VI DU MINH HỌA VE CÔNG TÁC THÂM ĐỊNH DỰ ÁN CHO VAY- 123docz.net

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

2.3. VI DU MINH HỌA VE CÔNG TÁC THÂM ĐỊNH DỰ ÁN CHO VAY VON TẠI NGAN HANG BIDV — CN NGOC KHANH

2.3.1. Giới thiệu về doanh nghiệp và dự án vay vốn tại ngân hàng BIDV.

2.3.1.1. Thông tin về chủ dau tw

- Tên dự án: Khu đô thị Hoàng Thành Tower

- Tên chủ đầu tư: Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị Hoàng Thanh

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty Cổ phần, mã số doanh nghiệp: 0105790382 do Sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội cấp.

- Trụ sở chính: 114 Mai Hắc Dé, Hai Bà Trưng, Hà Nội

- Ngành nghề hoạt động sản xuất kinh doanh (chính): Đầu tư, xây dựng, kinh doanh bat động sản, dịch vụ.

- Vốn điều lệ: 350 tỷ đồng, Vốn góp kiểm toán: 350 tỷ đồng.

- Chủ tịch HĐQT: Trịnh Ngọc Sơn-Đại diện pháp luật.

2.3.1.2. Thông tin về dự án

Bảng 2-9: Mô tả về dự án

(Đơn vị : triệu đồng) STT HẠNG MỤC MÔ TẢ

1 Tên dự án Dự án Hoàng Thành Tower

2_ | Chủ đầu tư Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đô thị Hoàng

Thành

3 | Mục tiêu đầu tư Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình

trên khu Đô thị mới Hoàng Thành

4 | Quan lý thực hiện Chủ đầu tư

5 | Dia diém thuc hién Khu Đô thi mới Hoàng Thanh 6 | Tiến độ hoàn thành dukién | 10/2021

7 | Tổng vốn đầu tư ban đầu 2.897.397 triệu đồng

8 | Chi phí xây dựng công trình | 648.395

9 | Chi phí thiết bị 4.570

10 | Chi phí bồi thường, hỗ trợ tái | 153.247

định cư.

Trong đó:

+ Chi phí được khấu trừ vào

tiền sử dụng đất 107.205

+ Chi phí hỗ trợ của chủ đầu

tư

46.042

11 | Tiền sử dụng đất theo quy | 1.790.458 định (chưa khấu trừ)

12 | Chi phí quản lý dự an 43.548 13 | Lãi vay trong thời gian xây | 257.179

dựng

14 | Cơ câu nguôn von.

15 | Vốn tự có tham gia dự án 1.344.037 16 | Vốn vay ngân hàng 1.411.000 17 | Thông số vay vốn

18 | Số tién vay dự kiến 1.411.000

19 | Thời gian vay dài hạn 60 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên

20 | Lãi suất dự kiến Theo quy định của BIDV Ngọc Khánh theo từng

thời kỳ

21 Nguồn trả nợ Từ việc kinh doanh khai thác dự án.

22_ | Đảm bảo tiền vay Toàn bộ tai sản hình thành từ Dự án Hoang Thành và các quyền, lợi ích hợp pháp khác có được từ việc đầu tư.

Nhận xét của sinh viên:

Đối với CBTĐ, cán bộ thẩm định đã xem xét day du các thông tin co bản, sơ bộ về dự án. Ngoài ra, từ những thông tin có được, cán bộ thẩm định còn vận dụng phương pháp so sánh, đối chiếu với tình hình phát triển chung để có những nhìn

nhận, những kết luận chính xác, khách quan nhất.

Đối với dự án, dựa trên những thông tin khái quát về công ty cổ phan kiến trúc nội thất và đầu tư xây dựng Nam Việt và dựa trên so sánh với tình hình phát triển của địa phương, ngành, em thấy đây là một dự án tiềm năng.

2.3.2. Các nội dung tham định của dự án Khu đô thị Hoàng Thành 2.3.2.1.Thấm định khách hàng vay von

a) Thẩm định tư cách pháp lý của khách hang

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Hoàng Thành được thành lập năm 2017 theo quyết định của UBND Thành phố Hà Nội.

Hồ sơ pháp lý Chi nhánh tiếp nhận từ khách hàng bao gồm:

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty Cổ phần, mã số doanh nghiệp: 0105790382 do Sở kế hoạch và dau tư Hà Nội cấp.

- Biên bản họp HĐQT số 04.BB/2020 ngày 23/04/2020 v/v Nhận cấp tín dụng, thế chấp tài sản, ký kết các vấn đề liên quan đến việc vay vốn từ Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam -Chi nhánh Ngọc Khánh .

- Điều lệ Công ty.

- Giấy chứng nhận góp vốn.

- Biên ban họp HDQT v/v bầu HDQT, Chủ tịch HDQT, Người đại diện theo

pháp luật.

- Quyết định bé nhiệm Giám đốc, Kế toán trưởng.

- Chứng minh thư nhân dân của Giám Đốc, Kế toán trưởng.

Nhận xét của sinh viên: Công ty Cổ phan Pau tư Phát triển Đô thị Hoàng Thành có day đủ tư cách pháp nhân theo đúng luật doanh nghiệp và người đại diện theo pháp luật của công ty có đủ năng lực hành vi dân sự để tham gia kỷ kết các giao dịch dân sự, tham gia các hoạt động sản xuất kinh doanh theo đúng quy định của Pháp luật, có du điều kiện để vay vốn tại ngân hàng BIDV. Cán bộ thẩm định đã sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu các giấy tờ do khách hàng cung cấp với văn bản pháp luật liên quan cũng như quy định của ngân hàng để tiễn hàng thẩm định. Tuy

nhiên, cán bộ thẩm định chưa thẩm định các giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của

người đại diện cua công ty

b)Ti ham định hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

- Thứ nhất, thâm định chất lượng quản lý của doanh nghiệp

Công Ty Cổ dau tư phát triển Đô thị Hoàng Than đã chuẩn bị bộ máy điều hành cho dự án từ năm 2017, các cán bộ chủ chốt của dự án trong tương lai hiện đều đang làm việc tại các công ty xây dựng. Giám đốc công ty Lê Thành Nam là người có năng lực, kinh nghiệm ( tiễn sĩ chuyên ngành QTKD, cử nhân kinh tẾ - Học viện tài chính)

và có các mối quan hệ trong ngành xây dưng . Phó giám đốc Ông Đặng Minh Hoàng có kinh nghiệm trên 18 năm quản lý trong ngành xây dựng và có các mỗi quan hệ dam bảo đầu vào, đầu ra và nhân công lao động đối với dự án. Đồng thời đội ngũ cán bộ quản lý, điều hành, công nhân dé triển khai dự án khu đô thị Nam thành đều có kỹ

thuật chuyên môn và kinh nghiệm lâu năm trong ngành xây dựng, đảm bảo hiệu quả,

đúng tiến độ.

Nhân xét của sinh viên:

Đối với CBTĐ, cán bộ thẩm định ngoài xem xét tài liệu được cung cấp, đã

sử dụng phương pháp phỏng vấn nhân viên công ty để có thể đánh giá được sự phù hợp của mô hình tổ chức của công ty với lĩnh vực hoạt động và chất lượng đội ngũ lao động cua công ty. Từ đó cán bộ thẩm định đã dua ra kết luận chính xác.

Đối với dự án, công ty Cổ phan kiến trúc nội that và dau tư xây dựng Nam Việt bộ máy đứng dau trình độ quản lý, kinh nghiệm điều hành cũng như uy tín của các

thành viên chủ chốt trong ban lãnh đạo công ty

- Thứ hai, thâm định về hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng

Do doanh nghiệp mới được thành lập với mục đích chính là đầu tư vào dự án khu đô thị Hoàng Thành nên hiện Công ty chưa có hoạt động sản xuất kinh doanh, thu nhập phát sinh từ lãi tiền gửi không kỳ hạn.

Các hoạt động mà các thành viên trong hội đồng quản trị, ban giám đốc và kế toán trưởng của Công ty Hoàng Thanh đã triển khai.

* Dự án triển khai hoàn thành đi vào sử dụng vận hành:

- Dự án Khu nhà ở Ecohome3 tai 6 đất B11- HH2 khu đô thị Bắc Cổ Nhuế Chèm, quận Bắc Từ Liêm đi vảo hoạt động năm 2014

- Chuỗi Nhà Hàng Vọng - DX tại Trung Hòa Nhân Chính đi vào hoạt động năm

2013

- Chuỗi Nhà Hàng Nhật và trường học Louis -CXI có quy mô 1,7 hecta đi vào

hoạt động từ 2013.

- Dự án Sông Nhuệ 1.

* Dự án đang triển khai:

- Dự án Khu đô thị Newstyle City trong khi đô thị mới Tây Nam - Dự án khu đô thị mới Hoàng Thành Tower.

- Dự án Louis -Lê Văn Lương (đối điện tòa nhà 319 mặt đường LVL)

+ Phân tích hoạt động và triển vọng của doanh nghiệp

Bảng 2-10: Mô hình SWOT của dự án Khu đô thi Hoàng Thành Tower.

DIEM MẠNH DIEM YEU

Thi trường

- Thị trường bat động sản đang trong giai đoạn ấm dần lên sau

thời kỳ đóng băng;

- Thị trường ngành dich vu ăn

uống và dịch vụ giáo dục chất

lượng cao đã và đang được

đánh giá có tiềm năng phát triển tốt.

- Thị trường giáo dục chất

lượng cao đang được đánh giá

là thị trường tiềm năng với quy mô dân số ngày một trẻ hóa, nhu cầu học tập ở môi

trường chuyên nghiệp ngày càng cao

- Thị trường bất động sản mặc dù đang phát triển tuy nhiên, vẫn tiềm an rủi ro bong bong bat động

sản.

- Thị trường dịch vụ và giáo dục phụ thuộc rất nhiều vào chính đơn vị đầu tư nếu nâng cao được

chất lượng, và tạo ra được sản phâm có tính khác

biệt.

- Thị trường giáo dục luôn có tính cạnh tranh cao,

sản phâm giáo dục có tính đặc thù với yêu cầu khắt

khe từ cộng đồng, việc đưa ra sản phẩm giáo dục

không có điểm nhấn đã và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của các dự án trong phân khúc

này.

Sản

phẩm,

dịch

vụ

- Công ty có kinh nghiệm

trong việc triển khai các dự án xây dựng, đầu tư bất động sản

và dịch vụ.

- Sản phẩm bất động sản của Công ty chủ yếu là thấp tầng nên tính thanh khoản tốt, ít rủi ro hơn so với các sản phâm bat

động sản khác.

- Các công trình dự án của đơn

VỊ nằm ở khu vực thuận lợi, có thế mạnh đặc biệt về vị trí

(Trung Hòa Nhân Chính, Đại

M6, khu đô thị Xa La...)

- Thị trường giáo dục là thị trường mới mà đơn vị

tham gia cần phải có sự nỗ lực rất lớn từ nhà đầu tư mới đảm bảo hiệu quả dự án đầu tư.

CƠ HỘI THÁCH THỨC

Thị | - Hiện tại, nhu cầu về nhà ở, | - Thị trường bất động sản, dịch vụ và giáo dục công trường | giáo dục và dịch vụ được đánh | ích luôn phải đối mặt với nhiều thách thức bởi sự

giá là những mảng kinh doanh | cạnh tranh thường xuyên của các doanh nghiệp

tiềm năng với nhu cầu thị | khác.

mung Bgay Cang tang cae. - Việc chưa gây dựng được uy tín trong mang giáo

dục đã và sẽ là thách thức lớn của Công ty.

vụ | thị trường. Điều nay cho thấy | dự án gặp nhiều khó khăn trong khâu thu hồi vốn.

cơ hội phát triển của doanh | Đây là thách thức lớn đối với doanh nghiệp trong nghiệp là rất lớn. việc xây dựng định hình các sản phẩm dịch vụ của

mình

Nguôn: Phòng quan hệ khách hàng doanh nghiệp Trên cơ sở các phân tích đánh giá trên, có thê thấy triển vọng phát triển của

khách hàng trong :

- Ngắn hạn: Tốt - Dài hạn: Tốt

Nhân xét của cán bộ thấm định :

Nhìn chung, triển vọng phát triển của khách hàng là khá tốt. Nhìn nhận đánh giá được những điểm yếu hiện có, trên cơ sở những cơ hội, thách thức và điểm mạnh hiện tại doanh nghiệp hoàn toàn có thể phát triển được hoạt động sản xuất kinh doanh

của mình.

Nhận xét của sinh viên:

Cán bộ thẩm định đã dựa vào thông tin khách hàng cung cấp và các thông tin về lĩnh vực xây dựng sử dụng mô hình SWOT dé đưa ra đánh giá khá chỉ tiết Tuy

nhiên nội dung đánh giá còn kha sơ sa, CBTĐ chỉ mới liệt kê các dự an đã va dang

triển khai của công ty, tinh trạng dư nợ hiện tại chứ chưa có sự phân tích ki về hiệu quả của các dự án hiện tại như thế nào, cũng nhw triển vọng cua các dự an.

- Thứ ba, phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp.

Theo BCTC năm 2019 được kiểm toán bởi Công ty TNHH Hãng kiểm toán

AASC, cơ câu tài sản và nguôn vôn của doanh nghiệp như sau:

Bảng 2-11: Bảng cơ câu tài sản và ngu6n von của doanh nghiệp.

(Đơn vị: triệu dong)

Nội dung 2017 | 2018 2019

I. TÀI SAN

Tài sản ngắn hạn 157.821 | 90.031| 238.152

1. Tiền 156.420 | 14.725] 28.507

2. Các khoản phải thu ngắn hạn 73.594 | 207.199

- Trả trước cho người bán ngắn hạn 1.148 3.590 4.365

- Phải thu về cho vay ngắn hạn 70.000} 195.000

- Phải thu ngắn han khác 4 §

3. Tài sản ngắn hạn khác 1.711 2.445

- Thuế GTGT được khấu trừ 125| 1.711 2.445

Tài sản dài han 0 | 337.807 | 1.452.442

Tài sản cố định hữu hình 0 83 88

- Nguyên giá 0 91 121

- Khau hao luy ké 0 (8) (33)

Tài sản cố định vô hình 94

- Nguyên giá 98

- Khấu hao lũy kế (4

Tài sản đở dang dài hạn

Chi phí xây dung dé dang 211.056 | 337.095 | 1.451.412

Tai san dai han khac

Chi phi trả trước dài han 128 628 847

Tong tai san 368.877 | 427.838 | 1.690.594

Il. NGUON VON

Nợ phải trả 875 | 59.825 | 1.322.476

Nợ ngắn han 875 | 59.825 | 1.322.476

- Phải trả người bán ngắn hạn 42 1.428 1.830

- Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước 239 155 | 555.907

- Phải trả người lao động 558 1.116 1.544

- Chi phí phải trả ngắn hạn 7.705

- Phải trả ngắn hạn khác 36 227 8

- Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn 0| 56.900} 755.482

Vốn chủ sở hữu

1. Vốn góp của chủ sở hữu 368.000 | 368.000 | 368.000

2. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 2 12 118

Tổng nguồn vốn 368.877 | 427.838 | 1.690.594

Nguồn: Phòng Quan hệ khách hàng doanh nghiệp

Nhận xét của CBTD:

Trong giai đoạn dau mới thành lập, Công ty Cổ phan Đầu tu Phát triển Đô thị Hoàng Thành chủ yếu hoạt động dua trên vốn chủ sở hữu, các hoạt động chính của

Cong ty là tập trung toàn bộ nguồn luc dé dau tư vào dự án Khu đô thị Hoàng Thành.

Đến thời điểm hiện tại Công ty đã triển khai kinh doanh giai đoạn I khá tốt, nguôn vốn ổn định, nhất là Công ty đang hop tác với Công ty Cổ phan Bắt động sản Galaxy Land (tập đoàn Cen Group tập đoàn phân phối kinh doanh bat động sản lớn nhất thị

trường Việt Nam đến thời điểm hiện tai)

Nhận xét của sinh viên:

Cán bộ thẩm định đã căn cứ vào Báo cáo tài chính của công ty dé phân tích, tuy nhiên trong một số khoản mục chưa có sự so sánh đối chiếu với các chỉ số của công ty xem xét có phù hợp với lĩnh vực kinh doanh không. Đánh giá này vẫn còn sơ sài nên cho thêm các chỉ tiêu tài chính : chỉ tiêu thanh khoản, cân nợ, thu nhập,.. để

phán tích được kỹ lưỡng hon.

c)Thẩm định về quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng

Hiện nay Công ty Cô phan Dau tu và Phát triển Đô thị Hoàng Thành không có quan hệ tín dụng với bat kỳ tô chức tín dụng nào, đây cũng là lần đầu tiên khách hang

phát sinh quan hệ tín dụng với BIDV Ngọc Khánh.

2.3.2.2. Thâm định dự án vay von.

a) Danh giá tong quan về dự án và thẩm định sự can thiết phải dau tu dự án - Đánh giá tông quan về dự án

Dự án có tong vốn dau tư lớn nhưng số vốn mà chủ đầu tư muốn vay tại BIDV Ngọc Khánh là 1,411 tỷ đồng vì dự án đã huy động được một số vốn khá lớn từ các doanh nghiệp góp vốn.

Dự án có thời gian xây dựng khá vì vậy nó phải đôi mặt với những rủi ro trong quá trình thi công xây dựng (rủi ro vé tài chính, chính sách, rủi ro vê điêu kiện tự nhiên, rủi ro vê nguôn nhân lực...) cũng như trong quá trình vận hành khai thác (rủi ro vê nhu câu thị trường, rủi ro vê giá cả thị trường...)

- Sự cần thiêt của dự án đầu tư

Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đang trong giai đoạn phát triển năng động (dân số Hà Nội khoảng gần 7,5 triệu dân). Với số dân và thu nhập không ngừng tăng lên cũng như ngày càng có nhiều người nước ngoài đến sống và làm việc tại đây thì nhu cầu về nhà ở và nhà ở cũng ngày càng tăng, trong khi đó quỹ đất tại khu vực nội đô Hà Nội hiện không còn nhiều.

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, Việt Nam được coi là một trong những nước

có nên kinh tế phát triển vững chắc trên thế giới với tốc độ tăng trưởng bình quân hàng

năm khoảng 5%-7%. Cùng với việc đời sống kinh tế được cải thiện, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, dẫn đến nhu cầu về nhà ở với diện tích lớn, vị trí đẹp phù hợp cảnh quan ngày càng nhiều. Chính vì vậy, hiện nay Việt Nam nói chung và thị trường Bất động sản tại Việt Nam đã và đang là thị trường hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài

nước.

Khu đô thị mới Hoàng Thành với mục đích tăng quỹ nhà ở, giảm áp lực về nhu

cầu nhà ở cho khu vực, dự án sẽ góp phần giải quyết an sinh, ôn định và hiện đại hóa

xã hội, nâng cao hiệu qua sử dung đất, gop phần thúc day tăng trưởng kinh tế của Thủ đô, tăng nguồn thu cho Ngân sách địa phương thông qua các khoản thuế, phí.

Nhận xét của sinh viên:

Cán bộ thâm định đã tìm hiệu các thông tin về nhu câu của thị trường và thông tin dự án dé đưa ra nhận định về sự can thiết đâu tư của dy án, tuy nhiên nhận xét mới chỉ chung chung, chưa phân tích kĩ thị trường nguồn cung cua các yếu tô đâu vào cua dự án.

b) Tham định khía cạnh pháp lý của dự án.

Hồ sơ vay vốn khách hàng cung cấp cho Chi nhánh gồm:

- Giấy đề nghị vay vốn.

- Thiết kế cơ sở kèm thuyết minh - Báo cáo điều chỉnh dự án đầu tư.

- Báo cáo thâm tra hé sơ thiết kế cơ sở.

- Quyết định của Hội đồng quản trị phê duyệt điều chỉnh dự án đầu tư.

- Giấy chứng nhận đầu tư.

- Giấy phép xây dựng.

- Văn bản chấp nhận phòng cháy chữa cháy; cấp thoát điện, nước.

- Quyét dinh giao đất thực hiện dự án.

- Thuyết minh phương án tài chính.

- Biện pháp thi công công trình.

- Phương pháp quản lý dự án.

Nhận xét của sinh viên :

Đối với CBTĐ: Cán bộ thẩm định đã căn cứ vào tài liệu do khách hàng cung