- Mang lại hiệu quả tài chính của dự án cho chủ đầu tư, tăng ngân sách cho thành phố thông qua các nguồn thư từ thuế của dự án.
3.2.Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 1.Một vài giải pháp chung
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN T&T.
3.2.Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 1.Một vài giải pháp chung
3.2.1.Một vài giải pháp chung
1. Kiện toàn bộ máy quản lý và quy trình quản lý của công ty, với phương trâm giao việc đi đôi với trách nhiệm, quyền hạn và quyền lợi.
2. Tăng cường công tác quản lý và đào tạo, bổ sung đội ngũ cán bộ làm công tác đấu thầu và quản lý dự án, quản lý tài chính, cử cán bộ tham gia các khóa đào tạo kỹ sư tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, tổ chức các lớp học ngoại ngữ ngoài giờ ngay tại Công ty. Thu hút và khuyến khích nhân tài bằng các chính sách như nâng cao thu nhập, cổ phiếu thưởng, bán căn hộ trả góp… tạo nhiều cơ hội cho các cán bộ trẻ thăng tiến.
3. Triển khai việc điện từ hóa các khâu quản lý trong công ty, chú trọng việc nối mạng các công trương ftrongj điểm với Công ty, áp dụng đồng bộ các modul phần mềm ERP để quản lý tốt hơn các nguồn lực của công ty.
4. Tăng cường công tác tiếp thị và thu thập thông tin để tìm các cơ hội đầu tư bất động sản, đầu tư với nhiều hình thức linh hoạt như: tự đầu tư, liên doanh,
liên kết. Thực hiện hợp tác đầu tư với các nhà thầu nước ngoài có tiềm lực nhằm nâng cao hiệu quả của các Dự án. Tiếp tục nghiên cứu đầu tư các dự án văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê, khu đô thị mới, khu Công nghiệp tại TP Hà Nội, tỉnh Hưng Yên, Nghệ An, Đà Nẵng.. và các tỉnh thành phố khác có lợi thế.
5. Tìm kiếm và thực hiện các cơ hội đầu tư vào các công ty khác thông qua sàn giao dịch chứng khoán và đấu giá cổ phần. Tiếp tục tham gia góp vốn vào các dự án đầu tư của Tổng công ty
6. Phát hành cổ phiếu ra công chúng để thu hút vốn đầu tư, mỗi đợt phát hành được gắn với dự án đầu tư cụ thể để quản lý và phát huy hiệu quả vốn đầu tư và giữ thông tin của cổ đông
7. Tiếp tục việc đầu tư xe máy, thiết bị để tăng cương năng lực thi công của công ty. Đẩy mạnh việc sản xuất vật liệu như Bê tông thương phẩm, các nhà máy sản xuất gạch nung…
3.2.2.Các giải pháp cụ thể
Với dự biến động khó kiểm soát chung của thị trường về giá cả ở hầu hết các lọa nguyên vật liệu xây dựng, để đạt được kết quả SXKD và kế hoạch tăng trưởng khả quan, Tập đoàn T&T đã tư duy áp dụng linh hoạt, hợp lý một số biện pháp, cụ thể như sau:
Giải pháp về vốn:
Với quy mô đầu tư lớn thì vấn đề huy động vốn vô cùng quan trọng. Mặc dù sở hữu một số vốn khá lớn với nhũng công trình đầu tư trọng điểm thì Công ty vẫn phải huy động một nguồn vốn không nhỏ bên ngoài. Việc hợp tác với các ngân hàng thương mại sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho các doanh nghiệp, đặc biệt là trong việc tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng. Tuy nhiên mỗi một đối tác Công ty lựa chọn đều dựa trên nhũng tiêu chí và mục đích khác nhau. Tập đoàn T&T có một thuận lợi là cổ đông chính chiếm 25 % vốn điều lệ của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Hà Nội nên huy động vốn qua các hợp đồng tín dụng có thuận lợi hơn. Ngoài ra, khi xây dựng các công trình lớn như nhà chung cư, trung tâm thương mại,… Công ty huy động từ những nguồn vốn trả góp của những người đăng ký mua khi bắt đầu xây dựng. Tất nhiên với phương thức mua trả góp ngay từ đầu này người mua sẽ được hưởng giá cả ưu đãi.
Đa dạng hóa các hình thức huy động vốn và lựa chọn hình thức huy động thích hợp là vấn đề quan trọng trong mỗi doanh nghiệp. Có rất nhiều hình thức huy động vốn nhưng tựu chung lại có các hình thức sau:
- Huy động qua ngân hàng thương mại
- Huy động qua tổ chức tài chính phi ngân hàng - Huy động qua thị trường chứng khoán
- Huy động qua các cá nhân tổ chức cho vay - Huy động qua việc bán và cho thuê bất động sản
- Huy động từ đầu tư nước ngoài như đầu tư trực tiếp nước ngoài và liên kết kinh doanh
Tuy nhiên việc huy động vốn cũng cần phải tính tới sự phù hợp với khả năng thnah toán của công ty, Quy mô đầu tư, lĩnh vực vào thời điểm đầu tư… để có giải pháp huy động phù hợp và hiệu quả.
Công ty luôn mong muốn xã hội hóa nguồn vốn, sẵn sàng chia sẻ lợi nhuận với các nhà đầu tu để cùng nhau phát triển. Các nhà đầu tư có thể liên doanh, liên kết với công ty cổ phần Tập đoàn T&T để đầu tư hạ tầng dự án hoặc đầu tư vào từng hạng mục dự án. Hoặc đầu tư các hạng mục dự án với 100% vốn của nhà đầu tư trên cơ sở các khu vực các hạng mục của dự án phù hợp với năng lực sở trường và định hướng phát triển của từng nhà đầu tư. Ngoài ra các nhà đầu tư có thể hợp tác đầu tư theo các mô hình phù hợp với pháp luật và thực tế triển khai dự án. Công ty cũng cam kết xúc tiến các hoạt động đầu tư, liên doanh, liên kết, góp vốn vào các dự án của nhau và các doanh nghiệp thành viên đang trong quá trình hoặc cổ phần hóa với tư cách là cổ đông chiến lược.
Giải pháp về nguồn nhân lực
Thay đổi cách thức tuyển dụng, sử dụng và phát triển nhân sự.
Tất cả lao động trước khi làm việc ở Tập đoàn T&T đều phải trải qua thi tuyển và phải đạt yêu cầu đề ra với từng vị trí công việc. Đăc biệt cơng ty có chính sách ưu tiên tuyển dụng con em của cán bộ công nhân viên làm việc tại T&T với mục đích xây dựng T&T trở thành gia đình thứ hai của người lao động, bên cạnh đó Tập đoàn cũng ưu tiên tuyển dụng lao động tại các địa phương nơi có các dự án, công trình thi công. Đây được coi là chủ trương đúng đắn, mang tính xã hội hóa cao, giúp địa phương giải quyết việc làm, góp phần thực hiện chính sách xóa đói giảm nghèo.
Việc tìm kiếm, phát hiện thu hút và tuyển dụng được nhũng ứng viên có khả năng làm việc thật sự, tâm huyết với nghề và gắn bó với đơn vị luôn là nhiệm vụ trọng tâm chiến lược phát triển trong chiến lược phát triển của Tập
đoàn T&T. Công tác tuyển dụng gắn chặt với việc sử dụng địa tạo, bồi dưỡng, phát triển nguồn nhân lực. Người lao động được bố trí công việc phù hợp với chuyên môn, sở trường công tác và hoàn cảnh cá nhân để họ có khả năng cống hiến hết mình cho công việc. Chính sách thu hút nhân tài bằng cách tạo cơ hội tốt cho mọi cá nhân phát triển, giúp họ phát huy hết khả năng, đánh giá đúng hiệu quả lao động của người lao động từ đó trả lương theo đúng năng lực, có các chế độ đãi ngộ hợp lý, người lao động được mua cổ phần của T&T với giá ưu đãi… được Tập đoàn thực hiện để giữ chân người lao động đặc biệt là lao động có trình độ cao. Để đảm bảo tính bền vững cụng ty thực hiện chính sách nhân sự công khai, minh bạch nhất quán, công bằng, khen thưởng kịp thời những cá nhân có thành tích, xử phạt nghiêm minh những người không hoàn thành nhiệm vụ hoặc làm việc cầm chừng để giữ vị trí. Công tác quy hoạch luân chuyển cán bộ được thực hiện một cách thường xuyên nhằm phát hiện kịp thời những cá nhân có năng lực trình độ để đào tạo, bồi dưỡng, thử thách, sau đó bố trí vào vị trí quản lý điều hành trong doanh nghiệp nếu đạt yêu cầu… T&T đang hướng tới xây dựng môi trường làm việc năng động, thân thiện, dân chủ, công bằng; phân công nhiệm vụ cụ thể và đề cao trách nhiệm cá nhân.
Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thị trường kinh doanh bất động sản
Trước hết là chú trọng công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu và phát triển cơ hội đầu tư sau đó tăng cường giám sát và kiểm tra, luôn theo dõi sát sao trong quá trình thuê các tổ chức tư vấn lập dự án.
Nghiên cứu thị trường là hoạt động không thể thiếu được với bất kỳ doanh nghiệp nào hoạt động trong nền kinh tế thị trường bởi tín hiệu thị trường và nhu cầu của người tiêu dùng chính là kim chỉ nam cho mọi quyết định đầu tư của doanh nghiệp. Vì vậy, với công tác nghiên cứu thị trường, Tập đoàn T&T cần:
Thành lập riêng một bộ phận chuyên nghiên cứu nắm vững các định hướng phát triển kinh tế, phát triển bất động sản trong hiện tại và kế hoạch lâu dài, thu thập số liệu thống kê về bất động sản và dự báo nhu cầu về bất động sản, khả năng chi trả của người dân và các tổ chức
Tổ chức các cuộc điều tra nhu cầu thị trường trong phạm vi phục vụ của dự án, kết hợp tìm hiểu đúc kết kinh nghiệm từ các thị trường, các dự án kinh doanh phát triển bất động sản trong nước, đặc biệt là ở các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP Hồ Chí Minh… Phân tích thị trường nhằm xác định thị trường tiềm năng có còn tồn tại hay không đối với dự án được đề xuất.
Việc nghiên cứu này phải trả lời được các câu hỏi: Nhu cầu về bất động sản hiện tại và tương lai là bao nhiêu? Hiện trường của dự án có thuận lợi không? Người mua đã sẵn sàng mua chưa? Nếu mua thì với mức giá là bao nhiêu? Nếu chưa sẵn sàng thì bao giờ có thể mua? Có bao nhiêu đối thủ cạnh tranh? Tiềm năng của họ?... Các câu hỏi này cần phải được giải đáp trước khi dự án thực hiện.
Thông qua các ban quản lý nhà của chính công ty mình, hoạt động 24/24 tại các khu chung cư đã có người ở để tìm hiểu và cung cấp dịch vụ cho khách hàng, ngày càng hoàn thiện dịch vụ nhà ở và nâng cao chất lượng dự án trong tương lai, tăng sức mạnh cạnh tranh cho sản phẩm của công ty.
Nắm bắt và cập nhật thị hiếu của người tiêu dùng về kiểu dáng, kiến trúc các khu nhà để thỏa mãn ngày càng tốt hơn và đa dạng hơn nhu cầu của khách hàng tiềm năng.
Với công tác lập dự án của công ty, hiện nay là một xu hướng chủ yếu đối với các doanh nghiệp hoạt động trên thị trường bất động sản là thuê các tổ chức khác lập dự án chứ không tự lập. Để đảm bảo chất lượng lập dự án, Công ty nên tăng cường việc giám sát, kiểm tra trong quá trình lập dự án và thẩm định các báo cáo tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đầu tư sau khi các báo cáo này đã được hoàn thành.
Đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng
Hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ công tác đền bù và giải phóng mặt bằng là khâu gây nhiều khó khăn nhất cho công ty khi thi công xây dựng các công trình. Để có thể thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng Công ty có thể tiến hành một số biện pháp sau một cách triệt để:
+ Công khai quy hoạch của dự án trước khi dự án bắt đầu để người dân tại địa điểm xây dựng biết trước
+ Chuẩn bị đầy đủ các điều kiện của công tác giải phóng mặt bằng như điều tra, khảo sát, lập đơn giá, lập phương án đền bù, xây dựng các chính sách vốn, quỹ đất tái định cư.
+ Xây dựng đội ngũ cán bộ tham gia công tác thẩm định, định giá, khảo sát đất đai… phải có trình độ chuyên môn giỏi, am hiểu về pháp luật trong lĩnh vực này, có đạo đức nghề nghiệp để tránh tình trạng móc nối thông đồng với người có đất đang giải tỏa hay các tiêu cực khác.
+ Công khai hóa các thủ tục, quy trình định mức và phương thức đền bù. Trước hết, về việc xác định đối tượng được đền bù là người có giấy tờ hợp
pháp về việc đang sử dụng đất. Tuy nhiên cũng cần linh hoạt trong việc xử lý các trường hợp do sự chậm chễ về phía cơ quan nhà nước mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đền bù cho thỏa đáng. Về mức đền bù thì phải xác nhận dựa trên loại đất đai và các loại tài sản như cây trồng, nhà cửa, vật kiến trúc… trên khu đất đó sao cho hợp lý và có sức thuyết phục để tránh tình trạng người dân bất bình mà ngăn cản việc thực hiện. Ngoài ra cũng cần chú trọng đến vấn đề trao tiền đền bù đến tận tay người dân tránh những phản ứng tiêu cực không đáng có.
+ Tăng cường công tác giám sát và triển khai việc thực hiện đền bù, vừa đảm bảo cho công tác đền bù được công bằng, vừa đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
+ Phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước để nâng cao năng lực thể chế, nhất là đẩy nhanh các thủ tục hành chính cần thiết về giấy tờ nhà, tạo thuận lợi cho người dân. Trong trường hợp người dân không hợp tác sẽ có biện pháp cưỡng chế theo đúng pháp luật.
Tuy nhiên việc hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng đối với công ty sẽ rất khó có thể thực hiện được, vì vậy giải pháp này sẽ không khả thi nếu như công ty chỉ đơn độc thực hiện. Do đó để công tác giải phóng mặt bằng có thể đẩy nhanh và hoàn thiện Công ty cần có những kiến nghị và phối kết hợp cùng cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tăng cường và hoàn thiện công tác quản lý của các ban quản lý dự án
Khi các khu chung cư, nhà biệt thự, khu văn phòng đã có người mua và thuê, Công ty nên chú trọng hoạt động của ban quản lý nhà. Hoạt động của các ban quản lý nhà này cần duy trì 24/24 để giải quyết tất cả sự cố có thể xảy ra, giải đáp và khắc phục tất cả thắc mắc của khách hàng, duy trì chất lượng và kiến trúc tòa nhà, xây dựng nếp sống văn minh tại tòa nhà mình quản lý, đảm bảo thu đúng thu đủ nhằm đảm bảo tối đa hóa lợi ích cho khách hàng cũng như thuận lợi của cụng ty. Các cán bộ ban quản lý không những phải thành thạo trong công tác nghiệp vụ mà còn phải không ngừng hoàn thiện kỹ năng giao tiếp, ứng xử.
Giải pháp về đánh giá kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản
Để đánh giá kết quả cũng như hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản công ty cần phải áp dụng đầy đủ các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế, hiệu quả tài chính kết hợp với doanh thu và lợi nhuận thu được. Đồng thời cũng phải tiến hành so sánh, đánh giá hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản với các
hoạt động đầu tư khác như đầu tư tài chính, kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, máy móc, thiết bị,cụng nghiệp, khoáng sản, thể thao… để thấy được hoạt động đầu tư nào mang lại nhiều lợi ích. Trên cơ sở đó công ty sẽ có chiến lược đa dạng hóa các loại hình đầu tư kinh doanh của mình trong tương lai.