1. Tổng quan về thị trường bất động sản Hà Nội và đặc điểm thị trường của cụng
1.1 Tổng quan thị tr-ờng bất động sản Hà Nội triển vọng năm 2010
Tổng quan thị trường năm 2009
* Do ảnh h-ởng cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu diễn ra từ năm 2008 làm thị tr-ờng bất động sản Việt Nam nói chung và giá nhà đất tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh Chính phủ triển khai hàng loạt các biện pháp chống suy giảm kinh tế.
* Đã có khá nhiều doanh nghiệp lớn của n-ớc ngoài trong ngành BĐS rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình.
* Sau một thời gian đóng băng thì tới quý 2 năm 2009 thị tr-ờng BĐS Việt Nam đã “nóng” một cách bất th-ờng và b-ớc sang quý 3 thì thị tr-ờng nhìn chung đã có sự giảm nhiệt và tăng tr-ởng ổn định. Do tác dụng của gói kích cầu và chính sự điều tiết của thị tr-ờng nên bong bóng bất động sản đã không diễn ra.
* Nhỡn chung chỉ số giỏ nhà đất ở cỏc khu vực phớa Tõy Hà Nội vẫn ở mức giỏ vừa xỏc lập tại thời điểm núng và sự tăng hay giảm giỏ hiện khụng đỏng kể. Sự “đúng băng” của thị trường bất động sản như năm trước chắc chắn khú xảy ra bởi nhiều lý do. Một trong những lý do quan trọng là kinh tế thế giới đó tăng trưởng và sẽ đạt từ 1,4-1,5% trong năm 2009, kinh tế Mỹ đó cú xu hướng phục hồi tất cả điều đú sẽ tỏc động khụng nhỏ tới nền kinh tế Việt Nam. Do đú dự đoỏn tăng GDP 6 thỏng cuối năm của Việt Nam sẽ tăng trờn 5% (6 thỏng đầu năm tăng 3,9%) sẽ thành hiện thực. Mặt khỏc gúi kớch cầu lần một kết thỳc vào ngày 31/12/2009 vẫn đang cú tỏc dụng đến toàn bộ nền kinh tế trong đú cú thị trường bất động sản. Cỏc biện phỏp thu hẹp gúi kớch cầu và hạn chế tăng tớn dụng quỏ nhanh tuy làm tăng lói suất lờn nhưng lạm phỏt vẫẫ̀n trong vũng kiểm soỏt của Chớnh phủ. Bờn cạnh đú, Chớnh phủ sẽ tăng cường cụng tỏc quản lý trờn cơ sở bổ sung và hoàn chỉnh cỏc văn bản phỏp luật đó cú hiệu lực như luật đất đai, thớ điểm cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà.
phũng hạng A, B đều giảm từ 5,6-7,7%, cũn giỏ chào thuờ căn hộ dịch vụ trờn toàn thị trường đều giảm đến 12% so với trước đú.
• Hiện cú nhiều khỏch thuờ mới quan tõm tới cỏc dự ỏn văn phũng cho thuờ hạng B ở xa trung tõm. Đõy là tớn hiệu tốt về nhu cầu, nhưng nguồn cung dự kiến sẽ tăng mạnh, với hơn 60.000 m2 diện tớch văn phũng cho thuờ trong Quý tới; càng làm khoảng cỏch cung – cầu gión xa hơn.
• Thụng tin từ cỏc cụng ty nghiờn cứu thị trường cho thấy, số lượng yờu cầu hỏi thuờ văn phũng đó tăng 28% trong Quý III-2009, đặc biệt là với cỏc diện tớch nhỏ hơn
200m2. Nhiều dự ỏn bắt đầu cho thuờ đó đạt được tỷ lệ cho thuờ lớn với mức giỏ giảm hơn (xuống cũn dưới 25 USD/m2).
• Khỏch thuờ trong nước được đỏnh giỏ là nguồn khỏch chớnh của thị trường với diện tớch thuờ lớn tại cỏc dự ỏn sắp hoàn thành. Nhiều doanh nghiệp tận dụng cơ hội này (khi giỏ cho thuờ giảm) để tập trung củng cố hệ thống văn phũng chi nhỏnh của mỡnh đồng thời cố định chi phớ thuờ văn phũng trong một thời gian dài.
• Cú thể thấy, nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt là nền kinh tế khu vực Chõu Á – Thỏi Bỡnh Dương, đang hồi phục đó kộo cỏc nhà đầu tư quay trở lại Việt Nam. Nhu cầu của cỏc cụng ty cả trong nước và nước ngoài đều cú xu hướng tăng lờn nhờ thị trường đó đạt mức giỏ dễ chấp nhận hơn. Nếu nhu cầu này bền vững, mức giỏ cú thể ổn định trong năm 2010, dự thị trường văn phũng sẽ đún nhận một nguồn cung lớn từ cuối năm 2010 cho tới 2011. Hơn nữa, ngày càng cú nhiều cỏc dự ỏn về phớa Tõy thành phố.
Thị trường căn hộ cho thuờ-xu hướng 2010
• Trờn thị trường Hà Nội, mặc dự giỏ chào thuờ khụng cú nhiều thay đổi trong Quý III-2009, nhưng giỏ thuờ thực tế tại một số dự ỏn cú số lượng cho thuờ mới cao đó giảm ở mức từ 10-20%.
• dự kiến sẽ cú thờm nhiều căn hộ được cho thuờ mới, dựa vào sự tăng trưởng về nhu cầu thuờ văn phũng và những cụng ty lớn mới gia nhập thị trường. Mặc dự ngõn sỏch dành cho nhà ở của cỏc cụng ty giảm sẽ tiếp tục tạo ỏp lực lờn giỏ thuờ, nhưng tỷ lệ trống vẫn tiếp tục giảm cho tới năm sau
căn hộ dịch vụ cho thuờ thực thụ, dự kiến thị trường sẽ đún nhận một nguồn cung thay thế từ một số dự ỏn căn hộ cao cấp đang sắp được hoàn thiện dự kiến sẽ được cho thuờ
và sẽ làm tăng nguồn cung khụng chớnh thức của mảng thị trường căn hộ dịch vụ cho thuờ.
Thị trường nhà ở-Xu hướng 2010
• Yếu tố quan trọng gúp phần vào đà tăng giỏ nhà đất là sự tăng trưởng liờn tục của thị trường chứng khoỏn, khuyến khớch cả người mua cuối cựng và cỏc nhà đầu tư quay lại thị trường nhà ở. Cho dự cú những quan ngại về sự thay đổi chớnh sỏch thuế (Thuế thu nhập cỏ nhõn đối với cỏc giao dịch nhà ở đó chớnh thức cú hiệu lực từ ngày 26/9), cú những dấu hiệu cho thấy thị trường nhà ở cú những thay đổi tớch cực đỏng kể.
• Phần lớn cỏc giao dịch diễn ra ở phõn khỳc nhà ở hạng trung và bỡnh dõn, mặc dự trờn thị trường vẫn cú nhu cầu đối với phõn khỳc nhà ở cao cấp.
• Theo khảo sỏt của CBRE, tương tự như quý trước, giỏ đất tại cỏc Khu đụ thị mới ở khu vực vành đai phớa Tõy và tại cỏc vị trớ quanh đường giao thụng huyết mạch hiện tại và trong tương lai tăng lờn nhanh chúng cả từ phớa nhà đầu tư thứ cấp và từ phớa chủ đầu tư điều chỉnh giỏ bỏn. Mặc dự đõy là tin tốt đối với chủ đầu tư cú kế hoạch bỏn sớm, nhưng giỏ đất tăng quỏ cao cú thể là nguy cơ đối với sự ổn định của thị trường.
• Dự tớnh cho cả năm 2009, sẽ cú khoảng 8.000 căn hộ chung cư được cỏc chủ đầu tư chào bỏn, tuy nhiờn chỉ cú từ 3.000 đến 4.000 căn hộ được hoàn thiện và bàn giao. Dự kiến số lượng căn hộ được bàn giao sẽ tăng lờn trong năm 2010, khi đú, việc theo dừi và xỏc định nhu cầu mua nhà cho mục đớch sử dụng cuối cựng và cho thuờ sẽ phản ỏnh thực tế thị trường tốt hơn. Cuối năm 2009 cũng sẽ cú nhiều dự ỏn lớn ở khu vực Hà Đụng được rao bỏn cựng với cỏc dự ỏn ở khu vực phớa Nam và phớa Tõy thành phố. Nhu cầu về nhà ở trờn địa bàn Hà Nội tăng mạnh đỳng vào thời điểm chào bỏn nguồn cung mới đỏng kể này
• Bờn cạnh đú, số lượng cỏc dự ỏn khởi cụng tăng mạnh trong Quý III là một dấu hiệu khả quan khiến cho cỏc nhà đầu tư tin tưởng rằng thời điểm khú khăn nhất đó qua. Hơn nữa, một nguồn cung lớn mới chào ra thị thị trường sẽ kỡm tốc độ tăng giỏ do đầu
cơ.
Số l-ợng ng-ời Việt Nam có thu nhập cao cùng với ng-ời n-ớc ngoài và Việt kiều làm việc tại Việt Nam tăng lên là động lực của thị tr-ờng nhà ở cao cấp.
• Những vị trí trung tâm nh- quận Hoàn Kiếm và quận Tây Hồ vẫn là những nơi lý t-ởng nhất, nh-ng với xu h-ớng dịch chuyển về phía tây của thành phố, những khu vực nh- Mỹ Đình/ An Khánh/ Tây Hồ Tây cũng có sức hấp dẫn không kém.
• Giá bán vẫn tiếp tục tăng lên, ngay cả đối với những dự án còn đang thi công. Tình trạng này sẽ vẫn kéo dài cho đến khi nguồn cung dồi dào hơn.
Thị tr-ờng bán lẻ
• • •
Sẽ có thêm nhiều th-ơng hiệu quốc tế mới xuất hiện trên thị tr-ờng Hệ số sử dụng và giá thuê sẽ tiếp tục tăng
Xây dựng các TT mua sắm bên ngoài các quận nội thành sẽ trở thành xu h-ớng phổ biến hơn
• Sẽ có thêm nhiều công ty thiết kế với những phong cách thiết kế mới trên thị tr-ờng
• Theo báo cáo mới ra tháng 6 - 2008 của A.T. Kearney Việt Nam đ-ợc coi là thị tr-ờng đầu t- bán lẻ hấp dẫn nhất trong số 30 n-ớc thuộc nhóm thị tr-ờng đang nổi lên,
• Hãng t- vấn quản lý hàng đầu thế giới này nói Việt Nam đã tiến ba bậc so với năm 2007 và v-ợt qua ấn Độ, n-ớc ba năm liên tiếp đứng đầu danh sách mang tên Chỉ số Phát triển Bán lẻ Toàn cầu.
• Chỉ số đ-ợc công bố từ năm 2001 này đánh giá mức độ hấp dẫn trong lĩnh vực đầu t- bán lẻ tại 30 thị tr-ờng đang nổi lên.
Tiêu điểm Hà Nội mở rộng về phía tây trong sự phát triển của thị tr-ờng bất động sản
Mỹ Đình - Hành lang Láng - Hoà Lạc & thành phố Hà Đông Khu Mỹ Đình
Cửa ngõ phía tây của Hà Nội (Cao tốc Láng - Hoà Lạc) Hành lang Láng - Hoà Lạc
Các khu đô thị mới sẽ giảm bớt sự chật chội trong trung tâm thành phố Hà Nội Láng - Hoà Lạc: trục phát triển không gian về phía tây của vùng đô thị Hà Nội Thành phố Hà Đông
Vị trí liền kề thành phố Hà Nội
Là một phần trong tam giác phát triển năng động Láng - Hoà Lạc & Mỹ Đình - Phạm Hùng & Hà Đông
Các trục:
Đ-ờng Thanh Xuân - Nguyễn Trãi - Hà Đông Láng Hạ - Lê Văn L-ơng (kéo dài) - Hà Đông Lê Trọng Tấn (Hà Đông) - Cao tốc Láng - Hoà Lạc
•
Hiện tại có trên 135 dự án đang trong giai đoạn thi công hoặc đ-ợc lập kế hoạch. Các dự án chính : Văn Quán - Yên Phúc; Văn phú; Văn Khê; Mỗ Lao; An Khánh (Bắc, Nam); Khu du lịch sinh thái và vui chơi giải trí Tuần Châu Hà Tây; Các dự án khác dọc theo cao tốc Láng - Hoà Lạc...