CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NGHIỆP VỤ CHO VAY MUA, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ TẠI VIB CẦN TH Ơ
5.2.Thị trường bất động sản:
Nghiệp vụ cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà của Ngân hàng và thị trường bất động sản có sự tác động tương hỗ lẫn nhau. Khi thị trường bất động sản “nóng” lên, nhu cầu nguồn vốn cao, thì mức tăng trưởng tín dụng của nghiệp vụ cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà của Ngân hàng sẽ tăng. Ngược lại, khi Ngân hàng mở rộng điều kiện cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà thì thị trường bất động sản như được tiếp thêm sức mạnh. Năm 2007 có thể minh chứng cho điều này. Năm 2007 thị trường bất động sản “nóng” lên do:
Sự phát triển tích cực của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2006 đã tạo tiền đề quan trọng đối với nhiều lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản. Năm
2006, tốc độ tăng trưởng GDP của nước ta thuộc vào loại nhất, nhì châu Á khiến cho nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng gia tăng mạnh mẽ. Hoàn cảnh hiện tại của nước ta có nhiều yếu tố tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cả trong và ngoài nước. Theo đó, tình hình nhà đất càng trở thành mối quan tâm của rất nhiều người, bên cạnh một số vấn đề cũng đang nổi cộm như thị trường chứng khoán, giá vàng, USD... Từ đó, xuất hiện những nhà đầu cơ đã góp phần đáng kể vào việc thổi phòng “ bong bóng” bất động sản. Vào thời điểm đó, nhà đầu tư đổ nguồn vốn vào bất động sản khá lớn thông qua kênh Ngân hàng.
5.3. Lãi suất:
Lãi suất thì tác động đến tổng cầu qua các yếu tố tiêu dùng, đầu tư, xuất khẩu. Khi mức cung tiền tăng lên, lãi suất sẽ giảm xuống, giá trái phiếu tăng lên do giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai có giá trị hơn, gây ra hiệu ứng của cải và làm dịch chuyển hàm tiêu dùng lên trên – tiêu dùng sẽ tăng thêm ở mỗi mức thu nhập. Khi thu nhập tăng kéo theo tín dụng mua, xây dựng và sửa chữa nhà tăng như phân tích ở trên.
Trong nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp thường vay vốn Ngân hàng hoặc các trung gian tài chính để đầu tư, nên chi phí đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào lãi suất. Nếu lãi suất cao, chi phí đầu tư sẽ cao, lợi nhuận sẽ giảm đi, cầu về đầu tư đó sẽ giảm, kéo theo thu nhập giảm, dẫn đến tiêu dùng giảm. Tiêu dùng giảm thì nhu cầu tín dụng tiêu dùng giảm. Vậy trong trường hợp này thì doanh số cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà sẽ giảm. Và tình hình ngược lại khi lãi suất giảm. Lãi suất cũng quan hệ chặt chẽ đến xuất khẩu, tác động đến GDP, thông qua GDP tác động đến nhu cầu tín dụng tiêu dùng. Khi lãi suất giảm, đồng nội tệ được định giá thấp hơn, kéo tỷ giá hối đoái xuống, khi ấy sẽ hạn chế nhập khẩu và tăng xuất khẩu, xuất khẩu ròng sẽ tăng dẫn đến GDP tăng. GDP tăng kéo theo tín dụng mua, xây dựng và sửa chữa nhà sẽ tăng như phân tích ở trên. Và tình hình ngược lại khi mức cung tiền giảm, cầu về tiền tăng, lãi suất tăng.
Vậy, khi lãi suất giảm thì tín dụng mua, xây dựng và sửa chữa nhà sẽ tăng.
Giữa lạm phát và tín dụng mua, xây dựng và sửa chữa nhà có sự tác động qua lại lẫn nhau.
Hầu hết các cuộc lạm phát thông thường đều có hai đặc điểm đáng quan tâm sau: - Tốc độ tăng giá cả thường không đồng đều giữa các loại hàng.
- Tốc độ tăng giá và tăng lương cũng xảy ra không đồng thời.
Vì thế, khi lạm phát tăng đời sống của người dân sẽ khó khăn hơn. Khi ấy, tiêu dùng sẽ giảm, tín dụng tiêu dùng giảm, kết quả là tín dụng mua, xây dựng và sửa chữa nhà sẽ giảm.
Về khía cạnh của tín dụng mua, xây dựng và sửa chữa nhà, nếu tín dụng mua, xây dựng và sửa chữa nhà tăng quá cao thì sẽ góp phần kéo theo lạm phát tăng cao. Năm 2006, lạm phát ở Việt Nam là 6,6% là lạm phát một con số. Lạm phát ở mức độ này không gây ra tác động đáng kể đối với nền kinh tế. Sang năm 2007, do tình hình thế giới kết hợp với tình hình trong nước đã làm cho lạm phát tăng cao 12,63%. Để giảm phát NHNN đã thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ bằng cách tăng dự trữ bắt buộc để hút tiền từ trong lưu thông về. Trong hoàn cảnh đó, tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh, càng làm gánh nặng cho nền kinh tế hơn. Vì khi thị trường bất động sản hút một nguồn vốn khá lớn từ trong lưu thông sẽ làm cho nguồn vốn dành cho lĩnh vực sản xuất giảm. Tuy bất động sản cũng là hàng hóa nhưng không tạo ra mức tăng trưởng cho nền kinh tế, giúp giảm phát. Ngược lại, lĩnh vực SXKD thì tạo ra sự tăng trưởng giúp giảm phát. Với mục tiêu tăng trưởng của nền kinh tế, nhu cầu vốn cho SXKD cao. Mà kênh huy động vốn chủ yếu của các doanh nghiệp là Ngân hàng. Vì thế, dẫn đến tình trạng Ngân hàng khan hiếm vốn và có rủi ro thanh khoản cao. Để hỗ trợ khả năng thanh toán, cuối năm 2007 NHNN đã tung ra 10.000 tỷ đồng.
Đầu năm 2008 để giảm phát, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra nhiều giải pháp thắt chặt tiền tệ còn mạnh hơn cả năm trước: tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc tiếp thêm 1%, rồi vận động để các ngân hàng thương mại tự nguyện mua tín phiếu mà phát hành bắt buộc với lượng tiền lên đến 20.300 tỉ đồng. Do đó, các NHTM càng gặp khó khăn hơn trong thanh khoản. Tất yếu diễn ra cuộc chạy đua lãi suất giữa các NHTM, lên đến 12%/năm kết hợp với các chương trình khuyến mãi để thu hút Khách hàng. Khi lãi suất đầu vào tăng, lãi suất đầu ra ắt sẽ tăng theo, kéo theo
chi phí sản xuất sẽ tăng, doanh nghiệp gặp khó khăn nên các khoản vay có rủi ro tín dụng cao, thì lợi nhuận Ngân hàng sẽ giảm. Qua đó, cho thấy, khi mức tăng trưởng tín dụng của đầu tư mua, xây dựng và sửa chữa nhà quá lớn thì tác động đến cả một nền kinh tế thông qua lạm phát.
Vậy thật ra dòng tiền đầu tư vào bất động sản chảy vào đâu mà làm cho lạm phát tăng cao?
Một là chủ dự án đầu tư khu đô thị, khu công nghiệp,… trả cho ngân sách địa phương về tiền sử dụng đất. Với nguồn ngân sách lên tới vài trăm tỷ đồng có nguồn gốc từ vốn tín dụng ngân hàng được địa phương sử dụng cho chi tiêu và đầu tư. Từ vốn tín dụng ngân hàng mà chủ dự án vay hoặc chủ dự án thu trước của người mua đất dự án trở thành nguồn thu cho ngân sách, rõ ràng tạo ra nguy cơ gây nên lạm phát.
Hai là đất đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời các công trình trên đất và đền bù thiệt hại hoa màu. Số tiền này ít thì mỗi hộ cũng vài chục triệu đồng, một số nơi mỗi hộ dân được nhận tới hàng trăm triệu đồng, thậm chí là hàng tỷ đồng. Các hộ gia đình đó có điều kiện mua sắm phương tiện sinh hoạt đắt tiền, làm nhà, sửa sang nhà ở, chi tiêu khác,… điều này đã tác động đến lạm phát. Mặc dù có một tỷ lệ tiền lại được quay vòng trở lại NHTM người dân được đền bù đem gửi tiết kiệm và trả nợ vốn vay.
Đa số diện tích rất lớn đất đai nông nghiệp được chuyển thành đất đô thị, đất công nghiệp và phi nông nghiệp. Diện tích canh tác, cụ thể là đất trồng lúa, rau, hoa quả, chăn nuôi,… bị giảm đáng kể, giảm lượng cung nông sản thực phẩm ra thị trường, góp phần làm tăng giá nhóm mặt hàng này, tác động rõ rệt lên lạm phát.
Do thị trường bất động sản lên cơn sốt, giá tăng cao, nhiều hộ gia đình ở các vùng ven đô thị bán một phần đất thổ cư, đất sử dụng lâu dài của mình lấy tiền cho các nhu cầu khác nhau, mà số tiền thanh toán của người mua có tỷ trọng không nhỏ là vay NHTM. Việc sử dụng một khoản tiền lớn của người dân cũng giống như ở trên đương nhiên là tác động đến lạm phát.
Vậy khi tín dụng bất động sản tăng mạnh, chẳng hạn như năm 2007, thì chỉ làm tăng gánh nặng cho nền kinh tế vì đã góp phần làm cho lạm phát tăng cao.