2.2.1. Nguồn cung căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM
Tính đến quý 4 năm 2010, tổng cung cho thị trường căn hộ cho thuê tại TP.HCM đạt khoảng trên 3.200 căn, gần 3.500m2 sàn. Nhìn chung nguồn cung của thị trường này trong năm 2010 so với năm 2009 khá ổn định, chỉ thi thoảng có vài sự gia nhập mới chứ không phải thay đổi thường xuyên. Dự báo của CBRE đến hết
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 25 năm 2011 cho biết nguồn cung mới có thêm khoảng 1.200 căn với một số dự án mới được đưa vào sử dụng.
Biểu đồ 2.1: Tổng cung và tỷ lệ cho thuê của các căn hộ dịch vụ trọng điểm tại TP.HCM tính đến Q4/2010
Nguồn: CB Richard Ellis ViệtNam Ngoài ra, tiêu điểm hiện nay là các nhà đầu tư vừa tung ra thị trường khoảng 111 căn hộ dịch vụ cho thuê, trong đó hạng B gồm Crescent Residence 2 (40 căn hộ, Quận 7) và Lafayette de Saigon (18 căn hộ, Quận 1); hạng C gồm Kim Sa (19 căn hộ, Quận 3), AVA Residence 2&3 (26 căn hộ, Quận 2) và 62 Võ Thị Sáu (8 căn hộ, Quận 1).
Bảng 2.1: Thống kê nguồn cung căn hộ dịch vụ tại TP.HCM năm 2011
HẠNG A HẠNG B HẠNG C Tổng
cộng
Tổng nguồn cung (căn hộ) 979 1550 827 3356
Nguồn cung mới (căn hộ) 0 58 53 111
Tỷ lệ trống (%) 5.7% 20.6% 17.6% 15.5%
Giá thuê trung bình (USD/m2/tháng) $32.42 $26.64 $18.54 $26.33 Nguồn: CB Richard Ellis ViệtNam
260
42 89 126
162
55 41 240
160 172
76 56
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0 50 100 150 200 250 300
Nguồn cung hiện hữu (căn hộ) Tỷ lệ cho thuê (%)
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 26 Biểu đồ 2.2: Tổng cung và tỷ lệ cho thuê của căn hộ dịch vụ ở TP.HCM
(Q4/2010)
Nguồn: CB Richard Ellis ViệtNam Báo cáo về thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM tháng Q4/2010 của CBRE cho thấy, hiện thị trường này đang có xu hướng khách thuê dần chuyển từ khu trung tâm là quận 1 và quận 3 sang các quận lân cận như quận 7 và quận 2 do ngân sách công ty dành cho việc thuê nhà ngày càng hạn hẹp.
Về giá thuê, dường như mặt bằng thị trường đang quay trở lại mức giá năm 2008: Mức giá thuê trung bình của toàn thị trường tăng 3,9% so với cùng kỳ năm trước, hạng A tăng 8,4% đạt 32,42USD và hạng B tăng 2,9% đạt 26,64USD, riêng Inter Continental Asiana Saigon Residences mới đi vào hoạt động từ cuối năm 2009 nhưng đã đạt hơn 60% công suất và đạt mức giá thuê mới trên 42USD/m2/tháng.
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
80.00%
90.00%
100.00%
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Q4/2010
Tổng cung Tỷ lệ lấp đầy
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 27 Biểu đồ 2.3: Giá thuê căn hộ dịch vụ theo quý hàng năm
Nguồn: CB Richard Ellis ViệtNam Cũng không nằm ngoài quy luật, căn hộ dịch vụ vẫn có vài sự cạnh tranh trên thị trường, chẳng hạn như loại căn hộ mua để cho thuê tại các dự án như Saigon pearl, The Manor, Sailing Tower, Cantavil Hoàn Cầu, International Plaza,...với khoảng 1.400 căn hộ đang tạo nên sự cạnh tranh khốc liệt cho mảng thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê. Tuy nhiên, theo một chuyên gia giới bất động sản nhận định, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về thời gian trong khi các căn hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê ngắn ngày. Ưu điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích cho thuê ngay từ đầu nên có các dịch vụ tiện ích cho khách thuê. Ưu điểm thứ 3 là tại các cao ốc dịch vụ thì dân cư đều là khách hàng nên ít có sự va chạm về lối sống, về sinh hoạt hay bất đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi đó căn hộ mua cho thuê tại các cao ốc khác thì phức tạp hơn khiến người nước ngoài có tâm lý “ngại”. Với các ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc dịch vụ đều đang kỳ vọng vào sự gia tăng số lượng khách từ các hợp đồng lao động ngắn hạn giữa các công ty với các chuyên gia nước ngoài thay vì khai thác khách du lịch thuần túy như hiện nay. Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị trường căn hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước ngoài hoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam.
0 10 20 30 40
US$/m2/tháng
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 28 Vị trí một số tòa nhà căn hộ dịch vụ tại TP.HCM
Nguồn: CBRE Vietnam 2.2.2. Nguồn cầu căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM
Căn hộ dịch vụ phát triển ở nước ta bắt nguồn từ nhu cầu về nhà ở của các chuyên gia nước ngoài làm việc, Việt kiều về nước. Ngoài ra, cũng theo ông Trần Như Trung – Giám đốc nghiên cứu và tư vấn Công ty TNHH Savills Vietnam trong buổi phỏng vấn bản tin “Câu chuyện bất động sản”, người Việt Nam hiện nay cũng có một số trường hợp đặc biệt muốn chọn loại hình căn hộ dịch vu. Tuy nhiên, cũng theo ông Trung, hiện tượng này không phổ biến, không đại diện cho một nguồn cầu mới của thị trường để có thể tính toán thống kê.
Theo điều tra của CBRE trong năm 2010, 85% khách thuê căn hộ làm việc cho các công ty đa quốc gia và cơ quan ngoại giao từ khu vực châu Á, châu Âu và Hoa Kỳ, trong đó khách thuê chủ yếu là người Đài Loan, Hàn Quốc, Malaysia, Nhật, Singapore, Mỹ. Bên cạnh đó, 80% khách thuê là người độc thân và 20% đã có gia đình; 63% khách thuê muốn sống tại khu vực trung tâm, 18% ở Q.2, 10% ở Q.7 và
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 29 5%
52%
5%
35%
60%
9% là ở những khu vực khác (Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận…), thời hạn thuê từ 3 tháng đến1 năm.
Lí do đối tượng khách nước ngoài mà ở dài hạn như làm việc tại Việt Nam chọn loại hình căn hộ dịch vụ là vì:
- Địa điểm: có thể lái xe đến trung tâm thành phố nhanh chóng hay tại các vùng ven nhưng phát triển về hạ tầng với các tiện ích như trường quốc tế, bars, nhà hàng, văn phòng…
- Thời hạn thuê linh hoạt - Thanh toán rõ ràng
- Dịch vụ và an ninh chuyên nghiệp - Tiện nghi với nhiều tiện ích phong phú
- Bố trí căn hộ kiểu nước ngoài: Bếp mở giành cho người Phương Tây và bếp đóng giành cho người Châu Á; đặc biệt người Trung Quốc rất quan trọng hướng phòng.
- Thiết kế, nội thất có phong cách Tây Âu cho người phương Tây và phong cách châu Á cho người châu Á.
- Các dịch vụ gia tăng giải trí: xe đưa rước, thư viện, rạp chiếu phim mini, chương trình khuyến mãi…
- Công nghệ tiên tiến
- Thủ tục ra và vào nhanh chóng
Biểu đồ 2.4: Thống kê ngân sách để thuê căn hộ của người nước ngoài
TRƯỚC ĐÂY TÍNH ĐẾN Q4/2010
Trên
$4.000
$2.100 -
$4.000
$800 - $2.000
Trên
$4.000
$2.100 -
$4.000
$800 - $2.000 43%
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 30
Cùng gia đình
Thuê dài hạn
Các chuyên gia cao cấp từ phương Tây
Độc thân (70:30)
Theo dự án
Các chuyên gia cao cấp Châu Á
Các chuyên gia quay trở lại, nhưng ngân sách nhà ở KHÔNG được như cũ
Nguồn: Báo cáo quý 4/2010 TTBĐS TP.HCM của CBRE
Thay đổi trong các yêu cầu hỏi thuê căn hộ: Do ngân sách dành cho những đối tượng này bị giảm sút nên các yêu cầu về diện tích căn hộ, vị trí, trang thiết bị cũng giảm theo cấp độ không cao cấp bằng ngày trước.
Những dự án căn hộ dịch vụ cho thuê bắt đầu có xu hướng xuất hiện ở những khu vực vùng ven, những nơi có khả năng kết nối dễ dàng với các khu công nghiệp:
tòa nhà Green Hills ở KCN Phần mềm Quang Trung, tòa nhà Phú Nhuận Tower và The Crescent Residence ở Phú Mỹ Hưng nhằm đáp ứng nhu cầu làm việc của khách hàng tại các khu công nghiệp mới