biến động. Nhóm đất chiếm ưu thế nhất vẫn là nhóm đất nông nghiệp với 90,75% tổng diện tích đất tự nhiên toàn huyện; trong đó diện tích đất chủ yếu là đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây lâm nghiệp do đặc điểm địa hình của huyện có nhiều đồi núi. Với cơ cấu diện tích đất như trên hiện nay chỉ chủ yếu đáp ứng cho nhu cầu phát triển nông nghiệp.
Năm 2008, thị xã Tuyên Quang được công nhận là đô thị loại III đồng thời quy hoạch phát triển chở thành Thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. Theo đó diện tích của thị xã Tuyên Quang được mở rộng ra với năm xã được tách từ huyện Yên Sơn bao gồm cỏc xó Lưỡng Vưỡng, Thái Long, An Tường, Đội Cấn, An Khang. Làm cho tổng diện tích tự nhiên của huyện giảm 7.706,75 ha. Cỏc xó được tách ra đều là cỏc xó có vị trớ giỏm ranh với thị xã Tuyên Quang, có điều kiện thuận lợi về cơ sở hạ tầng. Điều này có ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện.
Việc quy hoạch khu trung tâm huyện lỵ mới huyện lỵ Yên Sơn trở thành đô thị loại IV cũng làm cho một lượng lớn diện tích đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất với diện tích quy hoạch lên tới 1.600 ha nằm tại 3 xã Tứ
Quận, Thắng Quân, Lang Quán. Việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất kéo theo hàng loạt các vấn đề về tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân bị thu hồi đất
4.1.5. Thực trạng quản lý đất đai của huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 -2009
- Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, phòng Tài nguyên Môi trường đã tham mưu cho Uỷ ban nhân dân huyện ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai phù hợp với điều kiện thực tiễn của địa phương.
Việc xác định ranh giới hành chính theo Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06 tháng 11 năm 1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết những tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính đã được thực hiện, ranh giới hành chính của cấp huyện và cấp xó đó được xây dựng và được quản lý ở các cấp theo đúng quy định. Bản đồ địa giới hành chính cấp huyện gồm 10 mảnh được thành lập ở tỷ lệ 1: 50.000; Bản đồ địa giới hành chính của cấp xã được thành lập ở tỷ lệ 1: 25.000.
Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính của huyện còn chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý đất đai ở thời điểm hiện nay. Phần lớn cỏc xó trong huyện đều đang sử dụng bản đồ giải thửa đo vẽ theo Chỉ thị 299/TTg ở tỷ lệ 1: 1000; 1: 2000 đã có rất nhiều biến động để phục vụ cho công tác quản lý sử dụng đất. Nguyên nhân thực hiện công tác này chậm chủ yếu là do huyện có địa bàn khá rộng, địa hình phần lớn là đồi núi rất phức tạp, kinh phí cho công tác đo đạc bản đồ Địa chính mới khá lớn.
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai theo kế hoạch 5 năm và hàng năm được thực hiện và đã lập được bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ đất chưa sử dụng cho 100% số đơn vị hành chính ở cấp huyện và cấp xã.
Về bản đồ quy hoạch sử dụng đất: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đang được xây dựng cùng với báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010.
Công tác điều tra, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và cấp xó đó và đang được triển khai thực hiện . Một số quy hoạch ngành trên địa bàn huyện đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc đang triển khai xây dựng: Quy hoạch xây dựng Cụm các khu Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Long Bình An; Quy hoạch khu vui chơi giải trí - nghỉ dưỡng suối khoáng Mỹ Lâm, quy hoạch trung tâm cụm xã, đề án Quy hoạch tổng thể mạng lưới giao thông và xã hội hoá giao thông nông thôn đến năm 2010, định hướng đến năm 2020...
Thực hiện giao đất nông nghiệp theo Nghị định 64/CP ngày 24/7/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 85/1999/NĐ/CP ngày 17 tháng 12 năm 1996 của Chính phủ quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Nghị định 02/CP ngày 15/1/1994 của Chính phủ về việc giao đất lâm nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất lâm nghiệp; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp luôn được coi là nhiệm vụ trọng tâm.
Hiện nay, tổ chức tư vấn về giá đất, về bất động sản trên địa bàn huyện chưa được thành lập. Cơ chế vận hành, quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản với vai trò quản lý Nhà nước về giá đất và thị trường bất động sản hiện còn hạn chế và gặp nhiều khó khăn.
Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai luôn được quan tâm, thực
hiện nghiêm túc nờn đó hạn chế được những tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất. Vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai trên dịa bàn huyện trong những năm qua đã có nhiều chuyển biến tích cực, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững an ninh, quốc phòng của địa phương.
Trong năm 2009, phòng Tài nguyên và Môi trường nhận được 9 đơn kiến nghị về giải quyết tranh chấp đất đai. Phũng đó xem xét phân loại và chuyển đến Uỷ ban nhân dân xã giải quyết theo thẩm quyền được 5 đơn.
Qua công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai cho thấy công tác này vẫn còn khá nhiều phức tạp do công tác quản lý, sử dụng đất thời kỳ trước có nhiều buông lỏng, nhận thức của người dân về pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế.
Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 2003, trong tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai ở huyện chưa có đơn vị nào có chức năng chuyên về hoạt động dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai.
4.2. THỰC TRẠNG CễNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ 2005 – 2009
4.2.1. Cơ sở của công tác định giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005 – 2009
Công tác định giá đất của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 được thực hiện dựa vào những nhân tố chính như sau:
* Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển
vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
* Lãi xuất ngân hàng
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khỏc cỏc loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [2].
4.2.2. Các phương pháp định giá đã được áp dụng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005-2009
Căn cứ vào điều kiện và tình hình thực tế của địa phương. Mỗi huyện có thể lựa chọn những phương pháp định giá đất cho phù hợp với từng loại đất.
* Đối với đất ở: Việc xác định giá đất căn cứ vào kết quả điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường đối với từng khu vực, loại đường phố, vị trí đất. Trên cơ sở đánh giá mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao nhất, thấp nhất và mức giá bình quân, so sánh đối chiếu với mức giá quy định tại Quyết định giá đất các năm trước của UBND tỉnh và khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27 tháng 7 năm 2007. Uỷ ban nhân dân cấp xã, cấp huyện đề xuất mức giá đất đối với các khu vực, đường phố, vị trí đất tại điểm điều tra;
Trường hợp đối với vị trí đất cần định giá mà trên thị trường không có chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất thì sử dụng phương pháp định giá đất bằng “Phương pháp so sánh trực tiếp” theo hướng dẫn tại khoản 1 Mục I Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính. Việc thực hiện phương phỏp trên ở từng năm đều đựơc Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính tiến hành tổ chức tập huấn về phương pháp cho đội ngũ cán bộ thực hiện.
* Đối với đất nông nghiệp: Thực tế thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh những năm qua đối với nhóm đất nông nghiệp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hầu như không phát sinh, hoặc có phát sinh ít, không đủ điều kiện để khảo sát giá thị trường; do đó việc xác định giá đất nông nghiệp chủ yếu được tiến hành theo “Phương pháp thu nhập”. Để xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập thì cần phải tiến hành 04 bước:
- Đối với đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập là tổng doanh thu hàng năm từ hoạt động sản xuất kinh doanh của thửa đất đó; cụ thể: Tổng thu nhập = tổng số sản lượng thu hoạch được trên năm của thửa đất nhân với đơn giá của sản phẩm (tính theo mặt bằng giá thị trường);
- Đối với đất trồng cây lâu năm và đất trồng rừng sản xuất thì tổng thu nhập được tớnh trờn cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn hoặc doanh thu một lần tuỳ theo từng loại cây trồng (cây ăn quả, cây chè doanh thu hàng năm; cây lấy gỗ tính doanh thu theo giai đoạn, mỗi giai đoạn tuỳ thuộc vào luân kỳ của loài cây); cụ thể:
+ Đất trồng cây lâu năm cho thu nhập hàng năm: Tổng thu nhập = tổng số sản lượng (tương ứng với từng loại sản phẩm) thu hoạch trên năm x đơn giá của sản phẩm (tính theo mặt bằng giá thị trường);
+ Đất trồng rừng sản xuất: Tổng thu nhập = tổng sản lượng thu hoạch của cả giai đoạn x đơn giá sản phẩm (tính theo mặt bằng giá thị trường) : số năm trong giai đoạn;
Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hàng năm để hình thành tổng thu nhập gồm:
- Chi phí đầu tư cải tạo đất: San ủi kiến tạo mặt bằng sản xuất .v.v.
- Chi phí cho sản xuất: Mua sắm công cụ, dụng cụ, phân bón, giống má, tưới tiêu, công lao động .v.v.
- Chi nộp tiền thuế sử dụng đất (nếu có ở một số năm trước đây);
Giá trị của các khoản chi phớ trờn được tính theo giá quy định của Nhà nước; trường hợp các khoản chi không có mức giá quy định của Nhà nước thỡ tớnh theo mặt bằng giá thị trường tại thời điểm xác định giá đất.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm của thửa đất cần định giá:
Thu nhập thuần tuý hàng năm là mức thu nhập còn lại của thửa đất sau khi đã trừ đi các khoản chi phí phải chi ra để hình thành tổng thu nhập, do vậy:
Thu nhập thuần tuý hàng năm = tổng thu nhập hàng năm (đó tớnh ở bước 1) - tổng chi phí (đó tớnh ở bước 2).
Bước 4: Xác định giá trị thửa đất:
- Giá trị của thửa đất cần định giá bằng thu nhập thuần tuý hàng năm thu được trên thửa đất đó chia cho lãi xuất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại có lãi xuất cao nhất trong tỉnh;
- Đơn giỏ tính cho m2 đất: Bằng giá trị của thửa đất chia cho tổng diện tích thửa đất
4.2.3. Kết quả định giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005-2009
4.2.3.1. Kết quả định giá đất nông nghiệp giai đoạn 2005 – 2009 tại huyện Yên Sơn
Giá đất nông nghiệp được xác định dựa trên kết quả khảo sát, phân hạng đất của từng đơn vị xã trong huyện theo cỏc tiờu trớ về vị trí của thửa đất cần điều tra so với thị trường tiêu thụ sản phẩm, mức độ thuận tiện của giao thông đi lại, mức độ màu mỡ của thửa đất, các lợi thế khác của thửa đất về kinh doanh thương mại. Mức độ thuận lợi của thửa đất được xếp theo thứ tự giảm dần từ khu vực 1 đến khu vực 3. Giá đất nông nghiệp được xây dựng thống nhất trên toàn tỉnh dựa trên kết quả điều tra giá của từng địa phương trong năm điều tra đó ứng với từng khu vực và vị trí cụ thể.
Từ năm 2005 đến nay, việc xác định giá đất nông nghiệp được xây dựng thống nhất cho cả tỉnh về một loại giá đất bao gồm có khu vực và vị trí đất. Theo đó tại mỗi huyện đều có 3 khu vực, mỗi khu vực có 5 vị trí đất nông nghiệp. Cỏc xã có điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng phát triển nhất, nằm ở gần trung tâm huyện thì được xếp đất nông nghiệp ở khu vực 1; ngược lại với những xã ở vựng sõu vựng xa, điều kiện đi lại khó khăn (cỏc xó vựng 135), thị trường tiêu thụ sản phẩm kém phát triển thì được xếp ở khu vực 3.