Kinh nghiợ̀m quản lý dƣ̣ án đõ̀u tƣ xõy dƣ̣ng cơ sở hạ tõ̀ng đụ thị ở

5. Kết cấu của luận văn

1.2.1. Kinh nghiợ̀m quản lý dƣ̣ án đõ̀u tƣ xõy dƣ̣ng cơ sở hạ tõ̀ng đụ thị ở

thị ở một số quốc gia trờn thế giới

Kinh nghiệm về quản lý dự ỏn đầu tƣ xõy dựng cơ sở hạ tầng đụ thị ở cỏc quụ́c gia trờn thờ́ giới rất đa dạng, phong phỳ, tuy nhiờn trong bài chỉ đề cập đến kinh nghiệm về quản lý dự ỏn đầu tƣ xõy dựng cơ sở hạ tầng đụ thị ở một số quốc gia chõu Á, vỡ cỏc nƣớc này có điều kiện tự nhiờn, khớ hậu, mụi trƣờng, tập quỏn ... gần gũi với Việt Nam, cần tham khảo có chọn lọc để xõy dựng định hƣớng quản lý dự ỏn, phỏt triển đụ thị ở nƣớc ta. Phỏt triển bền vững có thể coi là kết quả hợp nhất giữa kinh tế - xó hội và mụi trƣờng để tỡm ra vựng chung, tiếng nói chung đảm bảo tớnh bền vững. Những kinh nghiệm từ một số nƣớc chõu Á sẽ là bài học tham khảo cho cỏc đụ thị Việt Nam trong tiến trỡnh phỏt triển đụ thị bền vững [2], [3], [16]:

Tại Hàn Quốc, việc quản lý xõy dựng đụ thị mới đƣợc thực hiện trờn

cơ sở phối hợp giữa Chớnh phủ và khu vực tƣ nhõn, quản lý bởi Văn phũng phỏt triển đụ thị mới trực thuộc Bộ Xõy dựng. Cơ quan xõy dựng hạ tầng đụ thị là Tập đoàn phỏt triển đất Hàn Quốc, có trỏch nhiệm mua đất để xõy dựng nhà ở bằng cỏc khoản ứng trƣớc của cỏc nhà đầu tƣ và cỏc khoản tớn dụng. Tập đoàn thanh toỏn lại cho cỏc nhà đầu tƣ bằng đất đó có hạ tầng tớn dụng, đƣợc hỗ trợ bằng chớnh sỏch trƣng mua đất đai trong cỏc đụ thị dựa chủ yếu vào nguồn lực trong nƣớc, nhằm đỏp ứng nhu cầu ngày một tăng lờn về nhà ở của cỏc đụ thị, thỳc đẩy đụ thị phỏt triển một cỏch có hiệu quả. Seoul (Hàn Quốc): Trƣớc năm 1970 đa số dõn cƣ sống ở phớa bắc sụng Hàn hạt nhõn của nó là quận thƣơng mại với diện tớch 9,2km2 (chiếm 1,5% toàn bộ đất đai của thành phố Seoul) nó cũng là điểm tụ lại của cỏc đầu mối giao thụng tỏa ra cỏc hƣớng. Để giảm tải khu vực trung tõm cũ, thành phố đó sớm ban hành Luật Quy hoạch và Luật Xõy dựng cao ốc, trong đó hạn chế tới mức tối đa việc xõy dựng cao ốc và nhà chọc trời ở khu vực trung tõm này. Quỏ trỡnh đụ thị hóa nhanh chóng phớa Nam sụng Hàn, dõn cƣ bố trớ đƣợc cõn bằng hơn, và hỡnh thành khu trung tõm khu vực phớa Nam với những tổ hợp nhà cao tầng hiện đại và quy mụ rất lớn. Tỷ lệ dõn cƣ sống phớa Nam sụng Hàn từ 25% năm 1970 lờn 42% năm 1981. Đƣờng giao thụng chiếm 15% đất đai. Để thành phố vƣợt sụng Hàn, bắc qua sụng Hàn là 13 cầu đƣờng cao tốc và 4 cầu đƣờng sắt, sẽ có đến trờn 20 cầu trong tƣơng lai theo quy hoạch.

Tại Philippines (Manila), hoạt động quản lý phát triờ̉n đụ thị dựa vào

cỏc điều khoản của Hiến phỏp và Phỏp luật, đề cập tới sự phõn loại, chuyển nhƣợng, chuyển dịch và phỏt triển tài nguyờn đất đai. Đất đai đƣợc xem nhƣ một bất động sản đặt dƣới sự kiểm soỏt của Nhà nƣớc, khụng đƣợc phộp chuyển dịch hay chuyển nhƣợng từ đời này sang đời khỏc. Sự chia nhỏ quyền sở hữu đất dựa trờn Sắc lệnh về bảo đảm bất động sản và Sắc lệnh bảo vệ

ngƣời mua. Chớnh quyền địa phƣơng bảo đảm sở hữu đất đƣợc cấp cho Chớnh phủ hay cỏc cỏ nhõn. Việc chuyển đổi đất đai từ đất nụng nghiệp sang cỏc chức năng khỏc phải thực hiện theo Sắc lệnh, giới hạn trong phạm vi từ 5% - 15% của vựng đất nụng nghiệp. Những nơi đất đai khụng cũn giỏ trị kinh tế cho mục đớch nụng nghiệp và những nơi đất đai có thể có giỏ trị kinh tế lớn cho mục đớch ở, kinh doanh hay cụng nghiệp đƣợc quyết định bởi Hội đồng luật phỏp địa phƣơng. Đất chuyển dịch là những vựng đất xấu, đất thu góp hay đất hợp tỏc xó, quỹ đất quyờn góp cho Chớnh phủ. Mức độ giỏ trị của đất đƣợc xỏc định bằng việc phõn loại đất, giỏ thị trƣờng và thuế. Giải phỏp hành chớnh của việc cụng nhận quyền sở hữu thụng qua việc quyết định cấp giấy đăng ký tự do.

Tại Singapore, những năm đầu của thập niờn 60, GDP của Singapore

vào khoảng 600 USD. Điều này chứng tỏ tài lực để đất nƣớc này tiến hành đụ thị hóa cũng chẳng “thoải mỏi” gỡ. Nhƣng để giải tỏa cựng lỳc đƣợc nhiều khu ổ chuột, xõy dựng cựng lỳc hàng trăm ngàn căn hộ tỏi định cƣ, chớnh phủ này đó thực hiện phƣơng chõm “lấy lợi nhuận để tỏi đầu tƣ”. Theo đó, khi xõy dựng khu cụng nghiệp hay khu thƣơng mại, chủ đầu tƣ phải dành một khoản tiền hoặc một phần lợi nhuận để xõy dựng nhà cho dõn. Có điều lý thỳ, số lƣợng nhà xõy cho dõn ở Singapore bằng ngõn sỏch nhà nƣớc chiếm hơn 85%, cũn doanh nghiệp tƣ nhõn chỉ khoảng 15%. Tiền để xõy nhà bỏn cho dõn (tất nhiờn khụng theo giỏ kinh doanh) chủ yếu lấy từ khoản thu cỏc cụng trỡnh xõy dựng trờn vựng đất bị giải tỏa. Khi xõy dựng khu dõn cƣ mới, hạ tầng (kỹ thuật và xó hội) phải đƣợc kết nối với cỏc vựng xung quanh và chu đỏo tạo cho ngƣời dõn yờn tõm khi về nơi ở mới. Để giải quyết tận gốc cỏc căn bệnh đụ thị nhƣ kẹt xe, ngập nƣớc, ụ nhiễm mụi trƣờng… chớnh phủ Singapore thực hiện việc quy hoạch rất nghiờm ngặt. Theo cỏc nhà quy hoạch Singapore, cụng tỏc quy hoạch đó đƣợc thực hiện trờn từng một vuụng. Những

năm xõy dựng đất nƣớc mặc dự rất cần nhà đầu tƣ nƣớc ngoài nhƣng chớnh phủ tuyờn bố “khụng thu hỳt nhà đầu tƣ bằng mọi giỏ, phải kiểm soỏt đƣợc mụi trƣờng”. Cụng cuộc phỏt triển của Singapore cũng chớnh là cụng cuộc đụ thị hóa, chớnh vỡ vậy phải có tầm nhỡn xa, chớnh phủ quyết là làm chứ ớt khi bàn tới bàn lui. Singapore cũng thành cụng với việc phỏt triển cỏc đụ thị vệ tinh, mỗi đụ thị quy mụ từ 200-300 ngàn dõn nhằm trỏnh sự tập trung dõn cƣ quỏ đụng ở khu dõn cƣ. Trong quỏ trỡnh đụ thị hóa, Singapore rất chỳ trọng đến những cụng trỡnh kiến trỳc cổ hoặc mang nột văn hóa của dõn tộc, bảo vệ mụi trƣờng sinh thỏi và kiờn quyết bảo vệ. Nhiều ngụi nhà cổ đƣợc “tõn trang” thành khỏch sạn để vừa đảm bảo yếu tố bảo tồn vừa có thể khai thỏc về mặt kinh tế. Singapore đó trở thành một thành phố kiểu mẫu (Model city) và đƣợc tổng kết thành 4 tiờu chớ: Thành phố dễ dàng lui tới (An Accessible City); Thành phố thƣơng mại (A Business City); Thành phố hấp dẫn (An Attractive City); Thành phố sống tốt (A City for Living).

Tại Malaysia, lấy trƣờng hợp Kuala Lumpur làm vớ dụ thỡ quy trỡnh

lập, xột duyệt và xõy dựng cỏc quy định kiểm soỏt phỏt triển đụ thị khụng khỏc nhiều so với những nƣớc khỏc . Sự khỏc nhau chủ yếu là quản lý ở hệ thống xột duyệt đầu tƣ xõy dựng. Nếu nhƣ Singapore có đặc điểm tập trung cao độ thỡ ở Kuala Lumpur là hệ thống cỏc Ban hoặc Uỷ ban trờn cơ sở phõn cấp, phõn quyền quản lý. Hệ thống cỏc Ban này làm việc trờn nguyờn tắc phối hợp tập thể trƣớc khi ra quyết định đầu tƣ phỏt triển đụ thị. Mụ hỡnh quản lý Kuala Lumpur thể hiện tớnh dõn chủ trong cỏc quyết định. Mụ hỡnh này chỉ thực sự hoạt động có hiệu quả khi cỏc thành viờn trong hội đồng làm việc cụng tõm và trờn những nguyờn tắc, quy định chặt chẽ. Trong lĩnh vực phỏt triển đụ thị, thành cụng cần đƣợc nhấn mạnh trong trƣờng hợp Kuala Lumpur là vấn đề bảo tồn và phỏt triển làng trong đụ thị với cấu trỳc đụ thị hiện đại. Quản lý đụ thị đề cập tới sự phõn loại, chuyển nhƣợng, chuyển dịch và phỏt

triển tài nguyờn đất đai. Đất đai nằm dƣới sự kiểm soỏt của chớnh quyền Trung ƣơng, việc trao quyền sử dụng đất và khai thỏc sử dụng đất chi tiết lại nằm trong phạm vi kiểm soỏt của chớnh quyền địa phƣơng. Một trong những cụng cụ quan trọng nhất để quản lý đất đai ở Malaysia là kiểm soỏt sự phỏt triển. Chớnh quyền địa phƣơng chuẩn bị hồ sơ quy hoạch của cỏc khu vực trong phạm vi có khả năng phỏt triển, trờn đó chỉ ra rất chi tiết khả năng có thể hoặc khụng thể xõy dựng. Malaysia ban hành Luật Bảo hộ quyền sử dụng đất, kiểm soỏt toàn bộ việc chuyển đổi mục đớch sử dụng đất, phõn chia đất và những điều kiện đỏnh thuế trờn mục đớch sử dụng đất. Một trong những cụng cụ hiệu quả cho sự phỏt triển là thu lại đất của tƣ nhõn dành cho mục đớch cụng cộng. Những bổ sung gần đõy cho phộp chớnh quyền thu hồi đất cho bất kỳ mục đớch sử dụng nào phự hợp với chớnh sỏch phỏt triển của Nhà nƣớc. Thuế đất ở Malaysia bao gồm thuế đỏnh vào bất động sản đƣợc thu bởi chớnh quyền địa phƣơng, lói của bất động sản và những thuế thu đƣợc từ chớnh quyền bang, thuế đƣợc thu hàng năm bởi chớnh quyền nhà nƣớc, và những khoản tiền lói khi chuyển nhƣợng đất.

Tại Trung Quốc, là Quốc gia đụng dõn, mật độ cƣ trỳ lớn và khả năng

ứng dụng cụng nghệ khoa học kỹ thuật tốt, chớnh phủ Trung Quốc đó sử dụng giải phỏp thay đổi cấu trỳc (phỏ bỏ khu chung cƣ cũ - KCCC) tại cỏc khu trung tõm đụ thị lớn nhƣ Bắc Kinh, Thƣợng Hải, Quảng Chõu, Thõm Quyến… để phỏt triển nhà cao tầng với quy mụ rất lớn, có tớnh toỏn kỹ về cỏc yếu tố kỹ thuật. Đồng thời biện phỏp này đƣợc phỏt triển và thực hiện đồng loạt tại cỏc đụ thị, khai thỏc tối đa tiềm năng đất đụ thị và đó mang lại thành cụng lớn. Do diện tớch cỏc thành phố lớn Trung Quốc rộng nờn việc di dời, giải phóng mặt bằng, xõy dựng mới và cải tạo xõy dựng thực hiện theo quy hoạch có nhiều thuận lợi. Từ 1979-1988 Thƣợng Hải đó xõy dựng 220 cụng trỡnh nhà ở cao tầng với 2,12 triệu m2 sàn. Từ 1989-1990 số nhà ở cao tầng đó

lờn tới 625 toà nhà, dự định xõy dựng thờm 542 toà nhà, tổng cộng là 1.167 toà nhà với diện tớch 13,45 triệu m2 sàn, đa phần từ 12-20 tầng, có khu 24-30 tầng. Ngày nay, với cụng nghệ hiện đại, hàng loạt cỏc nhà chọc trời đƣợc liờn tiếp mọc lờn, khẳng định bƣớc phỏt triển mới của Trung Quốc. Trong trƣờng hợp cỏc khu vực phỏt triển mới hoặc cải tạo đụ thị đƣợc triển khai tại những địa điểm đó từng đƣợc sử dụng nhƣ đất đụ thị trƣớc đõy, chớnh quyền cỏc địa phƣơng ở Trung Quốc thƣờng phải đối mặt với nhiều vấn đề liờn quan đến trƣng thu đất. Những năm gần đõy, vấn đề này vẫn đƣợc xử lý căn cứ theo cỏc quy định và đƣợc tiến hành hết sức nhanh chóng. Về nguyờn tắc, vấn đề xó hội hết sức nhạy cảm đƣợc chớnh quyền thành phố chỉ đạo về mặt chớnh sỏch. Trong những dự ỏn kiểu nhƣ vậy, rất khó có thể có đƣợc những cuộc thƣơng lƣợng có kết quả và cỏc khoản tiền đền bự khụng hoàn toàn thoả đỏng. Sự tham gia của cộng đồng bị coi là gõy chậm trễ cho khõu thiết kế và thi cụng hoặc chỉ gõy thờm nhiều tranh cói nờn dễ trở thành những yếu tố gõy rối loạn cho cụng tỏc quy hoạch. Vỡ vậy, sự tham gia của cộng đồng chỉ cũn mang tớnh hỡnh thức. Sự tham gia của cộng đồng đó trở thành một hỡnh thức thụng tin cuối cựng trƣớc khi tiến hành thi cụng. Ngƣời ta duy trỡ một hệ thống với những hỡnh thức tiếp xỳc rất chung chung và cỏc thụng bỏo chớnh thức, trỏnh đối thoại trực diện với ngƣời dõn. Hiện trạng quy hoạch, phỏt triển đụ thị ở Trung Quốc hiện nay đang diễn ra với một tốc độ chóng mặt nhƣng đỏng nể, mặc dự có rất nhiều biểu hiện vận dụng cỏc cỏch làm quy hoạch của nhiều nƣớc khỏc nhau và mức độ thành cụng cũng dừng ở mức nhất định [16].

1.2.2. Tình hình quản lý đõ̀u tƣ xõy dƣ̣ng cơ sở hạ tõ̀ng đụ thị ở Viợ̀t Nam

Trong mƣời năm qua, đỏp ứng cỏc yờu cầu của thực tiễn phỏt triển xó hội, Quốc hội, Chớnh phủ, Bộ Xõy dựng và cỏc Bộ ngành đó và đang từng bƣớc hoàn thiện hệ thống cỏc văn bản quy phạm phỏp luật về lĩnh vực xõy dựng và

phỏt triển đụ thị, trong đó nhiều văn bản Luật lần đầu tiờn đó đƣợc nghiờn cứu, xõy dựng và ban hành nhƣ Luật Xõy dựng năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và đặc biệt là Luật Quy hoạch đụ thị vừa đƣợc Quốc hội thụng qua thỏng 6 năm 2009. Cỏc văn bản Luật và hệ thống văn bản dƣới Luật đó thƣờng xuyờn đƣợc rà soỏt, điều chỉnh để từng bƣớc đi vào cuộc sống, góp phần quan trọng trong việc tạo hành lang phỏp lý đầy đủ, thụng thoỏng, hƣớng tới sự phỏt triển bền vững hệ thống đụ thị Việt Nam [2], [3], [8].

Mặt khỏc, tốc độ tăng trƣởng và đụ thị hoỏ cao tại phần lớn cỏc đụ thị đó dẫn đến sự mất cõn đối trong khả năng đỏp ứng của hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đụ thị. Cỏc hồ, kờnh, mƣơng, sụng ngũi trong đụ thị với vai trũ điều hoà và thoỏt nƣớc mƣa đụ thị vào mựa mƣa lũ ớt đƣợc quan tõm bảo vệ. Hiện tƣợng ụ nhiễm mụi trƣờng vẫn chƣa có lời giải hữu hiệu. Nhiều đụ thị vẫn cũn đang lỳng tỳng trong việc tỡm ra nguồn lực đầu tƣ hệ thống cơ sở hạ tầng thoỏt nƣớc, xử lý chất thải rắn, giao thụng đụ thị... Lĩnh vực quản lý đụ thị và kinh tế đụ thị cũn là vấn đề khỏ mới mẻ, do đó ở nhiều nơi, vai trũ của chớnh quyền đụ thị trong việc điều phối cỏc đối tƣợng và điều tiết nguồn lực tham gia trong quỏ trỡnh phỏt triển đụ thị cũn có nhiều hạn chế, dẫn đến thực tế vẫn cũn phổ biến tỡnh trạng thiếu thụng tin, chồng chộo giữa cỏc lĩnh vực.

Có thể thấy rằng, cỏc bất cập tồn tại trong nhiều cấp độ, thuộc nhiều lĩnh vực từ việc xõy dựng phỏt triển đụ thị theo quy hoạch cho đến việc quản lý cỏc quỏ trỡnh phỏt triển trong đời sống hàng ngày của đụ thị. Thực tế này có nhiều nguyờn nhõn chủ quan và khỏch quan, liờn quan đến mọi đối tƣợng tham gia trong đụ thị từ cơ quan quản lý nhà nƣớc và chớnh quyền đụ thị cho đến cỏc doanh nghiệp, nhà đầu tƣ cũng nhƣ chớnh bản thõn ngƣời dõn đụ thị.

Quản lý dự ỏn là một khỏi niệm khụng cũn xa lạ trờn thế giới, nhƣng lại là một khỏi niệm mới ở Việt Nam. Trong xu thế hội nhập khu vực và toàn cầu, Việt

Nam buộc phải chấp nhận những quy luật của nền kinh tế thị trƣờng. Quản lý dự ỏn núi chung và quản lý dự ỏn đầu tƣ xõy dựng cơ sở hạ tầng đụ thị núi riờng là cơ sở để tạo năng lực cạnh tranh cho cỏc doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trƣờng đầy biến động. Những khỏi niệm mới về quản lý dự ỏn giỳp ớch rất nhiều cho cỏc kỹ sƣ, kiến trỳc sƣ và cỏc nhà quản lý trong việc hoàn thành cỏc dự ỏn xõy dựng đỳng thời hạn, trong khoảng ngõn sỏch và chất lƣợng yờu cầu [11].

Tại Việt Nam ngành xõy dựng phỏt triển rất mạnh mẽ. Phỏt triển đỏng nói nhất là sự tăng lờn nhanh chóng về quy mụ của rất nhiều cụng trỡnh cũng nhƣ cỏc cụng ty xõy dựng, những đũi hỏi khắt khe về cụng nghệ của cỏc dự ỏn, mối quan hệ tƣơng tỏc phức tạp và những thay đổi liờn tục giữa cỏc chủ thể liờn quan tới cụng trỡnh xõy dựng, và cỏc yờu cầu cao hơn của cỏc cơ quan chớnh quyền. Ở mức độ dự ỏn xõy dựng thỡ cụng việc quản lý dự ỏn nói chung mới chỉ bắt đầu kết hợp giữa thiết kế, đấu thầu và thi cụng thành một quỏ trỡnh chung. Điều đó đó gõy ra khó khăn lớn cho cỏc nhà thầu Việt Nam khi tham gia cỏc dự ỏn lớn, phức tạp.

Việt Nam đang có một sự thiếu hụt lớn về nguồn nhõn lực am hiểu trong lĩnh vực quản lý dự ỏn. Chớnh vỡ vậy quản lý dự ỏn đó đƣợc đƣa vào