CHƯƠNG 3: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ CRESCENT RESIDENCE 3.1. Giới thiệu chung khu đô thị mới Nam Sài Gòn
3.3. Ƣớc tính giá trị tài sản
3.2.4. Ước tính doanh thu dự án
Doanh thu bao gồm doanh thu từ việc cho thuê gian hàng thương mại, từ căn hộ dịch vụ cho thuê và doanh thu khác (các dịch vụ giải trí, thư giãn kèm theo căn hộ dịch vụ như sauna, jacuzzi, nhà hàng, bar, beauty salon, spa…).
Chuỗi cửa hàng
Theo đánh giá chung của Hiệp hội các nhà bán lẻ Việt Nam (AVR), năm 2010 vừa qua, kinh tế thế giới và trong nước vẫn chịu nhiều hậu quả và tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, nhưng thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn sôi động, có tốc độ tăng trưởng gần 25%.
Năm 2010 cũng là năm ghi nhận những nỗ lực to lớn của các doanh nghiệp phân phối bán lẻ trong mở rộng cơ cấu và mạng lưới, đào tạo nhân lực, phụ vụ ngày càng tốt hơn nhu cầu cao và đa dạng của người tiêu dùng Việt Nam.
Qua nghiên cứu tình hình bán lẻ năm 2010, AVR nhận thấy, năm qua, các “đại gia” nước ngoài chưa đổ bộ rầm rộ vào Việt Nam bởi họ còn có nhiều quan ngại.
Họ cho rằng thị trường Việt Nam vẫn ở dạng tiềm năng với đa số dân vẫn ở mức nhóm thu nhập thấp… và quy mô thị trường – mặc dù có tăng trưởng ngoạn mục song vẫn ở mức khá khiêm tốn so với các thị trường khác. Bên cạnh đó, mức độ tập trung trong ngành phân phối bản lẻ của Việt Nam còn chưa cao, cơ sở hạ tầng để phát triển ngành bán lẻ còn cổ lỗ, yếu kém…
Mặc dù vậy, trong năm 2010, cộng đồng doanh nghiệp phân phối bán lẻ đã có những nỗ lực lớn và những thành tựu đáng khích lệ. Đặc biệt, sau 4 năm gia nhập WTO, thị trường đã khởi sắc và ngành công nghiệp bán lẻ Việt Nam ngày càng khẳng định vai trò và vị trí trong kinh tế đất nước, nằm trong top 15 thị trường bán lẻ hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài và bán lẻ là lĩnh vực thu hút đầu tư nhất trên thị
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 60 trường nội địa với việc bước đầu hình thành thị trường bán lẻ thời hội nhập với tốc độ phát triển mạnh mẽ của các loại hình bán lẻ hiện đại.
Do nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn cao, đặc biệt ở các vị trí trọng điểm tại khu trung tâm cùng với sự khan hiếm nguồn cung nên giá thuê tiếp tục tăng. Vì vậy xu hướng hiện này là chuyển dịch ra ngoài khu trung tâm, như quận 7 được xem là mội trong những nơi tiềm năng nhất ở thời điểm hiện tại.
Nằm trong khu trung tâm đô thị mới Phú Mỹ Hưng – quận 7 nên phần thương mại xem như có được một vị trí đắc địa cho bán lẻ - nơi có sẵn lượng khách hàng mua sắm đông đảo (dân cư đông với đối tượng khách hàng và các nhóm thu nhập khá đa dạng). Dự đoán trong tương lại việc cho thuê mặt bằng bán lẻ tại đây khá phát triển, cụ thể là công suất thuê có thể đạt đến 95% mặc dù giá thuê sẽ không cao bằng khu trung tâm.
Bảng 3.13: Giá thuê gian hàng thương mại các năm trước
Năm 2006 2007 2008 2009 2010
Giá thuê trung bình
(USD/m2/tháng) 48 53 46 49 58
Tốc độ tăng 10.42% -13.21% 6.52% 18.37%
Tốc độ tăng bình quân 6%/năm
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Căn hộ dịch vụ
Theo khảo sát tại các cao ốc căn hộ dịch vụ hiện nay trên địa bàn thành phố cho thấy công suất cho thuê đạt rất cao, chứng tỏ loại hình này hiện nay rất thịnh hành cũng như là nguồn cầu là khá cao.
Bảng 3.14: Công suất thuê căn hộ dịch vụ tại các cao ốc Cao ốc Công suất thuê hiện tại
Indochine Park Tower 97%
Diamond Plaza 100%
Sedona Suites 96%
Somerset Chancellor Court 96%
Sheraton Saigon Tower 100%
dự đoán căn hộ dịch vụ trong tương lai sẽ có công suất là 90%
Nguồn: avalon.com.vn
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 61 Bảng 3.15: Giá thuê căn hộ dịch vụ các năm trước
Năm 2007 2008 2009 2010
Giá thuê trung bình
(USD/m2/tháng) 38 32 33 45
Tốc độ tăng -15.79% 3.13% 36.36%
Tốc độ tăng bình quân 8%/năm
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam Bảng 3.16: Thông số chung về doanh thu
1
Chuỗi cửa hàng VND
Đơn giá thuê 45 USD/ m2
Tỷ giá 20,910 VND/USD
Tỷ lệ tăng giá thuê 6%
DT thương phẩm 5,172.04 m2
Công suất thuê 95%
Số tháng thuê 12 tháng
2 Căn hộ dịch vụ VND
a.
Loại 1 phòng ngủ VND
Số căn 55 Căn
Diện tích 1 căn 70 m2
Đơn giá thuê 31 USD/m2
Tỷ giá 20,910 VND/USD
Tỷ lệ tăng giá thuê 8%
Công suất thuê 55% 2 năm đầu 90% các năm tiếp theo
Số tháng thuê 12 tháng
b.
Loại 2 phòng ngủ VND
Số căn 75 Căn
Diện tích 1 căn 110 m2
Đơn giá thuê 29 USD/m2
Tỷ giá 20,910 VND/USD
Tỷ lệ tăng giá thuê 8%
Công suất thuê 55% 2 năm đầu 90% các năm tiếp theo
Số tháng thuê 12 tháng
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 62
3 Khác 5% DT từ cho thuê căn hộ
Bảng tính doanh thu được trình bày ở phụ lục 1.