3. Yêu cầu của đề tài
3.2.1. Thực trạng giá đất nông nghiệp tại thành phố Hạ Long do tỉnh
Ninh quy định
Xây dựng bảng giá đất nông nghiệp nói riêng, xác định giá các loại đất nói chung là một trong những nội dung cơ bản trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, được quy định trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và được thực hiện hàng năm. Kết quả xây dựng bảng giá các loại đất làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất và để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng
vào mục đích Quốc phòng, An ninh; lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước theo quy định của Pháp luật. Nhận thức được tầm quan trọng của việc xây dựng bảng giá đất tạo cơ sở đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất trên địa bàn, cùng với sự chỉ đạo và hướng dẫn sát sao của Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND tỉnh Quảng Ninh, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc xây dựng bảng giá đất năm theo quy định. Việc xây dựng bảng giá đất phải đảm bảo sát giá thị trường, theo đúng quy định của Luật Đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này. Thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Nội dung xây dựng bảng giá các loại đất được tiến hành theo 4 bước, trong đó một trong các nội dung chủ yếu là công tác ngoại nghiệp, việc tổ chức khảo sát, thu thập thông tin điều tra thông qua các mẫu phiếu điều tra làm cơ sở tổng hợp và xây dựng, điều chỉnh các mức giá các loại đất cho phù hợp với thực tế giá của thị trường đảm bảo xây dựng bảng giá đất theo các quy định của Luật Đất đai hiện hành. Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn giúp UBND tỉnh xây dựng và dự thảo bảng giá đất. Trên cơ sở ý kiến thẩm định của Sở Tài chính hoặc của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và trình ủy ban nhân dân tỉnh xem xét trước khi
nhân dân tỉnh phê duyệt, UBND tỉnh ra Quyết định về giá các loại đất trên địa bàn. Cụ thể bảng giá đất các các năm được thể hiện qua các bảng 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8 sau đây:
Bảng 3.4: Bảng giá đất nông nghiệp tại thành phố Hạ Long năm 2007 -2008 do tỉnh Quảng Ninh quy định
ĐVT: đồng/m2 STT Diễn giải Các phƣờng Trung du Miền núi 1 Đất trồng cây hàng năm Hạng 2 33.000 26.000 Hạng 3 26.000 18.000 Hạng 4 20.000 14.000 Hạng 5 13.000 9.000 Hạng 6 4.800 4.3000
2 Đất trồng cây lâu năm
Hạng 2 26.000 18.000
Hạng 3 19.000 13.000
Hạng 4 12.000 8.000
Hạng 5 7.000 6.000
3 Đất rừng sản xuất
3.1 Có điều kiện thuận lợi: gần các trục đường, khu dân cư 4.000 3.400
3.2 Có điều kiện không thuận lợi: đi lại khó khăn, xa khu dân cư 3.400 2.000
4 Đất nuôi trồng thủy sản Hạng 2 18.000 13.000 Hạng 3 14.000 10.000 Hạng 4 9.000 6.000 Hạng 5 4.500 4.000 Hạng 6 1.600 1.400
Ghi chú: Thành phố Hạ Long giá đất nông nghiệp áp dụng khu vực trung du, các khu vực miền núi.
Bảng giá đất nông nghiệp của 2007 va 2008 không tăng không giảm, với bảng giá đất chưa được hợp lý so với giá thị trường còn cao hơn nhiều.
Bảng 3.5: Bảng giá đất nông nghiệp tại thành phố Hạ Long năm 2009- 2011 do tỉnh Quảng Ninh quy định
ĐVT: đồng/m2
TT Vùng, địa danh theo vị trí đất Mức giá
A ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM
I Vùng trung du
1 Các phường: Hòn Gai, Bạch Đằng, Hồng Hải, Trần Hưng Đạo, Yết Kiêu, Bãi Cháy 57.000
2 Các phường: Hồng Hà, Cao Xanh, Cao Thắng, Hà Lầm, Giếng Đáy, Hà Khẩu, Hùng Thắng 54.000 II Vùng Miền Núi
1 Các phường: Tuần Châu, Hà Phong, xã Đại Yên 54.000
2 Các phường: Hà Khánh, Hà Trung, xã Việt Hưng 43.000
A ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM
I Vùng trung du
1 Các phường: Hòn Gai, Bạch Đằng, Hồng Hải, Trần Hưng Đạo, Yết Kiêu, Bãi Cháy 51.000
2 Các phường: Hồng Hà, Cao Xanh, Cao Thắng, Hà Lầm, Giếng Đáy, Hà Khẩu, Hùng Thắng 48.000 II Vùng Miền Núi
1 Các phường: Tuần Châu, Hà Phong, xã Đại Yên 48.000
2 Các phường: Hà Khánh, Hà Trung, xã Việt Hưng 38.000
A ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT
I Vùng trung du
1
Các phường: Bãi Cháy, Hùng Thắng, Yết Kiêu, Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo; Đất bám trục đường 18 phía đồi (tính từ đỉnh cao nhất) thuộc phường Hà Khẩu; Đất rừng phía đồi
Đài truyền hình thuộc địa phận phường Hồng Hải, và phường Hồng Hà 4.200
2 Các khu vực còn lại của phường trung du 3.600
II Vùng Miền Núi
1 Các phường: Tuần Châu; Đất bám trục đường 18 phía đồi (tính từ đỉnh cao nhất) thuộc
xã Đại Yên 4.200
2 Các khu vực còn lại của miền núi 3.600
A ĐẤT THỦY SẢN
I Vùng trung du
1 Các phường: Hòn Gai, Bạch Đằng, Hồng Hải, Trần Hưng Đạo, Yết Kiêu, Bãi Cháy 40.000
2 Các phường: Hồng Hà, Cao Xanh, Cao Thắng, Hà Lầm, Giếng Đáy, Hà Khẩu, Hùng Thắng 38.000 II Vùng Miền Núi
1 Các phường: Tuần Châu, Hà Phong, xã Đại Yên 38.000
2 Các phường: Hà Khánh, Hà Trung, xã Việt Hưng 30.000
Ghi chú: Thành phố Hạ Long giá đất nông nghiệp áp dụng khu vực trung du, các khu vực miền núi.
Bảng giá đất nông nghiệp của 2009 đến 2011 không tăng không giảm, với bảng giá đất chưa được hợp lý so với giá thị trường còn cao hơn nhiều. Không có tính linh động cho thích hợp với thị trường.
Căn cứ Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp, Thông tư liên bộ số 92/TT-LB ngày 10/11/1993 của Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp - Công nghiệp thực phẩm - Tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành Nghị định số 73/CP và kế thừa việc phân hạng đất. Đất nông nghiệp các loại được phân hạng cho cả 2 vùng: đồng bằng, trung du và miền núi như sau:
+ Đất trồng cây hàng năm được phân từ hạng 2 đến hạng 6. + Đất nuôi trồng thuỷ sản được phân từ hạng 2 đến hạng 6. + Đất trồng cây lâu năm được phân từ hạng 2 đến hạng 5.
+ Đất rừng sản xuất được phân theo điều kiên thuận lợi và không thuận lơi, trung du và miền núi.
+ Đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng được theo điều kiên thuận lợi và không thuận lơi, trung du và miền núi.