thấp hơn các tỉnh khác và có sự chênh lệch lớn về giá đất ở những khu vực, vị trí khác nhau. Điều cần thiết hiện nay là phải tiến hành điều chỉnh tăng giá đất nuôi trồng thủy sản nói riêng và đất nông nghiệp nói chung để đảm bào giá đất nông nghiệp phản ảnh đúng giá trị thực tế của thửa đất. Đối với những người bị thu hồi đất thì giá đất nông nghiệp sát với giá thị trường có ý nghĩa rất lớn trong việc đảm bảo giá trị bồi thường đúng theo thực tế. Vỡ giỏ đất nông nghiệp không giống với giá đất ở. Giá đất nông nghiệp phụ thuộc lớn vào năng xuất và độ màu mỡ của thửa đất để tạo ra sản phẩm nông nghiệp. Và như vậy, nếu giá trị của sản phẩm nông nghiệp nào đó tăng lên trong một khoảng thời gian nhất định thì giá đất nông nghiệp cũng đồng thời tăng theo.
Hình 4.6. Biểu đồ so sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010, giá đất dự kiến năm 2011 tỉnh Tuyên Quang so với giá đất trồng cây hàng
năm của các tỉnh giáp ranh
Qua hình 4.6 cho thấy giá đất rừng sản xuất của tỉnh Tuyên Quang có giá tương đương với giá của các tỉnh giáp ranh, nhưng mức giá tối thiểu vẫn nằm ở mức thấp nhất. Vấn đề đặt ra trong năm tới là huyện phải tiến hành điều tra lại thực tế để có cơ sở điều chỉnh mức giá tối thiểu lên mức 5.000 đồng/m2.
Hình 4.7. Biểu đồ so sánh giá đất ở năm 2010, dự kiến năm 2011 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang với huyện Yên Bình, tỉnh Yờn Bỏi. Huyện Đoan
Hùng, tỉnh Phú Thọ, Huyện Định Hóa tỉnh Thỏi Nguyờn
Giá đất ở ven trục đường giao thông chính của huyện Yên Sơn có giá cao nhất so với giá đất ở của các huyện lân cận. Nhưng những vị trí ven trục đường giao thông chính chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ. Trong khi giá đất ở các vị trí còn lại có giá trung bình thấp và giá tối thiểu chỉ có 14.000 đồng/m2, thấp hơn giá tối thiểu của các huyện lân cận từ 21.000 – 86.000 đồng/m2.
Bảng 4.6. Kết quả điều tra giá đất bằng phương pháp tính thu nhập của thửa đất trồng cây hàng năm được xếp hạng tại khu vực II - Vị trí 1
với mức lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm STT Hạng mục điều tra Khối lượng chi phí Đơn giá (đồng) Thành tiền (đồng) ĐVT Số lượng I Diện tích thửa đất (m2) m2 720,0
II Tổng thu nhập của thửa đất 5.200.000
Lúa (2vụ): (260kg/sào) x 720m2 x 2 vụ kg 1.040 5.000 5.200.000
III Tổng chi phí của thửa đất 1.516.277
Chi phí đối với 2 vụ lúa 1.516.277
Giống (định mức 31kg/ha) x 720m2 x 2 vụ kg 4,5 55.000 245.520 Đạm (định mức 278kg/ha) x 720m2 x 2 vụ kg 40,0 6.850 274.219 Lân (định mức 556kg/ha) x 720m2 x 2 vụ kg 80,1 2.500 200.160 Kali (định mức 222kg/ha) x 720m2 x 2 vụ kg 32,0 10.800 345.254 Thuốc BVTV (định mức 2kg/ha) x 720m2 x 2 vụ kg 0,3 200.000 57.600 Vôi (định mức 306kg/ha) x 720m2 x 2 vụ kg 44,1 800 35.251 Thuốc trừ cỏ (Đ mức 388.000đ/ha) x 720m2 x 2 vụ đồng 55.872
Phân chuồng (Đ mức 10.000kg/ha) x 720m2
x 2 vụ kg 1.440,0 200 288.000
Dụng cụ LĐ (Đmức 100.000đ/ha) x 720m2
x 2 vụ đồng 14.400
IV Thu nhập thuần tuý của thửa đất 3.683.723
V Xác định giá trị thửa đất đồng 35.083.078
VI Đơn giá thửa đất đ/m2 48.700
So sánh kết quả điều tra giá đất trồng cây hàng năm tại bảng 4.6 với giá trị đất trồng cây hàng năm theo quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh năm 2005 - 2009 tại khu vực II - vị trí 1 có giá từ 14.000 - 24.000 đồng/m2 ta thấy giá đất điều tra thực tế của đất trồng cây hàng năm bằng phương pháp thu nhập có giá cao hơn giá quy định từ 2,1 - 3 lần. Tương đương với việc người sử dụng đất chỉ được bồi thường và hỗ trợ số tiền bằng một nửa số tiền tính theo thu nhập mà họ nhận được từ việc sản xuất trên diện tích đất trồng cây hàng năm mà họ canh tác.
Bảng 4.7. Kết quả điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại khu vực III - vị trí 1, với lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm STT Hạng mục điều tra
Khối lượng chi
phí Đơn giá (đồng) Thành tiền (đồng) ĐVT lượngSố I Diện tích thửa đất (m2) m2 1.353
II Tổng thu nhập của thửa đất 8.850.000
Cá trôi, trắm, chép, mè (86kg/năm) Kg 354 25.000 8.850.000 III Tổng chi phí để hình thành thu nhập 2.707.038 1 Cá giống con 2.024.088 Cá mè trắng (1.600 con/ha) con 216 2.000 432.960 Cá trắm cỏ (4.000 con/ha) con 541 2.000 1.082.400 Cá chép lai (320 con/ha) con 43 2.000 86.592 Cá trôi rô hu (1.440 con/ha) con 195 2.000 389.664 Cá rô phi đơn tính (480 con/ha) con 65 500 32.472
2 Chi vật liệu 202.950
Vôi (7 - 10kg/100m2) kg 135 800 108.240 Phân chuồng (30 - 35kg/100m2) kg 474 200 94.710
3 Thức ăn (60 kg/vụ) kg 60 8.000 480.000 IV Thu nhập thuần tuý của thửa đất 6.142.962 V Xác định giá trị thửa đất đồng 58.504.400
VI Đơn giá thửa đất đ/m2 43.200 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Qua bảng 4.7, bằng việc sử dụng cỏc tiờu trớ từ kết quả thống nhất giữa các sở ban ngành của tỉnh về cỏc tiờu trớ trong thì giá trị thực tế của thửa đất là 43.200 đồng/m2. So sánh với khung giá quy đinh đối với thửa đất nuôi trồng thuỷ sản tại khu vực II – Vi trí 1 là 15.600 đồng/m2 thì giá trị tiền tính theo phương pháp thu nhập cao gấp 2,76 lần. Vấn đề đặt ra là nếu không có chính sách hỗ trợ hợp lý thì trong giai đoạn trước mắt và trong tương lai, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ ngày càng gặp khó khăn. Nhất là đối với những dự án thu hồi đất để phục vụ cho phát triển kinh tế như: làm khu công nghiệp, khu quy hoạch dân cư đấu giá quyền sử dụng đất. Vì người bị thu hồi đất sẽ có sự so sánh giữa giá bồi thường mà họ nhận được thì theo khung giá nhà nước, cũn giỏ cũng của thửa đất đó sau khi thu hồi và đem bán
cho người khác thì lại bán theo giá thị trường và giá đấu giá quyền sử dụng đất.
Bảng 4.8.Kết quả điều tra giá đất trồng cây lâu năm tại Khu vực II - vị trí 5, với lói xuất ngân hàng 10,5%/năm
ST
T Hạng mục điều tra
Khối lượng chi phí tính cho
thửa đất Đơngiá (đồng) Thành tiền (đồng) ĐVT Số lượng I Diện tích thửa đất (m2) m2 5.500
II Tổng thu nhập của thửa đất 66.000.000
Chè tươi (4kg/m2/năm) kg 22.000 3.000 66.000.000
III Tổng chi phí để hình thành thu nhập 17.290.650
1 Cây giống (định mức trồng 600/ha,
dặm N1 10%) cây 363 1.000 363.000 2 Chi phí phân bón trước khi trồng 5.362.500
3 Phân bón chăm sóc năm 1 907.500
4 Phân bón chăm sóc năm 2 3.164.150
5 Phân bón chăm sóc năm 3 3.534.300
6 Phân bón chăm sóc năm 4 3.959.200
IV Thu nhập thuần tuý của thửa đất sau04 năm 12.177.338 V Xác định giá trị thửa đất đồng 115.974.643
VI Đơn giá thửa đất đ/m2 21.100
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Tại bảng 4.8 Do đặc thù của huyện có diện tích đất trồng cây lâu năm lớn chủ yếu là đẩt trồng cây lâu năm công nghiệp nên trong các công trình có liên quan đến thu hồi đất thì diện tích đất trồng cây lâu năm thường chiếm tỷ lệ lớn. So với khung giá đất trồng cây lâu năm theo khung giá tại khu vực II - vị trí 5 có giá 1.100 đồng/m2 thì mức chênh lệch của hai loại giỏ trờn là 19 lần, một khoảng cách rất lớn. Nguyên nhân một phần là do công tác phân loại
khu vực và xác định vị trí của thửa đất chưa thực sự chính xác phản ánh đúng những yếu tố khách quan của thửa đất như: mức độ thuận lợi trong sản xuất; vị trí thửa đất so với nơi tiêu thụ sản phẩm; vị trí thủa đất so với khu dân cư.
Bảng 4.9. Kết quả điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại Khu vực II - vị trí 5, với lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm
STT Hạng mục điều tra Khối lượng chi phí Đơn giá (đồng) Thành tiền (đồng) ĐVT lượngSố I Diện tích thửa đất (m2) m2 20.000
II Tổng thu nhập của thửa đất 126.000.000
Keo hạt (90m3/ha) x 2,0ha m3 180 700.000 126.000.000
III Tổng chi phí để hình thành thu nhập 2.751.616
Cây giống (703.840đ/ha) 1.407.680 Chi phí vật liệu phân bón trồng rừng
(1.235.040đ/ha) 2.470.080
Chi phí vật liệu chăm sóc rừng năm 1 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
(70.384đ/ha) 140.768
Chi phí vật liệu chăm sóc rừng năm 2
(70.384đ/ha) 140.768
IV Thu nhập thuần tuý của thửa đất sau 07 năm 17.606.912 V Xác định giá trị thửa đất đồng 167.684.876
VI Đơn giá thửa đất đ/m2 8.400
(Nguồn; Số liệu điều tra)
Với kết quả khảo sát đơn giá đất rừng sản xuất tại bảng 4,9 thì giá trị giá trị sản phẩm mà người dân thu được của thửa đất tại khu vực 2 – vị trí 5 là khoảng 84 triệu VNĐ/ha. Trong khi với đơn giá quy định của UBND tỉnh năm 2009 có giá là 2.000 đồng/m2 thì số tiền mà người dân nhận được khi bị
thu hồi đất là 20 triệu VNĐ/ha. Như vậy giỏ tớnh theo phương pháp thu nhập của thửa đất cao gấp 4 lần đơn giá được quy định của UBND tỉnh.
Như vậy kết quả là người bị thu hồi đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì bị thiệt thòi trong khi những nhà đầu tư thì lại được lợi do khoản chi phí cho bồi thường thấp hơn nhiều so với chi phí nếu như họ phải tự bỏ tiền ra mua hoặc thuê lại đất của người dân.
Qua kết quả tổng hợp giá đất từ bảng 4.6 đến bảng 4.9 ta thấy giá đất thực tế tính theo phương pháp thu nhập luôn cao hơn giá theo khung giá từ 3 đến 4 lần. Nếu trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2008, việc bồi thường chỉ áp dụng theo khung giá nhà nước thì người bị thu hồi đất là chịu nhiều thiệt thòi nhất. Ngược lại những người mua bán chuyển nhượng đất, những chủ đầu tư các dự án thì lại phải bỏ ra ít tiền trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Công tác hỗ trợ khi thu hồi đất theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP với mức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp bằng 3 lần đơn giá theo quy định với đất nông nghiệp thì người bị thu hồi đất chỉ nhận được số tiền tương đương với giá trị bồi thường tính theo giá thực tế. Vì vậy số tiền hỗ trợ mà hộ gia đình, cá nhân nhận được thường không đủ để thực hiện việc chuyển đổi nghề nghiệp.
Qua đó ta thấy giá đất có ảnh hưởng trực tiếp tới công tác thu hồi bồi thường đất đai. Và trong trường hợp thu hồi đất của địa phương hiện nay thỡ nú có tác động tiêu cực tới sự hợp tác của người sử dụng đất và người làm công tác quản lý trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng và trong mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của địa phương nói chung.
Bảng 4.10. So sánh kết quả đấu giá QSD đất với khung giá đất của một số dự án (Đơn vị tính 1000 đồng)
Phiê n đấu
giá
Địa điểm khu vực quy hoạch Tổn g số lô Diệ n tích/ lô (m2) Giá sàn trung bình Giá trúng đấu giá Chênh lệch 1000đ/m2 % A B 1 2 3 4 5 6 Năm 2005 Xóm 17, Trung Môn 11 100 480 1.918,2 1.438,2 75,0 Hưng Kiều 3, An Tường 6 100 480 1.200,0 720,0 60,0 Hưng Kiều 3, An Tường 5 100 480 1.200,0 720,0 60,0 Năm 2006 Xóm Km 9, Thắng Quân 17 100 60 531,8 471,8 88,7 Minh Nông, Thắng Quân 4 100 20 680,0 660,0 97,1
Sông Lô 9, An Tường 20 120 480 1.360,4 880,4 64,7
Năm 2007
Sông Lô 9, An Tường 10 120 480 1.714,2 1.234,2 72,0 Sông Lô 9, An Tường 7 100 480 2.428,6 1.948,6 80,2 Xóm 2 Thắng Quân 9 120 60 1.444,4 1.384,4 95,8 Bình Điền, Lưỡng Vượng 12 120 180 806,9 626,9 77,7 Năm 2008 Làng Chẩu Thắng Quân 28 120 60 903,9 843,9 93,4 Hưng Kiều 3, An Tường 13 100 480 1.689,2 1.209,2 71,6 Xóm 4, Kim Phú 6 125 180 880,0 700,0 79,5 Đồng Cầu, Tứ Quận 9 125 60 888,9 828,9 93,3 Cộng 169 4.870. 000
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Theo bảng 4.10 ta thấy giá đất thị trường qua các năm từ năm 2005 đến năm 2008 đều có xu hướng tăng lên. Mức tăng giá không giống nhau tuỳ thuộc vào từng khu vực vị trí của đất ở. Trong đó có một số khu vực có mức chênh lệch quá lớn so với giá quy định của nhà nước như: lô đất đấu giá năm 2006 tại xóm Minh Nông, xã Thắng Quân, tỷ lệ chênh lệch về giá đất ở giữa giá thị trường và giá nhà nước là 34 lần.
Việc giá đất ở của địa phương không được điều chỉnh trong khoảng thời gian 4 năm từ năm 2005 đến năm 2008 đã phản ánh không thực sự chính
xác về thị trường bất động sản của địa phương. Về góc độ quản lý đã gây ra những tác hại và trở ngại không nhỏ trong việc thu chi ngân sách nhà nước đối với đất đai.
Sự chênh lệch về giá đất ở và giá đất nông nghiệp cũng là một vấn đề cần được quan tâm để tránh tình trạng người dân đua nhau chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang làm đất ở mà không phải quan tâm tới việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Một lý do rất quan trọng dẫn tới việc người dân ở một số nơi thường không mong muốn giá đất quy định của nhà nước tăng lên do: đối với những xã ít có xây dựng cơ sở hạ tầng và các công trình khác có liên quan đến thu hồi đất thì nếu giá đất càng tăng đồng nghĩa với việc người sử dụng đất ở nơi đó sẽ phải chi ra nhiều tiền hơn trong quá trình sử dụng đất như: nộp lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nhất là đối với huyện Yên Sơn với hơn 30% diện tích đất hiện nay vẫn chưa được kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngược lại những người có đất bị thu hồi thì mong giá đất được điều chình đúng với giá thị trường vỡ giỏ theo khung giá nhà nước hiện nay quá thấp.
4.3. THỰC TRẠNG CễNG TÁC GIẢI PHểNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ 2005 - 2009
4.3.1. Kết quả thu hồi đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn, Tuyên Quang từ 2005-2009
Tổng số các dự án đã thực hiện trên địa bàn huyện tính từ năm 2005 đến năm 2009 là 170 công trình với tổng diện tích đất bị thu hồi là 2041,3 (ha) chiếm tỷ lệ 2% tổng diện tích tự nhiên trên toàn huyện; số hộ gia đình cá nhân có liên quan đến thu hồi đất là 3.590 hộ; số tổ chức có liên quan đến thu hồi đất là 82 tổ chức.
Từ năm 2005 đến năm 2007, hoạt động thu hồi đất chủ yếu được giao cho ban di dân tái định cư để thực hiện di dân từ công trình thuỷ điện Na Hang về cỏc xó trờn địa bàn huyện. Đây là một trong những dự án quan trọng và có thời gian kéo dài nhất của tỉnh Tuyên Quang, công tác thu hồi đất chủ yếu là đất nông nghiệp của các hộ gia đình có đất tại địa phương để giao lại cho các hộ thuộc diện di dân tái định cư thuỷ điện Na Hang.
Xác định và công bố chủ trương thu hồi ĐẤT Chuẩn bị hồ sơ địa chính khu đất bị thu hồi (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Thông báo về việc thu hồi đất
Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai
QUY T NH THU H I TẾ ĐỊ Ồ ĐẤ
Quyết định thu hồi đất
Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất
Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Hình 4.8. Sơ đồ trình tự thủ tục thực hiện bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất tại huyện Yên Sơn
Bảng 4.11. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất nông nghiệp của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 (Đơn vị tính m2)
Năm Khu vực Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm