CHƯƠNG 3: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ CRESCENT RESIDENCE 3.1. Giới thiệu chung khu đô thị mới Nam Sài Gòn
3.3. Ƣớc tính giá trị tài sản
3.2.5. Suất chiết khấu của dự án
Có 2 cách tính tỷ suất chiết khấu: tính theo mô hình CAMP và tính trực tiếp bằng công thức
Áp dụng mô hình CAMP
Y = 𝐄 ∗ 𝐫𝐞
𝐃+𝐄 + 𝐃 ∗ 𝐫𝐝∗ (𝟏− 𝐭𝐜)
(𝐃+𝐄) Trong đó:
Y: Chi phí vốn bình quân trọng số E: Giá trị vốn chủ sở hữu
D: Giá trị nợ vay
rd: Chi phí vốn chủ sở hữu re: Chi phí vốn vay
tc: Thuế suất thuế TNDN
Có 2 phương pháp xác định chi phí vốn chủ sở hữu là phương pháp trực tiếp và phương pháp gián tiếp. Tuy nhiên do đặc điểm tài sản có sự liên doanh giữa công ty Việt Nam và công ty nước ngoài nên người viết chọn phương pháp gián tiếp để tính chi phí vốn chủ sở hữu, nhằm hạn chế được những rủi ro thị trường mà phần tính toán sau sẽ mô tả kĩ hơn những rủi ro đó.
Nguyên tắc căn bản khi áp dụng phương pháp này là chi phí vốn cổ phần của một công ty hoạt động ở Việt Nam bằng chi phí vốn cổ phần của một công ty tương tự hoạt động ở Hoa Kì cộng với mức bù rủi ro quốc gia.
Nếu chi phí vốn cổ phần của công ty Việt Nam tính bằng VND, còn chi phí vốn cổ phần của công ty Hoa Kì tính bằng USD thì một khoản bù rủi ro ngoại hối phải được cộng thêm.
𝐄[𝐑𝐏𝐌𝐇]𝐕𝐍 = 𝐄[𝐑𝐜ù𝐧𝐠 𝐧𝐠à𝐧𝐡]𝐔𝐒 + 𝐑𝐏𝐂+ 𝐑𝐏𝐄 Trong đó:
E[RPMH]VN = suất sinh lợi kì vọng vốn cổ phần công ty TNHH Phú Mỹ Hưng hoạt động ở Việt Nam.
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 63 E[Rcùng ngành]US = suất sinh lợi kì vọng vốn cổ phần của 1 công ty tương tự hoạt động ở Hoa Kì.
RPC: mức bù rủi ro quốc gia.
RPE : mức bù rủi ro hối đoái.
Như vậy, phương pháp này đòi hỏi tính toán 3 thành phần: chi phí vốn cổ phần của 1 công ty tương tự hoạt động ở Hoa Kì, mức bù rủi ro quốc gia, mức bù rủi ro hối đoái.
Chi phí vốn cổ phần của 1 công ty tương tự hoạt động ở Hoa Kì 𝐄[𝐑𝐜ù𝐧𝐠 𝐧𝐠à𝐧𝐡]𝐔𝐒 = 𝐑𝐔𝐒𝐟+ 𝐁𝐔𝐒[𝐄 𝐑𝐔𝐒𝐌 − 𝐑𝐔𝐒𝐟] rUSf: Suất sinh lợi phi rủi ro lịch sử Hoa Kì
RUSf: Suất sinh lợi phi rủi ro Hoa Kì (Trái phiếu CP Hoa Kì kì hạn 10 năm E RUSM : Suất sinh lợi danh mục thị trường Hoa Kì
BUS: Hệ số Beta, do công ty TNHH Phú Mỹ Hưng thuần về các hoạt động về bất động sản và tư vấn bất động sản nên hệ số beta áp dụng cho Phú Mỹ Hưng là hệ số của lĩnh vực này tại Hoa Kì. (phụ lục 3 )
Mức bù rủi ro quốc gia: phản ánh mức rủi ro phụ trội ở thị trường tài chính Việt Nam so vơi thị trường tài chính Hoa Kì. Dựa vào khái niệm trên, nguyên tắc ước lượng phần bù rủi ro quốc gia là tính chênh lệch giữa lãi suất mà chính phủ Việt Nam phải trả khi vay nợ USD trên thị trường quốc tế và lãi suất mà chính phủ Hoa Kì phải trả khi vay nợ USD.
Hạng mức tín nhiệm vay nợ dài hạn của Việt Nam theo đánh giá của Moody’s hiện là Ba3, do đó mức bù rủi ro quốc gia của Việt Nam là 5.25% (phụ lục 4).
Mức bù rủi ro ngoại hối: phản ánh chênh lệch giữa suất sinh lợi của một khoản đầu tư bằng nội tệ so với suất sinh lợi của một khoản đầu tư bằng USD. Một cách tính phần bù rủi ro ngoại hối là lấy chênh lệch giữa lãi suất tiền gửi VND và lãi suất tiền gửi USD của một ngân hàng thương mại hay mức bình quân của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam.
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 64 Bảng 3.17: Thông số tính tỷ suất chiết khấu của công ty TNHH Phú Mỹ Hưng
Lãi suất trái phiếu chính phủ kì hạn 2 năm
(18/2/2011) 11%
Lãi suất tiền gửi VND kì hạn 1 năm của NH
Ngoại thương VN (21/03/2011) 14%
Lãi suất tiền gửi USD kì hạn 1 năm của NH
Ngoại thương VN (21/03/2011) 5.5%
Beta Bất động sản 1.07
Chi phí vay (rd) 17%
Thuế TNDN (tc) 25%
Vốn chủ sở hữu (E) 337,472,409,060
Vốn vay (D) 224,981,606,040
Suất sinh lợi phi rủi ro Hoa Kì (Trái phiếu CP
Hoa Kì kì hạn 10 năm, 15/02/2011) 3.40%
Suất sinh lợi danh mục thị trường Hoa Kì
(suất sinh lợi trung bình cổ phiếu, 1928-2010) 11.09%
Suất sinh lợi phi rủi ro lịch sử Hoa Kì 6.13%
Mức bù rủi ro quốc gia 5.25%
Mức bù rủi ro ngoại hối 8.50%
Kết quả tính toán:
𝐄[𝐑𝐜ù𝐧𝐠 𝐧𝐠à𝐧𝐡]𝐔𝐒 = 𝐑𝐔𝐒𝐟+ 𝐁𝐔𝐒[𝐄 𝐑𝐔𝐒𝐌 − 𝐑𝐔𝐒𝐟]
= 3.4% + 1.07*(11.09% - 6.13%)
= 8.71%
𝐄[𝐑𝐏𝐌𝐇]𝐕𝐍 = 𝐄[𝐑𝐜ù𝐧𝐠 𝐧𝐠à𝐧𝐡]𝐔𝐒 + 𝐑𝐏𝐂+ 𝐑𝐏𝐄
= 8.71% + 5.25% + 8.50%
= 22.46%
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 65
Tỷ suất chiết khấu
Y = 𝐄 ∗ 𝐫𝐞
𝐃+𝐄 + 𝐃 ∗ 𝐫𝐝∗ (𝟏− 𝐭𝐜)
(𝐃+𝐄)
= 337,472,409,060 ∗ 22.46%
562,454,015,100 + 224,981,606,040∗17%∗(1−25%) 562,454,015,100
= 18.57%