- Mang lại hiệu quả tài chính của dự án cho chủ đầu tư, tăng ngân sách cho thành phố thông qua các nguồn thư từ thuế của dự án.
b) Thách thức
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là một hoạt động mang lại lợi nhuận và hiệu quả kinh tế cao. Hiện nay có những công ty xây dựng có uy tín trong lĩnh vực bất động sản : Vinanconex, Tổng công ty Sông Đà, …đều là những đối thủ cạnh tranh lớn đòi hỏi một thách thức đối với Tập đoàn T&T trong việc tạo một chỗ đứng trên thị trường bất động sản.
Hiện nay, nền kinh tế Việt Nam đang trong tình trạng phát triển quá nóng, lạm phát cao đã tác động rất lớn đến giá nguyên vật liệu, giá thành sản phẩm và làm tăng chi phí xây dựng. Hơn nữa năm 2010 sụt giảm của thị trường chứng khoán, thị trường vàng sốt giá đã tác động không ít đến thị trường bất động sản hiện nay.
Một vấn đề đặt ra là làm thế nào để huy động được lượng vốn đáp ứng nhu cầu phát triển của công ty trong giai đoạn tới, nhất là trong thị trường tiền tệ không ổn định như hiện nay khi mà việc huy động từ 3 kênh đều khó khăn đặc biệt từ khách hàng . Giá căn hộ bán mà Tập đoàn xác định cho các chung cư xây dựng ở khu đất hạng 2 như ở Vĩnh Hưng chào bán với giá 20 – 25 triệu đồng/m2. Đây là một mức giá khá cao nó đã trở thành một trở ngại trong việc huy động vốn từ khách hàng. Giá bán căn hộ và giá thuê đắt là do một số nguyên nhân :
+ Chi phí sủ dụng đất cao : Hình thức đầu tư ngắn hạn phát triển , người dân đổ xô đi mua đất gây ra tình trạng khan hiếm đất. Tại Hà Nội những vùng đất có thể xây dựng căn hộ để bán phải trả phí từ 30 – 35 triệu đồng/m2 hơn nữa mật độ xây dựng bị khống chế. Riêng với dự án T&T Vĩnh Hưng công ty phải bỏ ra một chi phí sử dụng đất khá lớn : diện tích sử dụng là 3.862 m2 * 9.360.000 đồng/m2 *1.5 = 52.222.480.000 đồng ( 52 tỷ 223 triệu) ; đây là giá đất tại vị trí
số 2 đường Vĩnh Hưng, Quận Hoàng Mai với hệ số điều chỉnh là 1.5.
Chi phí đất / tổng vốn đầu tư = 52.222.480.000/ 1.268.000.000.000 = 4,25 %. + Các cơ quan Nhà nước lúng túng trong việc định hình khung giá đề bù hợp lý hoặc thu phí chuyển nhượng, từ đó dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Chính vì thế mà công ty gặp nhiều khó khăn trong việc xác định giá trị của mảnh đất khi tính thuế đối với Nhà nước hay tính chi phí đầu tư ban đầu.Mặt khác Nhà nước chưa có một hệ thống tổ chức và kiểm soát thị trường bất động sản đã dẫn tới tình trạng : “ Thị trường bất động sản hiện nay là một thị trường loạn giá cả, loạn thông tin.”
+ Mức lãi vay của các tổ chức tín dụng cao ( 17 – 19 %) : Do các ngân hàng hạn chế việc cho các chủ đàu tư vay vốn và thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng của Nhà nước. Các ngân hàng phải giảm tỷ trọng cho vay sản xuất xuống tối đa 22 % tổng dư nợ và tỷ trọng này đến cuối năm 2011 là 16 %. Mức lãi vay cao khiến tăng chi phí dự án.
+ Các chi phí nguyên vật liệu, chi phí quản lý dự án, các chi phí khác cũng tăng giá theo thị trường khiến tổng chi phí dự án. Mặt khác còn do mục tiêu lợi nhuận của công ty đặt ra trong kế hoạch cũng khiến giá cả khu nhà bán căn hộ tăng cao.
Những khó khăn về một số chính sách về đầu tư bất động sản được ban hành trong năm 2010 đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của Tập đoàn T&T
+ Thông báo số 348/TB – VPCP về việc kiểm soát các cao ốc tại Hà Nội, các dự án xây dựng cao ốc ( từ tầng 9 trở lên) trong khu vực trung tâm tại 4 quận nội thành cũ ( Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng) . Văn bản này đã khiến cho các dự án tại 273 Tây Sơn, dự án tại 52 Hàng Bài, dự án 18 Hàng Chuối phải tạm dừng để thành phố Hà Nội xem xét, rà soát mới có thể tiếp tục triển khai tiếp.
+ Thông tư số 38/2009/TT – BXD ngày 08/12/2009 của Bộ Xây dựng về việc quản lý, phân loại biệt thự. Theo đó, dự án tại 18 Hàng Chuối bị đình trệ để chờ các cơ quan quản lý nhà nước đánh giá phân loại biệt thự mới có thể cơ sở tiếp tục dự án.
+ Thông tư 13/2010/TT/ NHNN của Ngân hàng Nhà nước tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250 % đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn ( CAR) của các ngân hàng 9%, do đó các khoản vay tín dụng tài trợ cho các dự án của Tập đoàn cũng bị hạn chế.
2.2.3.2. Những nhân tố bên tronga) Những kết quả đã đạt dược a) Những kết quả đã đạt dược
Về mặt kinh tế
- Số dự án về bất động sản( đầu tư lập nhà) đang ngày một tăng lên về cả quy mô và vốn. Có những dự án quy mô vốn lên tới hàng nghìn tỷ đồng : Dự án T&T Vĩnh Hưng, và dự án 270 Tây Sơn. Tính đến thời điểm này Tập đoàn T&T đã và đang thực hiện đầu tư tất cả là 14 dự án chủ yếu là tập trung vào phân khúc thị trường nhà chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê và khách sạn và trụ sở văn phòng làm việc.
- Để hoàn chỉnh một dự án xây dựng đòi hỏi phải thực hiện trong một thời gian khá dà, do đó kết quả và hiệu quả đầu tư từ các dự án mang lại là chưa thể định lượng một cách chính xác. Thực tế cho thấy đầu tư vào bất động sản là một hình thức đầu tư đem lại lợi nhuận rất lớn cho các nhà hoạt động trong lĩnh vực này. Hiện tại đến thời điểm này Tập đồn T&T chưa có một dự án nào làm chủ đầu tư đã hoàn thành và đưa vào sử dụng; chỉ có một số dự án đã thu hút vốn thông qua khách hàng đợt I tạo doanh thu cho công ty trong năm; tuy nhiên công ty đã dựa trên phương pháp tính đúng – tính đủ để tính toán hiệu quả tài chính dự án như đối với dự án T&T Vĩnh Hưng như sau :
Bảng 2.4. Doanh thu bán căn hộ chung cư T&T Vĩnh Hưng
STT Nội dung hạch toán giá thành Khối lượng Đơn vị
1 Doanh thu 1.268.272.000.000 Đồng
Diện tích căn hộ 64.314 M2 căn hộ
Đơn giá dự kiến ( gồm VAT) 20.000.000 đ/m2
2 Giá thành đầu tư 978.454.093.699 Đồng