CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.1.2. Vai trò của đăng ký đất đai
1.1.2.1. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Điều 17 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” và theo Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Như vậy, ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là nhà nước không thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân. Nhà nước đại diện cho cho lợi ích của nhân dân và có đủ công cụ, sức mạnh và phương tiện để thay mặt nhân dân thực hiện quyền sở hữu về đất đai. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và GCNQSD đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả..
1.1.2.2. Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; đảm bảo việc khai thác và sử dụng đất đai ổn định, lâu dài và có hiệu quả; đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Do vậy, để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin về tình hình đất đai theo những yêu cầu cơ bản của công tác quản lý đất đai.
Các thông tin cần thiết để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
- Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: Tên chủ sử dụng đất; vị trí; hình thể; kích thước (góc, cạnh); diện tích; hạng đất; mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng; những ràng buộc về quyền sử dụng đất; những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí; hình thể; diện tích;
loại đất (thảm thực vật hay trạng thái tự nhiên của bề mặt đất)
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó, qua việc thực hiện đăng ký đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đât, phân hạng và định giá đất…, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
1.1.2.3. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế-xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai khác như:
- Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai:
Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất đai là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
- Công tác điều tra, đo đạc:
Kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở kỹ thuật cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký đất đai.
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất:
Xây dựng phương án quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng sẽ là căn cứ định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao. Do vậy, thông qua việc giao đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tác động gián tiếp đến công tác đăng ký đất để đảm bảo cho việc thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu ổn định. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không thể giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không thể hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu.
- Công tác giao đất, cho thuê đất:
UBND các cấp có quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật. Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa: chỉ sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp GCNQSD đất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì vậy quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký, cấp GCNQSD đất.
- Công tác phân hạng và định giá đất:
Kết quả phân hạng và định giá đất là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp GCNQSD đất: đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng.
Xây dựng ban hành các văn bản về quản lý và sử dụng đất
Công tác điều tra, đo
đạc
Công tác lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất Công tác phân hạng đất, định giá đất
Công tác giao đất, cho thuê đất
Xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất, tên chủ sử dụng đất Pháp lý hoá tài liệu đo đạc
Cung cấp thông tin để chỉnh lý bản đồ, hồ sơ địa chính
Xác định mục đích sử dụng đất
Phản ánh hiện trạng sử dụng đất Đánh giá công tác thực hiện quy hoạch
Quy định đối tượng, các quyền, nghĩa vụ đăng ký, thẩm quyền thủ tục đăng ký
Đánh gía xây dựng điều chỉnh chính sách quản lý sử dụng đất
Xác định hạng đất, giá đất
Cơ sở xác định các yếu tố phân hạng đất Cơ sở để tính thu tài chính đất
Xác định cơ sở pháp lý cho việc sử dụng đất
Lập hồ sơ địa chính
Thẩm quyền Đánh giá việc giao đất
Đăng ký đất
Công tác thanh tra, giải quyết
tranh chấp
Xác định đối tượng được và không được đăng ký
Phát huy hiệu quả trong quản lý vĩ mô đất đai
Công tác thống kê đất Cơ sở thông tin đai
để thẩm tra Cơ sở thống kê
chính xác, đầy đủ và mang tính pháp lý
Quan hệ giữa Đăng ký đất với các công tác quản lý nhà nước về đất đai
- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai:
Trong quá trình thực hiện đăng ký đất ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện công tác đăng ký đất đai đạt kết quả cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và GCNQSD đất, trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính; quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai…
Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất không chỉ tạo tiền đề mà còn là căn cứ hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất của Nhà nước. Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phân hạng đất và định giá đất, công tác thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do
những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hoá gắn với quyền của người sử dụng đấ được giao sẽ trở nên có hiệu quả thiết thực trong thực tiễn của công tác quản lý đất đai.