4. Kết cấu luận văn
2.2.2.4. Vấn đề quy hoạch treo, dự án treo
Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước ở nước ta hiện nay đặt ra những vấn đề bức xúc về quản lý đất đai đô thị. Quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Trước tình trạng quy hoạch treo, dự án treo đang tồn tại ở hầu hết các địa phương và gây bất bình trong nhân dân, vừa qua Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quyết định tổng kiểm tra tình trạng sử dụng đất đai tại các khu và các quy hoạch, dự án đầu tư. Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng mở một diễn đàn nhằm thu thập thông tin, phát hiện các trường hợp quy hoạch treo, dự án treo trong cả nước.
Khoản 3 Điều 29 của Luật Đất đai quy định: "Diện tích đất ghi trong kế
hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch đó phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố”.
Những trường hợp sau ba năm mà không thực hiện và cũng không điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch thì được coi là "quy hoạch treo".
Dự án "treo" được hiểu là dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mà chủ đầu tư không thực hiện dự án theo đúng thời hạn, tiến độ đã được đề ra khi xin giao đất, cho thuê đất. Theo quy định tại Khoản 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì thời hạn đó là 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa.
Thứ nhất, địa phương công bố quy hoạch một khu đất để xây dựng công
trình, dự án nhưng sau đó không làm gì để thực hiện quy hoạch.
Thứ hai, đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng việc thu hồi
không dứt điểm, kéo dài từ năm này sang năm khác, có khi chỉ vướng một vài thửa, trong khi nhà đầu tư mỏi mắt chờ giao đất. Tình trạng “treo” này làm chậm trễ tiến độ thực hiện dự án đầu tư.
Thứ ba, đất đã giao nhưng chủ đầu tư không đầu tư gì hoặc đầu tư một ít rồi
bỏ đó gây lãng phí.
Theo điều tra của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện có 1.649 khu vực quy hoạch với diện tích 344.665 ha bị ''liệt'' vào tình trạng quy hoạch treo. Cả nước có 6.865/12.588 xã, phường và thị trấn lập quy họach sử dụng đất đến năm 2010, nhưng mới chỉ có 2011 xã (16%) đang triển khai, còn 3.712 xã (29,5%) vẫn "treo" quy hoạch. Các địa phương có nhiều khu quy hoạch “treo” là Đồng Nai (368 khu) Hoà Bình (124 khu), Hà Tĩnh (94 khu), An Giang (84 khu)... TP HCM là nơi có nhiều đơn thư phản ảnh nhất về tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”. Tính theo diện tích thì các tỉnh có diện tích quy hoạch “treo” lớn là: Hà Tĩnh 222.858ha, Sơn La 13.915ha, Điện Biên 6.730ha, Cần Thơ 5.753ha, Long An 3.491ha, An Giang 2.905ha, Vĩnh Long 2.618ha, Đồng Nai 2.215ha, Thừa Thiên - Huế 1.870ha, Khánh Hoà 1.752ha, Cà Mau 1.662ha, Kiên Giang 1.247ha, Cao Bằng 1.174ha, Thanh Hoá 1.151ha, Thái Bình 1.093ha, Bắc Giang 994ha, Tiền Giang 930ha, Bình Dương 910ha, Vĩnh Phúc 843ha, Hà Tây 854ha, Hà Nội 699ha...
Một số tỉnh có diện tích quy hoạch "treo" lớn là từ các dự án trồng và phát triển rừng như Hà Tĩnh, Sơn La, Điện Biên.
Cùng với quy hoạch ”treo”, dự án "treo" cũng không hề kém cạnh. 61 tỉnh đã có 1.206 dự án với diện tích 132.463ha thuộc diện "treo". Các tỉnh, thành phố có nhiều dự án "treo" gồm: Nam Định, TPHCM, Quảng Nam, Hà Tây, Đồng Nai, Vĩnh Phúc...(35)
Trong các khu vực có “quy hoạch treo” người dân không được sửa chữa nhà ở, công trình, thậm chí bị cấm đoán trái pháp luật bằng văn bản hoặc bằng lệnh miệng về việc không cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Cũng do quy hoạch "treo", đường sá, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước xuống cấp nhưng không được khắc phục, gây ảnh hưởng lớn đến cuộc sống, sinh hoạt của người dân trong khu vực quy hoạch.
35
- Nguyên nhânđể xảy ra tình trạng quy hoạch “treo” có nhiều:
Trước hết, quy hoạch chưa sát với thực tế và tầm nhìn của người làm quy
hoạch chưa đúng với năng lực đầu tư hiện tại;
Thứ hai, một nhược điểm của hệ thống quy hoạch hiện nay là rất ít dùng tư
vấn. Gần đây, mới có một số nơi dùng tư vấn, còn lại vẫn lấy những người làm trong hệ thống hành chính đi làm quy hoạch. Những người đó không thể có kiến thức về quy hoạch, hay có thể phân tích thông tin, lựa chọn ra một quy hoạch mang tính khả thi, đảm bảo hiệu quả cao về kinh tế, xã hội và môi trường;
Thứ ba, do lãnh đạo một số tỉnh có cái nhìn rất lạc quan về tương lai, có khi
“vẽ” ra rất nhiều khu tốt đẹp cho tương lai nhưng năng lực thực hiện không có, nên quy hoạch đó chắc chắn là… quy hoạch “treo”! Vì thế, cùng với việc xử lý quy hoạch “treo”, phải nâng cao chất lượng quy hoạch, tức là phải làm sao xử lý được những quy hoạch “treo” do tồn tại của lịch sử, nhưng quan trọng hơn là đừng để xảy ra quy hoạch “treo”, quy hoạch phải sát với thực tiễn. Làm được như thế sẽ ngăn chặn quy hoạch “treo” ngay từ cội nguồn.
Để chấm dứt tình trạng quy hoạch treo hiện nay các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải xử lý tình trạng quy hoạch treo, dự án treo theo đúng quy định của pháp luật. Những khu không khả thi thì xóa luôn quy hoạch treo, còn những khu không thể xóa được (nhưng vẫn chưa biết tính khả thi của nó) thì nên cho người dân thực hiện tất cả các quyền của mình như hợp thức hoá nhà đât, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng, sữa chữa, xây dựng mới …
Những dự án đã giao đất rồi mà chủ đầu tư chưa triển khai hoặc triển khai chậm thì nhắc nhở chủ đầu tư phải đẩy nhanh tiến độ. Nếu chủ đầu tư không có khả năng về tài chính cũng như chuyên môn thì cho phép chuyển nhượng dự án hoặc dùng biện pháp mạnh là thu hồi dự án.
Đối với một dự án chuẩn bị quy hoạch, để tránh bị rơi vào tình trạng “treo”, cần phải phân tích, xem xét tính khả thi rồi hãy ký quyết định phê duyệt quy hoạch. Kiên quyết không để những dự án rơi vào tình trạng “ký rồi để đó”. Tất cả dự án sau này buộc phải có phương án bố trí tái định cư triển khai trước hoặc song song với việc thực hiện dự án, không chấp nhận tạm cư.
Đồng thời, để đất sử dụng có hiệu quả, tránh rơi vào tình trạng quy hoạch treo, nên thực hiện quy hoạch chi tiết, đền bù giải toả, xây dựng cơ sở hạ tầng rồi đấu thầu xây dựng. Nhà đầu tư chỉ được tham gia đấu thầu xây dựng các công trình dân sinh, còn việc quy hoạch thì giao cho các quận, huyện thực hiện là hợp lý. Sở
Quy hoạch – Đầu tư nên có trách nhiệm trong tổ chức, thiết kế, khi thực hiện xong các phần này, sau đó mới giao cho các quận, huyện thực thi…
Để khắc phục tình trạng "treo", các địa phương đã có 2.501/4.239 trường hợp; trong đó điều chỉnh quy hoạch đối với 1.037 trường hợp, công bố huỷ bỏ quy hoạch đối với 90 trường hợp, điều chỉnh lại giá đất đối với 275 trường hợp, quyết định thu hồi đất đã giao đối với 255 trường hợp, cho phép gia hạn dự án đối với 639 trường hợp... Nhưng với tình hình quy họach "treo", dự án "treo" như trên, việc hủy các dự án và quy họach "treo" cũng chỉ như "muối bỏ biển".
CHƯƠNG 3
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN ÁP DỤNG CÓ HIỆU QUẢ VÀ HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI