CÁC NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
3.6.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
3.6.3.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là một nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai đã được đề cập đến từ Luật Đất đai 1987 nhưng sang giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1993 mới được quan tâm nhiều. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau nên kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở còn rất thấp. Theo báo cáo ngày 10 tháng 4 năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai 1993 [4] thì đến hết năm 2002 toàn quốc mới cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 92,7% số hộ gia đình và tồ chức sử dụng, tương ứng với 97,8% diện tích đất nông nghiệp; 35% tổng diện tích đất lâm nghiệp; 35% số hộ, ứng với 25% số diện tích đất ở tại đô thị.
Theo Khoản 20, Điều 4, Luật Đất đai 2003 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”
Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Chúng ta cần phân biệt ý nghĩa pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với quyết định giao đất. Quyết định giao đất là cơ sở làm phát sinh quyền sử
dụng đất của người sử dụng; còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Pháp luật đất đai quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất, trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trường hợp có nhiều thửa đất nông nghiệp liền kề nhau thuộc quyền sử dụng của cùng một người sử dụng đất mà người đó có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các thửa đất nông nghiệp liền kề đó mà không phải thực hiện thủ tục hợp các thửa đất đó thành một thửa (Điều 4, Bản quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ban hành kèm theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 của Bộ trởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - Sau đây gọi tắt là Bản quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ban hành kèm theo Quyết định số 08/2006/QĐ- BTNMT).
3.6.3.2. Thẩm quyền cấp, thu hồi và đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong quá trình quản lý đất đai, để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất với Nhà nước, cơ quan nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng. Pháp luật đất đai quy định cụ thể thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
- uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trừ trường hợp được mua nhà ở gàn liền với quyền sử dụng đất ở
- Uỷ ban nhân dân huyện. quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Từ khi thực hiện Luật Đất dai 2003, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đối với một số trường hợp cụ thể có thể được uỷ quyền cho cơ quan chuyên môn ở tỉnh thực hiện thay. Cụ thể, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Khi phải chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thẩm quyền chỉnh lý được quy định như sau:
1. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thực hiện việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp, đồng thời chỉnh lý, cập nhật thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp, đồng thời chỉnh lý hồ sơ địa chính đang quản lý, cập nhật thay đổi vào cơ sở dữ liệu địa chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3.6.3.3. Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hô gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
Hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư là các đối tượng sử dụng đất được Luật đất đai quy định thuộc Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận cho các đối tượng này được chia thành hai nhóm là:
Các trường hợp được cọp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Hộ gia đình. cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp và có một trong các loại giấy tờ sau:
+ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tàng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường. thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước 30 tháng 6 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ trên đây nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải xem xét đến nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì phải hoàn thành xong mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất nhng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 30 tháng 6 năm 2004, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 30 tháng 6 năm 2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, những trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện ngay sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hiện đang sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 5. Điều 50, Luật Đất đai 2003 mà không có tranh chấp thì diện tích đất có giấy tờ được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 12 và 5, Điều 50, Luật Đất đai 2003 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất không có giấy tờ khi có đủ các điều kiện sau:
+ Đất không có tranh chấp.
+ Đất đã được sử dụng trớc thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt;
trường hợp đất được sử dụng sau thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch đó. Thời điểm sử dụng đất ao uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận.
+ Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trớc ngày 1 tháng 7 năm 2004 thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước. nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý thì hộ gia đình, cá nhân đó được tiếp tục sử dụng, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Khái niệm trang trại ở nước ta được đề cập đến từ giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1993. Tuy nhiên, quy định riêng về đất sử dụng cho kinh tế trang trại và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất này thì mãi đến Luật Đất đai 2003 mới đề cập đến và đư ợc quy định như sau:
Uỷ ban nhân dân xã. phường, thị trấn rà soát hiện trạng sử dụng đất và báo cáo Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đối với đất sử dụng cho kinh tế trang trại mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nội dung sau:
- Hiện trạng sử dụng đất so với hồ sơ địa chính và quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã đ- ược xét duyệt.
Kết quả đầu tư sản xuất. kinh doanh và dịch vụ phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối của trang trại.
- Diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê; nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, nhận góp vốn của hộ gia đình, cá nhân khác; nhận khoán của tổ chức.
Trên cơ sở báo cáo của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn và quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt, Uỷ ban nhân dân, huyện, quận. thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định xử lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định sau:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp cho kinh tế trang trại mà sử dụng đất không đúng mục đích; tự ý xây dựng nhà ở, công trình sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp, các công trình kiến trúc khác thì phải tự khắc phục, tháo dỡ công trình để sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định; trường hợp không tự khắc phục, tháo dỡ thì Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện biện pháp cưỡng chế hoặc thu hồi đất.
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được Nhà nước giao đất mà đã sử dụng để làm kinh tế trang trại thì được tiếp tục sử dụng trong thời hạn còn lại đối với diện tích đất không vượt quá hạn mức đối với diện tích đất vượt hạn mức quy định của pháp luật đất đai từ ngày 1 tháng 1 năm 1999 đến ngày 30 tháng 6 năm 2004 thì chuyển sang cho thuê, nếu chủ trang trại không thuê thì Nhà nước thu hồi.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được Nhà nước gian đất mà đã sử dụng để làm kinh tế trang trại thì phải chuyển sang thuê đất; thời hạn thuê đất là thời hạn còn lại của thời hạn giao đất.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm kinh tế trang trại do được Nhà nước cho thuê đất hoặc do nhận khoán của tổ chức, nhận góp vốn của hộ gia đình, cá nhân khác thì được tiếp tục sử dụng theo hợp đồng đã ký kết.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm kinh tế trang trại do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho thì hiện tại chưa quy định về hạn mức.
Tất cả diện tích đất sử dụng để làm kinh tế trang trại quy định trên đây (trừ trường hợp nhận khoán của tổ chức) mà có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn là không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, pháp luật đất đai còn quy định việc xác định diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất có vườn, ao như sau:
- Diện tích đất ở là diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; trường hợp đất ở có vờn. ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trớc ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 5, Điều 50 của Luật Đất đai 2003 có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở.
- Trường hợp ranh giới thửa đất chưa được xác định trong hồ sơ địa chính hoặc trên các giây tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 5, Điều 50 của Luật Đất đai 2003 thì diện tích đất ở được xác định không quá 5 lần hạn mức diện tích giao đất ở của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định để giao đất cho hộ gia đình, cá nhân nhng tổng diện tích không vượt quá diện lích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng;
phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định thửa đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.