1.2.1 Khỏi niệm, ý nghĩa, tầm quan trọng của chỉ số giỏ
Chỉ số giỏ xõy dựng được biểu thị bằng tỷ số giữa giỏ xõy dựng tại thời điểm so sỏnh với giỏ xõy dựng tại thời điểm đựợc chọn làm thời điểm gốc. Do đú Chỉ số giỏ xõy dựng phản ỏnh mức độ biến động (tăng hoặc giảm) của giỏ xõy dựng cụng trỡnh qua cỏc thời kỳ.
82
Chỉ số giỏ xõy dựng là một trong những cụng cụ quản lý cú hiệu quả giỳp cỏc chủ thể tham gia hoạt động đầu tư xõy dựng cú căn cứ để xỏc định hợp lý vốn mức đầu tư, làm cơ sở cho việc xỏc định đỳng dự toỏn, xỏc định giỏ gúi thầu trong quỏ trỡnh lập, quản lý, thực hiện dự ỏn.
Một số khỏi niệm về cỏc thuật ngữ sử dụng trong việc tớnh toỏn chỉ số giỏ xõy dựng như: Chỉ số giỏ xõy dựng cụng trỡnh; Thời điểm gốc; Thời điểm so sỏnh; Cụng trỡnh đại diện; Chỉ số giỏ phần xõy dựng; Chỉ số giỏ phần thiết bị; Chỉ số giỏ phần chi phớ khỏc; Chỉ số giỏ vật liệu xõy dựng cụng trỡnh; Chỉ số giỏ nhõn cụng xõy dựng cụng trỡnh; Chỉ số giỏ mỏy thi cụng xõy dựng cụng trỡnh; v.v. (Vớ dụ: Xem chi tiết tại Phần I của Cụng văn số 1599/BXD-VP cụng bố ngày 25 thỏng 7 năm 2007 của Bộ Xõy dựng).
1.2.2 Phõn loại chỉ số giỏ xõy dựng
Tựy theo mục đớch sử dụng và tựy theo quy định của từng nước khỏc nhau thỡ chỉ số giỏ xõy dựng cũng được phõn loại khỏc nhau. Trong Bài giảng này phõn loại chỉ số giỏ xõy dựng căn cứ theo Văn bản số 1599/BXD-VP cụng bố ngày 25 thỏng 7 năm 2007 thỡ: cỏc chỉ số giỏ xõy dựng bao gồm:
- Chỉ số giỏ xõy dựng cụng trỡnh;
- Cỏc chỉ số giỏ xõy dựng theo cơ cấu chi phớ; - Cỏc chỉ số giỏ xõy dựng theo yếu tố chi phớ.
1.2.3 Nguyờn tắc và phương phỏp xỏc định chỉ số giỏ xõy dựng cụng trỡnh
1.2.3.1 Nguyờn tắc tớnh toỏn chung
Đối với chi phớ bồi thường giải phúng mặt bằng, tỏi định cư tựy theo điều kiện cụ thể của dự ỏn cú thể xột đến hoặc khụng xột đến;
Chỉ số giỏ phần chi phớ khỏc chỉ xem xột sự biến động của cỏc khoản mục chi phớ chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phớ khỏc (quản lý dự ỏn, tư vấn đầu tư xõy dựng và chi phớ khỏc - gọi tắt là chi phớ khỏc) của dự ỏn. Đối với cỏc khoản mục chi phớ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng chi phớ khỏc của dự ỏn thỡ cú thể khụng xột tới.
Số lượng cụng trỡnh đại diện cần lựa chọn để tớnh toỏn cỏc chỉ số giỏ xõy dựng cho mỗi loại cụng trỡnh phải đủ lớn để phản ỏnh được mức độ biến động giỏ cho loại cụng trỡnh.
Cơ cấu chi phớ để xỏc định cỏc chỉ số giỏ xõy dựng lấy theo cơ cấu dự toỏn chi phớ được tổng hợp từ cỏc số liệu thống kờ, và thường được sử dụng cố định để xỏc định chỉ số giỏ xõy dựng trong khoảng thời gian 5 năm.
Đơn vị tớnh chỉ số giỏ xõy dựng cú thể lấy là phần trăm (%) cho tiện việc so sỏnh đối chiếu.
83
1.2.3.2 Cỏc căn cứ xỏc định chỉ số giỏ xõy dựng
Để chỉ số giỏ phản ỏnh đầy đủ mức độ biến động giỏ qua cỏc thời kỳ, khi xỏc định cần dựa trờn cỏc căn cứ sau:
- Cỏc văn bản của Nhà nước về quản lý đầu tư và xõy dựng; - Quy chuẩn, tiờu chuẩn xõy dựng Việt Nam;
- Cỏc quy định về quản lý chi phớ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh, cỏc quy định về sử dụng lao động, vật tư, xe mỏy thi cụng và cỏc chi phớ khỏc cú liờn quan ở cỏc thời điểm tớnh toỏn;
- Căn cứ phõn loại cấp cụng trỡnh theo quy định; - Mặt bằng giỏ xõy dựng tại cỏc thời điểm tớnh toỏn;
- Số liệu thống kờ về cơ cấu chi phớ theo loại hỡnh cụng trỡnh xõy dựng.
1.2.3.3 Phương phỏp xỏc định chỉ số giỏ xõy dựng cụng trỡnh
Quy trỡnh xỏc định chỉ số giỏ xõy dựng thường qua 3 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: Lựa chọn cỏc cụng trỡnh đại diện, thu thập cỏc số liệu, dữ liệu cần thiết phục vụ tớnh toỏn;
- Giai đoạn 2: Lựa chọn thời điểm tớnh toỏn; xử lý số liệu, xỏc định cỏc cơ cấu chi phớ;
- Giai đoạn 3: Xỏc định cỏc chỉ số giỏ xõy dựng.
Giai đoạn 1: Lựa chọn cụng trỡnh đại diện, thu thập cỏc số liệu, dữ liệu cần thiết phục vụ tớnh toỏn
Cụng trỡnh đại diện được lựa chọn để xỏc định chỉ số giỏ xõy dựng là cụng trỡnh xõy dựng mới, cú tớnh năng phục vụ phự hợp với phõn loại cụng trỡnh, được xõy dựng theo quy trỡnh cụng nghệ thi cụng phổ biến, sử dụng cỏc loại vật liệu xõy dựng thụng dụng.
Cỏc số liệu cần thu thập để xỏc định chỉ số giỏ xõy dựng bao gồm:
- Số liệu quyết toỏn vốn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh;
- Trường hợp khụng cú số liệu quyết toỏn thỡ thu thập số liệu TMĐT, dự toỏn xõy dựng cụng trỡnh đó được phờ duyệt, và chi tiết cỏc khoản mục chi phớ cấu thành nờn cỏc chi phớ này;
- Cỏc chế độ chớnh sỏch và cỏc quy định về quản lý chi phớ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh ;
- Thụng tin về giỏ cả thị trường...
84
a) Thời điểm tớnh toỏn
Căn cứ vào mục đớch sử dụng chỉ số giỏ xõy dựng để lựa chọn thời điểm gốc và cỏc thời điểm so sỏnh.
b) Xử lý số liệu và xỏc định cỏc chi phớ tại thời điểm gốc
- Chi phớ xõy dựng, thiết bị, chi phớ khỏc được xỏc định căn cứ vào số liệu Quyết toỏn hoặc TMĐT hoặc Dự toỏn đó được phờ duyệt, cỏc chi phớ này phải được quy đổi về thời điểm gốc.
Khi quy đổi chi phớ về thời điểm lựa chọn làm gốc cú thể dựa trờn nguyờn tắc tương tự như thực hiện theo phương phỏp qui đổi chi phớ dự ỏn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh về thời điểm bàn giao đưa cụng trỡnh vào sử dụng theo hướng dẫn tại Thụng tư của Bộ Xõy dựng, hoặc cú thể dựa vào cỏc chỉ số giỏ loại hỡnh cụng trỡnh đó cụng bố để xỏc định.
- Chi phớ vật liệu, nhõn cụng, mỏy thi cụng: cần tớnh ra chi phớ vật liệu, nhõn cụng, mỏy thi cụng, cỏc chi phớ từng loại vật liệu xõy dựng chủ yếu, nhúm mỏy thi cụng xõy dựng chủ yếu.
Việc tớnh toỏn chi phớ vật liệu, nhõn cụng, mỏy thi cụng trong chi phớ trực tiếp phục vụ việc xỏc định tỷ trọng chi phớ khi tớnh toỏn chỉ số giỏ phần xõy dựng cú thể thực hiện bằng cỏch lựa chọn ra cỏc cụng tỏc chủ yếu của cụng trỡnh, trờn cơ sở cỏc định mức kinh tế kỹ thuật xỏc định ra cỏc hao phớ vật liệu, nhõn cụng, mỏy thi cụng. Với cỏc hao phớ VL, NC, MTC và mặt bằng giỏ tại thời điểm gốc sẽ xỏc định được chi phớ VL, NC, MTC.
- Giỏ vật liệu xõy dựng đến hiện trường xõy dựng được xỏc định trờn cơ sở giỏ vật liệu trờn thị trường cú tớnh đến chi phớ vận chuyển đến hiện trường xõy dựng.
- Giỏ nhõn cụng xõy dựng được xỏc định căn cứ theo mặt bằng giỏ của thị trường lao động phổ biến của từng khu vực.
- Giỏ ca mỏy và thiết bị thi cụng xõy dựng xỏc định theo phương phỏp xỏc định giỏ ca mỏy và thiết bị thi cụng.
c) Xỏc định cỏc cơ cấu chi phớ của cụng trỡnh đại diện
- Tỷ trọng bỡnh quõn của chi phớ xõy dựng (PXD), chi phớ thiết bị (PTB), chi phớ khỏc (PCPK) được xỏc định bằng bỡnh quõn cỏc tỷ trọng tương ứng của cỏc cụng trỡnh đại diện trong loại cụng trỡnh.
Tỷ trọng cỏc loại chi phớ xỏc định như sau:
XDCTi XDi XDi G G P ; XDCTi TBi TBi G G P ; XDCTi CPKi CPKi G G P Trong đú:
85
PXDi, PTBi, PCPKi : Tỷ trọng chi phớ xõy dựng, thiết bị, chi phớ khỏc của cụng trỡnh đại diện thứ i so với tổng cỏc chi phớ này của cụng trỡnh;
GXDi, GTBi, GCPKi : Chi phớ xõy dựng, thiết bị, chi phớ khỏc của cụng trỡnh đại diện thứ i;
GXDCTi : Tổng cỏc chi phớ xõy dựng, thiết bị và chi phớ khỏc của cụng trỡnh đại diện thứ i.
- Tỷ trọng bỡnh quõn của chi phớ vật liệu (PVL), nhõn cụng (PNC), mỏy thi cụng xõy dựng (PMTC) được xỏc định bằng bỡnh quõn cỏc tỷ trọng chi tương ứng của cỏc cụng trỡnh đại diện lựa chọn.
Tỷ trọng chi phớ vật liệu, nhõn cụng, mỏy thi cụng xõy dựng của từng cụng trỡnh đại diện xỏc định như sau:
TTi VLi VLi G G P ; TTi NCi NCi G G P ; TTi MTCi MTCi G G P Trong đú:
PVLi, PNCi, PMTCi : Tỷ trọng chi phớ vật liệu, nhõn cụng, mỏy thi cụng xõy dựng của cụng trỡnh đại diện thứ i;
GVLi, GNCi, GMTCi : Chi phớ vật liệu, nhõn cụng, mỏy thi cụng xõy dựng trong chi phớ trực tiếp của cụng trỡnh đại diện thứ i;
GTTi : Tổng của chi phớ vật liệu, nhõn cụng và mỏy thi cụng xõy dựng của cụng trỡnh đại diện thứ i.
- Tỷ trọng chi phớ bỡnh quõn của loại vật liệu xõy dựng chủ yếu thứ j (Pvlj) cũng được xỏc định tương tự như sau:
m 1 j i vlj i vlj i vlj G G P Trong đú: i vlj
P : Tỷ trọng chi phi loại vật liệu xõy dựng chủ yếu thứ j của cụng trỡnh đại diện i;
i vlj
G :Chi phớ loại vật liệu xõy dựng chủ yếu thứ j của cụng trỡnh đại diện i.
- Tỷ trọng bỡnh quõn chi phớ nhúm mỏy thi cụng xõy dựng chủ yếu k (PMk) xỏc định như sau: f 1 k i Mk i Mk i Mk G G P
86 Trong đú:
i Mk
P : Tỷ trọng chi phi nhúm mỏy thi cụng xõy dựng chủ yếu thứ k của cụng trỡnh đại diện thứ i;
i Mk
G : Chi phớ nhúm mỏy thi cụng xõy dựng chủ yếu thứ k của cụng trỡnh đại diện thứ i.
Giai đoạn 3: Xỏc định cỏc chỉ số giỏ xõy dựng
a) Xỏc định cỏc chỉ số giỏ theo yếu tố chi phớ
- Chỉ số giỏ vật liệu xõy dựng cụng trỡnh (KVL)
Chỉ số giỏ vật liệu xõy dựng cụng trỡnhtại thời điểm so sỏnh như sau:
VLj m 1 j vlj VL P K K Trong đú:
Pvlj : Tỷ trọng chi phớ bỡnh quõn của loại vật liệu xõy dựng chủ yếu thứ j trong tổng chi phớ cỏc loại vật liệu xõy dựng chủ yếu của cỏc cụng trỡnh đại diện;
VLj
K : Chỉ số giỏ loại vật liệu xõy dựng thứ j; m : Số loại vật liệu xõy dựng chủ yếu.
- Chỉ số giỏ loại vật liệu xõy dựng (KVLj) được tớnh bằng bỡnh quõn cỏc chỉ số giỏ của cỏc loại vật liệu xõy dựng cú trong nhúm vật liệu đú.
- Chỉ số giỏ nhõn cụng xõy dựng cụng trỡnh (KNC) xỏc định bằng tỷ số giữa tiền lương ngày cụng bậc thợ bỡnh quõn tại thời điểm so sỏnh với thời điểm gốc.
- Chỉ số giỏ mỏy thi cụng xõy dựng cụng trỡnh (KMTC) được xỏc định theo cụng thức sau: Mk f 1 k Mk MTC P K K Trong đú:
- PMk : Tỷ trọng bỡnh quõn chi phớ nhúm mỏy thi cụng xõy dựng chủ yếu thứ k trong tổng chi phớ cỏc nhúm mỏy thi cụng xõy dựng chủ yếu của cỏc cụng trỡnh đại diện;
- KMk : Chỉ số giỏ ca mỏy thi cụng xõy dựng của nhúm mỏy thi cụng xõy dựng chủ yếu thứ k của cỏc cụng trỡnh đại diện;
- f : Số nhúm mỏy thi cụng xõy dựng chủ yếu của cỏc cụng trỡnh đại diện.
87
Chỉ số giỏ ca mỏy thi cụng xõy dựng (KMk) được tớnh bằng bỡnh quõn cỏc chỉ số giỏ ca mỏy và thiết bị thi cụng của cỏc loại mỏy và thiết bị thi cụng cú trong nhúm.
b) Xỏc định cỏc chỉ số giỏ xõy dựng theo cơ cấu chi phớ
- Chỉ số giỏ phần xõy dựng (IXD) xỏc định theo cụng thức:
H I IXD TT
Trong đú:
- ITT: Chỉ số giỏ phần chi phớ trực tiếp trong chi phớ xõy dựng của cụng trỡnh đại diện;
- H: Hệ số cỏc khoản mục chi phớ cũn lại trong chi phớ xõy dựng gồm trực tiếp phớ khỏc, chi phớ chung, chi phớ chịu thuế tớnh trước, thuế VAT được tớnh trờn chi phớ vật liệu, nhõn cụng, mỏy thi cụng trong chi phớ xõy dựng của cụng trỡnh đại diện.
Chỉ số giỏ phần chi phớ trực tiếp (ITT) được xỏc định theo cụng thức sau:
MTC MTC NC NC VL VL TT P xK P xK P xK I Trong đú:
- PVL, PNC, PMTC : Tỷ trọng bỡnh quõn của chi phớ vật liệu, chi phớ nhõn cụng, chi phớ mỏy thi cụng xõy dựng trong chi phớ trực tiếp của cỏc cụng trỡnh đại diện;
- KVL, KNC,KMTC : Chỉ số giỏ vật liệu xõy dựng cụng trỡnh, nhõn cụng xõy dựng cụng trỡnh, mỏy thi cụng xõy dựng cụng trỡnh trong chi phớ trực tiếp của cỏc cụng trỡnh đại diện (Phương phỏp xỏc định cỏc chỉ số
VL
K , KNC,KMTC đó trỡnh bày ở trờn).
Hệ số liờn quan đến cỏc khoản mục chi phớ cũn lại (H) trong chi phớ xõy dựng được xỏc định như sau:
MTC C M NC C NC VL C VL M MTC M M M NC M NC M VL M VL P HS P HS P HS P HS P HS P HS H Trong đú: - M M M NC M VL,HS ,HS
HS - Hệ số cỏc khoản mục chi phớ cũn lại trong chi phớ xõy dựng được tớnh trờn chi phớ VL, NC, MTC (chi phớ trực tiếp khỏc, chi phớ chung, chi phớ chịu thuế tớnh trước, thuế VAT) tại thời điểm so sỏnh;
- C M C NC C VL,HS ,HS
HS - Hệ số cỏc khoản mục chi phớ cũn lại trong chi phớ xõy dựng được tớnh trờn chi phớ VL, NC, MTC (chi phớ trực tiếp khỏc, chi phớ chung, chi phớ chịu thuế tớnh trước, thuế giỏ trị gia tăng) tại thời điểm gốc;
88
- PVLM,PNCM ,PMTCM - Tỷ trọng chi phớ vật liệu, nhõn cụng, mỏy thi cụng tại thời điểm so sỏnh.
Tỷ trọng chi phớ của từng loại chi phớ vật liệu, nhõn cụng, mỏy thi cụng trong chi phớ trực tiếp tại thời điểm so sỏnh:
TT VL VL M VL I K P P ; TT NC NC M NC I K P P ; TT MTC MTC M MTC I K P P
Hệ số liờn quan đến cỏc khoản mục chi phớ cũn lại trong chi phớ xõy dựng gồm: trực tiếp phớ khỏc, chi phớ chung, chi phớ thu nhập chịu thuế tớnh trước, thuế giỏ trị gia tăng tớnh trờn chi phớ vật liệu, nhõn cụng, mỏy thi cụng được xỏc định căn cứ vào Thụng tư hướng dẫn việc lập dự toỏn chi phớ xõy dựng ban hành tại thời điểm gốc và thời điểm so sỏnh và loại cụng trỡnh.
- Chỉ số giỏ phần thiết bị cụng trỡnh (ITB) được xỏc định như sau: LĐ LĐ STB STB TB P xK P xK I Trong đú:
PSTB, PLĐ: Tỷ trọng bỡnh quõn chi phớ mua sắm thiết bị chủ yếu, chi phớ lắp đặt và thớ nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị chủ yếu đú (nếu cú) của cỏc cụng trỡnh đại diện lựa chọn;
KSTB, KLĐ: Hệ số biến động chi phớ mua sắm thiết bị chủ yếu, hệ số biến động chi phớ lắp đặt và thớ nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị chủ yếu đú (nếu cú) của cỏc cụng trỡnh đại diện lựa chọn.
Cần chỳ ý đến:
- Hệ số biến động chi phớ mua sắm thiết bị chủ yếu; - Giỏ thiết bị xỏc định theo phương phỏp điều tra; - Cỏc loại thiết bị chủ yếu;
- Hệ số biến động chi phớ lắp đặt thiết bị
- Chỉ số giỏ phần chi phớ khỏc (ICPK) được xỏc định theo cụng thức sau: