II, Tổng quan chung về nghề môi giới bất động sản hiện nay tại Hà Nộ
1. Thực trạng về người môi giới bất động sản hiện nay
Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Chính vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta.
Bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, văn phòng cho thuê, và các loại nhà khác. Môi giới bất động sản là quá trình tư vấn các quan hệ giao dịch về bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ hỗ trợ khác... giữa các chủ thể có liên quan. Cụ thể là giữa người đại diện chủ sở hữu, ngưuời có nhu cầu sử dụng đất với người tư vấn, môi giới. Tại Việt Nam hiện nay, bất động sản chiếm khỏang 70% của cải quốc gia. Do vậy sự phát triển thị trường có tác động to lớn đến sự phát triển kinh tế nói chung, trong đó vai trò của người môi giới là không thể phủ nhận. Điều này đòi hỏi phải có một sự nhận thức đúng đắn và đánh giá cụ thể hơn về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam.
Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước rất nhiều cơ hội để phát triển. Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn đề cần phải xem xét. Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tư vấn nhà đất hiện đang khá lộn xộn, nó nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, và điều này gây tác động tiêu cực tới thị trường. Nhìn một cách tổng quát, đội ngũ tư vấn nhà đất hiện nay chia làm nhiều cấp độ. Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản. Những công ty này tìm kiếm ”nguồn hàng” ở các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng..., cập nhật thông tin rồi liên hệ, giao dịch với khách hàng. Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao. Ta có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về các công ty này trên internet. Kế đến, không thể không kể đến các văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô kể. Chỉ cần
một căn phòng 3-4m2, vài tấm bản đồ qui hoạch, một chiếc điện thoại bàn, là đã có thể hành nghề môi giới nhà đất. Các văn phòng này phần đông làm ăn manh mún, nhìn chung không mấy hiệu quả. Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân. Đặc điểm của đội ngũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập, nghe ngóng được. Với cách hoạt động như vậy, thông tin bất động sản mà những người này đưa ra nhiều lúc không mấy chính xác, thường không chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào.
Cũng giống như môi giới trong các lĩnh vực khác, công việc của đội ngũ tư vấn, môi giới nhà đất này là giúp người mua đến với người bán. Họ có trong tay thông tin về bất động sản, về các dự án được quy hoạch, một khi người mua có nhu cầu, họ sẽ cung cấp những thông tin ấy và chịu trách nhiệm liên hệ với những người đại diện bên chủ sở hữu. Thông thường sau khi giao dịch hòan tất, các tổ chức môi giới được nhận hoa hồng từ 1-2% tổng giá trị giao dịch của bất động sản.
Tuy nhiên, một thực tế đáng buồn là chỉ có một vài đơn vị tư vấn làm ăn chân chính trong số hàng nghìn đơn vị đăng kí cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản. Theo thống kê chưa đầy đủ, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng ký hành nghề, trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn tổ chức cá nhân làm ăn đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống kê được. Một vấn đề đáng lưu tâm hiện nay là phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất dựa trên kinh nghiệm bản thân vốn có và các mối quan hệ; họ không được đào tạo bài bản với những kiến thức chuyên môn, đào tạo cả sự chuyên nghiệp trong công việc. Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của Chính phủ.
Một vấn đề nữa cần nói tới đó là hành vi mua đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới bất động sản. Dù rằng, chức năng nhiệm vụ chính của các tổ chức môi giới bất động sản là cung cấp thông tin về bất động sản cho người mua, giữ vai trò trung gian trong các giao dich bất động sản giữa đại diện chủ sở hữu với người có nhu cầuvề bất động sản, nhưng nhiều tổ chức kiêm luôn vai trò người bán. Đặc biệt là
với các dự án nhà chung cư và khu công nghiệp.Với nhà chung cư, đầu ra dự án căn hộ đáng lẽ phải là những người có nhu cầu ở thực, nhưng phần lớn lại được các nhà môi giới, giới đầu cơ mua vào ngay từ trước khi nó được hòan thành. Một ví dụ điển hình như là chung cư Đại Thanh khi mở bán với giá chỉ từ 10 triệu đồng/m2 thì không ít giới đầu cơ đã lao vào mua, còn người có nhu cầu ở thực thì chẳng biết bao giờ tới lượt. Sau đó, giới đầu cơ lại bán lại ra thị trường nhằm thu lời và chính điều đó đã đẩy giá thành căn hộ lên cao, vượt quá khả năng của những người có nhu cầu thực. Các hành vi đầu cơ tích trữ trên đều không được pháp luật cho phép. Tuy nhiên các biện pháp ngăn chặn, kiểm soát hành vi trên vẫn đang là vấn đề nan giải đặt ra cho các cơ quan giám sát thị trường kinh doanh bất động sản.
Sau quãng thời gian ”sốt” của bất động sản, giai đoạn 2006 – 2009, người ta đổ xô đi đầu tư các tòa nhà chọc trời, chung cư cao cấp, trung tâm thương mại, cao ốc cho thuê... bởi tính siêu lợi nhuận của nó. Giá bất động sản được đẩy lên cao chót vót nhưng người người, nhà nhà vẫn đổ xô đi mua. Tuy nhiên, đó đa phần là những nhà đầu tư mua đi bán lại để kiếm lợi nhuận lướt sóng. Môi giới bất động sản lúc đó cũng mọc lên như nấm. Bởi làm bất động sản, động đâu cũng ra tiền. Mỗi tháng, môi giới kiếm được vài trăm triệu là chuyện bình thường. Biết bao người nhanh chóng trở nên giàu có sau khi thực hiện vài thương vụ môi giới bất động sản.
Tuy nhiên, thời kì này cũng qua nhanh và kéo theo những hệ lụy không ngờ. Bong bóng bất động sản vỡ tan kèm theo những giấc mộng thu tiền tỉ của chủ đầu tư dự án. Nghề môi giới bất động sản cũng vì thế mà chững theo. Theo thống kê của Sở Xây Dựng Hà Nội thì trong tổng số hơn 500 sàn giao dịch bất động sản thì có 322 sàn đóng cửa, không có giao dịch. Nghề môi giới tất nhiên cũng vì đó mà ảnh hưởng theo. Công việc dần trở nên khó khăn hơn, thậm chí là không có việc để làm, bởi không ai còn mặn mà với việc mua vào bất động sản mà chỉ lo bán ra để thu hồi lại vốn. Ngày xưa, họ - những nhà môi giới – chỉ cần một chút khôn khéo là kiếm được tiền. Họ chẳng hề tốn quá nhiều công sức để bán được một căn hộ, thậm chí còn tự đầu tư lướt sóng để tăng thêm thu nhập cho bản thân và đối xử với khách hàng đúng với phương châm: nếu ông không cần thì người khác sẽ cần và khách
hàng chỉ có 2 sự lựa chọn, một là chấp nhận và hai là không hợp tác. Còn nay, họ đã chuyển về đúng vị trí của họ, khách hàng là thượng đế, còn họ là người thực hiện nhiệm vụ gắn kết bên mua và bên bán và giúp 2 bên đi tới được thỏa thuận cuối cùng. Tất nhiên, bậc lợi ích sẽ được sắp xếp theo thứ tự giảm dần như sau: bên mua>bên bán > người môi giới. Khách hàng lúc này không còn đứng trước sự lựa chọn một là chấp nhận và mua nhà nữa mà là có sự lựa chọn rộng hơn. Nếu họ không hài lòng khi làm việc với một nhà môi giới này thì họ sẵn sàng tìm một bên môi giới khác để tìm kiếm giá được mời chào tốt nhất cho mình.
Tuy vậy, một thực tế khác nữa cũng đang tồn tại là khách hàng không tìm đến sàn, nhờ sự tư vấn của người môi giới. Lý do thì có rất nhiều nhưng muôn thuở nhất là sợ gặp những người môi giới xấu. Bất cứ ngành nghề nào cũng sẽ có 2 loại người. Một loại người là làm việc thực, tâm đặt lên trước chữ lợi ích. Một loại người làm ít hưởng nhiều, lợi ích bản thân đặt lên trên tất cả. Tiếc thay, trong giới môi giới bất động sản, loại thứ hai lại chiếm phần đông. Trong thời đại hoàng kim của bất động sản, ”cò đất” tha hồ tung hứng giá cả, gây nhiễu thị trường bất động sản với những thông tin không xác thực, đại loại như: đất ở đây đang rất sốt, anh/chị nếu không mua sớm thì chẳng còn cơ hội; dự án này là dự án tốt nhất từ trước tới giờ, người ta đã mua gần hết rồi, ... Những người môi giới này luôn mải mê tâng bốc dự án của mình lên tận trời mây, khiến cho khách hàng thích mê, đưa khách hàng vào hết ma trận này tới mê cung khác, cuối cùng, khi nhận tiền cọc của khách hàng thì coi như phủi tay, xong một phi vụ. Lúc này thì việc khách hàng sống, chết ra sao không còn là mối quan tâm của họ nữa.
Sau thời đại hoàng kim đó, thị trường bất động sản dần chững lại, giá bất động sản cũng giảm xuống, Lúc này là lúc khách hàng có nhu cầu thực lên ngôi. ”Cò đất” giai đoạn này cũng không còn dễ tung hoành như trước nữa, bởi người tiêu dùng bắt đầu có sự ngờ vực trước các luồng thông tin. Họ khôn ngoan hơn khi tìm hiểu thêm thông tin trên mạng trước khi tin vào lời của một phía, họ tự mình tìm hiểu dự án mà không thông qua sự giới thiệu của nhà môi giới, thậm chí, họ lợi dụng người môi giới như một phương tiện để tìm kiếm và xác thực thông tin. Tuy
vậy, những thông tin mà họ thu thập cũng chỉ đáng tin cậy được 50%. Vì vậy, giai đoạn này phát triển xu thế mới, đó là làm việc trực tiếp với chủ đầu tư hòng tránh bị mua giá chênh và đảm bảo về nguồn tin. Môi giới bất động sản là một khái niệm nào đó không hề mặn mà chút nào trong tâm trí họ.
Đó là loại người thứ hai trong nghề môi giới bất động sản. Vậy những người môi giới làm ăn chân chính thì sao? Không thể thoát khỏi guồng quay của thị trường bất động sản, dù làm ăn chân chính tới đâu, họ ít nhiều cũng bị ảnh hưởng. Những người trước đây hớn hở khoe bán được căn này, căn nọ,... thì nay ngồi chờ mòn mỏi có khách tới hỏi thăm. Họ phải đối mặt với việc bị cắt lương, thưởng,... để giảm thiểu chi phí cho sàn. Như một nhân viên của Siêu thị dự án Cen Group chia sẻ, nếu trong tháng mà không hoàn thành được chỉ tiêu sếp đề ra, nhân viên còn bị phạt vào lương chính. Vì vậy, công việc đã chẳng mấy khi suôn sẻ lại càng thêm áp lực. Nhưng vẫn chưa dừng lại ở đó, nhiều công ty bất động sản còn quyết định cắt giảm nhân lực để bù lỗ. Đây chính là nỗi sợ lớn nhất của nhân viên; anh Dũng, nhân viên tư vấn một sàn giao dịch bất động sản trên đường Hoàng Quốc Việt (Hà Nội) cho biết, năm nay do thị trường đi xuống, sàn của công ty anh cũng vì thế nhận được rất ít các hợp đồng bán dự án. "Ngay từ hồi tháng 10 năm ngoái, công ty tôi đã cắt giảm 1/3 số nhân viên bán hàng vì không có việc để làm. Những nhân viên còn lại cũng chỉ làm hết tháng 12, vừa nghỉ Tết dương lịch lẫn Tết âm lịch luôn", anh Dũng cho biết.
Cũng theo anh Dũng, đến nay (ngày mùng 7 Tết âm lịch) nhưng công ty vẫn chưa có lịch đi làm cụ thể 2.