CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
1.5 Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Nội dung thể hiện của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm.
Nội dung giấy chứng nhận:
Tại Điều 6 Nghị định 88/2009 NĐ- CP quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bao gồm các nội dung sau:
1. Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
2. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
3. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
4. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
5. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
* Thể hiện nội dung giấy chứng nhận:
Tại điều 3 Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMTQuy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm những nội dung sau:
13
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận;
mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;
e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
* Mẫu giấy chứng nhận:
14
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009) Hình 1.1 : Trang 1 và trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009) Hình 1.2 : Trang 2 và trang 3 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
15
1.6 Đăng ký và xét duyệt hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
1.6.1 Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng
Theo điều 71 luật Đất đai 2003 đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng quy định:
1. Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng bao gồm đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê; do thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác; do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Việc sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn giao đất còn lại;
b) Đối với những địa phương chưa giao đất cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai thì Uỷ ban nhân dân , phường, thị trấn nơi có đất lập phương án giao đất và đề nghị Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị , thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất;
c) Đối với những địa phương mà Uỷ ban nhân dân các cấp đã hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân thương lượng điều chỉnh đất cho nhau trong quá trình thực hiện các chính sách, pháp luật về đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến nay đã sử dụng ổn định thì được tiếp tục sử dụng;
d) Thời hạn sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 66 và Điều 67 của Luật này.
3. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do Chính phủ trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội quyết định.
4. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng được quy định như sau:
a) Đất được Nhà nước giao cho cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc thiểu số;
b) Cộng đồng dân cư được giao đất nông nghiệp có trách nhiệm bảo vệ diện tích đất được giao, được sử dụng đất kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
Điểm khác: - Bỏ khoản 3. Tách thành một Điều riêng; Sửa đổi điểm a khoản 4 Luật đất đai năm 2003: thêm cụm từ “nông nghiệp” và “công nhận quyền sử dụng đất”.
16
1.6.2 Các trường hợp được cấp đổi giấy chứng nhận
Theo điều 26 của Quyết định 45/2011/QĐ-UBND về đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất trên địa bàn tỉnh An Giang:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có nhu cầu đổi giấy chứng nhận theo mẫu cũ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng) sang giấy chứng nhận theo mẫu quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP;
b) Giấy chứng nhận bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
c) Do đo đạc lại;
d) Giấy chứng nhận có ghi biến động trên trang 4 mà có đề nghị đổi giấy (trừ nội dung biến động là đăng ký thế chấp, đăng ký góp vốn).
1.6.3 Tổ chức đăng ký đất nông nghiệp
Ban hành kèm theo Quyết định số: 206/QĐ-STNMT ngày 30 tháng 7 năm 2013 của sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh An Giang:
Đối tượng đăng ký đất: tất cả các đối tượng đang sử dụng đất trong khu vực đã đo đạc đều phải được đăng ký đất để thiết lập hồ sơ quản lý cho khu vực này. Trong đó, sẽ tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nếu hồ sơ đủ điểu kiện.
Trong trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện, thì thu thập đầy đủ các thông tin về hiện trạng, tình hình, đối tượng, sử dụng để thiết lập hồ sơ địa chính, cơ sỏ dữ liệu để quản lý.
Thủ tục đăng ký đất:
Thủ tục đăng ký cấp đổi giấy chứng nhận bao gồm: đơn đề nghị cấp đổi kèm theo bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan khác (nếu có) như: hợp đồng thế chấp với các tổ chức tín dụng, giấy tờ có liên quan đến nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất…
Thủ tục đăng ký cấp mới giấy chứng nhận: chủ sử dụng đất có quá trình sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, không lấn chiếm và chưa được cấp giấy chứng nhận. Thủ tục bao gồm: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận kèm theo các giấy tờ có liên quan đến nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất…
Thủ tục đăng ký biến động bao gồm: đơn đề nghị đăng ký biến động kèm theo bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan khác (nếu có).
1.6.4 Tổ chức xét duyệt hồ sơ
17
* Hội đồng xét duyệt hồ sơ:
Hội đồng xét duyệt hồ sơ do UBND thị trấn quyết định thành lập gồm:
Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch UBND thị trấn: Chủ tịch Hội đồng.
Cán bộ địa chính : thư ký Hội đồng.
Cán bộ tư pháp thị trấn: thành viên.
Cán bộ hội Nông dân: thành viên.
Cán bộ Mặt trận Tổ chức thị trấn: thành viên.
Các Trưởng khóm, ấp: thành viên (khi xét duyệt khóm, ấp nào thì Trưởng khóm, ấp đó là thành viên).
Các thành viên khác theo yêu cầu của UBND thị trấn.
* Xét duyệt hồ sơ:
Đơn vị thi công có trách nhiệm phân loại hồ sơ sau khi đăng ký đất, lập bảng so sánh thông tin biến động giữa giấy chứng nhận cũ đã cấp với bản đồ địa chính mới đo đạc, lập danh mục hồ sơ gửi đến UBND thị trấn để thông qua theo các dạng như sau:
- Hồ sơ không phải xét duyệt và đủ điều kiện cấp đổi giấy chứng nhận gồm:
+ Dạng 1: Cấp đổi giấy chứng nhận có tăng giảm về diện tích (không thay đổi về chủ sử dụng đất – loại đất – vị trí – ranh giới khu đất so với hiện trạng và không có tranh chấp hoặc lấn chiếm đất đai).
+Dạng 2: Cấp đổi giấy chứng nhận có tăng hoặc giảm về diện tích và có thay đổi chủ sử dụng đất nhưng đã lập đầy đủ các thủ tục về chuyển quyền được công chứng, chứng thực theo đúng quy định (không thay đổi về loại đất – vị trí – ranh giới khu đất so với hiện trạng và không có tranh chấp hoặc lấn chiếm đất đai).
+ Dạng 3: Cấp đổi giấy chứng nhận có tăng hoặc giảm về diện tích và có thay đổi về loại đất trước ngày 03/08/2006 nhưng vẫn cùng trong một nhóm đất sản xuất nông nghiệp (03/08/2006 là ngày UBND tỉnh có văn bản cho phép cấp đổi dạng này);
kể cả trường hợp có thay đổi chủ sử dụng đất nhưng đã lập đầy đủ các thủ tục về chuyển quyền được công chứng, chứng thực theo quy định (không thay đổi về vị trí – ranh giới khu đất so với hiện trạng và không có tranh chấp hoặc lấn chiếm đất đai).
- Hồ sơ phải thông qua Hội đồng xét duyệt gồm: các trường hợp có thay đổi về vị trí, ranh giới khu đất so với hiện trạng, đang có tranh chấp, lấn chiếm đất đai, thay đổi mục đích sử dụng đất sau ngày 03/08/2006, cấp mới giấy chứng nhận, chuyển mục đích saang đất phi nông nghiệp…đều phải tồ chức xét duyệt.
- Hồ sơ không xét cấp đổi giấy chứng nhận nhưng phải thông báo cho người sử dụng đất biết về tình trạng hồ sơ và trách nhiệm phải lập đầy đủ các thủ tục:
18
+ Đối với các hồ sơ có thay đổi chủ sử dụng đất nhưng chưa lập đầy đủ các thủ tục chuyển quyền theo quy định, UBND thị trấn có thông báo cho người đang sử dụng đất biết trong thời hạn 90 ngày phải lập đầy đủ các thủ tục chuyển quyền được công chứng, chứng thực và đến Văn phòng đăng ký đất cấp huyện để sang tên theo quy định.
+ Đối với các hồ sơ chủ sử dụng đất đã tự chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc chuyển mục đích trong cùng một nhóm đất nông nghiệp nhưng sau ngày 03/08/2006, UBND thị trấn có thông báo cho chủ sử dụng đất biết trong thời hạn 90 ngày phải đến Văn phòng đăng ký đất cấp huyện để lập các thủ tục đăng ký biến động theo quy định.
+ Trường hợp quá hạn nêu trên, người sử dụng đất chưa đến Văn phòng đăng ký đất để lập đầy đủ các thủ tục, UBND thị trấn sẽ không chịu trách nhiệm trong việc đảm bảo các quyền của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng và người sử dụng đất sẽ bị xử lý theo quy định.
- Kết quả xét duyệt:
Kết thúc từng đợt xét duyệt, phải có biên bản xét duyệt của Hội đồng kèm theo danh sách các hộ đủ điều kiện và chưa đủ điều kiện được cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận.
Trong đó, nêu rõ các lý do từng hồ sơ chưa đủ điều kiện và yêu cầu về thời gian để hoàn thiện hồ sơ.
Kết quả xét duyệt đủ điều kiện được cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận của hội đồng phải được phòng Tài nguyên Môi trường thẩm tra để đảm bảo đầy đủ các điều kiện pháp lý trước khi công bố công khai 15 ngày tại UBND thị trấn văn phòng khóm, ấp nơi có đất.
Đối với các hồ sơ đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử đất tại các tổ chức tín dụng thuộc dạng không phải xét duyệt hoặc xét duyệt đủ điều kiện cấp đổi giấy chứng nhận, thì không in và trình ký giấy chứng nhận trước. Đối với hồ dạng này, UBND thị trấn có thông báo cho chủ sử dụng đất và tổ chức tín dụng biết khi xóa thế chấp phải đến Văn phòng đăng ký đất cấp huyện để đổi giấy chứng nhận.