NHỮNG TỒN TẠI VÀ THÁCH THỨC
A. THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT Ở TP. HỒ CHÍ MINH VÀ
IV. THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP CỦA THÀNH PHỐ VÀ CÁC QUẬN MỚI VÀ CÁC QUẬN MỚI
3. Tồn tại trong sử dụng ủất phi nụng nghiệp
Trong 5 năm từ 2001-2005 thành phố cú 1925 dự ỏn ủược giao ủất, cho thuờ ủất với tổng diện tớch 14.419 ha. Số liệu tổng hợp về cỏc dự ỏn ủú như sau:
Bảng 33. Bảng tổng hợp cỏc dự ỏn từ năm 2001 ủến 2005:
Năm Nhà ở Sản xuất
kinh doanh
Phúc lợi công cộng
Tổng cộng
Dự án
Diện tích (ha)
% Dự án
Diện tích (ha)
% Dự án
Diện tích (ha)
% Dự án
Diện tích (ha) 2001 142 1.250 50 229 787 32 68 436 18 439 2.473 2002 96 787 28 213 1.386 50 105 621 22 414 2.794 2003 97 783 28 91 836 30 183 1.175 42 371 2.794 2004 166 1.675 30 185 2.455 43 145 1.541 27 496 5.671 2005 74 516 75 66 86 13 91 85 12 205 687 Tổng
cộng
578 5.011 35 774 5.550 38 560 3.858 27 1.925 14.419
Phõn loại sử dụng ủất ủối với cỏc dự ỏn nhà ở: Tổng số cỏc dự ỏn nhà ở là 578 dự ỏn, tổng diện tớch là 5.011 ha, trong ủú:
+ Phõn bố theo ủịa bàn:
* Các quận trung tâm (nội thành cũ) : 180 dự án, tổng diện tớch ủất 442 ha ;
* Các quận mới (Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ ðức) : 285 dự ỏn, tổng số diện tớch ủất 3.056 ha;
* Các huyện (Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà bố) : 113 dự ỏn, tổng diện tớch ủất 1.513 ha.
CHệễNG II
+ Phân loại theo quy mô dự án:
* Số dự án có quy mô từ 50 ha trở lên: 15 dự án, diện tích:
1.523 ha;
* Số dự ỏn cú quy mụ từ 20 ha ủến 50 ha: 51 dự ỏn, diện tớch:
1.463 ha;
* Số dự án có quy mô nhỏ hơn 20 ha: 512 dự án, diện tích 2.025 ha
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên môi trường TP về kết quả kiểm tra tỡnh hỡnh thực hiện cỏc dự ỏn giao và cho thuờ ủất thỡ ủến cuối 2005 phần lớn cỏc dự ỏn vẫn cũn ở giai ủoạn hoặc mới hoàn thành cơ bản cơ sở hạ tầng hoặc chuẩn bị triển khai. Tất cả các hướng phát triển của Thành phố ủều cú nhiều dự ỏn hạ tầng kỹ thuật chớnh chưa ủược hoặc mới bắt ủầu triển khai cụ thể là:
- Hướng ðông Bắc (Quận 2, 9, Thủ ðức)
Tuyến ủường bộ vành ủai trong, vành ủai ngoài, ủường cao tốc TP.
HCM - Long Thành - ngã ba Dầu Giây, mở rộng nâng cấp quốc lộ 13, tuyến Metro Bến Thành - Biên Hòa, cầu bắc qua sông Sài Gòn - ðồng Nai, v.v..
- Hướng Nam, ðông Nam (Quận 7, Nhà Bè, Cần Giờ)
Tuyến ủường bộ vành ủai ngoài liờn kết giữa Cần Giờ, Nhà Bố với huyện Bỡnh Chỏnh nơi cú tuyến ủường quốc lộ 1A ủi qua cỏc tỉnh ủồng bằng sông Cửu Long, cầu bắc qua sông Nhà Bè, sông Soài Rạp và hệ thống cầu liên kết khu vực Quận 1, 4, 5 với Quận 7, 8, Nhà Bè, v.v..
- Hướng Tây Bắc (Quận 12, Hócmôn, Củ Chi)
Thiếu những dự ỏn làm ủộng lực thu hỳt ủầu tư, tuyến ủường bộ vành ủai 3, cỏc tuyến ủường tỉnh lộ, liờn tỉnh lộ và ủặc biệt một số trục chớnh ủụ thị nối khu vực với cỏc quận trung tõm Thành phố vẫn chưa ủược khai thụng.
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...
- Hướng Tây Nam (Bình Tân, Bình Chánh)
Là hướng phát triển ngoài dự báo từ quy hoạch 1998 nên mặc dù có một số dự ỏn lớn ủó ủược triển khai như cải tạo nõng cấp quốc lộ 1A, mở rộng ủường Hựng Vương và vũng xoay, tuyến ủường cao tốc TP. HCM - Trung Lương, tuyến ựường ựại lộ đông Tây và các nút giao thông, v.v..
nhưng nhỡn chung quản lý gặp nhiều khú khăn, phỏt triển ủầu tư mang tính tự phát cục bộ.
Sự trỡ trệ ủặc biệt tập trung ở cỏc dự ỏn nhà ở. ðến cuối 2005 chỉ mới cú 213/578 dự ỏn nhà ở với diện tớch 1257 ha ủược triển khai cũn 365 dự ỏn với tổng diện tớch 3.754 ha chưa triển khai trong ủú cú 53 dự án (khoảng 407 ha) có dấu hiệu không còn khả năng thực hiện. Các dự án chậm thực hiện thường ủược giao ủất từ năm 2000, 2001, cỏ biệt cú dự ỏn ủược giao ủất từ 1998, 1999 nhưng vẫn chưa triển khai, 60% diện tớch thuộc 53 dự ỏn treo này nằm ở cỏc quận ủụ thị mới.
Bảng 34. Bảng tổng hợp về tình hình các dự án nhà ở không triển khai xõy dựng ở cỏc quận ủụ thị mới (tớnh ủến cuối 2005)
Số TT Quận Số dự ỏn Diện tớch ủất giao (m2)
1 Quận 2 8 414.671
2 Quận 7 2 15.598
3 Quận 9 8 909.905
4 Quận 12 4 299.777
5 Thủ ðức 8 442.605
6 Bình Tân 5 415.215
Tổng 35 2.497.771
Thực trạng này ủó trở thành sự bức xỳc lớn ủối với người sử dụng ựất và cơ quan quản lý ựất. đã có sự chỉ ựạo từ cấp bộ, cấp sở ựến cấp ủịa phương ngành quản lý mụi trường tài nguyờn cũng như từ cỏc cấp
CHệễNG II
chớnh quyền nhằm xỳc tiến giải quyết vấn ủề này. Từ ủầu năm 2006 Sở Tài nguyờn và Mụi trường Thành phố ủó tăng cường rà soỏt kiểm tra tiến ủộ thực hiện cỏc dự ỏn ủó giao ủất. Kết quả kiểm tra ủến 6/2006 như sau:
Tổng số dự ỏn ủược giao ủất, cho thuờ ủất chuyển mục ủớch sử dụng ủất ủể chủ ủầu tư triển khai xõy dựng nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh và cụng cộng là 1996 dự ỏn trong ủú cú 631 dự ỏn xõy dựng kinh doanh nhà ở với 5944 ha, 793 dự án sản xuất kinh doanh với 4318 ha và 572 dự án công cộng với 4127 ha.
Trong cỏc dự ỏn này Sở Tài nguyờn và Mụi trường ủó tiến hành kiểm tra tình hình thực hiện của 1046 dự án với tổng diện tích 7717 ha ủược giao trong khoảng 2003 - 2005. Kết quả kiểm tra cỏc dự ỏn này thể hiện ở bảng 35.
Bảng 35. Kết quả kiểm tra tình hình thực hiện của 1046 dự án
Loại dự án
Số dự án kiểm
tra
Diện tích (ha)
ðã xong cơ sở hạ tầng
ðang triển khai cơ sở hạ tầng
Chậm
Dự
án % Dự
án % Dự
án %
Nhà ở 358 3451 161 45 183 51 14 4
Sản xuất kinh
doanh 316 1426 177 56 125 40
14 4 Công trình công
cộng 372 2840 86 23 271 73
15 4
Tổng số 1046 7717 428 41 579 55 43 4
Một vài khảo sỏt thực tế ở một số "dự ỏn treo" trờn ủịa bàn Thành phố cho phép hình dung cụ thể hơn về thực trạng này. Khu vực cù lao
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...
Long Phước trước ủõy thuộc vựng bưng 6 xó huyện Thủ ðức ủược bao bọc bởi sông ðồng Nai và sông Tắc có khoảng 6000 nhân khẩu sống bằng nghề nụng. Nơi ủõy ủó từng cú những vườn cõy ăn trỏi nổi tiếng và tuy khụng khỏ giả nhưng cuộc sống của người dõn khỏ ổn ủịnh. Từ khi Thủ ðức ủược tỏch thành 3 quận gồm Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ ðức thỡ cự lao Long Phước trở thành phường Long Phước thuộc Quận 9. ðất ở khu vực này ủược giao cho cỏc dự ỏn xõy dựng Long Phước thành khu du lịch sinh thỏi. Nhưng ủó nhiều năm qua chưa cú dự ỏn nào ở ủõy chuyển ủộng, hệ thống giao thụng chỉ vẻn vẹn 1,5 km ủường bờ tụng cũn lại vẫn là ủường ủất hẹp. ðất ủai hoang hoỏ khụng chỉ thuộc diện tớch "dự ỏn treo"
này mà còn gây hệ quả hoang hoá sang khu vực canh tác nông nghiệp.
Khụng chỉ ở Quận 9, tại Quận 2, khu bỏn ủảo Thủ Thiờm, ủoạn giỏp quanh quy hoạch ủại lộ ủụng tõy và hầm Thủ Thiờm, ủất ủai trong cỏc dự ỏn nhà ở không thực hiện cũng bị bỏ hoang trong nhiều năm qua.
Trong kết quả kiểm tra của Sở Tài nguyên và Môi trường thì tình trạng ủất nụng nghiệp bỏ hoang hoỏ do quy hoạch treo cú nhiều ở Quận 9, Quận 2, Quận 7 và huyện Bình Chánh.
Xó Bỡnh Hưng huyện Bỡnh Chỏnh cú diện tớch ủất là 1347 hộcta thỡ hết 980 ha nằm trong quy hoạch dự án Bắc Nhà Bè - Nam Bình Chánh với 31/39 dự ỏn khu dõn cư mới. Phần diện tớch cũn lại ủó ủược thành phố phõn bố ủịa ủiểm xõy dựng 7 dự ỏn trong ủú cú dự ỏn nhà mỏy xử lý nước thải, dự ỏn ủường Chỏnh Hưng nối dài và 5 dự ỏn xõy dựng khu dõn cư. Nhiều dự ỏn ở ủõy khụng ủược triển khai thực hiện và mặc dự chớnh quyền ủó vận ủộng nụng dõn cú ủất nằm trong cỏc dự ỏn chưa nhận tiền ủền bự giải toả cứ tiếp tục ổn ủịnh sản xuất nhưng do ủất nằm trong khu quy hoạch khụng ủược phộp ủầu tư lập vườn ủào ao nuụi cỏ, chuyển ủổi cõy trồng vật nuụi nờn sản xuất nụng nghiệp khụng hiệu quả; mặt khỏc, do tõm lý khụng ổn ủịnh, sản xuất vụ mựa trở nờn bấp bờnh nờn hầu hết diện tớch ủất nằm trong cỏc "dự ỏn treo" này bị bỏ hoang.
CHệễNG II
Một vài vớ dụ cụ thể trờn cho thấy mức ủộ nghiờm trọng của việc phỏ hoại lực lượng sản xuất khi sử dụng lóng phớ tư liệu sản xuất ủất ủai trong quỏ trỡnh phỏt triển ủụ thị hoỏ vừa qua.
Khụng chỉ cỏc dự ỏn nhỏ ở cỏc vựng ủụ thị mới mà ngay những dự án ở trung tâm Thành phố cũng triển khai rất chậm chạp. Hiện nay, Thành phố Hồ Chớ Minh ủang triển khai 5 dự ỏn xõy dựng cơ sở hạ tầng bằng nguồn vốn vay ODA từ vài chục triệu USD ủến hàng trăm triệu USD nhưng ủến nay cả 5 dự ỏn này ủều thi cụng chậm. ðứng ủầu là dự ỏn vệ sinh môi trường TP. HCM lưu vực Nhiêu Lộc – Thị Nghè. Dự án này có tổng ủầu tư 188,8 triệu USD vốn vay Ngõn hàng Thế giới, trong ủú gúi thầu số 7 do liên doanh Tianjin-Chec 3 (Trung Quốc) thi công tuyến cống bao trị giỏ khoảng 30 triệu USD ủến 11-2006 hết hợp ủồng nhưng ủến ủầu 2007 mà chỉ ủạt 33% khối lượng và cú thể cũn bị kộo dài ủến 2009.
Dự án cải thiện môi trường nước TP. HCM lưu vực kênh Bến Nghé Ờ Tàu Hũ - Kênh đôi Ờ Kênh Tẻ trị giá 268,64 triệu USD từ nguồn vốn vay ODA của Nhật cũng cú tiến ủộ rất chậm, cỏc gúi thầu chỉ ủạt 5%.
Các dự án cải tạo môi trường, nâng cấp ựô thị, ựại lộ đông Tây,Ầ ựều trong tỡnh trạng chậm tiến ủộ và vẫn chưa cú giải phỏp khả thi. Ngoài ra, cả 7 dự ỏn nhúm A cú vốn ủầu tư trờn 500 tỉ ủồng/dự ỏn do ngõn sỏch Thành phố ủầu tư ủều bị chậm tiến ủộ do vướng giải tỏa. Theo bỏo cỏo của Ủy ban Nhõn dõn Thành phố gủi Bộ Kế hoạch và ðầu tư về ủỏnh giỏ ủầu tư năm 2006 ở TP. HCM thỡ 85% trong số 135 dự ỏn thuộc thẩm quyền trực tiếp ủỏnh giỏ của Sở kế hoạch ủầu tư Thành phố ủều khụng thực hiện ủỳng tiến ủộ, thậm chớ cú những dự ỏn từ năm 2000, 2001, 2002 ủến nay vẫn chưa hoàn thành. Theo thống kờ trong bỏo cỏo, năm 2006 số dự ỏn hoàn thành ủưa vào khai thỏc là 632 dự ỏn, chỉ chiếm 14%
so với tổng số dự ỏn ủang thực hiện.
Rừ ràng ủõy là một sự lóng phớ to lớn về tư liệu sản xuất trong phỏt triển kinh tế ủụ thị của Thành phố. Lẽ ra ủú phải là quỏ trỡnh
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...
thay ủổi da thịt của khu ủất ủó quy hoạch ủể chỳng ủược khai thỏc ở lĩnh vực khỏc ủem lại giỏ trị kinh tế cao hơn thỡ lại bị "ủụng cứng"
trong các "dự án treo" mặc cho cỏ hoang mọc và mưa nắng xói mòn.
ðiều ủỏng quan tõm là hiện tượng chuyển dịch khụng thành cụng của cỏc dự ỏn ủược giao ủất là khỏ phổ biến và số diện tớch ủất sử dụng khụng hiệu quả không phải nhỏ (365 dự án và 3754 ha). Như vậy rõ ràng nguyờn nhõn khụng chỉ ở những khú khăn cỏ biệt của chủ ủầu tư mà cần phải xem xột kỹ sự yếu kộm của khõu quản lý. Sự yếu kộm này sẽ ủược phõn tớch cụ thể ở chương tiếp theo khi bàn ủến vấn ủề nguyờn nhõn của tồn tại trong sử dụng ủất của Thành phố, tuy nhiờn cú thể thấy rừ trước hết ở ủõy khớa cạnh sử dụng ủất ủụ thị kộm hiệu quả.
3.2. Cụng tỏc quy hoạch và kế hoạch sử dụng ủất khụng hiệu quả Từ năm 1995 ủến 2003, hằng năm căn cứ vào quy hoạch xõy dựng Thành phố ủó tiến hành lập kế hoạch sử dụng ủất và trỡnh Thủ tướng chớnh phủ phờ duyệt. Riờng về quy hoạch sử dụng ủất, ủến năm 2003 Thành phố mới tiến hành thực hiện và quy hoạch sử dụng ủất Thành phố ủến năm 2010 cựng với kế hoạch sử dụng ủất giai ủoạn 2003 - 2005 ủó ủược Thủ tướng chớnh phủ phờ duyệt tại Quyết ủịnh số 844/Qð - TTg ngày 31/07/2003 và Quyết ủịnh số 1060/Qð - TTg ngày 04/10/2004.
Thành phố ủó tiến hành ủiều chỉnh quy hoạch sử dụng ủất 2010 cựng với lập kế hoạch sử dụng ủất giai ủoạn 2006 - 2010.
Về kế hoạch sử dụng ủất năm 2005: Ủy ban nhõn dõn Thành phố ủó phờ duyệt kế hoạch sử dụng ủất 24/24 quận huyện.
Về việc lập và triển khai thực hiện quy hoạch ủến 2010 và kế hoạch sử dụng ủất giai ủoạn 2006 - 2010 của quận huyện và phường, xó, thị trấn, Ủy ban nhõn dõn Thành phố ủó cú kế hoạch số 4595/UB - ðT ngày 06/08/2004 và số 4668/UBND -ðT ngày 03/8/2005. Quý IV năm 2006 tất cả các quận huyện sẽ hoàn tất công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng ủất.
CHệễNG II
Mặt khỏc, tại cỏc quận, huyện cũng ủó và ủang lập quy hoạch chung xây dựng và quy hoạch xây dựng chi tiết ở một số phường xã, một số khu vực phát triển.
Tuy nhiờn, trờn thực tế quy hoạch và kế hoạch sử dụng ủất này hầu như khụng ủược sử dụng làm căn cứ giao ủất cho thuờ ủất và chuyển ủổi mục ủớch sử dụng ủất. Nhà ủầu tư thỏa thuận bồi thường ủến ủõu thỡ giải quyết giao ủất thực hiện dự ỏn ủầu tư ủến ủú. Việc triển khai kế hoạch sử dụng ựất trở nên chắp vá, bị ựộng và rất khó quản lý. đó là lý do ủể giải thớch hiện tượng mà Sở Tài nguyờn và Mụi trường ủó tổng kết là ủại bộ phận cỏn bộ tham gia quản lý sử dụng ủất tại cơ sở khụng ủỏnh giỏ cao tỏc dụng của cụng cụ quản lý này và do ủú tiến ủộ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ủất nơi họ quản lý thường chậm trễ và trong thực tế họ khụng ỏp dụng ủể quản lý.
Vì vậy hiệu quả quản lý của công cụ này là không cao. Có thể thấy rừ ủiều ủú ở bảng 36:
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...
Bảng 36 (2tr)
CHệễNG II
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...
Rừ ràng là, quy hoạch sử dụng ủất cho tới năm 2005 của Thành phố so với hiện trạng sử dụng trên thực tế ở năm 2005 là sai lệch ở tất cả các loại ủất. ðất ở, ủất cụng nghiệp tăng lờn hàng ngàn hộcta, trong khi ủú ủất cõy xanh, ủường xỏ, bói ủậu xe, ủất giao thụng ủối ngoại, v.v.. giảm hàng ngàn hécta.
Cỏc chỉ tiờu sử dụng ủất cũng sai lệch nhiều và hầu hết là khụng ủạt yêu cầu quy hoạch.
CHệễNG II
Bảng 37 (2tr)
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...
CHệễNG II
3.3. Số dự ỏn ủược giao cú quy mụ nhỏ quỏ nhiều
Cụng tỏc giao ủất, cho thuờ ủất, chuyển ủổi mục ủớch sử dụng ủất, như ủó núi, trở nờn bị ủộng, phụ thuộc vào việc giải phúng mặt bằng của chủ ủầu tư. Trờn thực tế phương thức giao ủất này ỏp dụng phổ biến ủối với dự án sản xuất kinh doanh có quy mô nhỏ và số dự án này phát triển quỏ nhiều. Theo số liệu tổng kết về quy mụ dự ỏn ủược giao ủất của Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố thì 512 dự án có quy mô nhỏ hơn 20 ha trờn tổng số 758 dự ỏn nhà ở ủược Thành phố giao ủất trong giai ủoạn 2000-2005 chiếm tỷ lệ là 88,6%. Cỏc dự ỏn này phỏt triển khụng ủồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật nờn khả năng kết nối rất khú khăn. Cơ sở hạ tầng xó hội khụng ủạt chuẩn, khụng tập trung khiến cho quỹ ủất khai thỏc khụng hiệu quả, tạo ra một loại ủụ thị cú cơ sở hạ tầng manh mỳn, tự phỏt dẫn ủến nguy cơ phỏ vỡ mục tiờu xõy dựng ủụ thị hiện ủại của Thành phố. Cỏc dự ỏn ủầu tư phỏt triển khu dõn cư cú quy mụ từ vài ngàn một vuụng ủến vài hộcta, thậm chớ hàng chục hộcta chủ yếu lấy từ ủất nụng nghiệp ủể hạn chế chi phớ ủền bự giải tỏa. Nhưng trong quy hoạch lại chỉ tập trung cho loại hỡnh nhà thấp tầng, mật ủộ cao, do ủú hệ số sử dụng ủất thấp, gõy lóng phớ lớn ủến quỹ ủất chung của Thành phố.
3.4. Thành phố chưa tạo ủược quỹ ủất trống nhằm chủ ủộng kờu gọi ủầu tư theo phương thức ủấu giỏ quyền sử dụng ủất
Năm 2003, Thành phố ủó thành lập Trung tõm khai thỏc quỹ ủất trống nhưng việc chủ ủộng bồi thường trước cho người ủang sử dụng ủất gặp nhiều khú khăn. Một mặt quỹ ủất này chưa nhiều. Mặt khỏc việc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất cỏc khu ủất trống cũng chưa hiệu quả. Trong thời gian qua, ủối với cỏc dự ỏn kinh doanh, khi cú nhu cầu sử dụng ủất ủể ủầu tư, nhà ủầu tư phải tự tỡm ủất và thỏa thuận với người ủang sử dụng ủất, thỏa thuận ủược ủến ủõu thỡ nhà nước giao ủất hoặc cho thuờ ủất ủể thực hiện dự ỏn ủến ủú, ranh giới khu ủất thường khụng theo ranh quy hoạch phõn khu chức năng mà theo ranh hiện trạng nhà ủầu tư thỏa thuận