Ở Phỏp, chớnh sỏch quản lý sử dụng ủất canh tỏc rất chặt chẽ ủể ủảm bảo sản xuất nông nghiệp bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất. Việc chuyển ủất canh tỏc sang mục ủớch khỏc, kể cả việc làm nhà ở cũng phải xin phộp chớnh quyền cấp xó quyết ủịnh. Nghiờm cấm việc xõy dựng nhà trờn ủất canh tỏc ủể bỏn cho người khỏc. Khuyến khớch việc tớch tụ ủất nụng nghiệp bằng cỏch tạo ủiều kiện thuận lợi ủể cỏc chủ ủất cú nhiều mảnh ủất ở cỏc vựng khỏc nhau cú thể ủàm phỏn với nhau nhằm tiến hành chuyển ủổi ruộng ủất, tạo ủiều kiện tập trung các thửa ựất nhỏ thành các thửa ựất lớn (dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014) [4].
Việc mua bỏn ủất ủai khụng thể tự thực hiện giữa người bỏn và người mua, muốn bỏn ủất phải xin phộp cơ quan giỏm sỏt việc mua bỏn. Việc bỏn ủất nụng nghiệp phải nộp thuế ủất và thuế trước bạ. ðất này ủược ưu tiờn bỏn cho những người lỏng giềng ủể tạo ra cỏc thửa ủất cú diện tớch lớn hơn. Ở Phỏp cú cơ quan giỏm sỏt việc mua bỏn ủất ủể kiểm soỏt hoạt ủộng mua bỏn, chuyển nhượng ủất ủai. Cơ quan giỏm sỏt ủồng thời làm nhiệm vụ mụi giới và trực tiếp tham gia quỏ trỡnh mua bỏn ủất. Văn tự chuyển ủổi chủ sở hữu ủất ủai cú Toà ỏn Hành
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25 chớnh xỏc nhận trước và sau khi chuyển ủổi. ðối với ủất ủụ thị mới, khi chia cho người dân thì phải nộp 30% chi phí cho các công trình xây dựng hạ tầng, phần cũn lại là 70% do kinh phớ ủịa phương chi trả. Ngày nay, ủất ủai ở Phỏp ngày càng cú nhiều luật chi phối theo cỏc quy ủịnh của cỏc cơ quan hữu quan như quản lý ủất ủai, mụi trường, quản lý ủụ thị, quy hoạch vựng lónh thổ và ủầu tư phát triển ( dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014)[4].
1.2.2. Thuỵ ðiển
Quản lý ủất ủai ở Thuỵ ðiển bắt nguồn từ quỏ trỡnh bảo vệ quyền sử dụng ủỏt và việc cai quản ủất ủai. Việc bảo vệ quyền ủối với ủất ủai và thực hiện những giao dịch hợp phỏp luụn cú tầm quan trọng ủối với người dõn, phần lớn ủất ủai thuộc sở hữu tư nhõn nhưng việc quản lý và sử dụng ủất ủai là mối quan tõm chung của toàn xó hội. Vỡ vậy, toàn bộ phỏp luật và chớnh sỏch ủất ủai luụn ủặt ra vấn ủề hàng ủầu là cú sự cõn bằng giữa lợi ớch riờng của chủ sử dụng ủất và lợi ớch chung của Nhà nước. Cỏc hoạt ủộng cụ thể về quản lý sử dụng ủất như quy hoạch sử dụng ủất, ủăng ký ủất ủai, bất ủộng sản và thụng tin ủịa chớnh ủều ủược quản lý bởi ngõn hàng dữ liệu ủất ủai và ủều ủược luật hoỏ. Phỏp luật và chớnh sỏch ủất ủai ở Thuỵ ðiển về cơ bản dựa trờn chế ủộ sở hữu tư nhõn về ủất ủai và kinh tế thị trường, cú sự giỏm sỏt chung của xó hội. Phỏp luật và chớnh sỏch ủất ủai ở Thuỵ ðiển từ năm 1970 trở lại ủõy gắn liền với việc giải quyết cỏc vấn ủề liờn quan ủến phỏp luật bất ủộng sản tư nhõn. Quy ủịnh cỏc vật cố ủịnh gắn liền với bất ủộng sản, quy ủịnh việc mua bỏn ủất ủai, việc thế chấp, quy ủịnh về hoa lợi, quyền thụng hành ủịa dịch và cỏc hoạt ủộng khỏc như vấn ủề bồi thường, quy hoạch sử dụng ủất, thu hồi ủất, ủăng ký quyền sở hữu ủất ủai và hệ thống ựăng ký ( dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014)[4].
Một khớa cạnh quan trọng khỏc của quỏ trỡnh lập kế hoạch là việc ủộc quyền lập quy hoạch ủụ thị tồn tại trong cỏc thành phố ở Thụy ðiển. ðiều này cú nghĩa là phỏt triển ủụ thị khụng thể diễn ra mà khụng cú kế hoạch ủụ thị ủược phờ duyệt. Một chủ sở hữu ủất khụng cú quyền lập một kế hoạch như vậy mà khụng cú sự ủồng ý của chớnh quyền thành phố. Nếu chủ ủất muốn phỏt triển mảnh ủất của mỡnh nhưng từ chối lập kế hoạch phỏt triển do chớnh quyền thành phố quy ủịnh, thỡ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26 chủ ủất khụng cú quyền ủược bồi thường cho cỏc giỏ trị phỏt triển cú thể mất do từ chối lập kế hoạch. Nguyờn tắc này ủó phỏt triển hơn liờn quan ủến cỏc trường hợp khỏc khi chi trả bồi thường cho chủ sở hữu ủất, vớ dụ như tịch thu ủất cho cỏc dịch vụ công cộng, bảo vệ môi trường...
Một chủ ủất cú quyền phỏt triển tài sản của của mỡnh, ủầu tư vào cải tạo… miễn là tiếp tục sử dụng ủất hiện cú. Nếu một số quy ủịnh trong quy hoạch hoặc quy ủịnh về sử dụng ủất khỏc buộc cỏc chủ ủất dừng cỏc hoạt ủộng ủang diễn racủa họ hoặc trả lại ủất, thỡ chủ ủất cú quyền ủược bồi thường cho những thiệt hại liờn quan ủến việc sử dụng ủất ủang diễn ra.Giỏ trị liờn quan ủến việc thay ủổi sử dụng ủất sẽ khụng ủược bồi thường. Thay ủổi sử dụng ủất sẽ phải xin phộp, thường ở dạng một quyết ủịnh quy hoạch hoặc giấy phộp xõy dựng. Nếu khụng ủược cho phộp, cỏc chủ sở hữu ủất khụng cú quyền ủược bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giỏ trị nào do từ chối thay ựổi sử dụng ựất ( dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014)[4].
1.2.3. Hoa Kỳ
Từ thỏng 7 năm 1776, Hoa Kỳ lật ủổ sự thống trị của thực dõn Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ ủến nay, ủó tiến hành nhiều hoạt ủộng về ủo ủạc và mua bỏn ủất ủai. Năm 1785, trước khi thành lập Chớnh phủ mới khoỏ ủầu tiờn (1789), Quốc hội Liờn bang nước Hoa Kỳ ủó thụng qua phỏp quy ủất ủai ủầu tiờn (Land Ordinance of 1785). Theo ủú, ủó thành lập một cơ quan của Liờn bang phụ trỏch ủo ủạc và mua bỏn ủất cụng, ủồng thời vạch một ủường chuẩn cơ bản từ cực ủiểm phớa tõy của giới tuyến nam Penxivania lờn phớa bắc; lấy ủất phớa tõy của ủường vạch này chia ra thành từng khu, mỗi khu là 36 dặm Anh vuụng, lại chia mỗi khu ra 36 mảnh ủất, mỗi mảnh 640 mẫu Anh, chỉ ủịnh mảnh số 16 dựng cho việc phát triển sự nghiệp giáo dục công cộng; các mảnh khác thì bán. Theo quy ủịnh lỳc ủú, một nửa khu ủất thỡ bỏn cả, cũn một nửa khu thỡ lấy 640 mẫu Anh làm ủơn vị ủể bỏn, giỏ bỏn mỗi mẫu Anh là 1 USD. Năm 1787 Nghị viện Liờn bang thụng qua phỏp lệnh về ủất ủai vựng Tõy Bắc (Northwest Ordinance of 1787), trong ủú giải thớch thờm quy ủịnh nờu trờn. Hai phỏp lệnh sớm nhất ủú của Hoa Kỳ mở ủường cho việc ủo ủạc và mua bỏn ủất cụng, thu hỳt mọi người ủến khai thác vùng ựất phắa Tây ( dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014) [4].
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27 Luật phỏp Hoa Kỳ quy ủịnh quan hệ giữa chủ ủất (Land Lord) và người thuờ (Tenant) là tương ủối chi tiết: người thuờ khụng cú ủất mà chỉ cú một số quyền lợi, ủồng thời cũn phải mang quyền lợi lại cho chủ ủất; thuờ mướn là cú kỳ hạn cố ủịnh, nếu quỏ một năm thỡ phải thoả thuận bằng hợp ủồng, ủỏo hạn thỡ quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực. Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tớnh toỏn tiền thuờ và phương phỏp chi trả ủể xỏc ủịnh, nếu một bờn khụng thụng bỏo việc kết thỳc trước theo thời gian quy ủịnh, thỡ việc thuờ mướn ủương nhiờn vẫn tiếp tục. Ngoài ra cũn cú cỏc hỡnh thức thuờ "tuỳ ý", thuờ ủất
"khụng chiếm hữu", thuờ ủất "cú chiếm hữu", thuờ ủất "thả nổi"... phõn biệt bằng tiền thuờ và nghĩa vụ của cỏc bờn (chủ ủất, người thuờ) khi cú sự sai khỏc về chiếm hữu và sử dụng ( dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014)[4].
1.2.4. Trung Quốc
- Luật ðất ủai của Trung Quốc ủược xõy dựng vào cỏc năm 1954, 1975, 1978 và 1982. Trong ủú, Luật ðất ủai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất. Từ năm 1982 Luật ðất ủai Trung Quốc ủó ủược sửa ủổi 4 lần (qua cỏc năm 1988, 1993, 1999 và năm 2004). Việc sử dụng Luật ðất ủai lần này ủược tiến hành từ năm 2003 nay đã hồn thành việc sửa đổi, tại thời điểm đồn cơng tác tại Trung Quốc thì dự thảo sửa ủổi này ủang ủược trỡnh Quốc vụ viện Trung Quốc ủể xem xột.
- Trong Luật ðất ủai và quy ủịnh của Chớnh phủ về quản lý ủất ủai cú quy ủịnh rừ và tỏch bạch nội dung giỏm sỏt quản lý ủất ủai và kiểm tra việc sử dụng ủất, gắn với cỏc quy ủịnh về chế tài xử lý ủó bảo ủảm việc quản lý ủược tăng cường trỏch nhiệm và hạn chế những sai phạm phỏt sinh về quản lý ủất ủai trong cỏc cơ quan nhà nước, ủồng thời cú căn cứ xử lý triệt ủể ủối với cỏc trường hợp quản lý sai quy ủịnh hoặc sử dụng ủất vi phạm phỏp luật. Quy ủịnh chỉ giao ủất ở cho cỏc tổ chức ủầu tư kinh doanh nhà ở và khụng giao ủất ở cho hộ gia ủỡnh cỏ nhõn sử dụng tại ủụ thị cú nõng cao hiệu quả sử dụng ủất, nhưng chưa tạo ủiều kiện thuận lợi và ủiều kiện về chỗ ở cho cỏc hộ gia ủỡnh cú mức thu nhập thấp hoặc gia ủỡnh cú nhiều thế hệ sinh sống, chớnh sỏch, cơ chế thu tiền sử dụng ủất, tiền thuờ ủất chưa ủược quy ủịnh rừ và ủầy ủủ giữa cỏc ủịa phương thực hiện cũn có sự khác nhau ( dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014) [4].
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28 - Trung Quốc là quốc gia cú 2 hỡnh thức sở hữu ủất ủai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong chớnh sỏch giao ủất cũng ỏp dụng hai hỡnh thực là giao ủất khụng thu tiền sử dụng ủất và giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất. Ở Trung Quốc, ủể sử dụng ủất hiệu quả và tiết kiệm, nhà nước ủó thực hiện cỏc chớnh sỏch như: khụng giao ủất ở trực tiếp cho người dõn ủể xõy dựng nhà ở, cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở chỉ ủược phộp xõy dựng nhà ở cao tầng với mật ủộ theo quy ủịnh; quy ủịnh suất ủầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xột duyệt cỏc dự ỏn ủầu tư và kiểm tra, giỏm sỏt cỏc dự ỏn ủầu tư trong quỏ trỡnh triển khai thực hiện dự ỏn (tỉnh Quảng Tõy khụng giao ủất ủể làm sõn golf hoặc xõy nhà ở dạng biệt thự) (dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014) [4].
- Nhà nước chỉ cho phộp sử dụng ủất vào mục ủớch sản xuất trong cỏc khu cụng nghiệp theo quy hoạch ủược duyệt mà khụng giao ủất cho cỏc cơ sở sản xuất hay tổ chức cỏ nhõn riờng lẻ nhằm khai thỏc tối ủa cỏc cụng trỡnh kết cấu hạ tầng. Trường hợp ủặc biệt (khụng thể bố trớ trong khu, cụm cụng nghiệp) thỡ mới giao ựất cho dự án có vị trắ ngoài khu công nghiệp (dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014)[4].
1.2.5.Thái Lan
Bộ Luật ðất ủai quy ủịnh việc ủăng ký ủất ủai, người ủăng ký ủất ủai sẽ ủược cấp GCN sở hữu ủất ủai và ủược Chớnh phủ bảo hộ quyền lợi hợp phỏp. Thời gian thực hiện ựăng ký ựất ựai cấp GCN khoảng 64 ngày (dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014)[4].
Thỏi Lan ủó bắt ủầu triển khai việc giao ủất cụng (chủ yếu là ủất nụng nghiệp) từ năm 2004 cho người dõn, ủặc biệt là người nghốo khụng cú ủất ủể giải quyết ủời sống và sử dụng ủất cú hiệu quả. người ủược Nhà nước giao ủất phải là người sống tại khu vực ủú và ủược cộng ủồng dõn cư tại khu vực bầu chọn ủảm bảo cỏc tiờu chớ do Chớnh phủ quy ủịnh. ðất cụng ủược giao khụng quỏ 15 Rai ( khoảng 2,4 ha) trờn một người với ủiều kiện là khụng ủược thực hiện cỏc giao dịch ủối với ủất này (chuyển nhượng, thế chấp, chuyển mục ủớch…). Người ủược giao ủất cụngủể sử dụng phải nộp phớ sử dụng ủất hàng năm (phớ này rất ớt) (dẫn theo Nguyễn đình Bồng, 2014) [4].