địa phương trong những năm qua luôn có chiều hướng gia tăng ở tất cả các loại đất. Trong đú giá đất cao nhất là đất trồng cây hàng năm và thấp nhất là đất rừng sản xuất. Trong giai đoạn 5 năm qua, giá đất nông nghiệp trên địa bàn huyện tăng chậm, giá đất nông nghiệp cao nhất tính đến thời điểm năm 2009 chỉ đạt 26.300 đồng/m2 tương đương với giá 9.468.000 đồng/sào; giá đất nông nghiệp thấp nhất năm 2009 là giá đất rừng sản xuất là 1.800 đồng/m2 tương đương với giá 18.000.000 đồng/ha. Giá đất trồng cây hàng năm có mức thay đổi giá bình quân lớn nhất từ năm 2005 đến năm 2009 từ 7.300 đồng/m2 đến 14.300 đồng/m2 = 7000 đồng/m2
Trong hỡnh trờn ta thấy giá đất nông nghiệp trên địa bàn huyện từ năm 2006 đến năm 2007 không tăng do những số liệu thu thập đựơc trong quá trình xây dựng giá đất nông nghiệp có sự biến động giá cả dưới 30% giá đất theo quy định.
4.2.3.2. Kết quả định giá đất ở nông thôn các vị trí còn lại
Bảng 4.4. Kết quả định giá đất ở một số xã đại diện trên địa bàn huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 (Đơn vị tính 1000 đồng/m2)
Năm
Nhóm xã
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 VT1 VT2 VT1 VT2 VT1 VT2 VT1 VT2 VT1 VT2 Các xã nhóm 1 KV1 480 - 480 - 480 - 480 - 576 480 KV2 350 - 350 - 350 - 350 - 420 350 KV3 150 - 150 - 150 - 150 - 180 150 Các xã nhóm 2 KV1 250 - 250 - 250 - 250 - 300 250 KV2 150 - 150 - 150 - 150 - 180 150 KV3 80 - 80 - 80 - 80 - 96 80 Các xã nhóm 3 KV1 180 - 180 - 180 - 180 - 280 180 KV2 100 - 100 - 100 - 100 - 170 140 KV3 60 - 60 - 60 - 60 - 72 60 Các xã nhóm 4 KV1 100 - 100 - 100 - 100 - 210 175 KV2 50 - 50 - 50 - 50 - 130 70 KV3 15 - 15 - 15 - 15 - 35 16,5 Các xã nhóm 5 KV1 60 - 60 - 60 - 60 - 72 60 KV2 20 - 20 - 20 - 20 - 24 20 KV3 5 - 5 - 5 - 5 - 18 16
Giá đất ở trên địa bàn huyện được chia làm hai nhóm: đất ở nông thôn ven trục đường giao thông chính và đất ở nông thôn các vị trí còn lại. Bảng 4.3 thể hiện giá đất ở nông thôn các vị trí còn lại từ năm 2005 đến năm 2009. Kết quả thống kê cho thấy giá đất ở nông thôn tại các vị trí còn lại từ năm 2005 đến năm 2008 không có sự thay đổi gì ở hầu hết các vị trí của cỏc xó trờn địa bản huyện Yên Sơn, mặc dù giá đất nông nghiệp lại có sự điều chỉnh tăng qua các năm. Giá đất ở nông thôn các vị trí còn lại trên địa bàn huyện có giá cao nhất là 480.000 đồng/m2 được xác định từ năm 2005 trong khi đó, giá
khởi điểm cho một lô đất trong quy hoạch tái định cư cho các hộ dân bị thu hồi đất phải di chuyển nhà ở năm 2005 là 550.000 đồng/m2 cao hơn so với giá quy định của nhà nước là 1,14 lần.
Kết quả định giá đất nêu trên không thể hiện đúng với tình hình phát triển kinh tế của địa phương. Đối với đất ở tại các vị trí trung tâm cỏc xó trờn địa bàn huyện những năm qua luụn cú sự biến động về giá cả và do đây là những khu vực có điều kiện thuận lợi trong việc đi lại của người dân, thị trường tiêu thụ hàng hoá tập trung; các điều kiện khác về điện đường trường trạm luôn được đảm bảo hơn các khu vực khác. Do vậy giá đất ở tại những khu vực này đã thay đổi khá lớn so với giá đất ở được xác định từ thời điểm năm 2005.
Hiện nay, giá đất ở thuộc địa phận một số xã như Trung Môn, Kim Phú có giá rất cao do đặc điểm nằm giáp ranh với địa phận thành phố Tuyên Quang, đồng thời khu vực giáp ranh có điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho phát triển kinh tế.
Năm 2009 giá đất ở có sự biến động về giá cả ở hầu hết cỏc xó trờn địa bàn huyện. Cỏc xó cú mức tăng nhiều nhất là: Kim Phú, Lang Quán, Tứ Quận, Thắng Quân. Nguyên nhân của việc giá đất đột ngột tăng cao ở một số xó trờn là do các yếu tố sau: Cỏc xó nêu trên đều nằm trong khu vực có liên quan đến việc quy hoạch xây dựng khu trung tâm huyện lỵ mới đã được phê duyệt. Nắm bắt được tình hình đó, nhiều nhà đầu tư về đất đai đã tiến hành nhiều các hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tích chữ. Các hoạt động trờn đó làm cho thị trường đất đai ở những xó trờn rất sôi động, giá đất cũng vì thể mà được đẩy lên cao gấp nhiều lần.
Công tác thu hồi bồi thường đất ở những khu vực này trong những năm qua luôn là vấn đề được các cấp lãnh đạo quan tâm. Với việc giá đất ở tại khu vực 1 chỉ đạt 60.000 đồng/m2 thì công tác thu hồi đất sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng và giải quyết những thắc mắc của người
dân. Giá đất ở tại những khu vực trờn đó được nâng từ 60.000 đồng/m2 năm 2008 lên 300.000 đồng/m2 năm 2009 bằng 5 lần.
Mặt khác, giá đất ở của một số xã được định giá quá thấp, nhiều nơi giá đất ở thấp hơn giá đất nông nghiệp tại cùng vị trí đó. So sánh kết quả thống kê tại bảng 4.4 và bảng 4.3 ta thấy giá đất ở tại khu vực 3 chỉ đạt 5.000 đồng/m2 trong khi giá đất nông nghiệp đạt trên 14.000 đồng/m2. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích từ đõt nông nghiệp sang đất ở thì không những không phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng mà số tiền còn dư ra tới 9.000 đồng/m2. Thực tế giá đất ở luôn phải cao hơn giá đất nông nghiệp tại cùng khu vực và vị trí do đặc tính về tính năng sử dụng được vào nhiều loại mục đích hơn đất nông nghiệp. Vấn đề này đã tồn tại nhiều năm và cần được điều chỉnh, thực tế đã được điều chỉnh trong quy định giá đất ở năm 2009 với mức giá đất ở tối thiểu phải lớn hơn hoặc bằng giá đất trồng cây lâu năm tại vị trí 1 của xó đú.
4.2.3.3. Kết quả định giỏ đất ở nông thôn ven trục đường giao thông chính
Theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy định khung giá tối thiếu cho đất ở ven trục đường giao thông chính có giá tối thiểu là 2.500 đồng/m2 và giá tối đa là 600.000 đồng/m2;Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ quy định khung giá tối thiếu cho đất ở ven trục đường giao thông chính có giá tối thiểu là 2.500 đồng/m2 và giá tối đa là 900.000 đồng/m2. Biên độ giao động của khung giá theo quy định trên của Chính phủ đối với địa phương trong thời gian qua đã có tác động không nhỏ tới việc điều chỉnh tăng giá của khung giá đất nhất là đối với đất ở có nhiều yếu tố tác động tới việc tăng giá
Bảng 4.5. Giá đất ven trục đường giao thông chính từ năm 2005 đến 2009