- Mang lại hiệu quả tài chính của dự án cho chủ đầu tư, tăng ngân sách cho thành phố thông qua các nguồn thư từ thuế của dự án.
b) Hạn chế và nguyên nhân
b.1) Hạn chế :
Bên cạnh những thành tựu đạt được trên thì những hạn chế trong hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty. Những tồn tại hạn chế trên là do nhiều nguyên nhân cấu thành từ nguyên nhân chủ quan đến nguyên nhân khách quan. Tuy nhiên nguyên nhân quan trọng nhất là vô vàn khó khăn trong xu thế chung của nền kinh tế cả nước. Những hạn chế trên Công ty sẽ có những biện pháp khắc phục trong tương lai để tiếp tục khẳng định uy tín và thương hiệu của mình.
Thứ nhất : Nhược điểm lớn nhất tồn tại trong việc thực hiện các dự án đầu tư bất động sản đó là tiến độ chậm của một số dự án : dự án 18 Hàng Chuối, dự án 273 Tây Sơn, dự án Long Biên bị hỗn do chưa đủ vốn thực hiện và gặp một số khó khăn trong giai đoạn giấy tờ hành chính. Tiến độ dự án triển khai chậm, dẫn tới mất cơ hội đầu tư trong giai đoạn thị trường đang sốt, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.
Thứ hai : Khó khăn trong việc bàn giao nhà cho người mua. Đây là vấn đề phổ biến trong ngành xây dựng. Việc người mua chậm thanh toán tiền vào giai đoạn cuối, hay việc trao đổi, mua bán giữa những người mua với nhau không thông qua chủ đầu tư. Dẫn đến việc khó quản lý được khách hàng, làm cho việc liên hệ, xác định người mua để bàn giao nhà gặp nhiều khó khăn
Thứ ba: Theo quy định của Nhà nước thì trước khi bàn giao nhà, người mua chỉ phải thanh toán 70% giá trị sản phẩm, 30 % giá trị còn lại được thanh toán sau khi bàn giao nhà. Việc thu tiền sau giai đoạn bàn giao gặp nhiều khó khăn : Việc khách hàng chậm thanh toán tiền; do thay đổi về diện tích của căn hộ sau khi thi công dẫn đến những chênh lệch và khác biệt so với hợp đồng và thiết kế ban đầu; khách hàng dựa vào đó để thanh toán chậm.
Thứ tư : Chất lượng công trình chưa cao, phần lớn ở mức trung bình. Hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư trong những năm qua chưa đạt hiệu quả cao gây ra nhiều khó khăn cho công ty, dẫn tới việc trậm trễ trong việc nắm bắt cơ hội đầu tư, giảm uy tín của công ty.
Thứ năm : Công tác thanh toán quyết toán vốn đầu tư còn nhiều yếu kém, gây chậm trễ trong việc hoàn thiện, xây dựng và bàn giao nhà. Ngoài ra chậm thanh toán, gây khó khăn cho việc đánh giá kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh. Quyết toán vốn đầu tư là khâu quan trọng trong quản lý thực tế giá trị
đầu tư xây dựng nhằm xác định kết quả đầu tư làm căn cứ pháp lý cho việc quản lý tài sản, hiệu quả sử dụng công trình và hạch toán tài chính kế toán… Tuy nhiên ở công ty, hiện nay công tác này vẫn còn nhiều bất cập.
Trong những năm gần đây, nguồn vốn chi cho đầu tư phát triển tăng nhanh, số lượng đầu tư dự án ngày càng nhiều, công tác quyết toán vốn đầu tư còn yếu kém. Chất lượng quản lý đầu tư , quản lý dự án, lập báo cáo quyết toán, thẩm tra phê duyệt quyết toán còn nhiều mặt hạn chế.
b.2) Nguyên nhân
Những hạn chế trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Dưới đây là những nguyên nhân chủ yếu và có tác động trực tiếp nhất đến chất lượng hoạt động đầu tư xây dựng chung cư tại Công ty trong thời gian qua:
Về thủ tục chuẩn bị đầu tư : Các thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư như : Phê duyệt quy hoạch chi tiết, giao đất thực hiện dự án, thủ tục hành chính tại một số địa phương chồng chéo không nhất quán, thực hiện mất nhiều thời gian, làm ảnh hưởng tới tiến độ thực hiện dự án.
Bên cạnh đó, công ty cũng gặp rất nhiều khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, di dân của dự án…Nguyên nhân là do sự phối hợp giữa Chủ đầu tư với các ngành chức năng, chính quyền địa phương, hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng chưa có sự phối hợp chặt chẽ và thống nhất trong quan điểm. Việc xác định loại đất, tài sản, nguồn gốc, quy chủ…chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn khi làm việc với dân. Dẫn tới công tác bàn giao mặt bằng chậm, ảnh hưởng tới tiến độ dự án. Việc đền bù, giải phóng mặt bằng nếu không thực hiện tốt sẽ gây xung đột, khiếu kiện, tác động không nhỏ tới dự án.
Đối với các dự án đầu tư lập nhà trong hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư chiếm tỷ lê từ 20% tổng mức đầu tư dự án. Do biến động của thị trường tài chính tiền tệ, chính sách thắt chặt các khoản vay đối với dự án đầu tư bất động sản khiến cho nhiều dự án gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn vay, lãi suất vay vốn liên tục tăng khiến cho chủ đầu tư e dè trong việc sử dụng vốn vay để thực hiện dự án. Đối với một số dự án đã kí hợp đồng vay vốn , công tác giải ngân lại gặp nhiều khó khăn, một số tổ chức tín dụng tìm mọi cách trì hoãn làm chậm tiến độ giải ngân vốn gây áp lực về vốn cho chủ đầu tư, dẫn tới ảnh hưởng tới tiến độ thực hiện dự án.
Quá trình thực hiện dự án diễn ra trong một thời gian tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan như : Sự thay đổi của thời tiết, các chính sách, những biến động của thị trường, nhất là sự tăng giá của các nguyên vật liệu đầu vào cũng góp phần làm chậm tiến độ công trình. Giá vật tư, sắt thép cao khiến vốn đầu tư đội lên, chủ đầu tư rất mất thời gian lo thu xếp đủ vốn. Đối với các công trình lập nhà xây chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê và khách sạn của tập đoàn T&T các nguồn nguyên vật liệu phải nhập ngoại, các chủ đầu tư còn phụ thuộc tiến độ giao hàng của đối tác nước ngoài. Những yếu tố này ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành dự án…
Công tác quản lý dự án còn nhiều tồn tại : Trong ban quản lý dự án, một số cán bộ còn non trẻ, thiếu năng lực và kinh nghiệm trong công tác điều hành, quản lý dự án đặc biệt là những dự án lớn có yêu cầu phức tạp về công nghệ. Chưa chủ động trong việc giải quyết và xử lý những khó khăn, vướng mắc về vốn, thủ tục đầu tư và quyền lợi của nhà đầu tư khiến một số nhà thầu chưa tập trung thi công, giãn tiến độ thi công. Trong một số trường hợp không tìm ra nguyên nhân thất thoát nguyên vật liệu, làm chậm tiến độ chung của dự án, gây thiệt hại khá lớn cho chủ đầu tư…
Vẫn còn hạn chế trong công tác tiếp thị, nghiên cứu thị trường. Công tác này chưa thực sự mạnh và tương xứng với sự phát triển của công ty, dẫn tới việc chậm trễ trong việc nắm bắt cơ hội đầu tư. Công tác tiếp thị với các chủ đầu tư truyền thống còn chưa mạnh, chưa mở rộng thêm được nhiều quan hệ với chủ đầu tư trong lĩnh vực mới, thị trường mới. Việc đánh giá các đối thủ cạnh tranh chưa đúng mức, chưa đi sâu tìm hiểu kỹ năng lực của các nhà thầu khác khi tham gia đấu thầu. Công tác nghiên cứu thị trường của Công ty còn yếu kém, thu thập thông tin về công trình tham gia đấu thầu còn thiếu chính xác, chưa cập nhật. Công tác thị trường chưa được quán triệt đến từng cán bộ công nhân viên, do vậy mà việc tìm kiếm thị trường, thu thập thông tin còn yếu kém. Việc xác định giá cả nguyên vật liệu, nhân công thiết bị máy móc ..chưa được cập nhật. Nguyên nhân là do công tác nghiên cứu thị trường ở Công ty còn thờ ơ với việc thu thập thông tin thị trường.
Năng lực máy móc thiết bị : Công nghệ ở mức vừa, máy móc thiết bị lớn ít. Việc đầu tư mua sắm máy móc thiết bị công nghệ cao là chưa lớn. Hiệu quả sử dụng máy móc thiết bị ở Công ty là vẫn chưa hết công suất.
Công tác đấu thầu : Công tác lập hồ sơ dự thầu vẫn còn thiếu sót, chưa tính toán hết sự thay đổi của các yếu tố liên quan đến công trình. Chất lượng lập hồ sơ dự thầu không ổn định, không đồng đều. Hồ sơ pháp lý đấu thầu đôi khi chưa đầy đủ. Việc lập giá thầu, làm biện pháp thi công, cập nhật, lưu trữ thông tin về giá cả vật tư, vật liệu, đến việc quan hệ với các đối tác cung cấp thiết bị, vật tư lấy giá; các nhà thầu phụ với chuyên ngành khác chưa tốt, giá cả vật tư, vật liệu đưa vào tham gia đấu thầu thường cao hơn giá cả thị trường, chi phí nhân công tính theo đơn giá định mức nhà nước cao hơn mặt bằng giá nhân công thuê tại các địa phương, chi phí chung còn cao. Giá dự thầu của công ty đôi lúc còn khá cao so với giá dự thầu khác. Khi thực hiện giảm giá để cạnh tranh, công ty thường giảm tỷ lệ phân bố chi phí chung cho công trình hoặc giảm chi phí dự phòng chứ không có biện pháp giảm giá của các yếu tố khác như chi phí vật liệu, chi phí nhân công hay chi phí máy móc thiết bị.
CHƯƠNG III