Qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất thấy được tài nguyên đất mang lại nguồn thu rất lớn và ngày cảng thể hiện vai trò trong nền kinh tế thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Từ những kết quả thu được quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất sẽ là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai. Công tác đấu giá được tiến hành tổ chức thường xuyên sẽ mang lại tính hiệu quả và đánh giá kịp thời về giá cả thị trường đất đai trong khu vực và cũng giúp bình ổn về giá cả thông qua việc đấu giá. Và cũng từ kết quả thu được từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ là hàng hoá trong hoạt động thị trường BĐS.
Người có nhu cầu sử dụng đất thông qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất sẽ có được những thuận lợi về thủ tục mua bán, giấy tờ, cấp giấy chứng nhận, quy trình sẽ đơn giản hơn rất nhiều, không gây lãng phí thời gian cho nhà đầu tư và cũng tránh được thị trường môi gới, trung gian, cò đất...
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "Xin, cho" hiện đang tồn tại ở nhiều địa phương trong tỉnh, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành
86
chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS. Đây cũng vừa là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.
Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cũng có thể coi là bề nổi giúp tuyên truyền sâu rộng trong nhân dân về công tác quản lý quỹ đất, giúp người dân thấy được công tác quản lý sử dụng đất ngày càng đi vào nề nếp và nhận thức được việc sử dụng đất phải được sự quản lý, giảm tình trạng lấn chiếm đất trái phép.
Việc tuyên truyền chính sách pháp luật về đất đai tại các buổi đấu giá quyền sử dụng đất nhận được rất nhiều sự quan tâm của người dân vì những người khi có nhu cầu về sử dụng đất và tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là những người rất có mong muốn tìm hiểu thêm về chính sách quản lý sử dụng đất. Vì vậy thông qua các buổi đấu giá UBND thị xã Sông Công tuyên truyền chính sách pháp luật về đất đai, những thông tin chính và những thông tin mới liên quan đến đất đai bằng nhiều hình thức (phát tờ rơi, dán bảng thông báo…) mạng lại hiểu quả tốt và nhận được sự quan tâm nhiệt tình của nhân dân.
3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất
3.5.1. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công
3.5.1.1. Công tác tổ chức, quản lý sử dụng đất
Trong công tác quản lý sử dụng đất: Các dự án xây dựng khu dân cư tập trung, xây dựng khu công nghiệp và cụm công nghiệp nhỏ chủ yếu lấy vào phần đất nông nghiệp, còn lại từ quỹ đất công phân bổ tại xã, phường. Trong khi đó đất chưa sử dụng của thị xã năm 2006 là 110,81ha đến năm 2009 vẫn là 110,04 ha, gần như chưa có sự quan tâm đến việc sử dụng quỹ đất này. Tuy nhiên đến năm 2010 việc quy hoạch thêm một số dự án khu công nghiệp đặc
87
biệt là khu công nghiệp Sông Công II tại xã Tân Quang thì quỹ đất chưa sử dụng chỉ còn khoảng 59 ha, nhưng trong thời gian tới còn phải quan tâm hơn nữa đến việc phát triển quỹ đất để tránh lãng phí tài nguyên đất.
Việc sử dụng quỹ đất nông nghiệp vào các dự án với số lượng lớn cũng đặt ra vấn đề chuyển đổi ngành nghề cho người dân bị thu hồi đất. Đây cũng là vấn đề mà các nhà lãnh đạo, các cấp chính quyền và toàn thể nhân dân Sông Công cần phải chung tay để tạo công ăn, việc làm ổn định đời sống ngày càng nâng cao hơn nữa chất lượng sống cho nhân dân.
Khi thực hiện thu hồi đất tại các dự án khu dân cư, các nhà đầu tư được đầu tư vào đền bù đất và xây dựng cơ sở hạ tầng sau đó nhà nước bán quyền sử dụng đất sẽ tính toán để trả công cho nhà đầu tư. Nhưng khó khăn gặp phải là người dân suy nghĩ các nhà đầu tư mua đất sau đó bán lại nên gây khó khăn và có ý muốn thỏa thuận giá đền bù. Như dự án khu dân cư phường Cải Đan tại tổ dân phố Phố Mới thực hiện theo quy hoạch phát triển đô thị của thị xã do chủ đầu tư là Công ty thương mại quốc tế Huy Hải xin được đầu tư vào, tuy nhiên người dân ở đây không đồng ý với mức giá đền bù do nhà nước quy định mà muốn giá thỏa thuận với nhà đầu tư. Nhưng theo quy định những dự án như vậy không được phép thỏa thuận giá đền bù. Như vậy có thể thấy UBND thị xã cần chú trọng hơn nữa việc tuyên truyền, phố biến chính sách của nhà nước để người dân hiểu hơn nữa trách nhiệm và quyền lợi của mình trong việc sử dụng đất, khi nhà nước có chủ trương thu hồi đất để thực hiện mục tiêu phát triển thị xã.
Thủ tục để đưa một khu đất vào đấu giá còn qua nhiều khâu đoạn, mất nhiều thời gian đã ảnh hưởng nhiều đến tâm lý của các nhà đầu tư.
Khi tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, do mới thực hiện nên gặp phải những trường hợp đặc biệt ban tổ chức còn lúng túng gây lên những dư luận không tốt trong nhân dân về công tác tổ chức đấu giá. Các thủ tục
88
giấy tờ để được tham gia đấu giá hiện nay còn nhiều qua nhiều công đoạn, mất thời gian, chưa thực sự linh hoạt…
Thủ tục để giao đất, định vị ranh giới thửa đất cho người trúng đấu giá còn chậm chạp, qua nhiều khâu, đoạn… cũng ảnh hưởng đến tâm lý của người tham gia đấu giá….
3.5.1.2. Đối với người tham gia đấu giá
Chưa tìm hiểu quy định và quy chế tham gia đấu giá chưa sâu, chủ yếu là qua thông tin truyền thông đại chúng và qua kinh nghiệm của những người đi trước nên còn có những bỡ ngỡ trong khi tham gia đấu giá.
Do sự hiểu biết kém của đối tượng tham gia đấu giá nên trong một số phiên đấu giá còn có hiện tượng “ Cò” dựt dây. Gây thiệt hại về quyền lợi cho người tham gia đấu giá và không ít những trường hợp thiệt hại về kinh tế, bị lợi dụng làm lợi cho đối tượng khác và làm giảm uy tín của Ban tổ chức.
Nhiều người dân muốn đầu tư vốn vào thị trường bất động sản nhưng còn e ngại những thủ tục hành chính còn phức tạp, thủ tục giao đất, cấp giấy chứng nhận còn chậm chạp, qua nhiều cấp.
Còn có những trường hợp người dân do ngại ngần, thiếu hiểu biết mà chờ người khác đấu giá thành sau đó mua lại, tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ đất có cơ hội tăng giá, ép giá người có nhu cầu sử dụng đất.
Cùng với tiềm năng phát triển của thị xã, thấy được điều này nhiều người có tiềm năng kinh tế vừa ở trong địa bàn cũng như ở những đìa bàn khác đã đầu tư tiền đầu cơ mua đất bằng nhiều hình thức khác nhau, nhu cầu về đất ở, nhà ở thực sự chưa như thị trường thể hiện.
3.5.1.3. Đối với công tác quy hoạch, phát triển, xây dựng đô thị tạo nguồn đất đấu giá
Việc thực hiện quy hoạch phát triển cảnh quan thị xã là mục tiêu hết sức quan trọng ảnh hưởng lớn đến phát triển các ngành kinh tế khác, ảnh hưởng đến đời sống của các khu dân cư và tác động đến môi trường.
89
Trong những năm qua, việc quy hoạch các khu dân cư đến thực hiện dự án đầu tư phát triển khu dân cư đều được khảo sát kỹ lưỡng về nhu cầu sử dụng đất và tiềm năng kinh tế địa phương cũng như giá trị quyền sử dụng đất trước khi đưa ra đấu giá. Tuy nhiên vẫn còn có những khu quy hoạch khi đưa ra đấu giá rất ít người tham gia hoặc không có người tham gia như Khu dân cư tại xã Bình Sơn, Khu dân cư xã Bá Xuyên, Khu dân cư cổng trường Việt Đức.
Việc quy hoạch tạo nguồn cho đấu giá quyền sử dụng đất còn vấp phải những phản đối của người dân trong việc thực hiện dự án khi thu hồi đất do quy hoạch vào khu vực tập trung khu dân cư, khi thực hiện dự án phải di dời nhiều hộ.
Việc kiểm tra, quản lý thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của chủ đầu tư chưa được sát sao, chặt chẽ nên gây ra hiện tượng chủ đầu tư thực hiện các hạng mục xây dựng cơ sở hạ tầng chưa đúng quy chuẩn, chất lượng chưa đảm bảo theo quy định. Gây ra những dự luận không tốt trong nhân dân và mất uy tín của người dân với chính quyền.
Hiện tượng các dự án xây dựng cơ sở hạng tầng cho quy hoạch khu dân cư khi chủ đầu tư trúng thầu chỉ xây dựng một phần thương là lô 1, lô 2, còn các lô bên trong chưa xây dựng cơ sở hạng tầng được đồng bộ nhưng vẫn đưa lên sàn đấu giá.
3.5.2. Đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế trong công tác đấu giá đất trên địa bàn thị xã Sông Công
- Huy động tập trung nguồn ngân sách đầu tư cho các dự án trọng điểm, hoàn thiện cơ sở hạ tầng trước khi tiến hành đấu giá đặc biệt là các khu đô thị mới và các KDC trong chiến lược phát triển vùng trung tâm Thị xã.
- Đảm bảo kinh phí để bồi thường, hỗ trợ, GPMB, xây dựng cơ sở hạ tầng, chi trả những công việc xúc tiến cho các dự án đấu giá QSD đất.
- Hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật của các khu đất trước khi tiến hành đấu giá. - Có phương án quy hoạch công khai, đồng bộ.
90
chính sách của Nhà nước về quản lý đất đai, làm tốt khâu GPMB, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chuẩn bị hồ sơ...Có như vậy mới có thể thu hút được nhiều người tham gia đấu giá..
- Kiện toàn tổ chức, nâng cao năng lực bộ máy trực tiếp làm nhiệm vụ quản lý đất đai, hướng dẫn và giải thích cho người dân hiểu về lợi ích của công tác đấu giá QSDĐ, nhằm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành Pháp luật và hưởng ứng dự án của tầng lớp nhân dân.
- Đẩy mạnh hiệu quả tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng, nhạy bén trong quản lý, trong quy chế đấu giá, kịp thời phát hiện ra những hành vi sai trái để khắc phục nhằm mang lại hiệu quả cao nhất trong các cuộc đấu giá QSDĐ.
- Thường xuyên tập huấn nghiệp vụ, tạo điều kiện cho đội ngũ cán bộ được học nâng cao chuyên môn đề đáp ứng giỏi về năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, theo kịp tốc độ của thời đại công nghệ.
- Có hình thức xử phạt nghiêm minh đối với các trường hợp vi phạm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và trong quy chế đấu giá QSDĐ.
91
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
Kết luận
Thị xã Sông Công hiện tại có 10 đơn vị xã, phường (trong đó có 6 đơn vị cấp phường và 4 đơn vị cấp xã) với tổng diện tích 8.276,27ha; có tuyến đường Quốc gia chạy qua là đường Quốc lộ 3 nên rất thuận lợi cho việc giao lưu, trao đổi hàng hóa với các tỉnh trong nước…
Từ năm 2006, UBND thị xã Sông Công bắt đầu có những khỏa sát và tính toán để thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đến năm 2008 thị xã bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đến năm 2010 đã thực hiện đấu giá được 8 dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu dân cư tập trung được quy hoạch và một số ô đất lẻ trên các địa bàn với 26.755,15 m2
với tổng số ô là 276 lô quy hoạch. Số lô đất bán thành là 135 ô với số tiền đưa vào ngân sách là 39.654.034.000 đồng.
Chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Chính phủ thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn cho thị xã Sông Công. Mốc năm 2010 là mốc son vàng của thị xã, với việc được công nhận là đô thị hạng Ba. Những lỗ lực, cố gắng của nhân dân thị xã, đội ngũ cán bộ và những nhà lãnh đạo qua các giai đoạn nối tiếp nhau cùng phấn đấu phát triển thị xã ngày càng giầu đẹp hơn, có cơ sở hạ tầng khang trang hơn và thu hút được nhiều nhà đấu tư đến với thị xã hơn. Phấn đấu đến năm 2015 thị xã đạt đủ tiêu chí lên là một Thành Phố.
Như vậy, đấu giá QSDĐ là mô hình cần được tiến hành mở rộng trong phạm vi cả nước nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo điều kiện thúc đẩy chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ được thực hiện triển khai một cách có hiệu quả hơn, phục vụ sự nghiệp CNH, HĐH đất nước.
92
Đề nghị
Để phát huy hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và khắc phục những hạn chế còn thiếu sót, tôi xin đưa ra một số đề nghị như sau:
1. Hoàn chỉnh đồng bộ hệ thống các chính sách, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất .
2. Đẩy nhanh công tác giao đất, định vị đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
3. Cần tăng tiền đặt cọc để tránh hiện tượng thông thầu trong đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.
4. Việc xác định địa điểm đấu giá phải căn cứ vào quy hoạch được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt, nhu cầu đất của người dân…. vị trí đấu giá phải hấp dẫn được các nhà thầu, tránh tình trạng tiến hành đấu giá tràn lan gây lãng phí tiền của mà hiệu quả thu được không cao.
5. Đưa ra một mức giá sàn hợp lý nhằm thu hút được các nhà thầu tham gia nhưng phải đảm bảo sát với giá thị trường BĐS trong điều kiện hiện tại. Đội ngũ các chuyên gia định giá, cán bộ chuyên trách cần được đào tạo chuyên môn, kinh nghiệm và sự năng động, nhạy bén trong công tác quản lý đất đai.
6. Tích cực tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng về thông tin đấu giá để thu hút nhiều nhà thầu ở mọi nơi trong địa bàn tỉnh và các địa phương khác đến tham gia.
7. Công tác quản lý, giao đất đúng thẩm quyền, tuyên truyền ý thức trách nhiệm của người dân sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và có tinh thần hợp tác trong vấn đề giải phóng mặt bằng để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất.
8. Nội quy và quy chế đấu giá phải thường xuyên thông báo rõ để người tham gia đấu giá biết, hiểu, tránh những hậu quả đáng tiếc như không được hoàn trả lại số tiền đặt cọc khi vi phạm quy chế đấu giá.
9. Thường xuyên tổng kết, đúc rút kinh nghiệm từ các cuộc đấu giá