- Cơ bản: an ninh, tiện ích sinh hoạt, truyền hình cáp, phòng tắm tiện nghi, điện dự phòng.
- Mức trung bình: an ninh 24/24, vườn, quản lý chuyên nghiệp.
- Tiện ích và dịch vụ chung
Dọn phòng Giặt ủi
Garage Hồ bơi
Sauna / phòng xông hơi Jacuzzi
Gym Nhà hàng/ Bar
Sân chơitrẻ em Massage / Beauty Salon / Spa
Business Center Sân Tennis
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 24 2.1.3. Đối tƣợng phục vụ
Loại hình căn hộ dịch vụ cho thuê nhắm vào thị trường người nước ngoài, là những người được công ty cử qua Việt Nam làm việc mà đa số là giám đốc, tổng giám đốc của các công ty đa quốc gia, chuyên gia nước ngoài của các công ty ngoại quốc đến công tác ngắn hạn (vài tháng hoặc vài năm) tại chi nhánh Việt Nam.
Ngoài ra cũng có một số quan chức phục vụ tại lãnh sự quán và tổ chức chính phủ nước ngoài tại Việt Nam. Do được cấp tiêu chuẩn nhà ở nên đối tượng này thường chọn những căn hộ dịch vụ cho thuê tại các cao ốc nằm ngay trung tâm để tiện việc đi lại. Với loại hình này, khách thuê thường kí hợp đồng ít nhất là 1 năm, và dài nhất là 3 năm. Tuy nhiên, cũng có một số công ty kinh doanh căn hộ dịch vụ cho thuê mà số lượng khá nhiều thì họ sẽ không muốn tỷ lệ căn hộ bị bỏ trống cao; do đó có thể có một số công ty thậm chí cho thuê theo ngày như là khách sạn.
2.1.4. Yếu tố ảnh hưởng giá cho thuê căn hộ dịch vụ
Nếu theo lý thuyết, giá thuê được tính toán dựa trên tỷ suất đầu tư, tổng vốn đầu tư của chủ dự án, từ đó đưa ra giá thuê nhằm đạt được hiệu quả nhất định của việc đầu tư. Nhưng trên thực tế, giá thuê căn hộ dịch vụ thường bị lệ thuộc vào kinh tế thị trường, tức là cung cầu thị trường. Mặc dù chịu ảnh hưởng từ thị trường như vậy nhưng căn hộ dịch vụ vẫn có tính ổn định hơn so với khách sạn vì lý do khi khách thuê, thường hợp đồng là 1 năm nên đã kí hợp đồng rồi thì họ sẽ sinh sống ổn định trong khoảng thời gian đó.
Ngoài ra, một yếu tố khác có thể nói ảnh hưởng khá nhiều đến mặt bằng giá thuê căn hộ dịch vụ là xếp hạng loại căn hộ cũng như là vị trí của nó ở vị trí, khu vực nào.
2.2. Tình hình kinh doanh căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM giai đoạn 2009- 2010
2.2.1. Nguồn cung căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM
Tính đến quý 4 năm 2010, tổng cung cho thị trường căn hộ cho thuê tại TP.HCM đạt khoảng trên 3.200 căn, gần 3.500m2 sàn. Nhìn chung nguồn cung của thị trường này trong năm 2010 so với năm 2009 khá ổn định, chỉ thi thoảng có vài sự gia nhập mới chứ không phải thay đổi thường xuyên. Dự báo của CBRE đến hết
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 25 năm 2011 cho biết nguồn cung mới có thêm khoảng 1.200 căn với một số dự án mới được đưa vào sử dụng.
Biểu đồ 2.1: Tổng cung và tỷ lệ cho thuê của các căn hộ dịch vụ trọng điểm tại TP.HCM tính đến Q4/2010
Nguồn: CB Richard Ellis ViệtNam Ngoài ra, tiêu điểm hiện nay là các nhà đầu tư vừa tung ra thị trường khoảng 111 căn hộ dịch vụ cho thuê, trong đó hạng B gồm Crescent Residence 2 (40 căn hộ, Quận 7) và Lafayette de Saigon (18 căn hộ, Quận 1); hạng C gồm Kim Sa (19 căn hộ, Quận 3), AVA Residence 2&3 (26 căn hộ, Quận 2) và 62 Võ Thị Sáu (8 căn hộ, Quận 1).
Bảng 2.1: Thống kê nguồn cung căn hộ dịch vụ tại TP.HCM năm 2011
HẠNG A HẠNG B HẠNG C Tổng
cộng
Tổng nguồn cung (căn hộ) 979 1550 827 3356
Nguồn cung mới (căn hộ) 0 58 53 111
Tỷ lệ trống (%) 5.7% 20.6% 17.6% 15.5%
Giá thuê trung bình (USD/m2/tháng) $32.42 $26.64 $18.54 $26.33 Nguồn: CB Richard Ellis ViệtNam
260
42 89 126
162
55 41 240
160 172
76 56
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0 50 100 150 200 250 300
Nguồn cung hiện hữu (căn hộ) Tỷ lệ cho thuê (%)
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 26 Biểu đồ 2.2: Tổng cung và tỷ lệ cho thuê của căn hộ dịch vụ ở TP.HCM
(Q4/2010)
Nguồn: CB Richard Ellis ViệtNam Báo cáo về thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM tháng Q4/2010 của CBRE cho thấy, hiện thị trường này đang có xu hướng khách thuê dần chuyển từ khu trung tâm là quận 1 và quận 3 sang các quận lân cận như quận 7 và quận 2 do ngân sách công ty dành cho việc thuê nhà ngày càng hạn hẹp.
Về giá thuê, dường như mặt bằng thị trường đang quay trở lại mức giá năm 2008: Mức giá thuê trung bình của toàn thị trường tăng 3,9% so với cùng kỳ năm trước, hạng A tăng 8,4% đạt 32,42USD và hạng B tăng 2,9% đạt 26,64USD, riêng Inter Continental Asiana Saigon Residences mới đi vào hoạt động từ cuối năm 2009 nhưng đã đạt hơn 60% công suất và đạt mức giá thuê mới trên 42USD/m2/tháng.
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
80.00%
90.00%
100.00%
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Q4/2010
Tổng cung Tỷ lệ lấp đầy
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 27 Biểu đồ 2.3: Giá thuê căn hộ dịch vụ theo quý hàng năm
Nguồn: CB Richard Ellis ViệtNam Cũng không nằm ngoài quy luật, căn hộ dịch vụ vẫn có vài sự cạnh tranh trên thị trường, chẳng hạn như loại căn hộ mua để cho thuê tại các dự án như Saigon pearl, The Manor, Sailing Tower, Cantavil Hoàn Cầu, International Plaza,...với khoảng 1.400 căn hộ đang tạo nên sự cạnh tranh khốc liệt cho mảng thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê. Tuy nhiên, theo một chuyên gia giới bất động sản nhận định, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về thời gian trong khi các căn hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê ngắn ngày. Ưu điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích cho thuê ngay từ đầu nên có các dịch vụ tiện ích cho khách thuê. Ưu điểm thứ 3 là tại các cao ốc dịch vụ thì dân cư đều là khách hàng nên ít có sự va chạm về lối sống, về sinh hoạt hay bất đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi đó căn hộ mua cho thuê tại các cao ốc khác thì phức tạp hơn khiến người nước ngoài có tâm lý “ngại”. Với các ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc dịch vụ đều đang kỳ vọng vào sự gia tăng số lượng khách từ các hợp đồng lao động ngắn hạn giữa các công ty với các chuyên gia nước ngoài thay vì khai thác khách du lịch thuần túy như hiện nay. Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị trường căn hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước ngoài hoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam.
0 10 20 30 40
US$/m2/tháng
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 28 Vị trí một số tòa nhà căn hộ dịch vụ tại TP.HCM
Nguồn: CBRE Vietnam 2.2.2. Nguồn cầu căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM
Căn hộ dịch vụ phát triển ở nước ta bắt nguồn từ nhu cầu về nhà ở của các chuyên gia nước ngoài làm việc, Việt kiều về nước. Ngoài ra, cũng theo ông Trần Như Trung – Giám đốc nghiên cứu và tư vấn Công ty TNHH Savills Vietnam trong buổi phỏng vấn bản tin “Câu chuyện bất động sản”, người Việt Nam hiện nay cũng có một số trường hợp đặc biệt muốn chọn loại hình căn hộ dịch vu. Tuy nhiên, cũng theo ông Trung, hiện tượng này không phổ biến, không đại diện cho một nguồn cầu mới của thị trường để có thể tính toán thống kê.
Theo điều tra của CBRE trong năm 2010, 85% khách thuê căn hộ làm việc cho các công ty đa quốc gia và cơ quan ngoại giao từ khu vực châu Á, châu Âu và Hoa Kỳ, trong đó khách thuê chủ yếu là người Đài Loan, Hàn Quốc, Malaysia, Nhật, Singapore, Mỹ. Bên cạnh đó, 80% khách thuê là người độc thân và 20% đã có gia đình; 63% khách thuê muốn sống tại khu vực trung tâm, 18% ở Q.2, 10% ở Q.7 và
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 29 5%
52%
5%
35%
60%
9% là ở những khu vực khác (Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận…), thời hạn thuê từ 3 tháng đến1 năm.
Lí do đối tượng khách nước ngoài mà ở dài hạn như làm việc tại Việt Nam chọn loại hình căn hộ dịch vụ là vì:
- Địa điểm: có thể lái xe đến trung tâm thành phố nhanh chóng hay tại các vùng ven nhưng phát triển về hạ tầng với các tiện ích như trường quốc tế, bars, nhà hàng, văn phòng…
- Thời hạn thuê linh hoạt - Thanh toán rõ ràng
- Dịch vụ và an ninh chuyên nghiệp - Tiện nghi với nhiều tiện ích phong phú
- Bố trí căn hộ kiểu nước ngoài: Bếp mở giành cho người Phương Tây và bếp đóng giành cho người Châu Á; đặc biệt người Trung Quốc rất quan trọng hướng phòng.
- Thiết kế, nội thất có phong cách Tây Âu cho người phương Tây và phong cách châu Á cho người châu Á.
- Các dịch vụ gia tăng giải trí: xe đưa rước, thư viện, rạp chiếu phim mini, chương trình khuyến mãi…
- Công nghệ tiên tiến
- Thủ tục ra và vào nhanh chóng
Biểu đồ 2.4: Thống kê ngân sách để thuê căn hộ của người nước ngoài
TRƯỚC ĐÂY TÍNH ĐẾN Q4/2010
Trên
$4.000
$2.100 -
$4.000
$800 - $2.000
Trên
$4.000
$2.100 -
$4.000
$800 - $2.000 43%
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 30
Cùng gia đình
Thuê dài hạn
Các chuyên gia cao cấp từ phương Tây
Độc thân (70:30)
Theo dự án
Các chuyên gia cao cấp Châu Á
Các chuyên gia quay trở lại, nhưng ngân sách nhà ở KHÔNG được như cũ
Nguồn: Báo cáo quý 4/2010 TTBĐS TP.HCM của CBRE
Thay đổi trong các yêu cầu hỏi thuê căn hộ: Do ngân sách dành cho những đối tượng này bị giảm sút nên các yêu cầu về diện tích căn hộ, vị trí, trang thiết bị cũng giảm theo cấp độ không cao cấp bằng ngày trước.
Những dự án căn hộ dịch vụ cho thuê bắt đầu có xu hướng xuất hiện ở những khu vực vùng ven, những nơi có khả năng kết nối dễ dàng với các khu công nghiệp:
tòa nhà Green Hills ở KCN Phần mềm Quang Trung, tòa nhà Phú Nhuận Tower và The Crescent Residence ở Phú Mỹ Hưng nhằm đáp ứng nhu cầu làm việc của khách hàng tại các khu công nghiệp mới
2.3.Tiềm năng phát triển căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM giai đoạn sắp tới Năm 2010 kết thúc kế hoạch 5 năm 2006 - 2010, kinh tế trên địa bàn TP.HCM có sự phục hồi tốc độ tăng trưởng, được đánh giá là ngoạn mục, với GDP tăng 11,8%, đạt tốc độ tăng trưởng của giai đoạn trước “suy giảm”, trong điều kiện nền kinh tế nước ta có sự phục hồi chậm hơn (GDP tăng 6,8%). Ngoài thế mạnh về dịch vụ (tăng 12,5%), năm 2010 giá trị gia tăng của khu vực công nghiệp và xây dựng tăng trưởng khá mạnh (giá trị gia tăng tăng 11,5%).
So với năm trước, nhiều chỉ tiêu kinh tế - xã hội ước đạt ở mức rất cao như: tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tăng 27,3%, tổng doanh thu du lịch tăng 17%, thu ngân sách tăng 21,17% (trong đó thu nội địa tăng tới 35,29%), tổng vốn đầu tư nước ngoài tăng 96,18%... Lĩnh vực văn hoá - xã hội tiếp tục có nhiều tiến bộ, công tác chăm lo cho các đối tượng diện chính sách và người nghèo được quan tâm chu đáo. Thành phố tiếp tục giữ vững ổn định chính trị và trật tự an toàn xã hội...
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 31 Biểu đồ 2.5: GDP thực của TP.HCM qua các năm
Nguồn: Cục thống kê TP.HCM Tương tự, về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đến thời điểm này TPHCM có 233 dự án được cấp phép đầu tư với tổng số vốn 1.333,48 triệu USD, chiếm đến 35% số dự án đầu tư cả nước (cả nước có 685 dự án). “Điều này cho thấy môi trường đầu tư tại TPHCM có sức hút lớn”, ông Thái Văn Rê, Giám đốc Sở Kế hoạch – Đầu tư TPHCM nhấn mạnh. Chính yếu tố này cho thấy tương lai phía trước sẽ có một số lượng đáng kể đối tượng nước ngoài được cử đến Việt Nam trong chương trình hợp tác kinh tế, giúp tăng cầu về loại hình căn hộ dịch vụ nhằm đáp ứng yêu cầu của những đối tượng này.
0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000
2005 2006 2007 2008 2009 2010
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 32 Biểu đồ 2.6: Tổng vốn FDI vào TP.HCM qua các năm (tỷ đồng)
Nguồn: Cục thống kê TP.HCM Hội nghị chuyên đề “Nhiệm vụ, kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội thành phố 5 năm 2011 - 2015” của Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 10/3, cũng xác định trong 5 năm tới, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ ưu tiên đẩy mạnh lĩnh vực dịch vụ, với mục tiêu tăng trưởng giá trị ngành dịch vụ 13%/năm, tập trung phát triển 9 nhóm ngành dịch vụ chủ yếu có tiềm năng và thế mạnh của thành phố, gồm tài chính - ngân hàng - bảo hiểm, thương mại, du lịch, dịch vụ vận tải - cảng và kho bãi, bưu chính - viễn thông - thông tin và truyền thông, kinh doanh tài sản - bất động sản, dịch vụ tư vấn - khoa học - công nghệ, y tế; giáo dục - đào tạo; phấn đấu trở thành trung tâm dịch vụ tầm cỡ khu vực Đông Nam Á. Cùng với đó, tăng trưởng công nghiệp dự kiến đạt hàng năm 11%, nông nghiệp 5%/năm. Cơ cấu kinh tế năm 2015 sẽ là dịch vụ 57%, công nghiệp 42% và nông nghiệp 1%.
Hạ tầng giao thông và chống, giảm ùn tắc giao thông cũng là một nhiệm vụ trọng tâm của thành phố, trong 5 năm tới thành phố sẽ xây dựng và đưa vào sử dụng tuyến metro số 1 chợ Bến Thành-Suối Tiên dài 19,7km và đến cuối năm 2015 nâng mật độ đường giao thông trên toàn thành phố lên 1,86 km/km 2 , riêng nội thành là 3,99 km/km 2.
- 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 30,000.00
2005 2006 2007 2008 2009 1H 2010
FDI
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 33 Như vậy một loạt những nhiệm vụ trọng tâm giai đoạn tới được Thành phố quyết tâm hoàn thành sẽ là những nhân tố tích cực phần nào thu hút chú ý của những đối tác nước ngoài, tạo cơ hội cho họ có dịp hợp tác tích cực với Việt Nam không chỉ nhằm đạt lợi ích của đôi bên mà còn giúp mối quan hệ giữa Việt Nam và các nước bạn ngày càng tốt đẹp hơn.
Du lịch Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục khẳng định vị thế là một trong những trung tâm du lịch hàng đầu của cả nước với lượng khách quốc tế đến thành phố 6 tháng đầu năm 2010 ước đạt khoảng 1500 nghìn lượt người. Nhờ du lịch tăng trưởng khá, tổng doanh thu du lịch của thành phố năm 2010 đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, tăng 17% so với 2009 và đạt 103% kế hoạch cả năm 2010; trong đó doanh thu khách sạn nhà hàng ước đạt 29.000 tỷ đồng (tăng 16%), doanh thu lữ hành đạt 12.000 tỷ đồng (tăng 20%). Ông Lã Quốc Khánh, Phó giám đốc Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Thành phố cho biết Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương đi đầu cả nước trong việc đề ra các giải pháp phát triển du lịch liên quan đến đa dạng hóa sản phẩm du lịch mà điểm nhấn là chương trình “Thành phố Hồ Chí Minh - 100 điều thú vị”. Trong bối cảnh kinh tế thành phố đang trên đà hồi phục, ngành Du lịch thành phố đang tập trung làm tốt công tác quy hoạch đầu tư - phát triển sản phẩm - đào tạo nguồn nhân lực - hợp tác phát triển du lịch nhằm thúc đẩy tăng trưởng du lịch theo hướng bền vững, tạo chuyển biến mạnh về chất lượng dịch vụ, sản phẩm du lịch; nâng cao năng lực và hiệu lực quản lý nhà nước đối với hoạt động du lịch và đẩy mạnh cải cách hành chính, tạo môi trường thuận lợi đầu tư phát triển du lịch trong thời gian tới.
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 34 Biểu đồ 2.7: LƯỢNG KHÁCH DU LỊCH ĐẾN VIỆT NAM VÀ TP.HCM
(nghìn lượt người)
Nguồn: Cục thống kê TP.HCM TP. HCM dẫn đầu về lao động nước ngoài với con số ước tính khoảng trên 50.000 người, số liệu theo báo cáo mới nhất của Bộ LĐ-TB-XH về người lao động nước ngoài làm việc tại Việt Nam, tính đến hết 8/2010.
Theo số liệu này, TP. HCM dẫn đầu về lao động nước ngoài với con số ước tính khoảng trên 50.000 người, hiện cơ quan công an chỉ mới cấp thẻ tạm trú cho khoảng gần 11.000 người. TP. Hà Nội có hơn 15.300 người nước ngoài bao gồm cả những người làm công tác ngoại giao, đại diện của các tổ chức phi chính phủ, các dự án đầu tư nước ngoài tại VN. Thứ tự còn lại lần lượt là Quảng Ninh (trên 4.700 ười nước ngoài làm việc tại 90 DN, trong đó có 38 DN có vốn đầu tư nước ngoài); tỉnh Tây Ninh có 866 NLĐ nước ngoài ; Tp. Hải Phòng có 3.500 người (trong đó có 3.000 người nước ngoài thuộc đối tượng phải cấp giấy phép lao động và chủ yếu ở các nhà thầu xây dựng)..
Theo một lãnh đạo Bộ LĐ-TB-XH, những số liệu trên chủ yếu do các doanh nghiệp, tổ chức báo cáo, còn những đối tượng nhập cảnh trái phép vào làm việc thì các địa phương cũng chưa nắm rõ. Bên cạnh đó, việc cấp phép cho lao động nước ngoài vẫn còn hạn chế, tổng số lao động nước ngoài được cấp phép tính đến thời điểm này chỉ chiếm khoảng 37,9%, trong đó: TP HCM (29,3%), Hà Nội (39,1%),
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500
2005 2006 2007 2008 2009 1H 2010
vì mục đích thương mại TP.HCM Việt Nam