NHỮNG TỒN TẠI VÀ THÁCH THỨC
A. THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT Ở TP. HỒ CHÍ MINH VÀ
V. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI HOẠT ĐỘNG CHƯA HIỆU QUẢ VÀ KÉM BỀN VỮNG
2. Thị trường ủất ủai chưa lành mạnh, hiệu quả
Các chỉ thị 08/2002, chỉ thị 18, chỉ thị 20 của UBNDTP và nghị ủịnh 181/2004 của Chớnh phủ ủó sử dụng cỏc biện phỏp mạnh ủể ngăn chặn tỡnh trạng này. Tuy nhiờn cỏc hậu quả của thị trường ủất ủai bong búng bị vỡ vẫn rất nặng nề: Thị trường bất ủộng sản ủúng băng. Theo ghi nhận của cỏc chuyờn gia trong 10 năm gần ủõy thị trường bất ủộng sản (BðS) ủó trải qua 3 lần sụt giảm: lần thứ nhất 1994 - 1996, lần thứ hai 1997 - 1999 và lần thứ ba từ cuối 2004 ủến nay. Sự sỳt giảm lần này cú quy mô và phạm vi rộng lớn hơn, tính chất phức tạp hơn và tiềm ẩn nhiều khả năng rủi ro hơn.
Năm 2004 giao dịch nhà ủất giảm 24%, năm 2005 giảm 65% ở Hà Nội và 60% ở TP. HCM.
Tại TP. HCM lượng giao dịch ủất ủai giảm mạnh. Tại trung tõm ngân hàng Á Châu giảm 53%, công ty Himlam giảm 84%, toàn Thành phố chỉ cú khoảng 45000 trường hợp mua bỏn ủất thành cụng, giảm tới 68%, cỏc hỡnh thức trao ủổi khỏc như thế chấp, bảo lónh cũng giảm tới 51%. Cỏc ngõn hàng ủối mặt với việc khụng cú khả năng thu hồi cỏc
CHệễNG II
khoản nợ từ người vay vốn ủể ủầu cơ ủất, tạo ra ngũi nổ của nguy cơ sụp ủổ tài chớnh của người ủầu cơ và cỏc ngõn hàng.
Tại TP. HCM có tới 6000 doanh nghiệp kinh doanh BðS nhưng chỉ cú 4200 doanh nghiệp ủăng ký kinh doanh. Trong số này chỉ cú chưa tới 50 doanh nghiệp có vốn trên 100 tỷ, số doanh nghiệp có số vốn 400 - 500 triệu chiếm 40% do ủú số vốn vay ngõn hàng ủể kinh doanh BðS là rất lớn.
Theo thống kê của các chuyên gia nghiên cứu, 18% số dư nợ của cỏc ngõn hàng tớn dụng ủang ủầu tư vào BðS. Vào thời kỳ thị trường BðS "núng" tốc ủộ cho vay ủối với cỏc dự ỏn BðS của một số ngõn hàng tăng ủến 25% trong ủú cỏc khoản vay trung hạn ủó chiếm ủến 82%.
Nhưng từ khi thị trường BðS ủúng băng cỏc ngõn hàng bắt ủầu hạn chế cho vay cỏc dự ỏn BðS. Năm 2005 tốc ủộ cho vay chỉ cũn 9%, hiện nay cỏc ngõn hàng ủều khúa "van" rút vốn ủối với cỏc dự ỏn BðS. Nhưng phản ứng này ủó quỏ muộn. Hàng trăm tỷ ủồng ủang bị "chụn" vào cỏc dự ỏn nhà ủất - một con số thống kờ tại TP. HCM ủược cỏc chuyờn gia ủỏnh giỏ sỏt với thực tế là lượng vốn ủổ vào BðS lờn ủến 50 ngàn tỷ ủồng, dư nợ cho vay vào BðS trờn 25.000 tỷ ủồng chiếm 13,7% tổng số nợ dư. Số lượng ủất ủai ủầu cơ khụng cú khả năng chuyển dịch làm tăng số lượng ủất hoang hoỏ và khả năng khai thỏc ủất ủai trở nờn ủặc biệt kộm hiệu quả về kinh tế, ủồng thời cũn kộo theo ủú những hệ quả bất ổn về xã hội.
Những sửa ủổi của Luật ðất ủai mới 2003 vẫn chưa cú tỏc ủộng mạnh làm tan băng thị trường ủất ủai. Số tiền thu về do giao dịch ủất năm 2005 theo bảng số 38 thậm chớ cũn bị giảm ủi so với năm 2004 cho dự khung giỏ ủất ở Thành phố cú tăng cao gấp nhiều lần so với giỏ cũ.
Nguyờn nhõn là vỡ thị trường ủất ủai vẫn ủúng băng, cỏc giao dịch ủất ủó giảm mạnh cả trên thị trường chính thức và thị trường phi chính thức. Từ ủầu năm 2007 ủến nay thị trường ủất ủụ thị ở Thành phố cú dấu hiệu ấm trở lại, ủặc biệt là ủất ủai trong cỏc dự ỏn, nhưng chưa cú biểu hiện của
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...
Rừ ràng là thị trường bất ủộng sản của Thành phố trong nhiều năm qua do nhiều nguyên nhân chưa phát triển lành mạnh và hiệu quả mặc dù ủó cú nhiều cố gắng từ cơ quan quản lý ủất ủai của Thành phố. Hiệp hội Bất ủộng sản của Thành phố ủó ủược thành lập, cỏc vấn ủề thị trường bất ủộng sản ủó ủược ủặt lờn bàn nghị sự với cỏc hội thảo, tọa ủàm giữa cỏc nhà quản lý, doanh nghiệp và cỏc nhà khoa học, theo ủú cỏc nguyờn nhõn dẫn ủến những tồn tại của thị trường bất ủộng sản ủó ủược mổ xẻ, phõn tớch ở nhiều gúc cạnh và nhiều giải phỏp ủó ủược ủề xuất nhưng cỏc biểu hiện của thị trường này cho ủến nay vẫn chưa cú tớn hiệu phỏt triển bền vững.
Tất cả ủều thống nhất, ủều khẳng ủịnh tầm quan trọng của việc phải tạo ra ủược một thị trường ủất ủai vận hành tốt với cỏc ủặc ủiểm:
+ Hiệu quả: cú hệ thống quản lý ủất khuyến khớch sự phỏt triển và giao dịch ủất ủai nhanh chúng
+ Cụng bằng: cú hệ thống quản lý thị trường ủất ủai tạo ủiều kiện tiếp cận hợp lý cho tất cả các nhóm thu nhập
+ Tương thớch: Hệ thống quản lý thị trường ủất ủai ủược tớch hợp với luật phỏp và quy ủịnh về ủất ủai khỏc như quy hoạch, ủịnh giỏ, ủỏnh thuế, cung cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ công, v.v..
+ Phự hợp với mụi trường: Hệ thống quản lý ủất ủai bảo vệ việc sử dụng lâu dài loại hàng hóa này cho những người sử dụng hiện tại và tương lai.
Tuy nhiờn những tồn tại hiện cú của quản lý và sử dụng ủất cho thấy cỏc mục tiờu hướng tới của một thị trường bất ủộng sản vận hành tốt với cỏc ủặc ủiểm như trờn cũn quỏ nhiều trở ngại. Cụ thể là:
Chỳng ta chưa cú ủủ ủiều kiện của một hệ thống quản lý ủất khuyến khớch sự phỏt triển và giao dịch ủất nhanh chúng thể hiện:
CHệễNG II
+ Quỏ chậm trong việc ủưa ra một quy hoạch ủủ tầm ủược cụng bố cụng khai về ủịnh hướng sử dụng ủất và cỏc dự ỏn phỏt triển ủể hướng dẫn, ủiều khiển thị trường bất ủộng sản.
+ Hệ thống ủăng ký bất ủộng sản phỏt triển quỏ khú khăn với cỏc bất cập của cơ chế quản lý giữa cỏc bộ khiến cho việc lập thụng tin ủất ủai, hồ sơ ủịa chớnh cũng như giao dịch bất ủộng sản gặp rất nhiều trở ngại.
+ Cỏc chớnh sỏch về tài chớnh ủể hỗ trợ cho thị trường bất ủộng sản hoạt ủộng hầu như chưa cú. Hiện nay vẫn chưa hỡnh thành thị trường vốn. Ngõn hàng cũn hạn chế cho vay trung và dài hạn ủối với cỏc giao dịch bất ủộng sản làm cỏc giao dịch này bị ỏch tắc do vốn ủầu tư cho bất ủộng sản thường là lớn và thu hồi chậm. Mặc dự thị trường chứng khoỏn ủó sụi ủộng nhưng vẫn chưa cú cỏc ủịnh chế ủể ủưa cỏc cụng ty kinh doanh ủịa ốc lờn sàn chứng khoỏn.
+ Cỏc dịch vụ trung gian của thị trường bất ủộng sản như ủịnh giỏ ủất, mụi giới, ủăng ký bất ủộng sản, v.v.. ủó ủược quy ủịnh trong Luật Kinh doanh Bất ủộng sản nhưng vỡ luật này hiện vẫn chưa cú hướng dẫn nên vẫn chưa có hệ thống dịch vụ trung gian chính thức và do vậy chưa hỗ trợ ủược thị trường bất ủộng sản hiệu quả.
Cơ sở hạ tầng phát triển quá chậm (dự án treo), chất lượng kém và khụng ủồng bộ, khụng kết nối nờn giỏ trị sử dụng của bất ủộng sản bị hạn chế, không kích thích giao dịch.
Chưa cú biện phỏp hữu hiệu ủể chống ủầu cơ ủất, tạo nguồn cung cấp cho cỏc giao dịch bất ủộng sản khả thi vỡ giỏ ủất do ủầu cơ bị ủẩy lờn quỏ cao.
Chưa cú biện phỏp quản lý hữu hiệu ủể tạo ủiều kiện tiếp cận hợp lý với ủất ủai cho tất cả cỏc nhúm thu nhập, ủặc biệt là nhúm thu nhập thấp, nờn cỏc giao dịch bất ủộng sản ở khu vực ủụ thị phỏt triển bất
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...
hợp phỏp gia tăng do giỏ ủất ở những khu vực này thấp hơn và do ủú cũng gia tăng sự phỏt triển ủụ thị tự phỏt.
Phải vượt qua cỏc trở ngại này chỳng ta mới cú thể phỏt triển ủược thị trường bất ủộng sản lành mạnh và hiệu quả.