CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI HIỆN NAY
2.2Tổng quan về quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển thị trường BĐ Sở nước ta trong thời gian qua
trong thời gian qua
Một xu hướng đỏng chỳ ý của thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian gần đõy là:
- Cỏc giao dịch trờn thị trường BĐS thứ cấp đang được chớnh thức húa. Tỷ lệ cấp GCNQSD đất ở và QSH nhà ở tại cỏc thành phố lớn đó đạt mức từ 70-95%. Đến nay đó cú 1 tỉnh cấp GCNQSD đạt trờn 90% diện tớch cần cấp đối với cỏc loại đất chớnh, 15 tỉnh đạt từ 80-90%, 15 tỉnh đạt từ 70-80%. Tỷ lệ giao dịch BĐS “ngầm” đang trong xu hướng giảm ở hầu hết cỏc địa phương do thủ tục hành chớnh được đơn giản húa và mức thuế chuyển quyền sử dụng đất và BĐS đó được cắt giảm. xu hướng này dẫn tới phớ giao dịch BĐS đang giảm dần. Dự vậy, hệ thống cấp GCNQSD đất ở và QSH nhà ở cũn rất bất cập và cần cải tiến.
- Thị trường BĐS (đặc biệt là phõn khỳc thị trường nhà đất cao cấp) cú những thay đổi quan trọng. Đú là sự tham gia đụng đảo của cỏc nhà đầu tư BĐS từ cỏc tổng cụng ty, tập đoàn, cỏc doanh nghiệp lớn thuộc cỏc thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài. Rất nhiều doanh nghiệp lớn đó chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoỏn sang thị trường BĐS, luồng vốn đổ vào thị trường này quỏ nhiều trong khi quan hệ cung- cầu khụng thay đổi, cung thật sự chưa tăng mà cầu ảo vẫn là chủ yếu. BĐS đó trở thành kờnh đầu tư quan trọng của nhiều tập đoàn lớn trong nước như REE, FPT, EVNland, LILAMALand…
- Thị trường BĐS sơ cấp, nơi nhà nước đại diện chủ sở hữu tiến hành giao đất, cho thuờ đất cho cỏc doanh nghiệp và nhà đầu tư cũn mang nặng tớnh “xin- cho”, rất thiếu minh bạch, và dẫn tới giỏ cả đất đai khụng phản ỏnh cung cầu thị trường. Luật phỏp về đầu tư và BĐS chưa quy định rừ cỏc tiờu chớ và trỡnh tự khi cỏc
chớnh quyền địa phương ( chủ yếu là chớnh quyền cấp tỉnh) lựa chọn nhà đầu tư để cấp đất.
- Trong những năm tới đõy, nhu cầu lớn về nhà ở và đất ở sẽ tăng mạnh. Hiện Việt Nam mới chỉ đạt xấp xỉ 10.2m2/người, trong khi đú nhà ở của cỏc nước như trung Quốc là 20m2/người, Thỏi Lan là 25m2/người; Philippine là 22m2/người, Singapore là 32m2/người. Như vậy, giai đoạn từ năm 2010 đến 2020 chỳng ta cần cú thờm 364 triệu m2 nhà ở. Theo đơn giỏ của Bộ xõy dựng cuối năm 2007, số vốn cần thiết đẩ đỏp ứng nhu cầu về tăng cung nhà ở sẽ là 640.000 tỷ VNĐ tương đương với 42 tỷ USD. Số vốn cần huy động để phỏt triển nhà ở mỗi năm só vào khoảng 4 tỷ USD. Nhu cầu về văn phũng, căn hộ cho thuờ, khỏch sạn và trung tõm thương mại cũng đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu về văn phũng loại A,B, căn hộ cao cấp cho thuờ, khỏch sạn 3-5 sao tại cỏc đụ thị lớn. Theo ước tớnh của CBRE thỡ nhu cầu vốn đầu tư cho BĐS thương mại ở cỏc thành phố lớn(Hà Nội, thành phố Hồ Chớ Minh và Đà Nẵng) là khoảng 1,5 tỷ USD mỗi năm từ nay đến 2020. Túm lại, nhu cầu về vốn cho việc xõy nhà dõn dụng và văn phũng thành thi Việt Nam lờn tới khoảng 5,5-6,5 tỷ USD mỗi năm trong giai đoạn từ 2010-2020.
- Tỡnh hỡnh thị trường BĐS đụ thị những năm gần đõy mang nặng tớnh đầu cơ và thiếu ổn định. Từ năm 1995 tới nay, thị trường đó trải qua 4 chu kỳ núng sốt và đúng băng vào những năm 1995, 2000, 2002, 2007. Tớnh đầu cơ thể hiện qua những biểu hiện sau:
+ Từ năm 2006 tới nay, ước tớnh 60% cỏc giao dịch mua BĐS chung cư khụng nhằm mục đớch tiờu dựng, mà nhằm mục đớch đầu cơ (VNR Research). Giỏ BĐS thành thị duy trỡ ở mức cao và rất cao so với thu nhập của người dõn.
+ Mức giỏ cao trờn thị trường BĐS Việt Nam phần lớn do nguyờn nhõn đầu cơ. Cỏc tỷ lệ cơ bản như tỷ lệ giỏ nhà/ thu nhập hoặc tỷ lệ giỏ nhà/tiền thuờ ở mức khỏ cao khụng bền vững trong một thời gian dài.
+ Giao dịch và sự tăng giỏ tập trung ở phõn khỳc thị trường BĐS cao cấp tại cỏc thành phố lớn trong khi hầu hết cỏc phõn mảng thị trường BĐS khỏc cú biến động giỏ cả và giao dịch thấp.
+ Cơn sốt giỏ BĐS thường gắn liền với sự mở rộng tớn dụng quỏ nhanh và quỏ mạo hiểm của cỏc ngõn hàng thương mại. Bản thõn cỏc luồng tài chớnh cấp vốn cho thị trường BĐS cũng mang tớnh đầu cơ ngắn hạn và phụ thuộc vào diễn biến núng, lạnh của thị trường BĐS.
+ Vai trũ quản lý thị trường BĐS của cỏc cơ quan nhà nước là mờ nhạt. Trước cỏc cơn giỏ BĐS, cỏc cơ quan quản lý nhà nước hầu hết đều bị động, một số biện phỏp hành chớnh đó được đua ra nhưng kết quả đem lại rất hạn chế. Điều này thể hiện ở cỏc khớa cạnh sau đõy:
• Chưa theo dừi một cỏch cú hệ thống cỏc biến động của thị trường BĐS do khụng cú hệ thống thụng tin, dữ liệu về biến động giỏ cả và giao dịch BĐS.
• Chưa cú định hướng rừ ràng trong việc điều tiết giỏ cả và giao dịch trờn thị trường BĐS
• Chớnh quyền địa phương và cỏc doanh nghiệp nhà nước kinh doanh BĐS cũng bị cuốn vào vũng xoỏy của đầu cơ BĐS. Giỏ bỏn ban đầu của cỏc căn hộ chung cư tại cỏc khu đụ thị mới của cỏc cụng ty kinh doanh BĐS cũng tăng với tốc độ khụng kộm giỏ cả BĐS trờn thị trường tự do, cho dự được hưởng nhiều ưu đói.
Như vậy, việc đầu cơ kinh doanh BĐS đó đem lại những khoản lợi nhuận to lớn mà cỏc lĩnh vực đầu tư kinh doanh khỏc khú so sỏnh được. Tuy nhiờn, cần trỏnh tạo ra quan niệm rằng BĐS là con đường dễ dàng để làm giau do cỏc lợi ớch ngắn hạn của một thiểu số người sẽ đưa đến những hậu quả tai hại cho nền kinh tế trong dài hạn.