CHƯƠNG 3: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ CRESCENT RESIDENCE 3.1. Giới thiệu chung khu đô thị mới Nam Sài Gòn
3.3. Ƣớc tính giá trị tài sản
3.2.3. Ước tính chi phí dự án
Chi phí này về cơ bản bao gồm chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, tầng hầm, chuỗi cửa hàng và căn hộ dịch vụ.
Qua điều tra thị trường cũng như
Chi tiết các hạng mục được trình bày tại bảng sau:
Bảng 3.9: Chi tiết các hạng mục (diện tích xây dựng và chi phí xây dựng)
1
Cơ sở hạ tầng
Diện tích xây dựng 1,032.40 m2 Suất đầu tư 600,000 VND/m2 Chi phí đầu tư 619,440,000 VND
2
Tầng hầm
Diện tích xây dựng 6,110.35 m2 Suất đầu tư 14,000,000 VND/m2 Chi phí đầu tư 85,544,900,000 VND 3 Chuỗi cửa hàng
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 55 Diện tích xây dựng 6,896.05 m2
% diện tích thương phẩm 75%
Diện tích thương phẩm 5,172.04 m2 Suất đầu tư 10,000,000 VND/m2 Chi phí đầu tư 51,720,375,000 VND Đơn giá thuê 45 USD/m2
Công suất thuê 95%
Số tháng thuê 12 tháng
Doanh thu 1 năm 55,735,266,176.11 VND
4
Căn hộ dịch vụ
Diện tích xây dựng 17,399.60 m2
% diện tích thương phẩm 69.54%
Diện tích thương phẩm 12,100 m2 Suất đầu tư 10,000,000 VND/m2 Chi phí trang bị nội thất 15,000,000 VND/m2 Chi phí đầu tư 355,496,000,000 VND
Loại 1 phòng ngủ (m2) 70.00 m2 Số căn 55 căn Đơn giá thuê 31 USD/m2
Số tháng thuê 12 tháng
Loại 2 phòng ngủ (m2) 110.00 m2 Số căn 75 căn Đơn giá thuê 29 USD/m2
Số tháng thuê 12 tháng
5 Chi phí xây dựng 493,380,715,000 VND
6 Chi phí thiết kế 3% CPXD
7 Chi phí dự phòng 10% CPXD
8 Chi phí quản lí 1% CPXD
9 Tổng chi phí xây dựng
ban đầu 562,454,015,100 VND
Việc phân bổ chi phí được khảo sát qua thông tin của những tài sản cùng khu vực và chủ đầu tư
Bảng 3.10: Thời gian hoàn thành các dự án cùng khu vực
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 56
Tài sản Qui mô Thời gian hoàn thành
The Panorama 24.000𝑚2 2 năm (khởi công quý 1/2006, hoàn công quý 4/2007)
Riverpark Residence 17.000m2 2.5 năm (khởi công quý 3/2009, hoàn công quý 4/20011)
Riverside Residence 45.000m2 2 năm 7 tháng (khởi công quý 2/2009, hoàn công vào quý 4/2011)
Garden Plaza 2 3.000m2 1.5 năm (khởi công quý 1/2007, hoàn công quý 2/2008)
Việc so sánh này giúp người viết ước tính việc xây dựng tài sản tại lô CR3 sẽ diễn ra trong vòng 2 năm với tỷ lệ là 35% năm đầu tiên và 65% năm tiếp theo. Việc ước tính này tham khảo ý kiến từ chủ đầu tư công ty TNHH Phú Mỹ Hưng, đơn vị tư vấn là chi nhánh công ty Công ty Axel Korn Architektur und Stadtkonzept tại Việt Nam và các chuyên viên thẩm định tại Công ty thẩm định giá Địa ốc Á Châu trong những điều kiện thị trường bình thường.
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 57 b. Chi phí khác (lập dự án, thiết kế, thẩm định, quản lý, giám sát thi công,…)
Do dự án xây dựng cùng nằm trong cụm phát triển khu CR, cụ thể là từ CR1 đến CR9 và có cùng 1 chủ đầu tư, 1 nhà thầu thiết kế nên người viết tham khảo chi phí thiết kế, chi phí chuyên gia và phí dự phòng của dự án “Tổ hợp trung tâm thương mại dịch vụ Crescent Mall” tại lô CR1 và CR2. Việc phân bổ các loại chi phí này cũng theo tiến độ công trình diễn ra trong vòng 2 năm, 35%
năm đầu tiên và 65% năm tiếp theo.
Bảng 3.12: Phân bổ chi phí khác
Chi phí khác VND Thành tiền 2011 2012
69,073,300,100 24,915,726,108 44,157,573,993 a. Chi phí thiết kế 3% CPXD 14,801,421,450 5,920,568,580 8,880,852,870 b. Chi phí dự phòng 10% CPXD 49,338,071,500 17,268,325,025 32,069,746,475 c. Chi phí quản lí 1% CPXD 4,933,807,150 1,726,832,503 3,206,974,648
Chi phí ĐVT Thành tiền 2011 2012
0 1
Tổng chi phí xây dựng ban đầu VND 562,454,015,100 197,598,976,358 364,855,038,743 Chi phí xây dựng VND 493,380,715,000 172,683,250,250 320,697,464,750
Tỷ lệ xây dựng / phân bổ 35% 65%
a. Cơ sở hạ tầng 619,440,000 216,804,000 402,636,000 b. Tầng hầm 85,544,900,000 29,940,715,000 55,604,185,000 c. Chuỗi cửa hàng 51,720,375,000 18,102,131,250 33,618,243,750 d. Căn hộ dịch vụ 355,496,000,000 124,423,600,000 231,072,400,000
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 58 c. Chi phí hoạt động
Chi phí hoạt động của gian hàng thương mại và căn hộ dịch vụ bao gồm:
- Chi phí hành chính: phí quản lý,điều hành, chi phí nhân sự, chi phí hoạt động văn phòng, chi phí marketing và xúc tiền hoạt động, chi phí trang thiết bị cho văn phòng điều hành của ban quản lý tòa nhà.
- Chi phí dịch vụ tòa nhà: dịch vụ an ninh – hệ thống camera thay vì các nhân viên bảo vệ, dịch vụ vệ sinh, bảo hiểm tòa nhà, bảo trì tòa nhà (sửa chữa và bảo dưỡng), khuôn viên cây cảnh và các trang trí, bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà (sửa chữa và bảo dưỡng), các trang thiết bị
Quỹ dự phòng (do hiệu suất cho thuê có thể sụt giảm)
Những loại chi phí trên được ước tính dựa vào việc tham khảo ý kiến của công ty TNHH Phú Mỹ Hưng trong quản lý các tài sản Bất động sản tương tự như loại hình căn hộ dịch vụ dự tính xây dựng trên lô CR3, ví dụ như Cao ốc Cảnh Viên 2 gần đại lộ Nguyễn Lương Bằng đã đi vào hoạt động từ tháng 11/2007, Cao ốc Sky Garden3 trên đại lộ Nguyễn Văn Linh... Hầu hết các cao ốc căn hộ tại Phú Mỹ Hưng đều có 1-3 tầng bên dưới là cửa hàng thương mại, do đó thông tin về chi phí hoạt động của các tài sản này khá tương đồng so với tài sản cần thẩm định.
- Phí hoạt động của cửa hàng cho thuê: 20% Doanh thu từ cho thuê cửa hàng.
- Phí hoạt động của căn hộ cho thuê: 35% Doanh thu từ cho thuê căn hộ.
Phí hoạt động đã bao gồm những chi phí kể trên.
Bảng tính chi phí hoạt động được trình bày ở phụ lục 1.
d. Tiền thuê đất
Theo Điều 4 Quyết định số 107/2006/QĐ-UBND của UBND TP.HCM về đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố, các trường hợp đã được các cơ quan có thẩm quyền cho phép dùng giá trị quyền sử dụng đất thuê (tiền thuê đất) góp vốn liên doanh, liên kết trước ngày Quyết định này có hiệu lực thì không điều chỉnh lại theo quy định của Quyết định này. Vì vậy việc xác định tiền thuê đất trong trường hợp này sẽ căn cứ vào Giấy chứng nhận đầu tư số 411023000195 ngày 16/12/2005, tức là $0,3/m2-năm.
Bảng tính chi phí hoạt động được trình bày ở phụ lục 1.
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 59 e. Chi phí lãi vay
Dự kiến chủ đầu tư vay 40% trong tổng chi phí xây dựng dự án với lãi suất là 17% (Ngân hàng BIDV tháng 3/2011) và vay theo tiến độ công trình, 2 năm đầu được ân hạn nợ gốc do trong giai đoạn xây dựng, bắt đầu từ năm thứ 3 sẽ trả gốc và lãi. Dự kiến thời gian trả nợ là đến năm 2015.
Lịch vay được trình bày ở phụ lục số 2.