan hệ của doanh nghiệp với các TCTD khác.

- Về Thẩm định dự án đầu tư: Nội dung thẩm định được trình bày đầy đủ, hợp lý, lôgic các yêu cầu, trình tự và các thông số cần thiết:

+ Thông tin dự án được giới thiệu khái quát, đầy đủ.

+ Tính pháp lý của dự án: Phân loại văn bản của các cơ quan chức năng và văn bản của chủ đầu tư.

+ Phương án kỹ thuật, công nghệ của dự án: Được trình bày cụ thể, chi tiết. + Các chỉ tiêu tài chính: Được phân tích rất kỹ, sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả khi có sự biến động các yếu tố.

cương An Hưng vẫn mắc phải một số tồn tại sau đây:

- Một số nội dung thẩm định CBTĐ của Chi nhánh còn phụ thuộc nhiều vào các thông tin có được từ hồ sơ khách hàng gửi chứ chưa sử dụng nhiều nguồn thông tin để phân tích, điều này làm cho kết quả thẩm định thiếu tính khách quan.

- Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án yêu cầu CBTĐ có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực xây dựng, tuy nhiên, trên thực tế CBTĐ tại Chi nhánh vẫn còn thiếu và yếu về vấn đề này, do đó các nhận định đưa ra chưa có tính thuyết phục cao.

- CBTĐ cần tính toán bổ sung một số các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả của dự án: tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư RR, tỷ lệ lợi ích/chi phí B/C, xác định điểm hòa vốn BEP bên cạnh các chỉ tiêu điển hình như NPV, IRR hay T để làm rõ tác động của dự án đối với chủ đầu tư nói riêng và nền kinh tế xã hội nói chung.

Về phương pháp thẩm định:

Trong quá trinhg thẩm định dự án này, CBTĐ dã sử dụng linh hoạt các phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp phân tích độ nhạy và phương pháp dự báo. Các phương pháp đều đã được lồng ghép khi phân tích các khía cạnh của dự án. Cụ thể như sau:

- Thẩm định về năng lực pháp lý: CBTĐ đã sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu.

- Thẩm định khía cạnh thị trường: sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu kết hợp với phương pháp dự báo.

- Thẩm định phương diện kỹ thuật: sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự.

- Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án: CBTĐ sử dụng kết hợp phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh, đối chiếu, phương pháp phân tích độ nhạy và phương pháp dự báo để đưa ra kết luận.