CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
CHƯƠNG 2 ĐĂNG KÝ BAN ĐẦU VÀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
2.1. ĐĂNG KÝ BAN ĐẦU
2.1.1. QUY TRÌNH CHO VIỆC TỔ CHỨC CẤP TẬP CHUNG LẦN ĐẦU
* Thành lập Hội đồng đăng ký đất cấp xã:
Hội đồng đăng ký đất cấp xã (HĐĐKĐ) là một tổ chức tư vấn được thành lập để giúp UBND cấp xã thực hiện việc xét đơn đăng ký QSD đất tại xã. HĐĐKĐ được thành lập theo quyết định của UBND cấp huyện. Thành phần Hội đồng phải có từ 5 đến 7 người, trong đó Chủ tịch xã làm Chủ tịch Hội đồng; Cán bộ phụ trách tư pháp làm Phó Chủ tịch Hội đồng;
Cán bộ địa chính xã – Thư ký Hội đồng. Các Ủy viên gồm; đại biểu Hội đồng nhân dân xã, trường các thôn, xóm, bản, làng, tổ dân phố.
* Thu thập các tài liệu về đất đai ở địa phương hiện có. Bao gồm:
+ Các tài liệu điều tra đo đạc phục vụ kê khai đăng ký đất: bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sổ dã ngoại, sổ mục kê; bản đồ giải thửa, sổ mục kê cũ; các loại sơ đồ, lược đồ, bản đồ, số liệu về đo đạc trước đây.
+ Các tài liệu kê khai đăng ký, xét duyệt, xử lý vi phạm trước đây;
+ Các hồ sơ về địa giới hành chính, về quy hoạch sử dụng đất, phân hạng, định giá đất (nếu có) đã được thẩm định xét duyệt.
* Xây dựng phương án, kế hoạch thực hiện. Nội dung gồm:
+ Đặc điểm về tình hình quản lý và sử dụng đất:
1. Hiện trạng diện tích các loại đất;
2. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất;
3. Tình hình thực hiện giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 64/CP và 02/CP;
4. Tình hình về địa giới hành chính, tình trạng sử dụng đất xâm canh và phụ canh của xã;
5. Xác định các chỉ tiêu về số lượng điểm dân cư; số lượng tổ chức và số lượng hộ gia đình, cá nhân của từng điểm dân cư sử dụng đất theo từng loại;
6. Xác định số lượng các thửa đất theo từng loại;
7. Tình hình thực hiện đo đạc, đăng ký trước đây;
8. Tình hình cán bộ và trang thiết bị kỹ thuật phục vụ công tác của cán bộ địa chính xã;
9. Tình hình chấp hành chính sách đất đai của nhân dân trong xã.
+ Xác định phương án thực hiện để bổ sung, hoàn thiện tài liệu đo đạc; phương án đăng ký, thẩm định xét duyệt tại cấp cơ sở;
+ Tổ chức lực lượng thực hiện;
+ Dự toán kinh phí, vật tư, biểu mẫu.
- Tổ chức lực lượng, tập huấn nghiệp vụ thực hiện đăng ký đất;
- Chuẩn bị cac loại biểu mẫu, vật tư kỹ thuật văn phòng phẩm, kinh phí cần thiết cho việc thực hiện theo kế hoạch đã được phê duyệt;
- Lập danh sách tên chủ sử dụng đất trong toàn xã làm cơ sở cho việc kiểm tra hoàn chỉnh tài liệu điều tra đo đạc và kê khai đăng ký đất:
+ Danh sách các tổ chức lập chung cho toàn xã;
+ Danh sách các hộ gia đình cá nhân lập riêng theo từng điểm dân cư (thôn, xóm, tổ, ) 2.1.1.2. Tổ chức chỉnh lý, bổ sung hoặc hoàn thiện các tài liệu đo đạc hiện có
Căn cứ vào tình hình tài liệu đất đai hiện có của xã, tổ chuyên môn tiến hành rà soát, chỉnh lý, bổ sung các thông tin về đất đai trên các tài liệu đo đạc hiện có.
- Đối với địa phương mới hoàn đo đạc lập bản đồ địa chính, cần tổ chức kiểm tra hoàn thiện các nội dung sau:
+ Rà soát lại đất của các thửa theo tiêu chuẩn phân loại đất;
+ Rà soát lại tên chủ sử dụng đất theo đúng với danh sách tên chủ sử dụng đã chuẩn bị;
+ Kiểm tra, chỉnh lý về hình thể, diện tích các thửa đất theo ý kiến phản ánh của nhân dân (nếu có).
- Đối với địa phương có bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa đã đo vẽ cách thời điểm tổ chức đăng ký từ 1 năm trở về trước, thì cần kiểm tra, chỉnh lý, hoàn thiện các nội dung sau:
+ Kiểm tra, đối chiếu với thực địa để phát hiện chỉnh lý hoặc đo vẽ bổ sung các thửa biến động về hình thể, diện tích và các thửa có sai sót theo phản ánh của nhân dân;
+ Xác định lại các loại đất của tất cả các thửa;
+ Xác định lại tên chủ sử dụng đất theo đúng với danh sách tên chủ sử dụng đã lập.
Nội dung, phương pháp, chất lượng đo đạc chỉnh lý, bổ sung được thực hiện theo các quy phạm đo đạc của ngành Địa chính đối với mỗi loại bản đồ hiện có. Kết quả đo đạc chỉnh lý, bổ sung phải được Sở Tài nguyên & Môi trường nghiệm thu mới đủ điều kiện để đăng ký.
- Đối với địa phương chưa có các loại bản đồ trên, thì có thể tiến hành đo đạc tạm thời bằng các phương pháp sau để làm cơ sở cho việc xét duyệt cấp GCN:
+ Tổ chức trích đo độc lập từng thửa đất cho mỗi chủ sử dụng và lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất theo quy định của pháp luật về công tác đoa đạc;
+ Tổ chức đo đạc đơn giản để tính toán diện tích và thể hiện lên sơ đồ cho cả khu đồng hoặc cho từng thửa đất ở khu dân cư.
Kết quả đo đạc phải được Sở Tài nguyên & Môi trường nghiệm thu mới được sử dụng để đăng ký.
- Đối với địa phương đã tiến hành kê khai đăng ký, hoặc đã cấp GCN theo mẫu quy định của tỉnh, nay cần thực hiện đăng ký bổ sung hoặc đổi GCN mới cũng cần thực hiện kiểm tra hoàn chỉnh, bổ sung các nội dung sau:
+ Kiểm tra chỉnh lý sai sót biến động của các tài liệu đo đạc;
+ Kiểm tra chỉnh lý sai sót trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký và phát hiện các biến động cần đăng ký bổ sung.
2.1.1.3. Tổ chức kê khai đăng ký
*. Chuẩn bị:
- Chuẩn bị địa điểm đăng ký, lịch đăng ký cho từng loại đối tượng, bố trí lực lượng thực hiện tại mỗi điểm;
- Thông báo cho chủ sử dụng biết ngày giờ, địa điểm đến đăng ký, thủ tục đăng ký và các loại giấy tờ cần thiết khi đến đăng ký;
- Đối với vùng nông thôn, những chủ sử dụng có nhiều thửa đất tại nhiều vị trí khác nhau, tổ đăng ký phải phối hợp với cán bộ điểm dân cư, căn cứ vào tài liệu đo đạc để thống kê các thửa đất theo từng chủ để dân đến nhận ruộng và kê khai được đầy đủ, nhanh gọn và tránh trùng sót;
*. Tổ chức kê khai:
- Người sử dụng đất phải đến địa điểm đã thông bán để thực hiện việc kê khai đăng ký đất.
Tại mỗi điểm đăng ký, cán bộ chuyên môn có trách nhiệm hướng dẫn cho người sử dụng đất nhận các thửa ruộng trên bản đồ hoặc sơ đồ và hướng dẫn người sử dụng kê khai các nội dung cần thiết vào mẫu đơn xin đăng ký theo quy định;
- Trường hợp chủ sử dụng có khiếu nại về kết quả đo đạc, UBND xã phải tổ chức thẩm tra xác minh; kết quả thẩm tra được lập thành biên bản; kết thúc thẩm tra cán bộ chuyên môn phải hướng dẫn cho người sử dụng làm đơn ngay tại địa điểm kiểm tra;
- Đơn đăng ký phải được nộp lại cho tổ đăng ký đất cùng với các giấy tờ liên quan về đất.
Khi đến đăng ký, người sử dụng đất phải xuất trình: sổ đăng ký hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân. Cán bộ Hội đồng đăng ký đất phải đối chiếu các thông tin trên với đơn đăng ký mà chủ sử dụng đất đã kê khai;
- Hết thời hạn kê khai những thửa đất không có người đăng ký sẽ được thống kê theo từng loại để UBND xã xác nhận và đăng ký vào sổ địa chính.
2.1.1.4. Tổ chức xét duyệt tại cấp xã
UBND xã tổ chức việc xét duyệt đơn xin đăng ký đất tại xã trên cơ sở ý kiến tư vấn của HĐĐKĐ và sự chỉ đạo hướng dẫn của cán bộ chuyên môn huyện, tỉnh. Trình tự tiến hành như sau:
- Thẩm tra phân loại đơn xin đăng ký đất: căn cứ vào nguồn gốc sử dụng khai báo trong đơn, HĐĐKĐ tổ chức thẩm tra đối chiếu với các tài liệu về nguồn gốc sử dụng đất đai của người đăng ký giao nộp và sắp xếp đơn đăng ký thành các loại:
+ Các đơn đăng ký có nguồn gốc hợp pháp rõ ràng – đủ điều kiện được đăng ký cấp GCN;
+ Các đơn đăng ký có nguồn gốc chưa rõ ràng và các trường hợp còn tranh chấp QSD đất hoặc chưa đủ điều kiện để cấp ngay đợt đầu;
+ Các đơn có nguồn gốc sử dụng không hợp pháp hoặc có vi phạm trogn quá trình sử dụng đất, cần phải được xử lý.
Trong quá trình phân loại đơn xong, HĐĐKĐ phải có trách nhiệm thẩm tra, xác minh làm rõ thêm nguồn gốc sử dụng của các đơn có nguồn gốc chưa rõ ràng và tổ chức hòa giải
đối với các trường hợp đang có tranh chấp về QSD đất. Nếu việc hòa giải không thành HĐĐKĐ tư vấn cho UBND xã kiến nghị hình thức giải quyết lên UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức Hội nghị xét duyệt đơn xin đăng ký:
Hội đồng xét duyệt gồm các thành viên trong HĐĐKĐ, ngoài ra Hội đồng còn có thể mời thêm các cán bộ hoặc nhân dân am hiểu tình hình đất đai ở từng điểm dân cư tham dự.
Việc xét duyệt phải được thực hiện theo từng tờ đơn, từng thửa đất. Quá trình xét duyệt phải đảm bảo công bằng, dân chủ và công khai. Kết luận của Hội đồng xét duyệt được ghi vào biên bản theo ý kiến biểu quyết nhất trí của đa số ( từ 2/3 số thành viên trong HĐĐKĐ trở lên). Ý kiến không đồng ý với kết luận chung vẫn được bảo lưu vào biên bản. Kết quả xét duyệt gồm:
+ Các đơn đăng ký đã chắc chắn đủ điều kiện đăng ký, HĐĐKĐ biểu quyết thông qua để UBND xã xác nhận;
+ Các đơn đăng ký chưa đủ điều kiện caaso GCN, HĐĐKĐ sẽ thảo luận kiến nghị hình thức giải quyết từng trường hợp.
Kết luận của HĐĐKĐ phải rõ ràng, nội dung xử lý phải khẳng định vị trí, diện tích, mục đích, thời hạn cho tiếp tục sử dụng hoặc vị trí, diện tích bị thu hồi. Nội dung giải quyết về tài chính phải kết luận rõ mức tiền phạt hành chính và các loại tiền thu đối với từng trường hợp cụ thể.
- Kết thúc thời gian xét duyệt HĐĐKĐ phải thông báo công khai kết quả xét duyệt để lấy ý kiến nhân dân trong thời gian là 15 ngày. Hết thời gian công khai, HĐĐKĐ phải thẩm tra giải quyết mọi trường hợp khiếu nại và thông qua biên bản xét duyệt. Biên bản lập riêng cho 2 nhóm đối tượng thuộc hai cấp thẩm quyền cấp GCNQSD đất theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào biên bản xét duyệt của HĐĐKĐ, tổ Đăng ký đất xã có trách nhiệm ghi ý kiến kết luận của HĐĐKĐ lên đơn đăng ký và thống kê các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN cho riêng hai loại đối tượng thuộc hai cấp thẩm quyền.
UBND xã lập hồ sơ trình duyệt xin cấp GCN cho các đối tượng đủ điều kiện cấp GCN. Hồ sơ gồm có:
1. Đơn xin đăng ký QSD đất và kèm theo các loại giấy tờ liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất;
2. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, biên bản xác định ranh giới thửa đất (đối với phường, thị trấn);
3. Biên bản xét duyệt của HĐĐKĐ, kèm theo danh sách đề nghị cấp GCN và biểu tổng hợp giải quyết các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN;
4. Tờ trình của UBND xã gửi UBND cấp có thẩm quyền về việc cấp GCNQSD đất và giải quyết các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN.
2.1.1.5. Xét duyệt của UBND cấp có thẩm quyền
Tổ chức kiểm tra toàn bộ hồ sơ trình duyệt của UBND xã. Để hoàn thành nội dung này thì Sở TN&MT; Phòng TN&MT sẽ phải tiến hành kiểm tra toàn bộ hồ sơ xét duyệt của cấp xã gửi lên (có sự tham gia của các thành viên trong HĐĐKĐ cấp xã). Nội dung kiểm tra gồm:
- Kiểm tra mức độ đầy đủ của tài liệu;
- Kiểm tra sự thống nhất các thông tin thửa đất giữa hồ sơ xét duyệt của xã, đơn đăng ký và các tài liệu đo đạc;
- Kiểm tra kết quả xét duyệt đơn đăng ký về việc phân loại các đối tượng đủ và không đủ điều kiện đăng ký đất, về hình thức xử lý các trường hợp vi phạm, về cách thức trình bày nội dung vi phạm, về kết luận xử lý của HĐĐKĐ.
Các tài liệu chỉ được nghiêm thu sau khi đã bổ sung, sửa chữa hoàn thiện mọi sai sót, tồn tại. Kết thúc việc kiểm tra nghiệm thu cơ quan TN&MT dự thảo các quyết định cấp GCN, quyết định giải quyết các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN và viết GCNQSD đất trình UBND cấp thẩm quyền ký.
UBND cấp có thẩm quyền căn cứ vào kết quả xét duyệt đơn đăng ký của xã và biên bản nghiệm thu của cơ quan chuyên môn để ban hành quyết định cấp GCN cho các đối tượng đủ điều kiện và quyết định giải quyết các trường hợp chưa đủ điều kiện.
2.1.1.6. Tổ chức thực hiện quyết định của UBND cấp có thẩm quyền - Đối với các trường hợp được cấp GCN:
+ Thông báo thực hiện các nghĩa vụ tài chính (nếu có);
+ Nộp bản chính các loại giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất để gửi về trung tâm lưu trữ của Sở TN&MT;
+ Giao GCNQSD đất cho các chủ sử dụng và hướng dẫn người nhận ký vào sổ địa chính (quyển lưu ở xã).
- Tiến hành thực hiện việc xử lý đối với những trường hợp chưa đủ điều kiện hoặc vi phạm chính sách về đất đai:
+ UBND xác tiến hành và chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện quyết định xử lý các đối tượng vi phạm chính sách đất đai theo đúng nội dung, hình thức xử lý và thời hạn thực hiện xử lý nêu trong quyết định của UBND cấp thẩm quyền;
+ Cơ quan thuế địa phương phối hợp với UBND xã tổ chức thu các khoản nghĩa vụ tài chính theo quyết định của UBND cấp có thẩm quyền;
Hết thời hạn thực hiện quyết định xử lý vi phạm, UBND xã lập biên bản kết thúc việc thực hiện xử lý và lập tờ trình đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp GCN cho những trường hợp đủ điều kiện sau khi tiến hành xử lý theo quyết định. Các trường hợp vi phạm chính sách đất đai không chấp hành quyết định xử lý sẽ bị thu hồi đất vi phạm bằng biện pháp cưỡng chế.
Cơ quan chuyên môn có trách nhiệm theo dõi, giám sát quá trình thực hiện xử lý vi phạm ở xã và tổ chức chỉnh lý bản đồ cùng các tài liệu liên quan theo kết quả thực hiện xử lý vi phạm.
Đồng thời tiến hành tổ chức lập và nghiệm thu các tài liệu sổ sách về hồ sơ địa chính cho cấp xã.