Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình (bằng sáng chế…), một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ, (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua từ hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế.[15]
21
* Đấu giá mức thứ nhất
Đấu giá mức thứ nhất cho phép người chào trả giá cao nhất được mua vật đấu giá và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu, người thắng cuộc là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Chẳng hạn như việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng. Trên thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan.
* Đấu giá niêm phong
Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất như hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng có thể trả theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ hai).
* Đấu giá kiểu Hà Lan
Đấu giá kiểu Hà Lan người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này được áp dụng rộng rãi trong các chợ Hoa nổi tiếng của Hà Lan.
* Đấu giá mức thứ hai
Đấu giá mức thứ hai chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh.
* Đấu giá kiểu Anh
Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mới phải cao hơn giá chào cũ một khoảng
22
cho trước. Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá khá hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá kiểu Anh được coi là đấu giá mức thứ hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức giá thứ hai (hoặc hơn mức thứ hai một chút). Đấu giá mức thứ hai còn được gọi là đấu giá Vickrey, lấy tên của William Vickrey, giải Nobel 1996. Ông là người đầu tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người chơi không cần quan tâm tới những gì mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức thứ nhất và mức thứ hai, theo ông, khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả.
* Đấu giá nhượng quyền
Đây là hình thức đấu giá dài vô hạn định, dành cho những sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc), người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm.
* Đấu giá ra giá duy nhất
Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ, nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10; năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất đạt giá cao nhất. Hình thức này phổ biến trong các cuộc đấu giá trực tuyến.
* Đấu giá mở
Đây là hình thức được sử dụng trong thị trường chứng khoán và trao đổi hàng hoá. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng lời ngay tức thì. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở
23
nơi khác trong sàn mua bán. Hình thức này dần được thay thế bởi hình thức thương mại điện tử.
* Đấu giá giá trần
Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức giá này do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá trần. Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả mức cao nhất.
* Đấu giá tổ hợp
Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một tập món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Ví dụ, nếu bánh xe đạp và khung xe được bán rời ra trong một cuộc đấu giá, thì đối với người ra giá 1 tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc 1 khung xe chẳng có giá trị gì cả, nhưng 2 bánh xe và 1 khung xe thì lại đáng giá đến 200 đơn vị tiền tệ. Nếu bị buộc phải mua từng phần trong những cuộc đấu giá khác nhau, người ra giá có thể gặp trường hợp oái oăm: thắng được một số món được rao bán trước nhưng lại thua khi đấu những món được rao bán sau; mặt khác, thua ngay trong cuộc đấu giá đầu tiên thì chắc chắn anh ta sẽ không có được tổ hợp mong muốn. Tình thế này có để được giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá để trả cho tất cả các món trong tổ hợp, nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp.
Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, đặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động. Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán. Hơn thế
24
nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt được hiệu quả cao hơn.
1.3. Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc quy định tại nƣớc ta và trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
* Theo Quyết định của Thủ tướng Chính Phủ trình tự, thủ tục giao đất gồm:
- Thành lập Hội đồng đấu giá tại UBND cấp có thẩm quyền;
- Thông báo tổ chức đấu giá qua các phương tiện thông tin đại chúng về tất cả những nội dung công khai liên quan đến phiên đấu giá;
- Tổng hợp, rà soát đối tượng đăng ký tham gia đấu giá, thực hiện những thủ tục cần thiết với đối tượng đăng ký tham gia đấu giá;
- Xác định giá khởi điểm và bước giá để đấu giá; - Tiến hành tổ chức đấu giá;
- Xem xét và phê duyệt kết quả đấu giá;
- Giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá sau khi người trúng đấu giá thực hiện xong nghĩa vụ tài chính;
- Thực hiện các quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá; - Thanh toán, hoạch toán và quản lý tiền thu được từ đấu giá. [15]
* Một số bước bổ xung khi áp dụng tại đại bàn tỉnh Thái Nguyên:
- Trước khi tổ chức đấu giá sẽ tổ chức cho khách hàng xem bản đồ quy hoạch và khảo sát thực địa;
- Quy định xử lý một số trường hợp gặp phải sau khi tổ chức đấu giá: + Trường hợp người trả giá cao nhất rút lại giá đã trả: Bị truất quyền tham gia đấu giá tiếp và không được hoàn trả khoản tiền đặt trước.
+ Trường hợp từ chối trúng đấu giá:
- Người trúng đấu giá được công bố từ chối thì xét nếu giá liền kế cộng khoản tiền đặt trước ít nhất của người từ chối bằng giá đã trả của người từ chối thì người trả giá liền kề trúng đấu giá (không cộng thêm khoản tiền đặt trước);
25
- Nếu giá liền kề có hai người trở lên đủ điều kiện thì tổ chức bốc thăm chọn ra người trúng đấu giá;
- Nếu giá liền kề cộng khoản trả trước nhỏ hơn giá đã trả hoặc người trả giá liền kề không đồng ý trúng đấu giá thì coi là không thành;
- Người từ chối trúng đấu giá không được hoàn trả khoản tiền đặt trước và thuộc về Tổ chức phát triển quỹ đất.
+ Trường hợp thửa đất đã thống báo 02 lần mà không có người đăng ký đấu giá hoặc chỉ có 01 người, thì lập biên bản theo quy định và hoàn trả tiền đặt trước cho khách hàng.
- Xử lý trường hợp giao đất có chênh lệch diện tích hoặc có thay đổi quy hoạch: Người trúng đấu giá được hoàn tiền nếu diện tích giảm và nộp thêm tiền nếu diện tích tăng theo m2
nhân với giá trúng đấu giá cho 1 m2 thửa đất.[19]
1.4. Tổng quan công tác đấu giá QSD đất trong và ngoài nƣớc
1.4.1. Tình hình đấu giá QSDĐ của một số nước * Trung Quốc * Trung Quốc
Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong số một năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
26
* Đài Loan
Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có ruộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc Cứ cách là sử dụng đất một cách tối ưu.
Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được dữ lại để “đổi lấy đất hạ tầng” còn có đạt được các thành tựu sau:
(1). 28 % đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán (2). Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59 %
(3). Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14 % và bình quân đất đai gai đình nắm được giảm xuống 12 %
(4). Diện tích đất đô thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700 % (5). Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229 %
(6). Diện tích nhà tầng tăng 330 %
(7). Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 %
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên.[15]
* Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động
27
sản cũng như các con nợ và toà án đề tập trung giải quyết những bất đồng sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất đồng sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản.
1.4.2. Tình hình đấu giá QSDĐ trong nước
Từ khi Luật đất đai 2003 ra đời quy định về đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đã tạo ra nhiều thay đổi trong việc quản lý sử dụng đất cũng như ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế cả nước nói chung và lĩnh vực kinh tế đất đai nói riêng.
* Công tác đấu giá QSDĐ ở Hà Nội
Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng.
Năm 2012, trên địa bàn thành phố sẽ có 53 dự án đủ điều kiện được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất nghiên cứu hơn 360.000ha, dự kiến thu về cho ngân sách khoảng 2.500 tỉ đồng; trong đó, khối quận, huyện 29 dự án; khối các sở, ngành 5 dự án và đấu giá đất, nhà khu vực nội thành 19 điểm.
* Công tác đấu giá QSDĐ ở TP Hồ Chí Minh
Ngày 4/11/2002, UBND Thành phố ra quyết định 124/2002/QĐ-UB về việc ban hành quy định tổ chức đấu giá QSDĐ. Đến ngày 11/4/2003, cuộc đấu giá được tổ chức tại trung tâm Quận I - TP Hồ Chí Minh. Hội đồng đấu
28
giá QSDĐ ở thành phố đưa ra duy nhất khu đất ở số 20-22 Lê Thánh Tông, phường Bến Nghé, Quận I có diện tích là 1.170 m2
, và tổng số tiền thu được là 52 tỷ đồng. Đây là dự án đấu giá QSDĐ đầu tiên tại TP Hồ Chí Minh và cho đến nay, trên địa bàn TP đã có rất nhiều dự án được thực hiện.[16]
Theo kế hoạch năm 2004, TP sẽ đấu giá 155 khu đất với chỉ tiêu thu ngân sách 1.500 - 2.000 tỷ đồng. Đó là 6 khu đất với tổng diện tích 18,3 ha thuộc các Quận 2, 8, 9 và huyện Bình Chánh thuộc dự án của các công ty bị thu hồi do chậm triển khai các dự án đầu tư; 3,6 ha thuộc khu trường đua Phú Thọ, phường 15 -